Byggemåte
Tilstandsrapporten er en teknisk gjennomgang av boligen og angir bla. eventuelle byggetekniske avvik, konsekvensen av disse, samt kostnadsoverslag på utbedring av avvik som er gitt TG3.
TILSTANDSGRADER :
TG0: Ingen avvik.
TG1: Mindre avvik.
TG2: Vesentlige avvik og mindre avvik som etter NS 3600 gir TG2.
TG3: Store eller alvorlige avvik.
TGIU: Ikke tilgjengelig for undersøkelse
Av rapporten fremgår TGIU (tilstandsgrad ikke undersøkt), TG2 og TG3 som angir avvik fra normal slitasje, høy alder, bygningsdel som må utbedres, beskrivelser av avvik på undersøkte bygningsdeler uten tilstandsgrad mm.
Det er registrert totalt (0) stk. TG3, (11) stk. TG2 og (0) stk. TG-IU i tilstandsrapporten.
Boligen har fått følgende TG2:
Utvendig > Takkonstruksjon/Loft
Taket er et saltak med sperrekonstruksjon.
Når takkonstruksjoner er helt gjenbygde kan ikke takstmann utføre tilfredsstillende undersøkelser uten og utføre destruktive tiltak, takstmann ser allikevel
etter spor/merker og indikasjoner på avvik eller ufagmessige løsninger men som følge av konstruksjonsløsning og at det ikke foreligger dokumentasjon er slike avvik svært vanskelige og avdekke.
Vurdering av avvik:
Takkonstruksjonen er lukket og i hovedsak utilgjengelig for kontroll. Utførelse av ventilasjonssjikt, isolasjon, dampsperre og undertak kan derfor ikke
verifiseres. Selv om det er registrert luftespalter ved takfot, kan det ikke bekreftes at luftingen er videreført som et sammenhengende ventilasjonssjikt under hele takflaten.
Det foreligger heller ikke dokumentasjon som avklarer utførelsen.
TG 2 er satt på bakgrunn av usikkerhet knyttet til skjult utførelse og manglende dokumentasjon, og ikke fordi det er påvist svikt i ventileringen eller takkonstruksjonen.
Konsekvens/tiltak
Det foreligger ikke dokumentasjon på utførelsen.
Skjulte feil, mangelfull lufting, feil utført dampsperre eller utilstrekkelig undertak kan ikke avdekkes uten destruktive inngrep.
Det er registrert luftespalte i kledning mellom sperr, men videre utførelse i bakenforliggende skjulte konstruksjoner er ikke mulig å kontrollere uten dokumentasjon eller destruktive tiltak.
Risiko for skjulte konstruksjonsfeil kan derfor ikke utelukkes.
Påpeker at tilstandsgrad er satt på bakgrunn av NS 3600:2025 det er ukjent ventilering, utførelse og manglende dokumentasjon på takkonstruksjonen.
Risiko for skjulte konstruksjonsfeil kan derfor ikke utelukkes.
Påpeker at tilstandsgrad er satt på bakgrunn av NS 3600:2025 det er ukjent ventilering, utførelse og manglende dokumentasjon på takkonstruksjonen.
Når utførelsen av den lukkede takkonstruksjonen ikke kan kontrolleres, kan eventuelle skjulte feil eller mangler ikke utelukkes. Dersom ventilasjonssjiktet
er mangelfullt, blokkert eller ikke sammenhengende, kan fukt som tilføres konstruksjonen få redusert mulighet til å tørke ut. Over tid kan dette medføre
kondens, oppfukting, muggsoppvekst og råteskader i takkonstruksjonen.
Tilsvarende kan feil eller mangler ved dampsperre og undertak øke risikoen for fuktbelastning i skjulte konstruksjonsdeler. Det er ikke påvist slike skader på
befaringsdagen, men utførelsen kan ikke bekreftes uten dokumentasjon eller nærmere undersøkelser.
Våtrom > Loft > Bad > Dokumentasjon for våtrom
NS 3600 som er takstmanns vurderingsgrunnlag stiller krav til dokumentasjon for tettesjikt tilknyttet bad. Dokumentasjon som kan brukes av takstmann er
bilder, og produktdatablad. Det er dessverre svært vanlig at slik dokumentasjon ikke foreligger ved utarbeidelse av rapporten, og vurdering av skjulte
tettesjikt kan derfor kun gjøres med basis i alder, og enkelte mindre observasjoner. Der det ikke foreligger dokumentasjon for rommets skjulte tettesjikt
må en altså anse den utførte kontrollen til å være svært begrenset. Uten god dokumentasjon er det ikke mulig og tilfredsstillende vurdere skjulte tettesjikt uten at helt destruktive tiltak utføres.
