Byggemåte
Tilstandsrapporten er en teknisk gjennomgang av boligen og angir bla. eventuelle byggetekniske avvik, konsekvensen av disse, samt kostnadsoverslag på utbedring av avvik som er gitt TG3.
TILSTANDSGRADER :
TG0: Ingen avvik.
TG1: Mindre avvik.
TG2: Vesentlige avvik og mindre avvik som etter NS 3600 gir TG2.
TG3: Store eller alvorlige avvik.
TGIU: Ikke tilgjengelig for undersøkelse
Av rapporten fremgår TGIU (tilstandsgrad ikke undersøkt), TG2 og TG3 som angir avvik fra normal slitasje, høy alder, bygningsdel som må utbedres, beskrivelser av avvik på undersøkte bygningsdeler uten tilstandsgrad mm.
Det er registrert totalt (2) stk. TG3, (6) stk. TG2 og (0) stk. TG-IU i tilstandsrapporten.
Boligen har fått følgende TG3:
Innvendig > Etasjeskiller og bærende konstruksjoner
Etasjeskillet er utført som trebjelkelag.
Eier opplyser at ble det lagt nye pilarer, ny stubbeloftplater og isolasjon, samt nytt innvendig gulv ved renovering av hytta og oppføring av tilbygg soveromsfløy.
Vurdering av avvik:
Det er påvist store nedbøyninger eller skjevheter som kan skyldes svikt i konstruksjonen.
Konsekvens/tiltak
Store nedbøyninger eller skjevheter kan indikere svikt eller svekkelse i den bærende konstruksjonen. Dette kan medføre risiko for videre deformasjoner,
sprekkdannelser eller i verste fall redusert bæreevne og konstruksjonssvikt.
Det er registrert betydelige høydeforskjeller og skjevheter i etasjeskilleren i tilbygget. Forholdet må sees i sammenheng med registrerte forhold under
punktene «Krypkjeller» og «Grunnmur og fundamenter», hvor deler av fundamenteringen er utført på jordgrunn. Registrerte deformasjoner vurderes å
være forenlige med setninger og redusert stabilitet/funksjon i underliggende fundamentering eller bærende konstruksjoner.
Eier opplyser at skjevhetene har vært til stede over lengre tid, og at det ikke er registrert vesentlig videre utvikling etter at setningsskadene først ble
observert. Dette kan ikke alene bekreftes ved en enkelt befaring. På befaringsdagen ble det målt en høydeforskjell på 10 cm.
Setninger i fundamentering og underliggende bærende konstruksjoner kan medføre skjevheter og deformasjoner i bjelkelag, vegger og øvrige tilstøtende
bygningsdeler. Dersom setningene fortsatt er aktive, kan det oppstå ytterligere deformasjoner og følgeskader. Om setningene er avsluttet eller fortsatt
pågående kan ikke fastslås uten nærmere undersøkelser og eventuelt målinger over tid.
Forholdet må utbedres og bør undersøkes nærmere og utføres av fagkyndig med kompetanse. Årsak og omfang må avklares før utbedring. Det må
påregnes tiltak på fundamentering og/eller underliggende bærende konstruksjoner, samt eventuell oppretting av etasjeskilleren.
Kostnadsestimat: 20 000 - 100 000
Tomteforhold > Grunnmur og fundamenter
Det er søylefundamenter.
Vurdering av avvik:
Det er registrert betydelige setningsrelaterte skjevheter i tilbygget. Deler av tilbygget er fundamentert på støpte fundamenter/pilarer, og det er
registrert jordgrunn under enkelte av fundamentene. Fundamentering på jordmasser med ukjent oppbygning og bæreevne kan være utsatt for setninger,
og forholdet vurderes som en mulig og sannsynlig medvirkende årsak til de registrerte setningsskadene.
Det er også registrert understøttelser med trestolper mot stein/støpte fundamenter. Det ble ikke registrert synlige skader i tilgjengelige trestolper på
befaringsdagen, men stabiliteten og fundamenteringsforholdene må vurderes samlet i sammenheng med de registrerte setningene.
Konsekvens/tiltak
Det er viktig å få utført en grundig fagkyndig vurdering og gjennomføre nødvendige stabiliserende tiltak og utbedringer av grunnmuren.
Setninger i grunnen eller fundamenteringen kan føre til videre bevegelser og skjevheter i bjelkelag, vegger og øvrige bygningsdeler. Om setningene er
avsluttet eller fortsatt pågående kan ikke fastslås ved en enkelt befaring.
