Byggemåte
Takstmannen har befart eiendommen og vurdert avvik i bygningskomponentene til følgende
tilstandsgrad:
Tilstandsgrad 3 - Store eller alvorlige avvik:
- Etasjeskille/gulv mot grunn:
Det er målt høydeforskjell på gulv inntil 60 mm gjennom hele rommet, i stuen i underetasjen. Det er målt
høydeforskjell på gulv inntil 15 mm gjennom hele rommet, i stuen i 1. etg. Det er målt høydeforskjell på
gulv inntil 25 mm gjennom hele rommet, i det største soverommet på loftet.
- Bad (generell), loft:
Badet er gammelt, slitt og oppfyller ikke krav til våtrom. Veggene er ikke tilstrekkelig vanntette i våt sone.
Tettesjiktet i gulvet er utgått på dato, det har oppnådd mer enn sin forventede levetid.
Tilstandsgrad 2 - Avvik som kan kreve tiltak:
- Nedløp og beslag: Takvannet ledes til terrenget langs grunnmuren. Dette kan gi forhøyet fuktbelastning
på både grunnmur og drenering. Nedløpsrøret som er avsluttet et stykke over terrenget kan medføre
forhøyet fuktpåkjenning på ytterveggen, Det er ikke snøfangere langs takfoten, noe som gir fare for takras.
- Veggkonstruksjon: Det er stedvis lite lufting langs nedre kant av bordkledningen.
- Takkonstruksjon/Loft: Det er påvist en del fuktmerker på undertaket. Utført fuktmåling med
motstandsmåler uten unormale utslag, merkene er trolig gamle. Kryploftet har begrenset ventilasjon.
- Vinduer - kryploft og underetasje: Vinduet på kryploftet er utslitt. Vinduet i underetasjen er gammelt og
slitt, og den ene glassruten er sprukket.
- Dører: Ytterdøren har noe slitasje på dørblad og karm. Terskelen har sprukket. Dørbladet tar i karmen
ved åpning og lukking. Det er indikasjon på fuktinntrenging mellom dørkarmen og tilstøtende vegg. Døren
til underetasjen er malingsslitt. Det er begynnende råteskade på nedre del av dørbladet. Det er ikke
montert beslag i underkant av døren. Verandadøren på loftet er gammel og har sprukken terskel. Det er
ikke synlig tetting under døren.
- Balkonger, terrasser og rom under balkonger: Rekkverkshøyden ble målt til ca. 92-95 cm. Dagens krav
til rekkverkshøyde er minst 100cm. Tekkingen på terrassedekket foran loftet er ikke fagmessig utført. Et
gulvbelegg er lagt ut på dekket og brettet opp langs veggen. Oppbyggingen av terrassen anses som en
risikokonstruksjon.
- Overflater, innvendig: De innvendige overflatene har noe slitasje. En del overflateoppussing må
påregnes.
- Radon: Det bør utføres radonmåling i boligen. Ved utleiebolig er dette et krav.
- Innvendige trapper: Begge trappene mangler håndløper langs veggen. Rekkverket langs trappen til loftet
er ca. 80 cm høyt. Dagens krav til rekkverkshøyde er minst 90 cm. Rekkverket langs trappen har åpninger
med bredde inntil 16 cm. Største tillatte åpning i rekkverk er 10 cm.
- Innvendige dører: Noe slitasje på enkelte innvendige dører.
- Andre innvendige forhold: Rommet med opplegg for vaskemaskin har ikke sluk, ikke ventilasjon og er
ikke utført som et våtrom.
- Ventilasjon, bad i underetasje: Rommet har kun naturlig ventilasjon/avtrekk.
- Overflater og innredning, kjøkken i 1. etasje: Innredningen er 29 år gammel og har en del bruksslitasje.
- Elektrisk anlegg: Det er ikke observert åpenbare feil ved det elektriske anlegget. Det understrekes at
dette er basert på enkle visuelle observasjoner og at takstmannen ikke har elektrofaglig kompetanse.