Dette punkt må anses som tilhørende informasjon tilknyttet rommets vanntette sjikt.
Vurdering av avvik:
Det foreligger ikke dokumentert utførelse av vanntett sjikt.
Konsekvens/tiltak
Uten dokumentasjon vet man ikke om membran er korrekt utført eller om sluk, overganger og gjennomføringer er tette. Manglende dokumentasjon gir
derfor takstmann nærmest ingen mulighet for å vurdere skjulte tettesjikt. TG2 er utelukkende satt som følge av manglende dokumentasjon, og at kontrollen av tettesjiktet derfor anses svært begrenset.
Våtrom > Loft > Bad > Overflater, vegger og himling
Våtrommet har panel/tømmer på vegger og panel i innvendig tak.
Vurdering av avvik:
Rommet har ikke vegger med fuktbestandig utførelse innenfor dusjens og vaskens våtsone. Dette er en kjent løsning tilknyttet hyttebad, men er ett avvik
vurdert mot gjeldende forskrift. Løsningen gir ikke tilfredstillende fuktbeskyttelse for overflater tilknyttet våtsoner, samt gir en økt risiko for fuktpåvirkning til tilleggende konstruksjoner.
Konsekvens/tiltak
Det anbefales å utføre tiltak tiltak slik at skjerming av veggflater tilknyttet områder som kan utsettes for fukt oppnås. Det påpekes at bruk av dusjkabinett
ikke endrer krav til utførelse tilknyttet våtsoner, skjerming av slike flater skal også sørge for at eventuell vruks/lekkasjevann ikke kan påvirke tilliggende
konstruksjoner. Lekkasjevann skal ledes til sluk via fuktbestandige overflater. Løsningen krever noe ekstra overvåket bruk, og tilsier at risiko for at
bruks/lekkasjevann kan ledes til tilstøtende konstruksjoner er noe forhøyet. det anbefales også etablere vanntettsjikt tilknyttet rommets våtsoner ihht figur 23.
Våtrom > Loft > Bad > Overflater gulv
Gulvet er flislagt og har elektriske varmekabler.
Gulv utenfor dusjsonen er tilnærmet flatt. Løsning/utførelse utenfor dusjsonen gir krav til minimum 15 mm oppbrett av membran ved terskel (etter
dagens krav), takstmann får ikke bekreftet/avkreftet om slik kant er etablert da dette krever ytterlige destruktive tiltak ved døren. Anbefaler å få utført en
kontroll av dette ved å ta av terskellisten ved dør. En forutsetting for TG1, og at rommet kan anses til å ivareta funksjonskrav er at oppbrett/flomkant ved terskel er etablert.
Vurdering av avvik:
Gulvet er utført som relativ flatt. Det er ikke mulig å bekrefte/avkrefte oppbrett av membran ved dørterskel, uten ytterlige destruktive tiltak.
Ved utført vanntest er det registrert at vann utenfor dusjkabinett kan ledes bort fra sluk.
Konsekvens/tiltak
Ved feil fallforhold og ved eventuell manglende oppbrett av tettesjikt ved terskel, gi økt risiko for at større lekkasjevann kan trenge ut i tilhørende
konstruksjoner. Det er montert dusjkabinett på bad, hvor sluk fra dusjkabinett ledes direkte ned i sluk i gulv, men bruk av dusjkabinett kompenserer ikke for funksjonskravet til gulvet på våtrommet.
Det anbefales fortsatt bruk av dusjkabinnet. Det anbefales også jevnlig kontroll og rengjøring av sluk i gulv i tillegg til sluk under dusjkabinett, for å unngå
tilstopping av vann i sluk, og at eventuelle lekkasjevann ikke ledes til sluk.
Toalettrom > Etasje > Toalettrom > Avtrekk/ventilasjon
Toalettrom med servant.
Vurdering av avvik:
Det er naturlig ventilering fra toalettrom ut ifra forskriftkrav.
Konsekvens/tiltak
Det er kun naturlig ventilering gjennom åpne/lukkevindu på toalettrom.
Ved bruk av toalettrom med kun naturlig ventilering gjennom åpne- og lukkevindu, kan det bidra til dårlig inneklima. Det anbefales å etablere mekanisk avtrekk på toalettrom.