Det må påregnes tiltak for stabilisering og eventuelt forbedret fundamentering før eller i forbindelse med oppretting av bjelkelaget.
Kostnadsestimat: 20 000 - 100 000
Boligen har fått følgende TG2:
Utvendig > Taktekking
Taket er tekkes med stål-/aluminiumplater. Besiktigelsen er utført fra bakkenivå.
Siden taket (takkonstruksjon, taktekking og skorstein) kun er observert fra bakkenivå, er vurderingen begrenset av dette. Det er ikke sikkerhetsmessig
forsvarlig å bevege seg ut på taket eller observere fra stige. Selv om det ikke er avdekket skader under befaringen, betyr ikke dette at det ikke foreligger
skader som en besiktigelse på taket kan avdekke. Vær oppmerksom på denne risikoen. En undersøkelse av taket kan utføres av en fagperson under
tilstrekkelige sikkerhetsforhold.
Punktet må sees i sammenheng med Takkonstruksjon/Loft
Vurdering av avvik:
Det er registrert lokal/påbegynnende korrosjon på deler av platetekkingens overflate.
Konsekvens/tiltak
Korrosjon kan utvikle seg videre dersom overflatebehandlingen brytes ned. Over tid kan dette føre til redusert materialtykkelse, svekket
overflatebeskyttelse og utettheter. Utviklingen vil avhenge av platetype, overflatebehandling, eksponering og videre vedlikehold.
Det anbefales jevnlig kontroll og nødvendig vedlikehold av taktekkingen. Områder med korrosjon bør rengjøres og behandles med egnet
overflatebehandling. Ved videre utvikling eller gjennomgående korrosjon må utskifting av berørte plater påregnes. Som følge av alder og elde, må det
forventes økt vedlikehold og kontroll på taktekkingen.
Utvendig > Nedløp, beslag og skorsteiner over tak
Takrenner og nedløp er av plast, med utvendige beslag samt vindskier og toppbord i treverk.
Normal bruksslitasje som følge av alder og elde.
Beskrivelse
Vurdering av avvik:
Takrenner og nedløp er hovedsakelig utført i plast og har en alder hvor mer enn halvparten av forventet brukstid vurderes å være oppbrukt. På baksiden
av fritidsboligen er takrenner og nedløp demontert som følge av store snølaster vinterstid. Takvann fra denne takflaten ledes derfor ikke kontrollert bort fra hytta.
Konsekvens/tiltak
Manglende kontrollert bortledning av takvann kan medføre økt vann- og fuktbelastning på utvendige fasader og terrenget langs bygningen. Forholdet er
særlig relevant fordi det er jordgrunn under deler av bygningen og stedvis liten avstand mellom terreng/jordgrunn og undersiden av bjelkelaget over
krypkjelleren. Økt tilførsel av vann i dette området kan bidra til høyere fuktbelastning i krypkjelleren og omkringliggende trekonstruksjoner.
Forholdet må derfor ses i sammenheng med vurderingen under punktet "Krypkjeller".
Utvendig > Takkonstruksjon/Loft
Det er saltak med sperrekonstruksjon.
Når takkonstruksjoner er helt gjenbygde kan ikke takstmann utføre tilfredsstillende undersøkelser uten og utføre destruktive tiltak, takstmann ser allikevel
etter spor/merker og indikasjoner på avvik eller ufagmessige løsninger men som følge av konstruksjonsløsning og at det ikke foreligger dokumentasjon er
slike avvik svært vanskelige og avdekke
Punktet må sees i sammenheng med Taktekking
Vurdering av avvik:
Loftet er ikke tilgjengelig for inspeksjon og det mangler dokumentasjon på utførelsen.
Det foreligger ikke dokumentasjon på utførelsen. Skjulte feil, mangelfull lufting, feil utført dampsperre eller utilstrekkelig undertak kan ikke avdekkes
uten destruktive inngrep. Risiko for skjulte konstruksjonsfeil kan derfor ikke utelukkes.
Påpeker at tilstandsgrad er satt med bakgrunn i alder og ukjent utførelse.
Tomteforhold > Terrengforhold
Det er skråene terreng bakside av hytta, som kan føre til økt fuktighet i jordgrunn under hytta.
Konsekvens/tiltak
Det anbefales å etablere fall bort fra bygningen og sikre god bortledning av vann fra grunnmuren.
Innvendig > Krypkjeller
Det er krypkjeller under trebjelkelag og stubbegulv.
Fritidsboligen er delvis fundamentert over krypkjeller/åpent kryperom med bærende søyler og pilarer. Store deler av kryperommet er åpent mot uteluft,
noe som gir naturlig ventilasjon.
