Byggemåte
Eneboligen er oppført i 1922 og strekker seg over to etasjer med kjeller. Bygningen er generelt oppført med konstruksjoner som var vanlige for byggeperioden.
Bygningen hviler på faste masser med en grunnmur av granitt, og betong i tilbygget. Dreneringen er fra byggeåret.
Veggkonstruksjonen består av en kombinasjon av tre og mur, med utvendig kledning av liggende trepanel som er overflatebehandlet. Deler av fasaden har pusset mur.
Takkonstruksjonen er en mansardkonstruksjon bygget med sperrer. Taket er tekket med betongtakstein, lagt med sløyfer, lekter og undertak. Takrenner, beslag og nedløp er utført i plastbelagt stål.
Vinduer består av isolerglass i trerammer som er overflatebehandlet, samt eldre trevinduer med koblet glass. Ytterdøren er laget av tre.
Til inngangen fører en trapp i betong, og det finnes også en frittstående trapp med heller.
En garasje er oppført i trekonstruksjon med eternittplater.
TG2 - Avvik som kan kreve tiltak:
- Utvendig - Taktekking
Avvik: • Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på taktekkingen.
• Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på undertak.
- Utvendig - Nedløp og beslag
Avvik: • Det er ikke tilfredsstillende bortledning av vann fra taknedløp ved grunnmur.
• Det mangler snøfangere på hele eller deler av taket, men det var ikke krav om dette på byggemeldingstidspunktet.
• Det mangler tilfredsstillende adkomst til pipe for feier.
• Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på renner/nedløp/beslag.
- Utvendig - Veggkonstruksjon
Avvik: • Det er påvist sprekker i murte/pussede fasader.
Det er noe mangefull utlufting av fasade.
- Utvendig - Takkonstruksjon/Loft
Avvik: • Det er begrenset/dårlig ventilering av takkonstruksjonen.
• Det er påvist fuktskjolder i undertak/takkonstruksjon.
Loft er uisolert. Eldre konstruksjon uten dampsperre. Deler av konstruksjonen er stivet opp for å hindre nedbøyning. Konstruksjon over tilbygg er ikke tilgjengelig og ikke kontrollert.
- Utvendig - Vinduer
Avvik: • Det er påvist avvik rundt innsetnings detaljer.
Noe kondensmerker på enkelte vinduer. Noe værslitasje utvendig. Mer en halvparten av forventet brukstid er passert. Normal teknisk levetid: For trevinduer under gode forhold med jevnlig vedlikehold: ca. 30-50 år kan være et realistisk intervall for utskifting.
Under mer krevende forhold eller med mindre vedlikehold kan levetiden være lavere, kanskje i området 20-30 år.
Forsegling mellom vindusruter med isolerglass vil over tid svekkes slik at risiko for punktering øker med alderen. Det ble ikke registrert eller opplyst om punkterte vindusruter, men det gjøres oppmerksom på at dette kan være vanskelig å konstatere og avhenge av lysforhold, m.m. på befaringspunktet.
- Utvendig - Utvendige trapper
Avvik: • Det er avvik:
Tildstand med tanke på alder.
- Innvendig - Overflater
Avvik: • Det er avvik:
Noe knirk enkelte steder. Registrert boom i flis i gang / kjøkken.
- Innvendig - Krypkjeller
Avvik: • Det er ikke adkomst til deler av krypkjelleren. Krypkjeller er kun vurdert i tilgjengelige deler. Krypkjeller regnes for å være en risikokonstruksjon som er utsatt for fukt- og råteskader i bunnsvill, trebjelkelaget og andre tilstøtende konstruksjoner, på grunn av fuktighet fra grunnen og kondensering ved temperaturforskjeller. Selv om det ikke er avdekket tegn på skader, betyr ikke dette nødvendigvis at det ikke foreligger skader i eller i forbindelse med krypkjelleren.
• Det er begrenset ventilering/luftgjennomstrømning i krypkjeller.
• Det er manglende fuktsperre på bakken.
Det er registrert spor etter stripete borebille i bjelkelag. Undertegnede kunne ikke finne aktivitet fra stripete borebille under befaring.