Våtrom > Etasje > Bad > Dokumentasjon for våtrom
NS 3600 som er takstmanns vurderingsgrunnlag stiller krav til dokumentasjon for tettesjikt tilknyttet bad. Dokumentasjon som kan brukes av takstmann er
bilder, og produktdatablad. Det er dessverre svært vanlig at slik dokumentasjon ikke foreligger ved utarbeidelse av rapporten, og vurdering av skjulte
tettesjikt kan derfor kun gjøres med basis i alder, og enkelte mindre observasjoner. Der det ikke foreligger dokumentasjon for rommets skjulte tettesjikt
må en altså anse den utførte kontrollen til å være svært begrenset. Uten god dokumentasjon er det ikke mulig og tilfredsstillende vurdere skjulte tettesjikt uten at helt destruktive tiltak utføres.
Dette punkt må anses som tilhørende informasjon tilknyttet rommets vanntette sjikt.
Vurdering av avvik:
Det foreligger ikke dokumentert utførelse av vanntett sjikt.
Konsekvens/tiltak
Uten dokumentasjon vet man ikke om membran er korrekt utført eller om sluk, overganger og gjennomføringer er tette. Manglende dokumentasjon gir
derfor økt risiko for skjulte fuktskader, selv om det ikke er synlige tegn i dag. Skader kan utvikle seg og bli omfattende før de oppdages.
Uten dokumentasjon vet man ikke om membran er korrekt utført eller om sluk, overganger og gjennomføringer er tette. Manglende dokumentasjon gir
derfor takstmann nærmest ingen mulighet for å vurdere skjulte tettesjikt. TG2 er utelukkende satt som følge av manglende dokumentasjon, og at kontrollen av tettesjiktet derfor anses svært begrenset.
Våtrom > Etasje > Bad > Overflater, vegger og himling
Veggene er kledd med panel/tømmer, og himlingen har panel på innvendig tak.
Vurdering av avvik:
Rommet har ikke vegger med fuktbestandig utførelse innenfor dusjens og vaskens våtsone. Dette er en kjent løsning tilknyttet hyttebad, men er ett avvik
vurdert mot gjeldende forskrift. Løsningen gir ikke tilfredstillende fuktbeskyttelse for overflater tilknyttet våtsoner, samt gir en økt risiko for fuktpåvirkning til tilleggende konstruksjoner.
Konsekvens/tiltak
Det anbefales å utføre tiltak tiltak slik at skjerming av veggflater tilknyttet områder som kan utsettes for fukt oppnås. Det påpekes at bruk av dusjkabinett
ikke endrer krav til utførelse tilknyttet våtsoner, skjerming av slike flater skal også sørge for at eventuell vruks/lekkasjevann ikke kan påvirke tilliggende
konstruksjoner. Lekkasjevann skal ledes til sluk via fuktbestandige overflater. Løsningen krever noe ekstra overvåket bruk, og tilsier at risiko for at
bruks/lekkasjevann kan ledes til tilstøtende konstruksjoner er noe forhøyet. det anbefales også etablere vanntettsjikt tilknyttet rommets våtsoner ihht figur 23.
Våtrom > Etasje > Bad > Vanntett sjikt, membran og sluk
Det er plastsluk og smøremembran med ukjent utførelse.
Påpeker at smøremembran ikke kan besiktiges, tilstandsgrad er satt med basis i alder og enkelte observasjoner ved befaring.
Det er mulig å kontrollere og rengjøre sluk i gulvet ved demontering av bunnlisten på dusjkabinettet. Det anbefales jevnlig kontroll og rengjøring av både
gulvsluk og avløp/sluk til dusjkabinettet, for å redusere risiko for tilstopping og for å opprettholde tilfredsstillende avrenning og funksjon over tid.
Vurdering av avvik:
Det er ukjent utførelse av tettesjikt i sluk, og om tettesjikt er iført under klemring i sluk. Som følge av tilgrising i sluk og at det ikke foreligger
dokumentasjon, er det vanskelig å bekrefte/avkrefte utførelse tettesjikt i sluk.
Konsekvens/tiltak
Dersom tettesjiktet ikke er korrekt tilsluttet og klemt i sluket, kan vann trenge ned i omkringliggende konstruksjoner og medføre fukt- og følgeskader. Det
er ikke påvist slik svikt på befaringsdagen, men utførelsen kan ikke verifiseres visuelt slik sluket fremstår.
Sluket anbefales grundig rengjort slik at tettesjiktets tilslutning og klemring kan kontrolleres nærmere. Dersom utførelsen fortsatt ikke kan dokumenteres
eller verifiseres etter rengjøring, bør forholdet undersøkes nærmere av fagkyndig.
