Byggemåte
Tilstandsrapporten er en teknisk gjennomgang av boligen og angir bla. eventuelle byggetekniske avvik, konsekvensen av disse, samt kostnadsoverslag på utbedring av avvik som er gitt TG3.
TILSTANDSGRADER :
TG0: Ingen avvik.
TG1: Mindre avvik.
TG2: Vesentlige avvik og mindre avvik som etter NS 3600 gir TG2.
TG3: Store eller alvorlige avvik.
TGIU: Ikke tilgjengelig for undersøkelse
Av rapporten fremgår TGIU (tilstandsgrad ikke undersøkt), TG2 og TG3 som angir avvik fra normal slitasje, høy alder, bygningsdel som må utbedres, beskrivelser av avvik på undersøkte bygningsdeler uten tilstandsgrad mm.
Det er registrert totalt (1) stk. TG3, (12) stk. TG2 og (0) stk. TG-IU i tilstandsrapporten.
Boligen har fått følgende TG3:
Utvendig > Ytterdører
Det er malt hovedytterdør og malt balkongdør i tre med 2-lags glass.
Det er registrert værslitasje på ytterdør med slitte overflater på både karm og dørblad. Videre er det registrert råteskader i balkongdører.
Værslitte overflater gir redusert beskyttelse av trevirket og kan føre til økt fuktopptak og akselerert nedbrytning dersom vedlikehold ikke utføres.
Råteskader i balkongdørene innebærer at trevirket er nedbrutt, og skadene vil normalt utvikle seg over tid dersom dørene ikke repareres eller skiftes ut.
Dette kan medføre redusert funksjon, svekket tetthet mot vær og vind samt økt risiko for fuktinntrenging i tilhørende konstruksjoner.
Ytterdøren bør rengjøres og vedlikeholdes med nødvendig overflatebehandling for å opprettholde trevirkets beskyttelse. Balkongdørene må skiftes ut. Det
opplyses at nye balkongdører allerede er innkjøpt og oppbevares i garasjen, og disse bør monteres for å utbedre det registrerte avviket.
TG 3 er satt fordi det er registrert råteskader i de monterte balkongdørene. Råte er en etablert materialskade som medfører redusert funksjon og levetid,
og bygningsdelen må påregnes utskiftet.
Kostnadsestimat: 20 000 - 100 000
Boligen har fått følgende TG2:
Utvendig > Balkonger, verandaer, takterrasser og altaner
Balkong av trekonstruksjoner, det er registrert rekkverk som trenger overflatebehandling, rekkverk er har høyde som er lavere enn dagens krav, men ikke byggetidspunktet.
Det er registrert værslitasje på rekkverk og terrassekonstruksjon. Overflatebehandlingen fremstår stedvis slitt, og trevirket har et vedlikeholdsbehov som følge av normal aldring og værpåvirkning.
Rekkverket på balkong eller terrasse er for lavt i forhold til dagens krav.
Slitt eller mangelfull overflatebehandling gir redusert beskyttelse mot fuktpåvirkning. Dersom vedlikehold utsettes, kan dette føre til økt fuktopptak,
sprekkdannelser og gradvis nedbrytning av trevirket, med behov for mer omfattende reparasjoner eller utskifting over tid.
Det anbefales å rengjøre terrasse og rekkverk, skrape løse overflater ved behov og påføre ny egnet overflatebehandling. Det anbefales samtidig jevnlig
kontroll av værutsatte detaljer for å opprettholde konstruksjonens levetid og funksjon.
Konsekvensen er at rekkverket ikke gir tilstrekkelig fallsikring i henhold til dagens krav, noe som medfører økt risiko for fallulykker og behov for utbedring for å oppnå tilfredsstillende sikkerhet.
Det anbefales å utbedre rekkverket slik at høyden tilfredsstiller gjeldende krav, for å sikre trygg bruk.
Utvendig > Takkonstruksjon/Loft
Takkonstruksjonen har sperrekonstruksjon.
Mindre deler av takkonstruksjonen er synlig i kott på loft og inspeksjonsluke i tak.
