Byggemåte
Tilstandsrapporten er en teknisk gjennomgang av boligen og angir bla. eventuelle byggetekniske avvik, konsekvensen av disse, samt kostnadsoverslag på utbedring av avvik som er gitt TG3.
TILSTANDSGRADER :
TG0: Ingen avvik.
TG1: Mindre avvik.
TG2: Vesentlige avvik og mindre avvik som etter NS 3600 gir TG2.
TG3: Store eller alvorlige avvik.
TGIU: Ikke tilgjengelig for undersøkelse
Av rapporten fremgår TGIU (tilstandsgrad ikke undersøkt), TG2 og TG3 som angir avvik fra normal slitasje, høy alder, bygningsdel som må utbedres, beskrivelser av avvik på undersøkte bygningsdeler uten tilstandsgrad mm.
Boligen har fått følgende TG3:
- Vinduer fra byggeår: Det er påvist at enkelte vinduer er vanskelig å åpne/lukke. Det er påvist vinduer med fukt/råteskader.
- Pipe og ildsted: Pipevanger er ikke synlige. Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på pipe.
- Vaskerom og begge bad: Våtrommet må oppgraderes for å tåle normal bruk etter dagens krav.
Boligen har fått følgende TG2:
- Taktekking: Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på taktekkingen og undertak.
- Nedløp og beslag: Det er ikke tilfredsstillende bortledning av vann fra taknedløp ved grunnmur. Det mangler snøfangere på hele eller deler av taket, men det var ikke krav om dette på byggemeldingstidspunktet. Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på renner/nedløp/beslag.
- Veggkonstruksjon: Det er ingen eller liten lufting i nedre kant av kledning mot grunnmur. Det er værslitt/oppsprukket trevirke/trepaneler.
- Takkonstruksjon/loft: Det er påvist fuktskjolder/skader i takkonstruksjonen. Hele takkonstruksjonen er gjenbygget. Det er ingen mulighet til vurdering utover alder og observasjoner fra underliggende etg.
- Vinduer: Det er påvist at enkelte vinduer er vanskelig å åpne/lukke og avvik rundt innsettingsdetaljer. Det er påvist noen glassruter som er punktert eller sprukne, og tegn på innvendig kondensering av enkelte vindusglass. Karmene i vinduer er slitte og det er sprekker i trevirket.
- Terrasse/balkongdør: Det er påvist dører som er vanskelig å åpne eller lukke. Karmene i dører er værslitte utvendig og det er sprekker i trevirket.
- Ytterdører: Det er påvist dører som er vanskelig å åpne eller lukke. Det er påvist utetthet/åpning mellom dørblad og dørkarm. Dvs. at kald trekk kan oppstå. Karmene i dører er værslitte utvendig og det er sprekker i trevirket.
- Balkong/terrasse: Det er værslitt/oppsprukket trevirke/trepaneler. Konstruksjonene har skjevheter. Terrassen er festet direkte mot yttervegg/kledning (panel), noe som gir en tett og lite hensiktsmessig overgang mot vegg. Løsningen gjør området vanskelig tilgjengelig for inspeksjon og vedlikehold.
- Overflater: Overflatene fremstår som funksjonelle og uten vesentlig slitasje, men er av eldre dato og bærer preg av tidstypisk utførelse.
- Etasjeskiller: Målt høydeforskjeller. På det meste, ble det mål 16 mm avvik mellom høyeste og laveste punkt i stuen.
- Rom under terreng: Det er gjennom hulltaking påvist høyt fuktnivå inne i trekonstruksjonen i hulltakingen, men ikke påvist fuktskader i dette området. Høy luftfuktighet kan over tid føre til muggvekst eller sverting av materialer. Samtidig kan materialer og konstruksjoner bli ødelagt. Måling i treverk (svill) viste 24,6 % fuktinnhold, som ligger svært nært fibermetningspunktet (ca. 28 %= vått) og langt over akseptabel grense for tørt treverk (15–16 %). Fuktverdien indikerer at treverket er nært mettet av vann, og funnet bekreftes visuelt av misfarging på svillen i konstruksjonen. Konstruksjonen er oppført direkte mot betongmur/betongplate under terreng, og det er sannsynlig at fukt transporteres kapillært fra plate eller mur.
- Krypkjeller: Det er stedvis påvist fuktnivå som tilsier at konstruksjonen kan ha fuktskader. Det er manglende fuktsperre på bakken. Det er påvist noe provisoriske understøttelser av etasjeskiller.
- Innvendige dører: Enkelte av dørene subber noe i terskler og tar noe i karmene.
- Kjøkken: Kjøkkeninnredningen er av eldre dato, og den mangler bruksfunksjoner/løsninger som er forventet på et kjøkken. Uttrekkbart deksel ved ventilator er av eldre dato og fremstår slitt. Det er registrert sprekkdannelser i dekselet, og funksjonen som oppsamler/avtrekksflate vurderes som svekket.
- Vannledninger og avløpsrør: Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert. Både innvendig og utvendig.
- Varmtvannstank: Det er ikke påvist tilfredsstillende avrenning eller annen kompenserende løsning fra varmtvannstank. Det er ikke påvist tilfredsstillende el-tilkobling av varmtvannstank iht. gjeldende forskrift.
- Fuktsikring og drenering: Mer enn halvparten av forventet levetid på drenering er overskredet.
- Grunnmur og fundamenter: Grunnmuren har sprekkdannelser. Det er registrert flassing og avskalling av maling på grunnmur utvendig.
- Forstøtningsmurer: Det er påvist mindre sprekker og/eller skjevheter i muren. Konstruksjonene har skjevheter.
Avvik på undersøkte bygningsdeler uten tilstandsgrad:
- Åpninger i rekkverk er større enn dagens forskriftskrav til rekkverk i innvendige trapper.
- Åpninger mellom trinn i innvendig trapp er større enn dagens forskriftskrav.
- Det er ikke foretatt radonmålinger, og bygget er heller ikke utført med radonsperre.
- Det er ikke montert rekkverk på utvendige trapper.
- Det er manglende rekkverk/annen sikring på forstøtningsmurer som krever dette utifra dagens krav.
- Det mangler håndløper på vegg i det innvendige trappeløpet.
- Rekkverket på balkong eller terrasse er for lavt i forhold til dagens krav.
Tilstandsrapporten er inntatt i salgsoppgaven og inneholder ytterligere informasjon om byggemåte, årsak bak tilstandsgrader, konsekvens og anslag på eventuelle utbedringskostnader. Ettersom kjøper regnes å være kjent med forhold som tydelig fremkommer av tilstandsrapporten oppfordres interessenter til å sette seg grundig inn i rapporten i sin helhet og kontakte bygningssakyndig ved eventuelle bygningstekniske spørsmål.
