Områdebenevnelse
SMESTAD

Beliggenhet
Smestadvegen 34D ligger i et etablert og familievennlig boligområde på Smestad i Rælingen. Her bor man med kort vei til skole, barnehager, lekeplasser og gode fritids- og aktivitetstilbud, samtidig som Lillestrøm sentrum er lett tilgjengelig.

Skoler og barnehager
Smestad skole og Smestadtoppen barnehage ligger kun 5 minutters gange unna boligen. Hektneråsen FUS barnehage og Espira Tristilbakken barnehage ligger også i nærområdet. For ungdomstrinnet ligger Marikollen ungdomsskole ca. 3,1 km unna, mens Rælingen videregående skole ligger ca. 3,5 km fra eiendommen.

Tur- og fritidstilbud
Området byr på gode muligheter for aktivitet og friluftsliv. Solstua/Smestad lekeplass ligger ca. 200 meter unna, og det er kort vei til tur- og rekreasjonsområdene i Rælingsåsen. Marikollen aktivitet- og idrettsanlegg byr på et variert aktivitetstilbud med blant annet rulleskibane/skiløyper, alpinanlegg for både små og store, fotballbaner, skatepark og klatrestativ. Myrdammen er et populært tur- og badested og gir fine muligheter for rekreasjon sommerstid.

Handel og servicetilbud
Daglige innkjøp kan blant annet gjøres på Joker Hektnersletta og Rema 1000 Marikollen Torg. På Marikollen Torg finnes også apotek. For et større utvalg av butikker, serveringssteder og servicetilbud ligger Lillestrøm sentrum og Lillestrøm Torv en kort kjøretur unna.

Offentlig kommunikasjon
Nærmeste bussholdeplass er Smestad skole, ca. 600 meter fra eiendommen, med busslinje 350. Lillestrøm stasjon ligger ca. 6,6 km unna og er et viktig kollektivknutepunkt med gode togforbindelser videre mot blant annet Oslo og Oslo lufthavn. Det er ca 8 minutters kjøretid til Lillestrøm stasjon og ca. 38 minutter til Oslo lufthavn Gardermoen.

Adkomst
Se kartfunksjonen i boligannonsen eller på eiendommens hjemmeside for veibeskrivelse. Ved å trykke på kartet får du enkelt tilgang til en spesifisert reiserute fra ønsket startdestinasjon til den aktuelle boligen. Det vil bli skiltet med Proaktivs visningsskilt under annonserte visninger.

Bebyggelse
Området består hovedsakelig av eneboliger og rekkehus, med innslag av annen boligbebyggelse. Eiendommen ligger i et etablert og familievennlig boligområde på Smestad i Rælingen.

Innhold
1.etasje: Entré/hall, tv-stue, 3 soverom, baderom, separat toalett og vaskerom.
2.etasje: Trapperom/hall, hovedstue og kjøkken i åpen løsning, foreldreavdeling med soverom, baderom og walk-in closet.

Utgang fra hovedstuen til takterrasse på ca 37 kvm. I tillegg er det en skjermet uteplass i hagen som vender mot sørvest.

Dobbelgarasje m/ lader og lagringsplass. Klargjort med strøm for ytterligere én lader til
Parkering på egen gårdsplass.

Standard
1. ETASJE
Entré/gang og hall
Boligen har en innbydende entré med flislagt gulv og god plass til yttertøy og sko. Her er det praktiske garderobeskap og en stilren skyvedørsløsning i glass med sorte sprosser som skiller entréen fra hallen. Hallen har rikelig med garderobeplass og trappeforbindelse til 2. etasje.

Stue
Hyggelig ekstra stue med gode møbleringsmuligheter. Rommet egner seg godt som TV-stue, ungdomsstue eller et eget oppholdsrom for familien.

Soverom
I første etasje finner du tre soverom. Rommene har gode møbleringsmuligheter med plass til seng, garderobeskap og øvrig ønsket møblement. Soverommene egner seg godt som barnerom, gjesterom eller hjemmekontor etter behov.

Bad
Stilrent bad med store, mørke fliser på gulv og vegger, elektriske varmekabler og malt himling. Badet har en moderne, mørk servantinnredning med skuffer, heldekkende servant og speil med integrert belysning. Videre er rommet utstyrt med vegghengt toalett, dusjnisje med innfellbare glassdører og badekar.

Toalettrom
Separat toalettrom med grå gulvfliser, lyse vegger og malt himling. Rommet er innredet med vegghengt toalett med innebygd sisterne, mørk servantinnredning med oppbevaring og speil med hylle.

Vaskerom/teknisk rom
Eget vaskerom/teknisk rom med grå gulvfliser og lyse overflater. Rommet har innredning med benkeplate, nedfelt vaskekum og over- og underskap som gir gode oppbevaringsmuligheter. Det er plass til vaskemaskin og tørketrommel under benken, samt boligens tekniske installasjoner.

Uteareal
I tilknytning til hagen ligger en hyggelig terrasseplatting mot sørvest på ca. 26,8 m² med god plass til utemøbler. Uteplassen er omgitt av plen og beplantning og gir fine muligheter for både avslapning og hyggelige sammenkomster.

2.ETASJE
Stue og spisestue
Boligens romslige og innbydende hovedstue på ca. 36 m² har store vindusflater som gir rikelig med naturlig lys og flott utsikt over vannet og det omkringliggende landskapet. Stuen har lys 1-stavs eikeparkett, downlights i himlingen og en åpen løsning mot kjøkkenet, med god plass til både sofagruppe og et stort spisebord. Rommet har også vedovn og varmepumpe.