Store deler av taket er igjenbygget.
Når takkonstruksjoner er helt eller delvis gjenbygde kan ikke takstmann utføre tilfredsstillende undersøkelser uten og utføre destruktive tiltak, takstmann
ser allikevel etter spor/merker og indikasjoner på avvik eller ufagmessige løsninger men som følge av konstruksjonsløsning og at det ikke foreligger
dokumentasjon er slike avvik svært vanskelige og avdekke
Det er registrert enkelte steder med synlige hulrom i isolasjonen. Slike hulrom kan redusere konstruksjonens isolasjonsevne og gi økt risiko for lokale
kuldebroer og kondensdannelse ved lave utetemperaturer. Omfanget av eventuelle tilsvarende forhold i konstruksjoner som ikke er tilgjengelige for inspeksjon er ukjent.
Det anbefales å etterisolere eller tette de synlige hulrommene i isolasjonen for å opprettholde konstruksjonens varmeisolasjon og redusere risikoen for
kondens og fuktrelaterte skader over tid.
Punktet må sees i sammenheng med Taktekking.
Loftet er ikke tilgjengelig for inspeksjon og det mangler dokumentasjon på utførelsen.
Store deler av takkonstruksjonen fremstår som gjenbygget og er lukket uten synlig tilgang til konstruksjonsoppbygning, isolasjon, lufting og utførelse av
undertak. Utførelse på lufting på takkonstruksjonen kan ikke visuelt bekreftes, og det er ikke registrert luftespalte i underkledning i takutstikk. Eventuelle
lufting av takkonstruksjon og utførelse er derfor ukjent for takstmann.
Det foreligger ikke dokumentasjon på utførelsen.
Skjulte feil, mangelfull lufting, feil utført dampsperre eller utilstrekkelig undertak kan ikke avdekkes uten destruktive inngrep. Risiko for skjulte
konstruksjonsfeil kan derfor ikke utelukkes.
Utvendig > Taktekking
Taktekkingen er av betongtakstein. Taket er besiktiget fra takfot i stige og bakkenivå
Siden taket (takkonstruksjon, taktekking og skorstein) kun er observert fra bakkenivå, er vurderingen begrenset av dette. Det er ikke sikkerhetsmessig
forsvarlig å bevege seg ut på taket eller observere fra stige. Selv om det ikke er avdekket skader under befaringen, betyr ikke dette at det ikke foreligger
skader som en besiktigelse på taket kan avdekke. Vær oppmerksom på denne risikoen. En undersøkelse av taket kan utføres av en fagperson under
tilstrekkelige sikkerhetsforhold.
Punktet må sees i sammenheng med Takkonstruksjon/Loft
Taktekkingen og undertaket er fra byggeåret og har en alder på om lag 20 år, noe som innebærer at konstruksjonen har passert mer enn halvparten av
forventet levetid. Det er registrert enkelte knekte takstein i sløyser/kilrenne samt begynnende mosegroing på deler av taktekkingen. Undertaket er en
skjult konstruksjon og har ikke vært tilgjengelig for visuell kontroll uten demontering eller andre destruktive inngrep
Knekte takstein kan redusere taktekkingens evne til å lede bort nedbør og kan over tid medføre økt risiko for fuktinntrengning dersom forholdet ikke
utbedres. Begynnende mosegroing kan bidra til økt fuktbelastning og akselerert nedbrytning av takstein dersom utviklingen får fortsette. Som følge av
takets alder må det påregnes økt behov for vedlikehold, oppfølging og etter hvert utskifting. Siden undertaket ikke har vært tilgjengelig for inspeksjon, kan
skjulte avvik eller svekket tilstand ikke utelukkes.
Knekte takstein bør skiftes ut. Mose bør fjernes skånsomt, og taket bør kontrolleres og vedlikeholdes jevnlig for å opprettholde funksjonen. Ved fremtidige
arbeider på taket anbefales det å kontrollere undertaket nærmere. Det må påregnes økende vedlikeholdsbehov og fremtidige kostnader knyttet til
taktekkingens alder.
