Byggemåte
Bolighus:
Eldre bolighus opprinnelig fra 1872, som har vært fornyet etter byggeår, men fremstår i dag med etterslep på vedlikeholdet. Eier har utført en del overflateoppussing og mindre reparasjoner i senere tid, men dette er et renoveringsobjekt.
Grunnmuren er pusset og malt over terrenget. Ytterveggene over grunnmuren er av bindingsverk med utvendig kledning av tre. Vinduene og verandadøren har karmer av tre, de fleste med isolerglass. Hoveddøren har karmer og dørblad av lakkert hardtre, samt sidefelt med vindu (av eldre dato). Bakdøren har karmer av tre og malt dørblad med vindusfelt (nyere type). Eldre dør med karmer av tre og tett malt dørblad mot kjelleren. Tak som saltak av tresperrer tekket med metallplater. Veranda av trekonstruksjoner foran 2. etasje, over del av stuen i 1. etasje. Denne er tekket med glassfiber og har rekkverk av tre. Det er rette trapper av betong foran alle ytterdørene. Trappen til hoveddøren har rekkverk av smijern.
Tilstandsrapporten er en teknisk gjennomgang av boligen og angir bla. eventuelle byggetekniske avvik, konsekvensen av disse, samt kostnadsoverslag på utbedring av avvik som er gitt TG3.
TILSTANDSGRADER :
TG0: Ingen avvik.
TG1: Mindre avvik.
TG2: Vesentlige avvik og mindre avvik som etter NS 3600 gir TG2.
TG3: Store eller alvorlige avvik.
TGIU: Ikke tilgjengelig for undersøkelse
Av rapporten fremgår TGIU (tilstandsgrad ikke undersøkt), TG2 og TG3 som angir avvik fra normal slitasje, høy alder, bygningsdel som må utbedres, beskrivelser av avvik på undersøkte bygningsdeler uten tilstandsgrad mm.
Det er registrert totalt 9 stk. TG3, 19 stk. TG2 og 1 stk. TG-IU i tilstandsrapporten.
Boligen har fått følgende TG3:
- Vinduer: Det er påvist lekkasje mellom glassrute og karm ved ett vindu i 2. etasje. De fleste vinduene er slitte, enkelte vinduer har råteskader på karmer og/eller utvendig omramming. Flere vinduer har punkterte isolerglassruter. Det er ikke beslag i underkant av vinduer i grunnmuren. Vinduene med enkle glass er gamle. Enkle glass har liten isolasjonsevne, kondenserer lett og er lite egnet i en moderne bolig.
- Etasjeskille/gulv mot grunn: Ved stikkprøver er det påvist forhøyet fuktinnhold i enkelte gulvbjelker over kjelleren, ved opplegg på grunnmuren. Ikke påvist råte, men dette kan ikke utelukkes. Påvist hull etter borebiller i gulvbjelker over kjelleren. uvisst om det er aktivitet i dag. Målt høydeforskjell på gulv inntil 15 mm / 2 meter målelengde og inntil 25 mm gjennom hele rommet, i den største stuen i 1. etasje og i stuen med vedovn i 2. etasje.
- Pipe og ildsted: Både ildsted og piper er av eldre dato. Det er ikke fremlagt rapport fra feier, men pipene har oppnådd sin forventede levetid. Den ene feieluken på loftet er ødelagt, kan ikke stenges. En pipe mangler stein/bue på toppen. Det er rennemerker etter sotvann på pipene på loftet. Den ene vedovnen mangler ubrennbar plate på gulvet foran ovnen. Ved samme ovn er det en sprekk i brannmuren.
- Rom under terreng: Både gulvet og grunnmuren har høyt fuktinnhold. Saltutslag på innsiden av grunnmuren. Med fuktindikator er det påvist forhøyet fuktinnhold i grunnmur og gulv. Det er ikke fuktsperre mot grunnen. Noe fuktopptrekk og misfarging i nedre del av delevegger av tre. Påvist råte i rester av tregulv i rom med varmtvannstank. - det meste av gulvet er fjernet. Se også punkt for drenering og fuktsikring.
- Vaskerom (kjeller), generell: Våtrommet må oppgraderes for å tåle normal bruk etter dagens krav. Vaskerommet er uisolert og har ikke tettesjikt på gulv eller vegger. Rommet fremstår som gammelt og slitt, og er lite egnet som vaskerom med dagens tilstand. Blandebatteriet ved skyllekaret er skadet/ødelagt. Vaskerommet oppfyller ikke dagens krav til våtrom.
- Bad (1. etasje), generell: Våtrommet må oppgraderes for å tåle normal bruk etter dagens krav. Badet er utdatert og er ikke tilstrekkelig vanntett. Indikasjon på fuktskade i yttervegg bak dusjnisjen og ved sokkelen til dusjveggen. Høyt utslag ved søk med fuktindikator på gulvet.