Fra stuen er det direkte utgang til en flott terrasse på ca. 36,5 m², beliggende over garasjen. Terrassen har glassrekkverk som gir fritt utsyn mot omgivelsene, og god plass til både sofagruppe og øvrige utemøbler. Her kan man nyte utsikten og hyggelige stunder utendørs.

Kjøkken
Pent og moderne kjøkken med stilren Kvik-innredning, glatte, mørke fronter og laminat benkeplate. Kjøkkenet har en praktisk utforming med rikelig skap- og benkeplass, samt en romslig kjøkkenøy med sitteplasser. Innredningen har komposittkum, platetopp, stekeovn og kjøl-/fryseskap. Det er installert komfyrvakt og vannstoppsystem, samt kjøkkenventilator med avtrekk ut gjennom yttervegg.

Foreldreavdeling
Romslig hovedsoverom i 2. etasjen med store vinduer som gir godt med naturlig dagslys. Rommet har god plass til dobbeltseng og øvrig soveromsmøblement.
I direkte tilknytning til soverommet ligger et praktisk walk-in closet med garderobeinnredning på begge sider. Her er det gode oppbevaringsmuligheter med hyller, skuffer og plass til skjorter og kjoler.

Bad
Romslig bad med store, mørke fliser på gulv og vegger, elektriske varmekabler og malt himling. Badet har en moderne servantinnredning med skuffer, heldekkende servant og stort speil med belysning. Videre er rommet utstyrt med vegghengt toalett og dusjnisje med innfellbare glassdører.

Modernisert/påkostet
2021: Mitsubishi Kaiteki 6600 varmepumpe montert av Envieco. Ny utvendig stikkontakt etablert av Berg & Sandboe Elektro.
2021: Tre lamper med dimmer over kjøkkenbenk samt tre utelamper og tilhørende utvendig ledning montert av Arkel Romerike AS.
2022: Boligen malt utvendig av Malergutta AS.
2022: Platting foran og bak boligen samt plantekasse oppført av HusogHagetjenester AS.
2022: Knirk i gulv i 2. etasje utbedret i regi av utbygger Nebbenes. Peis ble demontert/remontert i forbindelse med arbeidet og etterfølgende kontrollert av peismontør.
2022/2024: Arbeider på rekkverk i trapp utført av Byggup som garantisak; braketter skiftet og rekkverk etterstrammet.
2023: Glassdører ved yttergang montert av Drømmekjøkkenet Lillestrøm AS.
2024: Zaptec Go elbillader installert av Inselo for Tibber.
2024: El-sjekk med bytte av dimmer og kurssikring for gang
2024: Slange på varmtvannsbereder skiftet etter mindre drypplekkasje av Sørumsand Rør, utført som garantisak.
2025: Ny vaskeromsinnredning med benkeplate og servant. Servant/røropplegg flyttet og montert av Romerike VVS AS.
2025: Stikkontakter på vaskerom flyttet i forbindelse med oppgraderingen, utført av Rælingen El-installasjon AS.
2026: Løse fester/klemmer på tidligere montert utvendig elektrisk ledning utbedret av Nye Arkel Romerike AS.
2026: Service på varmtvannsbereder utført av Sørumsand Rør og service på varmepumpe utført av Envieco, begge i september 2026.

Parkering
Dobbelgarasje m/ elbil-lader og lagringsplass. Klargjort med strøm for ytterligere én lader til
Parkering på egen gårdsplass

Beskrivelse av tomt
Eiendommen har en pent opparbeidet tomt med plenarealer, beplantning og naturlige terrengpartier som gir en hyggelig ramme rundt boligen. Tomten byr på gode utearealer og flere soner for opphold.

Fra stuen i 2. etasje er det utgang til en stor terrasse på ca. 36,5 m² med god plass til både spisegruppe og loungemøbler. Terrassen er etablert over garasjen.
På bakkeplan er det i tillegg en terrasseplatting på ca. 26,8 m² med direkte tilknytning til hagen. Uteplassene gir gode muligheter for både måltider, avslapning og sosiale sammenkomster.

Fellesarealer består av felles adkomstvei og plass til renovasjonsbeholdere til de 4 boligene som utgjør sameiet.

Tomtetype
Eiertomt

Fasiliteter

Matrikkelinformasjon

TV/Internett/Bredbånd
Fiber fra HomeNet

Oppvarming
Elektrisk gulvvarme i alle rom i 1.etasje.
Gulvvarme bad i 2.etasje.
Panelovn på soverom 2.etasje
Luft-til-luft varmepumpe og vedovn.

Strømforbruk
22198 kwh i 2025

Energimerking
Energiattest følger vedlagt salgsoppgaven.

Radonmåling
2021. Utført av RadonNova.
Høyeste årsmiddelverdi 9 Bq/m3. Høyeste måleverdi 12Bq/m3.

Byggemåte
TILSTANDSGRADER : 
TG0: Ingen avvik.
TG1: Mindre avvik.
TG2: Vesentlige avvik og mindre avvik som etter NS 3600 gir TG2.
TG3: Store eller alvorlige avvik.
TGIU: Ikke tilgjengelig for undersøkelse
 
Av rapporten fremgår TGIU (tilstandsgrad ikke undersøkt) og TG2 som angir avvik fra normal slitasje, høy alder, bygningsdel som må utbedres, beskrivelser av avvik på undersøkte bygningsdeler uten tilstandsgrad mm.   

