Byggemåte
Se vedlagt boligsalgsrapport avholdt 05.11.25, hvor ovennevnte opplysninger er hentet fra, for nærmere teknisk beskrivelse av eiendommen.
Det er normal standard på bygget utifra alder/konstruksjon - jamfør beskrivelse under konstruksjoner. Det er noe slitasje, og det må påregnes oppussingsarbeid.
Takstmannen har befart eneboligen og vurdert de ulike bygningskomponentene til følgende tilstandsgrader:
Tilstandsgrad 3 - Store eller alvorlige avvik:
Utvendig > Balkonger, terrasser og rom under balkonger
Det er en veranda i plan med hovedetasjen, og det er en balkong i plan med loftsetasjen. Disse er av trevirke, men en liten del av verandaen i plan med hovedetasjen er av betong. Rundt bakkaplan er det flere terrasser på terrenget.
• Det er påvist fukt-/råteskader i konstruksjonen.
• Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på tettesjikt/membran.
• Det er værslitt/oppsprukket trevirke/trepaneler.
Tekniske installasjoner > Ventilasjon
Det er balansert ventilasjonsanlegg, og dette er plassert i kott utenfor knevegg.
Vurdering av avvik:
• Balansert ventilasjonsanlegg fungerer ikke/er utkoblet.
- Balansert ventilasjonsanlegg fungerer ikke/er utkoblet. Nøyaktig årsak til funksjonssvikten er ikke kjent.
- Det er observert enkelte fuktskjolder under ventilasjonsaggregatet.
- Ventilasjonsaggregatet er ikke åpnet og undersøkt innvendig
Tomteforhold > Forstøtningsmurer
Det er forstøtningsmurer av betong og naturstein.
• Det mangler rekkverk/annen sikring på forstøtningsmuren(e) ut ifra dagens krav.
Våtrom > Underetasje > Bad/ vaskerom > Generell
Bad/ vaskerommet i underetasjen har belegg på gulv, malte vegger og himlingsplater i taket. Rommet er innredet med dusjkabinett, baderomsinnredning, toalett, opplegg for vaskemaskin, tørketrommel, varmtvannstank og vask/ stålkum.
• Våtrommet må oppgraderes for å tåle normal bruk etter dagens krav. Rommet er av en slik alder at tettesjikt og skjulte bygningsmaterialer/ - konstruksjoner har passert forventet levetid. Det kan plutselig oppstå skader eller funksjonssvikt på skjulte bygningsdeler og installasjoner. Eldre membraner kan bli sprø og sprekke opp, noe som fører til at de mister sin vanntettende funksjon og skjult rørinstallasjon over tid begynne å lekke.
Våtrom > Underetasje > Vaskerom > Generell
Vaskerommet i underetasjen har belegg på gulv, malte vegger og himlingsplater i taket. Rommet er innredet med opplegg for vaskemaskin, tørketrommel, varmtvannstank og vask/ stålkum.
• Våtrommet må oppgraderes for å tåle normal bruk etter dagens krav. Rommet er av en slik alder at tettesjikt og skjulte bygningsmaterialer/ - konstruksjoner har passert forventet levetid. Det kan plutselig oppstå skader eller funksjonssvikt på skjulte bygningsdeler og installasjoner. Eldre membraner kan bli sprø og sprekke opp, noe som fører til at de mister sin vanntettende funksjon og skjult rørinstallasjon over tid begynne å lekke.
Våtrom > Hovedetasje > Bad > Generell
Badet er fra byggeåret, men det er ettermontert våtromsplater på veggene etter byggeåret. Rommet har fliser på gulvet, våtromsplater på veggene (fliser bak våtromsplatene) og malt innvendig himling. Rommet er innredet med baderomsinnredning, dusjkabinett, badekar og vegghengt toalett.
• Våtrommet må oppgraderes for å tåle normal bruk etter dagens krav. Rommet har avvik som medfører at badet må rehabiliteres. Følgende avvik er observert:
- Baderomsplater er ført helt ned mot gulvflis, uten sokkelflis eller stålprofil i underkant som klemmer mot tettesjiktet.
- Skjøtene i baderomsplatene er ikke helt sammen og disse er fuget.
- Vindu i våtsone.
- Sprekk i gulvflis.
- 15 mm fall.
- Det er også opplyst at det har vært en lekkasje rundt sluket, som i følge eier er punktutbedret med membran. I underetasjen ble himlingen på rommet under midlertidig åpnet for kontroll, men dette er nå kledd igjen. Det ble ikke registrert tegn til aktiv lekkasje ved befaring.
Tilstandsgrad 2 - Avvik som kan kreve tiltak:
Utvendig > Taktekking
Punktet må sees i sammenheng med Takkonstruksjon/Loft
Taket er tekket med betongtakstein fra byggeår. Siden taket (takkonstruksjon, taktekking og skorstein) kun er observert fra bakkenivå, er vurderingen begrenset av dette. Det er ikke sikkerhetsmessig forsvarlig å bevege seg ut på taket eller observere fra stige. Selv om det ikke er avdekket skader under befaringen, betyr ikke dette at det ikke foreligger skader som en besiktigelse på taket kan avdekke. Vær oppmerksom på denne risikoen. En undersøkelse av taket kan utføres av en fagperson under tilstrekkelige sikkerhetsforhold.
• Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på taktekkingen.
• Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på undertak.
• Taktekkingen har mose og slitasje på grunn av elde.
Utvendig > Nedløp og beslag
Takrenner, nedløp og beslag er av stål, og disse er fra byggeår.
• Det mangler snøfangere på hele eller deler av taket, men det var ikke krav om dette på byggemeldingstidspunktet.
Utfyllende beskrivelse av avvik:
- Kun en liten del av av taket har snøfangere
Utvendig > Veggkonstruksjon
Veggene har bindingsverkskonstruksjon fra byggeår. Fasade/kledning har liggende bordkledning.
- Det er observert værslitt kledning.
- Det er observert kledningsbord som går bak terrassebord, noe som vanskeliggjør vedlikehold.
- Under veranda, som ligger i plan med hovedetasjen, er det kledning som ikke er behandlet/ vedlikeholdt i senere tid.
Utvendig > Takkonstruksjon/Loft
Punktet må sees i sammenheng med Taktekking
Det er saltak med A-takstoler og oppvarmet loft. Det er kott utenfor knevegg.
• Det er påvist fuktskjolder/skader i takkonstruksjonen.
- Det er observert enkelte fuktskjolder oppunder taket.
- Det er også observert fuktskjolder under og rundt ventilasjonsaggregatet.
Utvendig > Vinduer
Bygningen har malte trevinduer med 2-lags glass fra byggeår
• Karmene i vinduer er slitte og det er sprekker i trevirket.
- Det er noe slitasje på vinduer.
Utvendig > Dører
Bygningen har en malt hovedytterdør og en skyvedør ut til verandaen, begge i malt tre. Fra loftetasjen er det en balkongdør ut til balkongen.
- Terrassedøren er værslitt.
Utvendig > Utvendige trapper
Det er utvendige trapper av tre.
- Det er værslitt trevirke.
Innvendig > Etasjeskille/gulv mot grunn
Det er etasjeskiller av trebjelkelag og støpt plate mot grunn.
Målt høydeforskjell på mellom 10 - 20 mm innenfor en lengde på 2 meter. Tilstandsgrad 2 gis med bakgrunn i standardens krav til godkjente måleavvik.
Utfyllende beskrivelse av avvik:
Det er foretatt stikkontroll av skjevhet i to rom i hver etasje i henhold til standardens krav. Det er målt skjevheter over 2 meter og gjennom hele rommet. Den aktuelle boligen var møblert ved befaring og det kan ikke utelukkes at andre avvik oppdages når boligen er uinnredet. Følgende er målt:
- I gangen i underetasjen er det målt 10 mm over 2 meter og tilsvarende gjennom hele rommet. Det er lokale variasjoner.
- I stuen i underetasjen er det målt 10 mm over 2 meter og tilsvarende gjennom hele rommet. Det er lokale variasjoner.
- På stuen i hovedetasjen er det målt 10 mm over 2 meter og 13 mm gjennom hele rommet.
- På gangen i hovedetasjen er det målt 10 mm over 2 meter og tilsvarende gjennom hele rommet.
- På gangen på loftetasjen er det målt 8 mm over 2 meter og 10 mm gjennom hele rommet.
- På soverom på loftetasjen er det målt 11 mm over 2 meter og tilsvarende gjennom hele rommet.
Innvendig > Radon
Det er ikke foretatt radonmålinger og bygget er heller ikke utført med radonsperre.
• Det er ikke foretatt radonmålinger, og bygget er heller ikke utført med radonsperre.
Innvendig > Pipe og ildsted
Boligen har elementpipe og vedovn plassert i stue i hovedetasjen.
Sotluke er plassert i gangen i underetasjen.
Vurdering av avvik:
• Ildfast plate mangler på gulvet under sotluke/feieluke på pipe.
• Det er påvist sprekker i ildfast stein inne i ovnen.
Innvendig > Rom under terreng
Bygget har veggkonstruksjon som støter mot terreng/ ligger under terrenget.
Punktet må sees i sammenheng med 'Drenering'
• Det er påvist andre avvik:
De fleste veggene her er ikke foret ut, og grunnmuren er synlig. Vegger som er foret ut er ikke tilgjengelige for inspeksjon på grunn av fliser eller lignende på overflaten. Det er kun tilkomst til å foreta hullboring der trappen er plassert. Dette er ikke en ideell plassering, da det er ønskelig å utføre hullboring nær hjørnene av bygget for best mulig vurdering.
- Det er observert dampsperre på varm side av isolasjonen, og det er observert svartpapp mot leca. Plast og svartpapp på vegg som ligger under terreng kan medføre kondens på utsiden (mot isolasjonen), og svartpapp kan holde på fuktighet. Dampsperrens funksjon er å hindre fuktvandring fra inneluften inn i konstruksjonen, men feil utførelse eller plassering kan øke risikoen for fuktskader.
