Byggemåte
Enebolig, opprinnelig fritidsbolig, fra 1929.Boligen ble oppgradert og påbygd omkring 1967, senere ytterligere oppgradert og bruksendret til helårsbolig omkring 2023. Badet ble fornyet i 2008. El anlegget er utvidet og oppgradert, i hovedsak i perioden 2020 - 2022. Det er lagt nye vannrør i fbm fornying av badet, og kjøkkeninnredningen er byttet i senere tid. Taket har vært omlagt og det har vært byttet vinduer og dører. Innvendige overflater fremstår som oppusset og i god stand. Taktekkingen har ukjent alder men antas å ha en del gjenværende levetid. Det er påvist deformasjon på enkelte takplater. Det er ikke snøfangere langs takfoten og takstigen mangler to trinn, den rekker ikke helt ned til takfoten. Selve takkonstruksjonen er ikke fullstendig kontrollert, loftet er innredet og himlingene har kledning. Det er lite eller ingen lufting langs nedre kant av bordkledningen. Enkelte vinduer er av eldre dato. Ett vindu i kjelleren er ikke pusset inn, og det er ikke beslag i underkant av vinduet. Det er saget hull for katteluke i verandadøren. Kjellerdøren er gammel og slitt. Dreneringen har ukjent alder og utførelse. Det er en krypkjeller uten tilkomst under bakre del av huset. Badet er ca 18 år gammelt. Det foreligger ikke dokumentasjon for badet. Gulvet på badet har ikke tilstrekkelig fall til sluk iht gjeldende regelverk. Den innvendige trappen er for bratt i forhold til dagens regelverk, denne ville ikke blitt godkjent i dag. Det nye rør i rør systemet er ikke komplett. Vannrørene er ikke avsluttet i tett skap med avrenning til gulv i rom med sluk. Vannrørene av kobber antas å ha oppnådd mer enn halvparten av sin forventede levetid.
Tilstandsrapporten er en teknisk gjennomgang av boligen og angir bla. eventuelle byggetekniske avvik, konsekvensen av disse, samt kostnadsoverslag på utbedring av avvik som er gitt TG3.
TILSTANDSGRADER :
TG0: Ingen avvik.
TG1: Mindre avvik.
TG2: Vesentlige avvik og mindre avvik som etter NS 3600 gir TG2.
TG3: Store eller alvorlige avvik.
TGIU: Ikke tilgjengelig for undersøkelse.
Av rapporten fremgår TGIU (tilstandsgrad ikke undersøkt), TG2 og TG3 som angir avvik fra normal slitasje, høy alder, bygningsdel som må utbedres, beskrivelser av avvik på undersøkte bygningsdeler uten tilstandsgrad mm.
Det er registrert totalt 2 stk. TG3, 14 stk. TG2 og 0 stk. TG-IU i tilstandsrapporten.
Boligen har fått følgende TG3:
- Innvendig > Krypkjeller: Det er ikke adkomst til krypkjelleren og den er ikke undersøkt innvendig. Det er heller ikke mulig å utføre en utvendig inspeksjon på befaringstidspunktet. Krypkjeller regnes for å være en risikokonstruksjon som er utsatt for fukt- og råteskader i bunnsvill, trebjelkelaget og andre tilstøtende konstruksjoner, på grunn av fuktighet fra grunnen og kondensering ved temperaturforskjeller. Selv om det ikke er avdekket tegn på skader, betyr ikke dette nødvendigvis at det ikke foreligger skader i eller i forbindelse med krypkjelleren. Det er ingen ventilasjon eller lufting av krypkjeller.
- Terrengforhold: Fallforhold langs deler av grunnmuren mot nord er ikke iht dagens anbefalinger. Det er ikke fall 1:50 i anbefalt bredde 3 meter ut fra grunnmuren.
Boligen har fått følgende TG2:
- Utvendig > Taktekking: Det er påvist at taktekkingen er tæret, noe skadet eller deformert. Vanntett sjikt på tak er eldre enn 18 år.
- Utvendig > Nedløp, beslag og skorsteiner over tak: Det er ikke tilfredsstillende bortledning av vann fra taknedløp ved grunnmur. Det mangler snøfangere på hele eller deler av taket. Takvinkel og type
taktekking tilsier at det på grunn av sikkerhet foreligger krav til snøfangere. Det mangler tilfredsstillende adkomst til pipe for feier. Dette kan utgjøre en sikkerhetsrisiko.