(KOMMENTAR: Nebbenes skal utbedre tilgangen til sluk/taknedløp som nevnt i Tilstandsrapporten. Befaring/utbedring er avtalt til 13/10-26. Det skal i utgangspunktet benyttes de samme terrassebordene, men kjøper må påregne at det kan bli nødvendig med utskiftninger som følge av arbeidet)
TG2 - Avvik som kan kreve tiltak:
- Utvendig > Terrasse bygget over garasjen: Det er registrert stående vann på membranen under terrassedekket gjennom inspeksjonsluke. Fra den begrensede inspeksjonsåpningen ble det observert flere centimeter vann. Inspeksjonsluken er liten og gir ikke tilstrekkelig tilgang til å kontrollere sluk/taknedløp eller årsaken til vannansamlingen.
Det ble ikke registrert synlige tegn til lekkasje i garasjehimlingen på befaringsdagen.

- Våtrom > 1.ETASJE > BAD/WC > Overflater, vegger og himling: Det er vindu med ikke fuktbestandige materialer i våtsonen (ved badekaret), løsningen eller byggematerialet er uegnet.

TG IU - Konstruksjoner som ikke er undersøkt:
- Utvendig > Takkonstruksjon/Loft: Takkonstruksjonen kunne ikke undersøkes innvendig. Det er luke i himlingen på soverom i 2. etasje, men konstruksjonen bak luken er forseglet med plast.
Det har derfor ikke vært mulig å kontrollere undertak, treverk, lufting eller eventuelle tegn til fukt og kondens

Tilstandsrapporten er inntatt i salgsoppgaven og inneholder ytterligere informasjon om byggemåte, årsak bak tilstandsgrader, konsekvens og anslag på eventuelle utbedringskostnader. Ettersom kjøper regnes å være kjent med forhold som tydelig fremkommer av tilstandsrapporten oppfordres interessenter til å sette seg grundig inn i rapporten i sin helhet og kontakte bygningssakyndig ved eventuelle bygningstekniske spørsmål.

Generell beskrivelse av boligen:
Innvendig:
Gulvene er belagt med parkett og flis.
Vegger og himlinger har malte, glatte flater.
Boligen har etasjeskille i trevirke mellom 1 og 2 etasje, samt betonggulv mot terrenget i 1.etasje.
Det er i tillegg utført radonmålinger
Det er isolert stålpipe og vedovn.
Innvendige dører er malte fyllingsdører.

Utvendig:
Taket er tekket med betongtakstein og har diffusjonsåpent undertak.
Det er besiktiget fra taket.
Det er ikke montert snøfangere eller lignende mot snøras, men takvinkel(under 27°) med denne typen takstein(ru overflate), gjør at tilleggssikring ikke er nødvendig.
Takrenner, beslag og nedløp i plastbelagt stål.
Skorstein over tak, beslått med beslag i plastbelagt stål.
Taket er et saltak med takkonstruksjon av A-takstoler i tre og undertak av duk.
Ytterveggene er oppført som bindingsverkskonstruksjon fra byggeår med liggende bordkledning.
Utvendige vinduer er malte og har 3-lags glass.
Ytterdøren er i treverk og har 2-lags glass.
Balkongdøren er i treverk og har 3-lags glass.
Terrasse i trevirke med adkomst fra stue/kjøkken. Rekkverk i stål/glass. Terrassen er bygget over garasjen. Det er avrenning til taknedløp og synlig papp ved takrenner og terskelen til døren. Det er opplyst at terrassen er bygget med trykkfast fallisolasjon og tolags taktekking.
Kommentar; Det legges til grunn at det under terrassedekket er bygget opp med korrekt fall som leder vann til takrenner for tilstrekkelig bortledning av vann. Dette er dog umulig å kontrollere.
Terrasseplattinger i trevirke med ukjent fundamentering ved inngangspartiet og på baksiden av boligen.

Tekniske installasjoner:
Innvendige vannledninger er av plast (rør-i-rør) og er besiktiget i rørskapet plassert i vaskerommet.
Innvendige avløpsrør er av plast. Det er ikke mulig å se noen av avløpsrørene i boligen. Vurderingen er basert på alder og avrenning ved samtidig tapping.
Ventilasjonsanlegg med aggregat i vaskerommet. Tilluft til oppholdsrom. Avtrekksventiler fra bad, vaskerom, kjøkken og toalettrom. Kommentar; Det skiftes filter hver 6.mnd, ifølge eier.
Det er installert luft-til-luft varmepumpe. Kommentar; Siste service utført i 2026, ifølge eier.
Det er en ca. 200 liters varmtvannstank plassert i vaskerommet.
Berederen står i rom med sluk og er tilsluttet strømnettet direkte.
Ekspansjonskar i tilknytning.
Hovedsikring og strømmåler i utvendig tilknytningsskap.
Automatsikringer i skapet i entreen i 1.etasje. Jordfeilbrytere på alle kurser. Anlegget er delvis skjult/delvis åpent. Det vil si at kabelføringer og lignende både er skjult i vegger og himling, men noe klamret på listverk og andre overflater. Lamper stikk-kontakter og brytere er synlig. Belysning i boligen består i hovedsak av lamper og downlights.
Røykvarslere(4 stk) og håndslokkerapparat(2 stk) registrert i boligen. I tillegg er det varslingsanlegg tilknyttet alarmeselskap. Dette anleggets abonnement må eventuelt videreføres av ny eier.
Tilstandsrapporten er en teknisk gjennomgang av boligen og angir bla. eventuelle byggetekniske avvik, konsekvensen av disse, samt kostnadsoverslag på utbedring av avvik som er gitt TG3.   

Sammendrag selgers egenerklæring
1. Har det vært feil på bad, vaskerom eller toalettrom?
Ja, Beskrivelse: Byttet slange på toppen av vv-bereder etter en liten drypplekkasje på en av disse i 2024 v/Sørumsand Rør. Dette ble raskt utbedret som garantisak.
Ved sjeldent bruk kan det komme svak kloakklukt på badet i 1. etasje. Lukten har forsvunnet når vannet får renne i avløpet. Selger antar at vannlåsen i sluket tørker ut på grunn av lite bruk, men dette er ikke undersøkt av rørlegger.