- Drenering: Dreneringen har oppnådd mer enn halvparten av sin forventede levetid. Grunnmurplasten er
avsluttet uten kantlist i overkant. Dette fører til at regnvann renner ned mellom plasten og grunnmuren.
Tilstandsgrad 2 - Avvik som ikke krever umiddelbare tiltak:
- Taktekking: Deler av malingen på taket har flasset av. Det er begynnende rustdannelse langs kantene
på platene.
- Overflater gulv, bad i underetasje: Gulvet har fall til sluk, men ikke tilstrekkelig fall iht. gjeldende
regelverk. Høydeforskjellen fra slukristen til gulvet foran døren er mindre enn de foreskrevne 25 mm.
- Slukt/membran/tettesjikt, bad i underetasje: Tettesjiktet i badet er ca. 19 år gammelt og ha r oppnådd
mer enn halvparten av sin forventede levetid. Det er ikke vanskelig å påvise membran og mansjett ved
sluken ved badekaret.
- Vannledninger: Vannrørene har oppnådd mer enn halvparten av sin forventede levetid.
- Avløpsrør: Avløpsrørene har oppnådd mer enn halvparten av sin forventede levetid.
- Varmtvannstank: Takens alder er ikke kjent, men den er trolig omkring 20 år gammel.
Tilstandsgrad IU - Konstruksjoner som ikke er undersøkt:
- Tilleggende konstruksjoner våtrom, bad i underetasje: Det er pga. bygningsmessige hindringer ikke
fysisk mulig å foreta hulltaking i vegg bak våtsone.
- Utvendige vann- og avløpsledninger: Utvendige vann- og avløpsrør av ukjent materiale og med ukjent
alder. Rørene ligger i grunnen og kan ikke besiktiges.
Øvrige bygningsdeler har fått TG1 eller TG0.
Boligen er opprinnelig fra 1957. Boligen er oppført iht. regelverk og byggeskikk fra byggeåret, og kan
derfor avvike fra dagens standard. Boligen har vært ombygd, påbygd, oppgradert og fornyet i flere
omganger. Grunnmuren er pusset og malt over terrenget og ytterveggene over grunnmuren er av
bindingsverk med utvendig kledning av tre. Vinduene og verandadøren har karmer av tre, de fleste med
isoleringsglass. Understøttet veranda av trekonstruksjoner foran hovedetasjen mot sør og vest. Det er
spaltegulv av terrassebord. Levegg av tre. Overbygd terrasse av trekonstruksjoner foran loftet mot nord.
Tak som saltak av tresperrer, tekket med profilerte metallplater.
Garasjen er frittliggende og enkel. Den er oppført i 2017 med støpt gulv på grunnen og yttervegger av
istøpte forskalingsblokker. Bindingsverk med utvendig kledning av tre i gavlene Tak som saltak av
tresperrer tekket med profilerte metallplater. Det er en isolert stålport i fronten, samt en tett, panelt sidedør
med karmer av tre. Vinduet har karmer av tre og isoleringsglass. Det er ikke innlagt strøm i garasjen.
Tilbygg/modernisering:
1994 - Montert nytt røykrør i pipen
1995 - Byttet kjøkkeninnredning i 1. etasje
1998 - Nytt gulvbelegg på kjøkkenet, i 1997/1998
2005 - Fornyet fasader med etterisolering og ny bordkledning, i perioden 2000-2005
2005 - Fornyet el-anlegget med bla. nye automatsikringer, perioden 2000-2005
2005 - Fornyet badet i underetasjen
2005 - Montert ny vedovn
2005 - Byttet vinduer. Vinduene er produsert i 1983, men ble montert senere, iflg. kontaktperson
2023 - Oppført tak over inngangspartiet til underetasjen
Se vedlagt boligsalgsrapport avholdt 20.03.24, hvor ovennevnte opplysninger er hentet fra, for nærmere
teknisk beskrivelse av eiendommen.