- Utvendig > Takkonstruksjon/Loft: Loftet er ikke tilgjengelig for inspeksjon og det mangler dokumentasjon på utførelsen.
- Utvendig > Yttervegger/Veggkonstruksjon: Det er ingen eller liten lufting i nedre kant av kledning mot grunnmur.
- Utvendig > Vinduer og takvinduer/takluker/overlys: Det er påvist avvik rundt innsettingsdetaljer. Vinduer har usikker fremtidig funksjon: Isolerglassruter eldre enn 35 år.
- Utvendig > Ytterdør: Karmene i dører er værslitte utvendig og det er sprekker i trevirket. Det er saget hull og montert en katteluke i dørbladet på verandadøren.
- Innvendig > Etasjeskiller og bærende konstruksjoner: Det er målt lokal høydeforskjell som er større enn 15 mm. Det er registrert nivåforskjell mellom rommene som er større enn 25 mm.
- Innvendige vannledninger: Det er påvist ufagmessig utførelse av vannledninger. Kobberrør med loddede, klemte eller andre type skjøter eldre enn 33 år og har derfor usikker fremtidig funksjon.
- Varmtvannstank: Det er ikke påvist tilfredsstillende el-tilkobling av varmtvannstank iht. gjeldende forskrift.
- Tomteforhold > Fuktsikring og drenering: Fuktsikring som er utført i henhold til standarden/anbefalinger frem til 1990-tallet er eldre enn 25 år, og har derfor usikker fremtidig funksjon. Det er påvist forhøyet fuktnivå i kjellervegg eller kjellergulv.
- Utvendige vann- og avløpsledninger inkl. overvann og avløp fra drenering: Det er ikke påvist utvendig stengeventil(stoppekran). Avløpsledningstype er ukjent og det er derfor vanskelig å evaluere usikkerhet ift. fremtidig funksjon.
- 1. etasje > Bad > Dokumentasjon for våtrom: Det foreligger ikke dokumentert utførelse av vantett sjikt. Det foreligge ikke godkjent dokumentasjon på diffusjonssperre mot kald sone. Diffusjonssperre mot kald sone er en fuktsperre som hindrer at varm, fuktig luft fra våtrom trenger inn i kalde konstruksjoner og gir kondens og skader.
- Bad > Overflater gulv: Det er påvist avvik i fallforhold til sluk i forhold til krav i forskrift på befaringstidspunktet.
- Bad > Vanntett sjikt, membran og sluk: Sluk har begrenset mulighet for inspeksjon og rengjøring, og er av den grunn ufullstendig undersøkt. Påstrykningsmembran/smøremembran på gulv er eldre enn 15 år og
det mangler dokumentasjon. Tettesjiktet har derfor usikker fremtidig funksjon. Baderomspanel er eldre enn 10 år og det mangler dokumentasjon. Tettesjiktet har derfor usikker fremtidig funksjon. Det er ikke tilstrekkelig høyde fra topp av slukrist til topp vanntett sjikt mot rørgjennomføring eller ved døråpning. (I fohold til krav i forskrift på befaringstidspunktet).
Forhold som åpenbart kan medføre fare for helse, miljø og sikkerhet:
- Det mangler snøfangere på hele eller deler av taket. Takvinkel og type taktekking tilsier at det på grunn av sikkerhet foreligger krav til snøfangere.
- Det mangler tilfredstillende adkomst til pipe for feier. Dette kan utgjøre en sikkerhetsrisiko.
- Rekkverket på balkong eller terrasse er for lavt i forhold til dagens krav.
- Det er ikke montert rekkverk på utvendig trapp.
- Det er ikke foretatt radonmålinger, og bygget er heller ikke utført med radonsperre.
- Det mangler håndløper på vegg i trappeløpet. Dvs at den listen, stangen eller det håndtaket som er montert langs trappeløpet som man holder i når man går opp eller ned mangler.
- Trappen har dårlig funksjonalitet - den er smal og/eller bratt og vanskelig å gå i.
- Det mangler samsvarserklæring for hele eller deler av anlegget.
Tekniske installasjoner:
- Rør i rør av plast.
- Kobberør til kjøkkenet.
- Stoppekran for vann.
- Naturlig ventilasjon.
- Varmtvannstank ca 120 liter.
- Varmtvannstank ca 45 liter i kjeller.
- Delvis skjult elektrisk anlegg.
- Sikringsskap med automatsikringer og jordfeilbrytere.
- Røykvarslere og håndslukker.
- Opplegg for internettlinje.
- Lader for elbil.
- Gulvvarme.