2. Er det utført arbeid på bad, vaskerom eller toalettrom?
Ja, Beskrivelse: Ettersmurte membran rundt sluk i 2020, grunnet tilleggskrav fra forsikring/Anticimex. I følge håndverker var membran og sluk allerede lagt korrekt (membran smurt ned til klemring), de la likevel på litt ekstra. Ble gjort som en reklamasjon via utbygger.
Firmanavn: Akershus Murforretning AS, 2020.

Nytt Epoq vaskerom. Underskap og benkeplate montert. Ny servant/røropplegg ble samtidig flyttet fra vegg til nedfelt i ny benkeplate.
Firmanavn: Romerike VVS AS, 2025.

Stikkontakter for vask/tørk ble flyttet (fra vegg til underskap) i forbindelse med oppgradering av vaskeromsinnredning.
Firmanavn: Rælingen El-installasjon AS, 2025.

Montering av overskap og 2 små hyller på vaskerom.
Utført av ufaglært, 2025.

4. Er det utført arbeid på tak, yttervegg, vindu eller annen fasade?
Ja, Beskrivelse: Huset ble malt utvendig.
Firmanavn: Malergutta AS, 2022

10. Er det utført arbeid på det elektriske anlegget?
Ja, Beskrivelse: Ny utestikk satt opp i forbindelse med montering av varmepumpe (utedel).
Firmanavn: Berg&Sandboe Elektro, 2021.

Monterte 3 lamper over kjøkkenbenk inkludert dimmer, samt 3 utelamper (hue) på husvegg og strakk uteledning til disse.
Firmanavn: Arkel Romerike AS, 2021.

El-bil lader Zaptec go installert av Inselo for Tibber. (Opplegg skal være klart for lader 2, men ikke påmontert ladeboks.)
Firmanavn: Inselo, 2024.

To stikkontakter ble flyttet på vaskerommet i forbindelse med oppgradering.
Firmanavn: Rælingen El-installasjon AS, 2025.

12. Har det vært feil på utvendige eller innvendige avløpsrør eller vannrør?
Ja
Beskrivelse: Se kommentaren om drypplekkasjen fra slangen på vv-beholderen i 2024 beskrevet tidligere (garanti).

13. Er det utført arbeid på utvendige eller innvendige avløpsrør eller vannrør?
Ja, Beskrivelse: Tidligere beskrevet sak med den lille drypplekkasjen fra slangen på vv-beholderen i 2024.
Firmanavn: Sørumsand Rør, 2024.

Beskrevet tidligere: Nytt Epoq vaskerom. Underskap og benkeplate montert. Ny servant/røropplegg ble samtidig flyttet fra vegg til nedfelt i ny benkeplate.
Firmanavn: Romerike VVS AS, 2025.

16. Er det utført arbeid på varmeanlegg eller ventilasjonsanlegg?
Ja, Beskrivelse: Montert varmepumpe Mitsubishi Kaiteki 6600.
Firmanavn: Envieco, 2021

18. Har det vært feil eller gjort endringer på ildsted eller pipe?
Ja
Firmanavn: Utbyggers (Nebbenes) servicesnekker og peismontør, 2022
Beskrivelse: Peisen ble demontert og remontert av utbyggers (Nebbenes) servicesnekker i forbindelse med utbedring av knirk i gulv i 2. etasje. Peismonteringen ble deretter kontrollert av peismontør, også dette i regi av utbygger (Nebbenes). Dette var i 2022. Peisen har vært i bruk i etterkant, og virker å fungere som den skal.

27. Er det utført radonmåling?
Ja
Firmanavn: RadonNova, 2021
Beskrivelse: 2021. Utført av RadonNova.
Høyeste årsmiddelverdi 9 Bq/m3. Høyeste måleverdi 12Bq/m3.

28. Er det andre forhold av betydning eller sjenanse for eiendommen eller nærområdet?
- Det er felles privatvei til de fire eiendommene i Smestadvegen 34 A-D. Det har blitt snakket om asfaltering av denne, men ikke lagt konkrete planer.
- Boligene 34 A-D (alle oppført av Nebbenes i 2020) hadde opprinnelig eksklusiv bruksrett til sin hage. I 2023 ble eiendommen (hagen) reseksjonert etter ny oppmåling, fordi det var behov for å avklare grensene mellom uteområdene etter en uenighet om hvor grenselinjen mellom to av tomtene gikk. Enighet ble funnet og tomtene ble reseksjonert i 2022/2023.

29. Foreligger det planer eller bestemmelser som kan medføre endringer av felleskostnader eller fellesgjeld?
Det er ikke lagt opp til et system med fellesgjeld/fellesinntekter i sameiet. Boligene samarbeider og fordeler utgifter knyttet til vedlikehold av den private fellesveien. Det er fremsatt ønske om å asfaltere, og å evt endre litt på avtalen om brøyting vinterstid, samt kanskje fornye stativene rundt søppelstativet. Det er foreløpig ikke noen konkrete planer - så dette er noe nye eiere kan være med på å utarbeide og avgjøre i samarbeid med naboene.
KI har estimert sannsynlige utgifter knyttet til asfaltering og tilhørende drenering til mellom 60 og 105 tusen kroner for Smestadvegen 34D sin del. Det var ved asfaltering av eget område foran garasjen, samt en fjerdedel av kostnaden på fellesområdet. Hvor realistiske disse utgiftene er vites ikke før det eventuelt innhentes tilbud. I 2021 ble det innhentet pristilbud som estimerte asfalteringsutgifter for Smestadvegen 34D på mellom 50’ og 62.700 kroner. Usikker på om dette inkluderte alt.