- Bad (1. etasje), tilleggende konstruksjoner våtrom: Det er påvist begynnende fuktskader på sokkel ved dusjvegg og yttervegg i dusjnisjen.
- Avløpsrør: Avløpsrørene har oppnådd mer enn halvparten av sin forventede levetid. De eldste rørene er av jern/soil, og er minst 50 år gamle. Nyere avløpsrør av plast har også oppnådd mer enn halvparten av sin forventede levetid. Det er påvist en utetthet ved anborring i sluk i 1. etasje. Sluken i kjelleren er utdatert og står foran utskifting. Det ble ikke påvist lufting av avløpssystemet ved befaring, ikke takhatt eller synlig rør på kryploftet.
- Fuktsikring og drenering: Dreneringen har oppnådd sin forventede levetid. Det er ikke synlig fuktsikring på utsiden av grunnmuren. Påvist saltutslag, med fuktindikator påvist forhøyet fuktinnhold, i grunnmur og gulv på grunnen.
Boligen har fått følgende TG2:
- Taktekking: Både tekking og undertak har oppnådd mer enn halvparten av sin forventede levetid. Det er begynnende rustdannelser ved platekantene.
- Nedløp og beslag: Takvannet ledes til terrenget ved grunnmuren. Dette gir forhøyet fuktpåkjenning på grunnmur og drenering. Det er påvist indikasjoner på utettheter ved gjennomføringer for piper. Det er ikke snøfangere langs takfoten. Grunnet ukjent alder er det uvisst om dette var et krav da taket ble lagt, men det er krav om snøfangere i dag. Det er ikke stigesikring ved takfot/renne under takstigen.
- Veggkonstruksjon: Fasadene er nymalte, men likevel slitte, særlig fasade sør. Det har vært lekkasje rundt vindu sør på loftet og det er påvist misfarging inne i veggen. Spredte råteskader i kledningen må påregnes. Fuktskader på bindingsverket kan ikke utelukkes. Det er ikke lufting langs nedre kant av bordkledningen.
- Takkonstruksjon/loft: Det er påvist fuktmerker og noe sverte på undertak, stedvis på sperrer, særlig ved/under pipene (se sjekkpunkt for beslag). Påvist noe forhøyet fuktinnhold i en taksperre. Regnvann trenger trolig inn ved dårlig vær og tørker deretter opp av seg selv.
- Takvindu: Takvinduet er av eldre dato og har noe slitasje.
- Dører: Hoveddøren har normal slitasje i forhold til alder, men den er av eldre dato. Døren kan ikke forventes å ha samme isolasjonsevne eller tetthet som en moderne dør. Det er ikke beslag eller fugetetting under døren. Bakdøren er av nyere type og er i normalt god stand. Kjellerdøren er gammel og slitt. Det er ikke beslag under terskelen, terskelen står rett i betongen under. Dette kan gi forhøyet fuktinnhold i nedre del av karmen. Verandadøren i 2. etasje ble byttet etter befaringsdagen og fremstår som ny.
- Balkonger, terrasser og rom under balkonger: Eldre glassfibertekking blir sprø og kan lett sprekke, noe som kan føre til lekkasjer. Tekkingen er ikke tiltenkt gangtrafikk. Det bør legges tremmegulv eller tilsvarende slitesjikt. Kledningen på rekkverket har en del slitasje. Det er boligrom under verandaen. Dekket er ikke isolert, ikke synlig lufting. Dette anses i dag som en risikokonstruksjon med fare for både kondens og lekkasje. Eier opplyser i egenerklæringen at det har vært spor etter fukt "tak over stue", under verandaen. Himlingen har vært åpnet og det er gjort arbeider med takrenne og montert ny verandadør. Usikkert om fuktigheten skyldes lekkasje i dekket, forhold ved renner eller utetthet i overgang veranda/gammel verandadør (nå byttet). Himlingen sto åpen i flere måneder før det ble lagt nye gipsplater i mai 2026, uten at det ble påvist noe fukt.
- Utvendige trapper: Trappen til bakdøren har en del slitasje. Betongen har vært flikket og reparert, reparasjonen er synlig.
- Innvendige overflater: En del overflater på både gulv, vegger og himlinger er av eldre dato. Eier har malt og lagt en del nye gulv, men noe overflateoppussing må påregnes.
- Innvendige trapper: Trappen til kjeller og loft er av eldre dato og er for smale og bratte for trapper mellom etasjer med boligrom.
- Innvendige dører: De fleste dørene er av eldre dato og har følgelig noe slitasje. Slitasje på overflater, slakk i låskasser, øvrig aldersslitasje.
- Kjøkken (1. etasje), overflater og innredning: Det er ikke kjøkkeninnredning på kjøkkenet i 1. etasje.