Våtrom > Etasje > Vaskerom > Dokumentasjon for våtrom
NS 3600 som er takstmanns vurderingsgrunnlag stiller krav til dokumentasjon for tettesjikt tilknyttet bad. Dokumentasjon som kan brukes av takstmann er
bilder, og produktdatablad. Det er dessverre svært vanlig at slik dokumentasjon ikke foreligger ved utarbeidelse av rapporten, og vurdering av skjulte
tettesjikt kan derfor kun gjøres med basis i alder, og enkelte mindre observasjoner. Der det ikke foreligger dokumentasjon for rommets skjulte tettesjikt
må en altså anse den utførte kontrollen til å være svært begrenset. Uten god dokumentasjon er det ikke mulig og tilfredsstillende vurdere skjulte tettesjikt uten at helt destruktive tiltak utføres.
Dette punkt må anses som tilhørende informasjon tilknyttet rommets vanntette sjikt.
Vurdering av avvik:
Det foreligger ikke dokumentert utførelse av vanntett sjikt.
Konsekvens/tiltak
Uten dokumentasjon vet man ikke om membran er korrekt utført eller om sluk, overganger og gjennomføringer er tette. Manglende dokumentasjon gir
derfor takstmann nærmest ingen mulighet for å vurdere skjulte tettesjikt. TG2 er utelukkende satt som følge av manglende dokumentasjon, og at
kontrollen av tettesjiktet derfor anses svært begrenset.
Våtrom > Etasje > Vaskerom > Overflater, vegger og himling
Veggene har panel/tømmer, og himlingen har panel på innvendig tak.
Vurdering av avvik:
Rommet har ikke vegger med fuktbestandig utførelse innenfor vaskens våtsone. Dette er en kjent løsning tilknyttet hyttebad, men er ett avvik vurdert
mot gjeldende forskrift. Løsningen gir ikke tilfredstillende fuktbeskyttelse for overflater tilknyttet våtsoner, samt gir en økt risiko for fuktpåvirkning til
tilleggende konstruksjoner.
Konsekvens/tiltak
Det anbefales å utføre tiltak tiltak slik at skjerming av veggflater tilknyttet områder som kan utsettes for fukt oppnås. Skjerming av slike flater skal også
sørge for at eventuell bruks/lekkasjevann ikke kan påvirke tilliggende konstruksjoner. Lekkasjevann skal ledes til sluk via fuktbestandige overflater.
Løsningen krever noe ekstra overvåket bruk, og tilsier at risiko for at bruks/lekkasjevann kan ledes til tilstøtende konstruksjoner er noe forhøyet. det
anbefales også etablere vanntettsjikt tilknyttet rommets våtsoner ihht figur 23.
Våtrom > Etasje > Vaskerom > Overflater gulv
Våtrommet har flislagt gulv med elektriske varmekabler.
Det er ikke registrert oppbrett av membran/tettesjikt ved dørterskel. Gulvet er utørt som relativ flatt.
Ved utført vanntest, er det registrert at vann ledes til sluk.
Vurdering av avvik:
Det er ikke registrert oppbrett av membran ved dørterskel på den ene døren. Gulvet er utført som relativ flatt, utførelse av dagens gulv, gir krav til 15
mm oppbrett ved dørterskel. Det er registrert en høydeforskjell fra topp slukrist til topp membran ved dør som er lavere enn 25 mm.
Konsekvens/tiltak
Høydeforskjellen gir økt risiko for at større mengder lekkasjevann kan trenge ut av rommet og videre til tilstøtende konstruksjoner. Dagens bruk av
rommet reduserer risikoen noe, da vaskemaskin er plassert i nærheten av sluket, og det ved utført vanntest er registrert at vann ledes mot sluk i gulvet.
Det anbefales likevel å være oppmerksom på risikoen ved større lekkasjer eller vannansamlinger.
Sluket bør kontrolleres og rengjøres jevnlig for å opprettholde tilfredsstillende avrenning og redusere risikoen for tilstopping og vannoppsamling på gulvet.
Tilstandsrapporten er inntatt i salgsoppgaven og inneholder ytterligere informasjon om byggemåte, årsak bak tilstandsgrader, konsekvens og anslag på eventuelle utbedringskostnader. Ettersom kjøper regnes å være kjent med forhold som tydelig fremkommer av tilstandsrapporten oppfordres interessenter til å sette seg grundig inn i rapporten i sin helhet og kontakte bygningssakyndig ved eventuelle bygningstekniske spørsmål.