32. Har du andre opplysninger om boligen eller eiendommen utover det du har svart?
Ja, Beskrivelse:
- Fibernett installert av HomeNet i 2020.
- Boligen har per i dag Verisure boligalarm installert.
- Platting foran og bak huset, samt plantekasse ble satt opp av HusogHagetjenester AS i 2022.
- Glassdører ved yttergang ble montert og utlevert av Drømmekjøkkenet Lillestrøm AS i 2023.
- Uteledningen som ble trukket av Arkel Romerike AS i 2021 løsnet litt på flere korte strekk, dette har blitt utbedret (festet noen løse spiker /klemmer) av Arkel Romerike AS i 2021 og Nye Arkel Romerike AS i 2026.
- Ved sjeldent bruk kan det komme svak kloakklukt på badet i 1. etasje. Lukten har forsvunnet når vannet får renne i avløpet.
- Det midterste av tre støtteben på badekarets avtagbare frontdeksel har knekt og er limt tilbake etter forslag fra rørlegger.
- Elsjekken ble gjennomført i 2024. Elvia kontrollerte el-anlegget i 2020.
- VV-bereder og varmepumpe har hatt regelmessig service, begge sist i september 2026. Byttet filter på ventilasjonssystemet to ganger årlig.
- IF boligsjekk v/Anticimex har gjennomført og godkjent boligen i 2021 og 2025 i forbindelse med IF Husforsikring Pluss.
-Trapp: Braketter byttet ut på et rekkverk i 2022 og et annet rekkverk, samt etterstrammet midtre rekkverk helt nederst i 2024 v/Byggup - som garantisak.

Info eiendomsskatt
Det er ikke eiendomsskatt i kommunen.

Formuesverdi primær
kr 2 276 941

Formuesverdi primær år
2024

Formuesverdi sekundær
kr 9 107 764

Formuesverdi sekundær år
2024

Info formuesverdi
Stortinget har vedtatt en ny modell for beregning av formuesverdi for bolig. Den nye utregningsmodellen beregner boligverdier basert på grunnkretser i stedet for kommuner, og skal benyttes fra og med inntektsåret 2026.

Dette kan medføre at markedsverdien settes høyere eller lavere enn tidligere og innebærer at både selger og megler kan benytte tall som ikke nødvendigvis er oppdaterte på tidspunktet for utarbeidelse av salgsoppgaven.

Det tas derfor forbehold om at formuesverdien kan bli endret og eventuelt øke ved endelig fastsettelse i skatteåret.

For primærbolig utgjør formuesverdien 25 % av beregnet eller dokumentert markedsverdi opptil kr 14 000 000, og deretter 70 % av den delen som overstiger dette beløpet.
For sekundærbolig utgjør formuesverdien 100 % av beregnet eller dokumentert markedsverdi.

Andre utgifter
Ny eier må belage seg på bl.a. følgende faste løpende kostnader: Strøm, forsikring, kommunale avgifter og ellers løpende abonnement som TV/Internett.
Det betales for brøyting av Smestadvegen (privat vei). Andel pr husstand ligger på ca 3000-3500,-/sesong. Det opplyses at fellesarealet brøytes, men ikke regelmessig. Kjøper må påregne snømåking av både fellesareal og egen gårdsplass.
 
Forbruk og utgifter vil variere avhengig av antall medlemmer i husstanden, ønsket innetemperatur, fordelsavtaler, kanalvalg, hastighet på internett etc.

Tilbud på lånefinansiering
Vi bistår gjerne med å etablere kontakt med ulike banker, men vi har ingen fast bankforbindelse som vi benytter. Vi mener at vilkårene i ulike finansinstitusjoner varierer fra kundegruppe til kundegruppe, og kan derfor ikke anbefale en bestemt bank, men hjelper mer enn gjerne med å finne en bank som kan tilby deg gode lånevilkår.

Borettslaget
Smestadvegen 34

Kommunale avgifter
kr 19 509

Ferdigattest / Midlertidig brukstillatelse
Det foreligger ferdigattest for tiltak på Smestadvegen 34 D, 2008 Fjerdingby, datert 07.09.2020.

Det foreligger godkjente og byggemeldte tegninger, som stemmer med dagens bruk.

Adgang til utleie
Det er ikke kjent at det foreligger offentligrettslige regler som er til hinder for at hele eiendommen leies ut.
Boligen har ikke utleie/hybeldel.

Det er krav til forsvarlige radonnivåer på utleieboliger. I de tilfeller hvor det ikke særskilt er opplyst at selger har kunnskap om eiendommens radonnivå må kjøpere som ønsker å leie ut hele eller deler av eiendommen, særskilt være oppmerksom på at de overtar ansvaret for den usikkerheten dette medfører. Se http://www.nrpa.no for nærmere informasjon.

Vei / Vann / Avløp
Eiendommen har adkomst via felles privat vei. Eiendommen er tilknyttet kommunalt ledningsnett via private stikkledninger. Eier er selv ansvarlig for private stikkledninger til bygningen. For private fellesledninger er det normalt solidarisk vedlikeholdsplikt.  

Reguleringsplan
Regulert til: Frittliggende småhusbebyggelse.

Følger reguleringsplan Smestad, Gnr. 97, Bnr. 20 m.fl. (plan-ID 161), som er en eldre reguleringsplan der 2 454 m² av eiendommen er regulert til frittliggende småhusbebyggelse i felt B3, og 2 m² er regulert til annen veigrunn. Reguleringen gjelder hele 96/116.