Generelt kan det nevnes at det er larven til Stripete borebille som gjør skade på treverk. Den kan gnage på treverk i 2-3 år før den blir bille å dør. Stripete borebille må ha høy relativ luftfuktighet, 40-60% for å leve. Derfor trives den i kjellere.
Hoved behandlingen bør være fukt reduserende tiltak.
Registrert fukt / råte skader i treverk.
Det opplyses under befaring at det kan forekomme innsig av vann i kjeller.
- Innvendig - Innvendige trapper
Avvik: • Det er avvik:
Mer enn halvparten av forventet brukstid er oppbrukt.
- Innvendig - Innvendige dører
Avvik: • Det er avvik:
Noe bruksslitasje. Tilstand settes med tanke på alder. Hull i dør fra kjeller til garasje.
- Våtrom > 1.Etasje > Bad - Overflater vegger og himling
Avvik: • Det er avvik:
Det foreligger ikke dokumentasjon, tilstand settes med tanke på egeninnsats
Baderomsplater er ikke montert etter anvisning. De går helt nede mot gulv uten metallskinne.
- Våtrom > 1.Etasje > Bad - Overflater Gulv
Avvik: • Det er påvist at høydeforskjell fra topp slukrist til gulv/synlig topp membran ved dørterskel er mindre enn 25 mm.
• Det er påvist avvik i fallforhold til sluk i forhold til krav i forskrift på byggetidspunktet.
- Våtrom > 1.Etasje > Bad - Sluk, membran og tettesjikt
Avvik: • Det er avvik:
Det foreligger ikke dokumentasjon på oppbygging av baderomsgulv. Hvordan dette og eventuelt membranløsninger er utført er ukjent. Ikke synlig membran.
- Våtrom > 1.Etasje > Bad - Sanitærutstyr og innredning
Avvik: • Det er avvik:
Noe fuktskader på innredning.
- Våtrom > 2.Etasje > Bad - Overflater vegger og himling
Avvik: • Det er avvik:
Det foreligger ikke dokumentasjon, tilstand settes med tanke på egeninnsats. Noe sprekk i fuger.
- Våtrom > 2.Etasje > Bad - Overflater Gulv
Avvik: • Det er avvik:
Det foreligger ikke dokumentasjon, tilstand settes med tanke på egeninnsats.
- Våtrom > 2.Etasje > Bad - Sluk, membran og tettesjikt
Avvik: • Det er avvik:
Det foreligger ikke dokumentasjon på oppbygging av baderomsgulv. Hvordan dette og eventuelt membranløsninger er utført er ukjent. Ikke synlig membran.
- Våtrom > 2.Etasje > Bad - Sanitærutstyr og innredning
Avvik: • Det er ikke påvist tilfredsstillende løsning for å synliggjøre lekkasje fra innebygget sisterne.
- Kjøkken > 1.Etasje > Kjøkken - Overflater og innredning
Avvik: • Det er påvist skader på overflater/kjøkkeninnredning utover normal slitasjegrad.
- Kjøkken > 1.Etasje > Kjøkken - Avtrekk
Avvik: • Det er avvik:
Mer enn halvparten av forventet brukstid er overskredet. Normal teknisk levetid for kjøkkenventilator er 10-20 år.
- Tekniske installasjoner - Vannledninger
Avvik: • Det er påvist ufagmessig utførelse av vannledninger.
• Arbeid på vannledninger er utført uten bruk av rørlegger.
• Vurdering er basert på alder. Tilstandsgrad 2 gis med bakgrunn i at mer enn halvparten av forventet brukstid for skjulte røranlegg er passert. Det er nå ingen symptomer på funksjonssvekkelse, men vær oppmerksom på at dette er en risikokonstruksjon.
Rør som er utsatt for kulde er mangelfullt isolert.
- Tekniske installasjoner - Avløpsrør
Avvik: • Arbeid på avløpsrør er utført uten bruk av rørlegger.
• Vurdering er basert på alder. Tilstandsgrad 2 gis med bakgrunn i at mer enn halvparten av forventet brukstid for skjulte røranlegg er passert. Det er nå ingen symptomer på funksjonssvekkelse, men vær oppmerksom på at dette er en risikokonstruksjon.