- Kjøkken (1. etasje), avtrekk: Kjøkkenet har ikke avtrekksvifte.
- Vannledninger: Vannrørene har oppnådd mer enn halvparten av sin forventede levetid.
- Ventilasjon: Enkelte rom har lite eller ingen ventilering.
- Varmtvannstank: Varmtvannstanken er mer enn 20 år gammel og nærmer seg sin anbefalte brukstid.
- Utvendige vann- og avløpsledninger: De utvendige vann- og avløpsrørene antas å ha oppnådd mer enn halvparten av sin forventede levetid.
- Septiktank: Septiktanken har oppnådd mer enn halvparten av sin forventede levetid.
- Oljetank: Det er opplyst at oljetanken er tømt. Det foreligger ikke dokumentasjon på evt. sanering.
Boligen har fått følgende TG-IU:
- Vaskerom (kjeller), tilleggende konstruksjoner våtrom: Hulltaking var ikke mulig og ville heller ikke vært hensiktsmessig. Rommet står foran total fornying.
Forhold som åpenbart kan medføre fare for helse, miljø og sikkerhet:
- Åpninger i rekkverk er større enn dagens forskriftskrav til rekkverk i innvendige trapper. Trappene til loft og kjeller ville ikke blitt godkjent som trapper mellom etasjer med boligrom.
- Åpninger i rekkverk på utvendige trapper er ikke i henhold til krav i dagens forskrifter. Rekkverket langs trappen til hoveddøren er for lavt og har for store åpninger mellom trinn, og i rekkverk, i forhold til dagens regelverk. Det er ikke håndrekke på veggen langs trappen.
- Åpninger mellom trinn i innvendig trapp er større enn dagens forskriftskrav.
- Det er ikke foretatt radonmålinger, og bygget er heller ikke utført med radonsperre. Det var ikke krav til radonsperre under boliger i byggeåret. Det antas derfor ikke å være radonsperre under huset.
- Det er ikke montert rekkverk på utvendige trapper.
- Det mangler håndløper på vegg i det innvendige trappeløpet.
- Rekkverket på balkong eller terrasse er for lavt i forhold til dagens krav. Rekkverket rundt verandaen er for lavt i forhold til dagens regelverk.
- Rekkverkshøyder er under dagens forskriftskrav til rekkverk på utvendige trapper.
Tilstandsrapporten er inntatt i salgsoppgaven og inneholder ytterligere informasjon om byggemåte, årsak bak tilstandsgrader, konsekvens og anslag på eventuelle utbedringskostnader. Ettersom kjøper regnes å være kjent med forhold som tydelig fremkommer av tilstandsrapporten oppfordres interessenter til å sette seg grundig inn i rapporten i sin helhet og kontakte bygningssakyndig ved eventuelle bygningstekniske spørsmål.
Tekniske installasjoner:
- Vannrør av kobber
- Stoppekran ved varmtvannstanken i kjeller
- Avløpsrør av jern/soil og av plast
- Naturlig ventilasjon med spalteventiler i vinduskarmene og klaffventiler i ytterveggene
- Varmtvannstank på ca. 192 liter av eldre type
- Delvis skjult elektrisk anlegg
- Skrusikringer og jordfeilbryter
- Opplegg for telefon og internettlinje
Låve:
Stort låvebygg, som i dag benyttes som verksted og lager. Det er oppført i flere etapper med grunnmur av både betong og tørrsteinsmur. Veggene over grunnmuren er av reisverk med utvendig kledning av profilerte metallplater. Det er påvist innslag av laftede vegger i nordre del av bygget. Tak som saltak av sprerrer med åser, tekket delvis med profilerte metallplater, delvis med eldre sementfiberplater. Vinduene har karmer av tre og koblede glassruter. Dører og porter som plassbygde plankedører. Etasjeskillet er i hovedsak trebjelkelag med gulvbord. Noe betong i sørlig ende av bygget. Kjeller under bygget med tidligere gjødselkjller, div. rom som vognskjul/rom for gårdsdrift, og et rom som har vært benyttet som garasje. I kjelleren er det bare garasjen som har målbart areal, grunnet liten romhøyde. Ikke alle kjellerrom har gulv. I 1. etasje er det et stort låverom med god takhøyde. Avdelt rom i nordre del av låven med platekledde vegger og senket himling, benyttes som verksted. Mesaninetasje over verkstedet, benyttes som lager.
Dette er et tilleggsbygg som ikke er tilstandsvurdert. Enkelte åpenbare punkt nevnes her likevel, men vær oppmerksom på at det ikke er utarbeidet tilstandsrapport for tilleggsbygget:
Eier opplyser at det er fuktighet/fuktskade o etasjeskillet mellom verksted og mesanin. Deler av gulvet inne i låverommet står foran reparasjoner. Takplatene av sementfiber kan inneholde asbest.