Grunnen består av varierende underlag med blant annet fjell, drenerende masser og jordgrunn. Det er stedvis lagt plastfolie mot grunnen. Under tilbygget
er det registrert naturlig fall i terrenget.
Høyden mellom terreng og undersiden av bjelkelaget varierer betydelig. Enkelte steder er avstanden svært begrenset, noe som vanskeliggjør tilkomst og
visuell kontroll av bjelkelag, understøttelser og øvrige konstruksjoner. Deler av undersiden av etasjeskilleren er også tildekket med plast, slik at
bakenforliggende konstruksjoner ikke kan kontrolleres fullt ut.
Beskrivelse
Vurdering av avvik:
Det er stedvis svært liten avstand mellom terreng og undersiden av bjelkelaget. Dette begrenser tilkomst og visuell kontroll av bjelkelag, understøttelser
og øvrige konstruksjoner.
Det er registrert jordgrunn under deler av bygningen, og fuktsikring mot grunn er ikke sammenhengende i hele kryperommet.
I områder med liten avstand til terreng er det registrert plast sjikt på undersiden av bjelkelaget. Dersom området under bjelkelaget med plast er lite
dampåpent, kan det redusere konstruksjonens uttørkingsmulighet mot kryperommet.
Konsekvens/tiltak
Lav avstand mellom terreng og trekonstruksjoner gir økt fuktbelastning og gjør det vanskeligere å oppdage begynnende fukt-, råte- eller setningsskader.
Jordgrunn kan bidra til økt fuktighet på konstruksjoner, særlig hvor det er lav høyde fra bjelkelag og ned til terreng. Under bjelkelag hvor det er registrert
plastikk samt lav høyde til terreng, kan dette inn begrense uttørking av bjelkelaget og øke risikoen for fuktopphopning i konstruksjonen.
Det anbefales at kryperommet kontrolleres jevnlig med hensyn til fukt, biologisk vekst og utvikling i fundamentering og bærende konstruksjoner.
Det anbefales også tiltak hvor det er lav høyde til grunn, for å sikre at konstruksjonen har god utørkingsmuligheter. Eventuelt tiltak kan resultere til
ytterlige arbeider med bærende konstruksjoner og må påberenges.
Våtrom > Etasje > Bad > Overflater, vegger og himling
Veggene er utført med panel/tømmer og våtromstapet/belegg. Himlingen har panel på innvendig tak.
Vurdering av avvik:
Det er panel i våtsonen til dusj. Rommet har ikke vegger med fuktbestandig utførelse innenfor dusjens og vaskens våtsone. Dette er en kjent løsning
tilknyttet hyttebad, men er ett avvik vurdert mot gjeldende forskrift. Løsningen gir ikke tilfredsstillende fuktbeskyttelse for overflater tilknyttet våtsoner,
samt gir en økt risiko for fuktpåvirkning til tilleggende konstruksjoner.
Det er registrert buling i belegg på vegg i dusjsonen.
Konsekvens/tiltak
Det anbefales å utføre tiltak tiltak slik at skjerming av veggflater tilknyttet områder som kan utsettes for fukt oppnås. Det påpekes at bruk av dusjkabinett
ikke endrer krav til utførelse tilknyttet våtsoner, skjerming av slike flater skal også sørge for at eventuell bruks/lekkasjevann ikke kan påvirke tilliggende
konstruksjoner. Lekkasjevann skal ledes til sluk via fuktbestandige overflater. Løsningen krever noe ekstra overvåket bruk, og tilsier at risiko for at
bruks/lekkasjevann kan ledes til tilstøtende konstruksjoner er noe forhøyet. det anbefales også etablere vanntettsjikt tilknyttet rommets våtsoner ihht figur 23.
Avvik på undersøkte bygningsdeler uten tilstandsgrad:
Forhold som åpenbart kan medføre fare for helse, miljø og sikkerhet:
Åpninger i rekkverk på balkong eller terrasse er ikke i henhold til krav i dagens forskrifter.
Rekkverket på balkong eller terrasse er for lavt i forhold til dagens krav.
Tilstandsrapporten er inntatt i salgsoppgaven og inneholder ytterligere informasjon om byggemåte, årsak bak tilstandsgrader, konsekvens og anslag på eventuelle utbedringskostnader. Ettersom kjøper regnes å være kjent med forhold som tydelig fremkommer av tilstandsrapporten oppfordres interessenter til å sette seg grundig inn i rapporten i sin helhet og kontakte bygningssakyndig ved eventuelle bygningstekniske spørsmål.