Følger kommuneplanens arealdel Kommuneplanens arealdel 2022-2033, ikrafttredelse 15.02.2023. 2 456 m² er i kommuneplanen avsatt til Boligbebyggelse, Nåværende.

Servitutter
På eiendommen er det tinglyst følgende heftelser og rettigheter som følger eiendommens matrikkel ved overskjøting til ny hjemmelshaver:

3224/96/116/4:
09.09.2008 - Dokumentnr: 730130 - Erklæring/avtale
Bestemmelse om vann og kloakkledning
Bestemmelse om elektriske ledninger/kabler
Rett for kommunen til å anlegge og vedlikeholde ledninger m.m.
Med flere bestemmelser
Kan ikke slettes uten samtykke fra kommunen
Overført fra: Knr:3224 Gnr:96 Bnr:116
Gjelder denne registerenheten med flere

07.03.2013 - Dokumentnr: 193938 - Best. om adkomstrett
Overført fra: Knr:3224 Gnr:96 Bnr:116
Gjelder denne registerenheten med flere

12.04.2013 - Dokumentnr: 293397 - Best. om adkomstrett
Rettighetshaver: Knr:3224 Gnr:96 Bnr:128
Overført fra: Knr:3224 Gnr:96 Bnr:116
Gjelder denne registerenheten med flere

06.12.2019 - Dokumentnr: 1468241 - Seksjonering
Opprettet seksjoner:
Snr: 4
Formål: Bolig
Tilleggsdel: Bygning
Sameiebrøk: 1/4

23.03.2023 - Dokumentnr: 309599 - Reseksjonering
Snr: 4
Formål: Bolig
Tilleggsdel: Bygning og grunn
Sameiebrøk: 1/4
Endring av tilleggsdel
Endring av tegninger
Endring av fellesareal

Tinglyste dokumenter oversendes interessenter på forespørsel.

Tinglyste heftelser og rettigheter
På eiendommen er det tinglyst følgende heftelser og rettigheter som følger eiendommens matrikkel ved overskjøting til ny hjemmelshaver:

3224/96/116/4:
09.09.2008 - Dokumentnr: 730130 - Erklæring/avtale
Bestemmelse om vann og kloakkledning
Bestemmelse om elektriske ledninger/kabler
Rett for kommunen til å anlegge og vedlikeholde ledninger m.m.
Med flere bestemmelser
Kan ikke slettes uten samtykke fra kommunen
Overført fra: Knr:3224 Gnr:96 Bnr:116
Gjelder denne registerenheten med flere

07.03.2013 - Dokumentnr: 193938 - Best. om adkomstrett
Overført fra: Knr:3224 Gnr:96 Bnr:116
Gjelder denne registerenheten med flere

12.04.2013 - Dokumentnr: 293397 - Best. om adkomstrett
Rettighetshaver: Knr:3224 Gnr:96 Bnr:128
Overført fra: Knr:3224 Gnr:96 Bnr:116
Gjelder denne registerenheten med flere

06.12.2019 - Dokumentnr: 1468241 - Seksjonering
Opprettet seksjoner:
Snr: 4
Formål: Bolig
Tilleggsdel: Bygning
Sameiebrøk: 1/4

23.03.2023 - Dokumentnr: 309599 - Reseksjonering
Snr: 4
Formål: Bolig
Tilleggsdel: Bygning og grunn
Sameiebrøk: 1/4
Endring av tilleggsdel
Endring av tegninger
Endring av fellesareal

Tinglyste dokumenter oversendes interessenter på forespørsel.

Omkostninger kjøper info
11 750 000,00 (Prisantydning)



--------------------------------------------------------
11 750 000,00 (Kontraktsum totalt)
 
Omkostninger
 
18 900,00 (Boligkjøperforsikring * (valgfritt))
293 750,00 (Dokumentavgift)
260,00 (Panteattest kjøper)
545,00 (Tinglysningsgebyr pantedokument)
545,00 (Tinglysningsgebyr skjøte)

--------------------------------------------------------
295 100,00 (Omkostninger totalt (uten Boligkjøperforsikring ))
314 000,00 (Omkostninger totalt (med Boligkjøperforsikring ))
 
--------------------------------------------------------
12 045 100,00 (Totalpris inkl. omkostninger (uten Boligkjøperforsikring ))
12 064 000,00 (Totalpris inkl. omkostninger (med Boligkjøperforsikring ))
 
--------------------------------------------------------
 
Vi gjør oppmerksom på at ovennevnte totalsum er beregnet ut fra kjøpesum tilsvarende prisantydning. Det tas forbehold om endring i gebyrer.

Betalingsbetingelser
Kjøpesum med tillegg av omkostninger skal være disponibelt på meglers klientkonto innen overtagelse. Normalt innebærer dette at fullt oppgjør må være innbetalt på meglers klientkonto senest to virkedager før avtalt overtagelsesdato.
Eventuelle vilkår knyttet til innbetalingen, eksempelvis pantedokument som skal tinglyses til fordel for kjøpers bank, må være megler i hende i god tid før overtagelse kan finne sted.

Kjøpesummen skal innbetales fra norsk finansinstitusjon og/eller kjøpers konto i norsk finansinstitusjon. Eventuell egenkapital skal innbetales i én samlet betaling fra kjøpers egen konto i norsk finansinstitusjon.

Alle eiendomsmeglingsforetak har lovpålagt forsikring av klientmidler begrenset oppad til kr 45 mill. Enkeltsaker er forsikret inntil kr 15 mill. Dersom kjøpers låneinstitusjon krever tilleggsforsikring ved omsetning over 15 millioner, må kjøper selv eller dennes låneinstitusjon dekke utgiftene forbundet med dette.