Innvendig > Innvendige trapper
Mellom etasjene er det trapp av trevirke med åpne opptrinn.
Vurdering av avvik:
• Åpninger mellom trinn i innvendig trapp er større enn dagens forskriftskrav.
• Det mangler håndløper på vegg i trappeløpet.
Utfyllende beskrivelse av avvik:
- Trappene har store åpninger mellom opptrinn som er for store ihenhold til dagens krav. Kravet er maks 10 cm.
- Trappen fra hovedetasjen og ned til underetasjen mangler håndløper på vegg.
Tekniske installasjoner > Vannledninger
Det er rørteknisk opplegg av kobber.
Vurdering av avvik:
• Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på innvendige vannledninger.
• I forbindelse med oppgradering av våtrom vil det være naturlig med utskiftning av rør.
Tekniske installasjoner > Avløpsrør
Det er avløpsrør av plast.
Vurdering av avvik:
• Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på innvendige avløpsledninger.
Tekniske installasjoner > Varmesentral
Det er installert varmepumpe i stuen. Denne er montert i 2022.
Vurdering av avvik:
• Det har ikke vært avholdt service på anlegget senere år.
Tekniske installasjoner > Varmtvannstank
Det er to varmtvannstanker i boligen, plassert på badet i underetasjen og på vaskerommet i underetasjen. Disse er fra 1995 og har en størrelse på ca. 200 liter hver.
Vurdering av avvik:
• Det er påvist at varmtvannstank er over 20 år
Tomteforhold > Fuktsikring og drenering
Det er ikke synlige tiltak som kan bekrefte drenering. Det betyr likevel ikke nødvendigvis at det ikke er etablert.
Punktet må sees i sammenheng 'Rom under terreng'
Vurdering av avvik:
• Mer enn halvparten av forventet levetid på drenering er overskredet.
Tomteforhold > Grunnmur og fundamenter
Bygningen har grunnmur i lettklinkerblokker. Fundament er ikke kjent.
Vurdering av avvik:
• Det er registrert horisontalriss som er symptom på jordtrykk.
• Det er registrert skråriss som er symptom på setninger.
Utfyllende beskrivelse av avvik:
- Inn mot den utvendige (åpne) boden/overbygget er det observert riss i mur.
- Eier opplyser at det er noe fukt bakerst i boden. Tilkomsten her var begrenset, da det var lagret ved i området.
- Det er observert riss i grunnmuren på boligen.
Tomteforhold > Terrengforhold
Tomten ligger i en sørøsthelling.
Vurdering av avvik:
- Det er terrasser mellom boligen og vei/nedkjørsel. Det foreligger ikke informasjon om hvordan terrenget ser ut under terrassene, og dette er ikke synlig. Dette medfører usikkerhet knyttet til eventuelle forhold under disse. Terrenget skal falle bort fra bygningen, slik at vann ikke ledes inn mot grunnmur.
Tomteforhold > Utvendige vann- og avløpsledninger
Utvendige vann- og avløpsrør er av ukjent type og er fra 1995. Det er offentlig vann- og avløp via private stikkledninger.
Vurdering av avvik:
• Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på utvendige avløpsledninger.
• Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på utvendige vannledninger.
Kjøkken > Underetasje > Stue/kjøkken > Overflater og innredning
I underetasjen er det et kjøkken fra byggeår. Kjøkkenet har overskap og underskap med glatte fronter og benkeplaten av laminat. Kjøkkenet har kjøleskap, oppvaskmaskin og komfyr.
- Det er noen hakk og riper i kjøkkeninnredningen.
- Det er observert oppsvelling av benkeplaten og i nedre del av skapdøren foran vasken.
Kjøkken > Underetasje > Stue/kjøkken > Avtrekk
Det er kjøkkenventilator med avtrekk ut.
Vurdering av avvik:
- Ventilatoren fungerer kun på det øverste nivået (nivå 3), men de to første nivåene fungerer ikke.
Kjøkken > Hovedetasje > Stue/kjøkken > Overflater og innredning
Kjøkkenet er fra byggeår og har overskap, underskap og høyskap med glatte fronter. Benkeplaten er av laminat. Det er kjøleskap, oppvaskmaskin, platetopp og stekeovn. Under befaringen manglet det skapfront på kjøleskap, men eier skal sette inn det original kjøl-/fryseskapet og montere fronten før salg.
- Kjøkkenet har noe slitasje på overflater og innredning.
Tilstandsgrad IU - Konstruksjoner som ikke er undersøkt:
Det er ikke mottatt opplysninger om nedgravde oljetanker.
Øvrige bygningskomponenter har fått tilstandsgrad 0 eller 1.
Se vedlagt boligsalgsrapport hvor ovennevnte opplysninger er hentet fra, for nærmere teknisk beskrivelse av eiendommen.