Det er ikke opplyst om pålegg, funksjonsfeil eller andre mangler ved anlegget.
På generell basis anbefales kontroll ved hjelp av fagfolk. TG er i all hovedsak satt ut fra alder og på bakgrunn av at utvendig ledningsnett (stikkledninger) og innvendig ledningsnett (bunnledninger) er svært sammensatt. Noen elementer har begrenset levetid og TG er gitt ut fra generell vurdering. Takstmann er ikke VVS fagmann og kontrollen er meget begrenset. Kontakt kommune eller rørlegger for nærmere info / kontroll av anlegget, eventuelt inspeksjon av rør kamera.
- Tekniske installasjoner - Ventilasjon
Avvik: • Det er påvist mangelfull ventilasjon på ett eller flere rom i boligen.
- Tekniske installasjoner - Varmesentral
Avvik: • Det har ikke vært avholdt service på anlegget senere år.
- Tekniske installasjoner - Varmtvannstank
Avvik: • Det er påvist at varmtvannstank er over 20 år
- Tomteforhold - Grunnmur og fundamenter
Avvik: • Det er registrert skråriss som er symptom på setninger.
• Grunnmuren har sprekkdannelser.
Noe løse fuger. Utett ved inngang til garasje.
- Tomteforhold - Terrengforhold
Avvik: • Det er påvist dårlig fall eller flatt terreng inn mot grunnmur og dermed muligheter for større vannansamlinger.
- Tomteforhold - Utvendige vann- og avløpsledninger
Avvik: • Det er avvik:
Tildstand med tanke på alder.
TG3 - Store eller alvorlige avvik:
- Innvendig - Etasjeskille/gulv mot grunn
Avvik: • Målt høydeforskjell på over 20 mm innenfor en lengde på 2 meter. Tilstandsgrad 3 gis med bakgrunn i standardens krav til godkjente måleavvik.
• Målt høydeforskjell på over 30 mm gjennom hele rommet. Tilstandsgrad 3 gis med bakgrunn i standardens krav til godkjente måleavvik.
- Innvendig - Pipe og ildsted
Avvik: • Ildfast plate mangler på gulvet under/foran ildstedet.
• Pipevanger er ikke synlige.
• Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på pipe.
Rennmerker på pipetopp. For liten plate foran ildsted. Det er lagt strie på pipe enkelte steder.
- Tomteforhold - Fuktsikring og drenering
Avvik: • Det mangler, eller på grunn av alder er det sannsynlig at det mangler, utvendig fuktsikring av grunnmuren ved kjeller/underetasje.
• Mer enn halvparten av forventet levetid på drenering er overskredet.
• Det er ut ifra observasjoner konstatert at drenering/tettesjikt har funksjonssvikt/svært begrenset effekt.
Relatert til alder vil det her være mulighet for skjult svikt, men av naturlige årsaker er kontroll av drenering og drenerende masser begrenset. Drenssystem er antatt fra byggeår, og grunnet skjult i byggegrunn er materialvalg ikke mulig å konstatere. Eksakte opplysninger kan fremskaffes bare om det graves opp. Det er indikasjoner på fukt i kjellergulv.
Dette skyldes kapillært opptrekk fra grunnmur.
Det er registrert fukt i kjelleryttervegg. Saltutslag på vegg, synlig fukt. Saltutslag kommer som et resultat av en transport av fuktighet i murvegg. Under fuktvandring skjer en oppløsning av vannløselige salter. Disse saltene transporteres med vannet til utsiden av materialet. Her fordamper vannet bort, mens saltene utkrystalliseres i forskjellige former og farger. Den vanligste varianten er utstående krystaller. Hvis saltutslagene er store, tyder det på rikelig med fukttransport. Det er registrert spor etter stripete borebille i bjelkelag. Undertegnede kunne ikke finne aktivitet fra stripete borebille under befaring.
Generelt kan det nevnes at det er larven til Stripete borebille som gjør skade på treverk. Den kan gnage på treverk i 2-3 år før den blir bille å dør. Stripete borebille må ha høy relativ luftfuktighet, 40-60% for å leve. Derfor trives den i kjellere.
Hoved behandlingen bør være fuktreduserende tiltak.