Boligselgerforsikring
Selger har tegnet boligselgerforsikring. Selgers egenerklæringsskjema er vedlegg til dette prospekt. Forsikringsvilkår kan fås ved henvendelse til megler.

Boligkjøperforsikring
Mange kjøpere har anledning til å tegne boligkjøperforsikring. Vedlagt i salgsoppgaven følger informasjon om Boligkjøperforsikring fra Söderberg & Partners. Boligkjøperforsikring er en rettshjelpsforsikring som gir trygghet og profesjonell juridisk hjelp dersom det oppdages uventede feil eller mangler ved boligen de neste fem årene. Les mer om Boligkjøperforsikring i vedlagte materiell eller på https://www.soderbergpartners.no/eiendom/boligkjoper/.

Budgivning
Bud kan legges inn på nettannonsen på "gi bud" knappen eller via hjemmesiden. Ved elektronisk budgivning så kan bud legges inn trygt og enkelt med bank-ID. Megler kan også kontaktes for tilsendelse av budkjema og budskjema finnes også i salgsoppgaven.

All budgivning må foregå ved skriftlighet. Ta kontakt med megler dersom det er behov for bistand for å inngi bud.

Eiendomsmegler skal legge til rette for en forsvarlig avvikling av budrunden og kan ikke videreformidle bud med en kortere akseptfrist enn kl. 12.00 første virkedag etter siste annonserte visning. Etter klokken 11:30 anbefaler vi akseptfrist på minimum 30 minutter.

Megler kan ikke formidle bud med forbehold om at budet eller forbehold i budet skal holdes skjult (hemmelig) for andre budgivere og interessenter.

Megler tar ikke noe ansvar for forsinkelser på el- eller telenettet. Under budrunden kan akseptfristene kortes inn ved mottakelse av nye bud. Akseptfristen fra kjøper er absolutt. Det betyr at dersom selger velger å akseptere budet, må kjøper meddeles aksept innen utløpet av akseptfristen. Dersom du utsetter inngivelse av bud til tett opp mot akseptfristen er det en reell fare for at eiendommen kan bli solgt før ditt bud fremkommer til megler. 

Hvitvaskingsreglene
Det følger av lov om tiltak mot hvitvasking og terrorfinansiering at meglerforetaket er forpliktet til å foreta kundetiltak av begge parter i handelen. For oppdragsgiver skjer dette i forbindelse med inngåelse av oppdraget, og for kjøper på tidspunkt for kontraktsinngåelse. Dersom slik kundekontroll ikke kan gjennomføres, er meglerforetaket pålagt å avstå fra gjennomføring av oppgjøret. Partene er selv ansvarlig for eventuelle kostnader og ansvar dette kan medføre uten at det kan anføres et kontraktsrettslig ansvar overfor meglerforetaket.

Innbo og løsøre
Med mindre annet er uttrykkelig avtalt gjelder NEF´s normgivende liste over løsøre og tilbehør, se vedlagt liste til salgsoppgaven. Til orientering er det full avtalefrihet om hva som skal følge med bolig og fritidsbolig ved salg. I de tilfeller det medfølger hvitevarer i handelen, overleveres disse uten noen form for garanti utover leverandørgaranti.

Personopplysningsloven
Vi gjør oppmerksom på at vi lagrer personopplysninger på interessenter, budgivere og kjøpere. Videre opplyser vi at mulighetene for å slette sine personopplysninger er begrenset, som følge av at eiendomsmeglingsforetak har plikt til å oppbevare kontrakter og dokumenter i minst 10 år, iht. eiendomsmeglingsforskriften. Du kan lese om vår behandling av personopplysninger i vår personvernerklæring på https://proaktiv.no/personvernerklæring

Lovanvendelse
Eiendommen selges etter reglene i avhendingsloven.
Salgsoppgaven er basert på de opplysningene selger har gitt til megler, den bygningssakyndiges tilstandsrapport, samt opplysninger innhentet fra kommunen, Kartverket og andre tilgjengelige kilder. Selger har godkjent salgsoppgaven. Det er viktig at kjøper setter seg grundig inn i alle salgsdokumentene, herunder salgsoppgave, tilstandsrapport og selgers egenerklæring. Kjøper anses kjent med forhold som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene, og slike forhold kan ikke påberopes som mangler. Dette gjelder uavhengig av om kjøper har lest dokumentene. Alle interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen nøye, gjerne sammen med fagkyndig før bud inngis. Kjøper som velger å kjøpe usett kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe han burde blitt kjent med ved undersøkelsen. Dersom det er behov for avklaringer, anbefaler vi at interessenter rådfører seg med eiendomsmegler eller egne rådgivere før det legges inn bud.

En bolig som har blitt brukt i en viss tid, har vanligvis blitt utsatt for slitasje og skader kan ha oppstått. Slik bruksslitasje må kjøper regne med, og det kan avdekkes enkelte forhold etter overtakelse som nødvendiggjør utbedringer. Normal slitasje og skader som nødvendiggjør utbedring, er innenfor hva kjøper må forvente og vil ikke utgjøre en mangel. Kjøper og selgers rettigheter og plikter reguleres av avtalen mellom partene, samt informasjonen som har vært tilgjengelig for kjøperen i forbindelse med handelen. Avtalen utfylles av avhendingsloven, og det gjelder ulike avtalevilkår avhengig av om kjøper er forbrukerkjøper eller ikke. Dette er nærmere beskrevet nedenfor.

På grunn av ulike avtalevilkår kan selger vurdere bud fra en som ikke er forbruker, ulikt fra en forbrukers bud. Dersom kjøper ikke er forbruker, er selger sitt mulige mangelsansvar begrenset fordi eiendommen selges «som den er». Selger kan ikke ta «som den er» forbehold ovenfor en forbrukerkjøper. Selv et lavere bud fra en som ikke er forbruker kan foretrekkes fordi begrensningen i mulig mangelsansvar kan ha egenverdi for selger. Selger står fritt til å forkaste eller akseptere ethvert bud, og er for eksempel ikke forpliktet til å akseptere høyeste bud. Budgiver skal i budskjemaet avgi egenerklæring om budgiver er forbruker eller næringsdrivende/person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet.

Forbrukerkjøp - definisjon: Med forbrukerkjøp menes kjøp av eiendom når kjøperen er en fysisk person som ikke hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet.

Forbruker - avtalevilkår: Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen, eller det foreligger brudd på bestemmelsene i avhendingsloven §§ 3-2 til 3-8. Hvis eiendommen ikke er i samsvar med det kjøperen må kunne forvente ut ifra alder, type og synlig tilstand, kan det være grunnlag for mangelskrav. Det samme gjelder hvis det er holdt tilbake eller gitt uriktige opplysninger om eiendommen. Dette gjelder likevel bare dersom man kan gå ut ifra at det virket inn på avtalen at opplysningen ikke ble gitt eller at feil uriktige opplysninger ikke blir rettet i tide på en tydelig måte. Boligen kan ha en mangel etter avhendingsloven § 3-3 dersom det er avvik mellom opplyst og faktisk innvendig areal, forutsatt at avviket er på 2% eller mer og minimum 1 kvm.

Ved beregning av et eventuelt prisavslag eller erstatning må kjøper selv dekke tap/kostnader opptil et beløp på kr. 10 000 (egenandel).

Ikke-forbruker (næringsdrivende) - definisjon: Hvis kjøper er en juridisk person, eller en fysisk person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet, vil kjøpet ikke anses som et forbrukerkjøp.

Ikke-forbruker - avtalevilkår: Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen. Eiendommen selges «som den er», og selgers ansvar utover det konkret avtalte er da begrenset etter avhendingsloven § 3-9, første ledd andre setning. Avhendingsloven § 3-3 andre ledd fravikes, og hvorvidt boligens arealsvikt utgjør en mangel vurderes etter avhendingsloven § 3-8. Informasjon om kjøpers undersøkelsesplikt, herunder oppfordringen om å undersøke eiendommen nøye, gjelder også for kjøpere som ikke anses som forbrukere.

Interessenter og kjøper må godta at selger og megler bruker elektronisk kommunikasjon i salgsprosessen. 

Dersom kjøper er utenlandsk statsborger kreves det at vedkommende har et såkalt D-nummer til erstatning for norsk personnummer. Rekvirering av D-nummer må sendes Kartverket samtidig med innsending av skjøtet for tinglysing. Skjøtet blir liggende i Kartverket inntil kjøper har fått D-nummer av Skatteetaten. Når Kartverket har mottatt D-nummeret fra Skatteetaten, vil skjøtet bli tinglyst umiddelbart. Rekvisisjon av D-nummer i forbindelse med tinglysing av skjøte vil ofte medføre at oppgjør og utbetaling til selger blir forsinket med noen uker. Kjøper må i disse tilfellene enten ta forbehold i bud om forsinket utbetaling til selger, eller være forberedt på å dekke forsinkelsesrenter til selger. Kontakt ansvarlig megler for informasjon før budgivning.

Meglers vederlag
Det er avtalt provisjonsbasert vederlag tilsvarende 0,80 % av salgssum. Estimert provisjon kr. 94 000 (beregnet av prisantydning inkl. evt. andel fellesgjeld, minimum kr. 45 000).
I tillegg er det avtalt følgende faste vederlag: Elektronisk signeringsgebyr kr 890, Kredittkostnad kr 4 500, Markedspakke kr 30 000, Oppgjørshonorar kr 7 900, Spørring i grunnboken kr 250, Tilretteleggingsgebyr kr 16 000, Visning (pr. stk. / pr. time) kr 2 950
Utlegg og andre utgifter: Utlegg kommunale opplysninger kr 5 600, Utlegg tinglysingsgebyr sikringsobligasjon/urådighet kr 545, Tilstandsrapport (faktura fra takstmann) kr 25 000
Sum vederlag kr. 156 490
Sum utlegg og andre utgifter kr. 31 145
Totalt kostnadsoverslag kr. 187 635
Hvis oppdragsgiver tegner boligselgerforsikring, kommer dette i tillegg til ovennevnte utlegg og andre utgifter. Avtalte vederlag, satser og utlegg kan variere mellom eiendommer.
 
Proaktiv Gruppen AS og eiendomsmeglingsforetakene som er tilknyttet Proaktiv har samarbeid med forskjellige foretak som tilbyr forbrukerne produkter eller tjenester i forbindelse med et salgsoppdrag. Våre samarbeidspartnere er: Søderberg & Partners AS - formidler av boligkjøperforsikring, Gjensidige - formidler av boligselgerforsikring, Meglerfront - leverandør av digitale oppgjørsskjemaer og overtakelsesprotokoller som også inneholder tilbud til forbruker om tilpassede strøm-, internett - og alarmtjenester, Vend Marketplaces AS og Bomega AS - markedsplasser på nett, Schibsted - markedsføring i SOME, Eiendomsverdi - formidler av nabolagsprofiler. Hvilke produkter/ tjenester kjøper og selger får i forbindelse med oppdraget, kan variere ut fra hvor i landet eiendommen ligger.

Vedlegg
Vedleggene er en del av den komplette salgsoppgaven. Det er viktig at interessenter setter seg godt inn i vedleggene og kontakter megler med eventuelle spørsmål før bud inngis.