Utvendig > Yttervegger/Veggkonstruksjon
Ytterveggene er utført som bindingsverkskonstruksjon fra byggeår, med liggende bordkledning.
Utvendig kledning er visuelt kontrollert fra bakkenivå. Det påpekes at kontroll av musetetting i lufting bak kledning kun er utført som punktkontroll.
Der veggkonstruksjoner er helt gjenbygget, har takstmann begrensede muligheter til å gjennomføre tilfredsstillende undersøkelser uten bruk av
destruktive tiltak. Takstmann vurderer likevel synlige spor, merker og indikasjoner på eventuelle avvik eller ufagmessige løsninger. På grunn av
konstruksjonsløsning og manglende dokumentasjon er slike avvik imidlertid vanskelig å avdekke
Det er registrert enkelte steder hvor avstanden mellom bunn av kledningen og terreng/terrasse er lavere enn anbefalt. Dette medfører begrenset lufting
bak den nederste delen av kledningen og økt fuktbelastning på treverket. Videre er det registrert enkelte kledningsbord med behov for vedlikehold, særlig
vannbord og belistningsbord, hvor det er naturlig vær- og aldersslitasje.
Lav avstand til terreng eller terrasse kan over tid øke risikoen for fuktopptak, redusert uttørking og begynnende råteskader i de nederste delene av
kledningen. Manglende vedlikehold av værutsatte detaljer som vannbord og belistning kan føre til akselerert nedbrytning av overflatebehandling og
trevirke, og på sikt behov for utskifting av enkeltkomponenter.
Det anbefales å sikre tilstrekkelig avstand mellom kledning og terreng/terrasse der dette er praktisk mulig, slik at lufting og uttørking bedres.
Kledningsbord med vedlikeholdsbehov bør rengjøres, skrapes ved behov og behandles med egnet overflatebehandling. Det anbefales jevnlig kontroll av
værutsatte detaljer, spesielt vannbord og belistningsbord.
Utvendig > Vinduer og takvinduer/takluker/overlys
Vinduene er malte og har 2-lags glass.
Det er registrert værslitasje på utvendige vinduskarmer med sprekker i trevirket. Videre er det registrert sprekker i utvendige klemlister, hvor det enkelte
steder også er påbegynnende råteskader. Det er også registrert begynnende mosegroing på enkelte utvendige vindusdetaljer, noe som indikerer økt
fuktbelastning på disse overflatene. Innvendig er det registrert avflassing av overflatebehandlingen på enkelte karmer og foringer. Ved punktkontroll med
fuktindikator ble det ikke registrert forhøyede fuktverdier på innvendige foringer befaringsdagen.
Sprekker i trevirket, begynnende råteskader og mosegroing kan føre til økt fuktopptak og videre nedbrytning av utvendige vindusdetaljer dersom
vedlikehold ikke utføres. Mose kan holde på fukt og redusere uttørkingen av treverket. Den registrerte avflassingen på innvendige karmer og foringer
representerer et vedlikeholdsbehov. Forholdet kan være forenlig med tidligere eller periodisk fuktpåvirkning, eksempelvis som følge av kondens på
innsiden av vinduene, men den konkrete årsaken kan ikke fastslås ved visuell befaring. Gjentatt kondens over tid kan medføre oppfukting av treverket,
redusert vedheft av overflatebehandlingen og på sikt bidra til nedbrytning av trevirket dersom forholdet ikke begrenses.
Det anbefales å fjerne mose og rengjøre utvendige vindusdetaljer. Værutsatte karmer og klemlister bør skrapes, grunnes og overflatebehandles, og
klemlister med begynnende råteskader bør repareres eller skiftes ut ved behov. Innvendige karmer og foringer med avflasset overflatebehandling bør
vedlikeholdes med ny overflatebehandling. Det anbefales samtidig å begrense eventuell kondensdannelse på innsiden av vinduene gjennom normal
oppvarming, ventilasjon og lufting, samt å tørke bort kondens når den oppstår. Vinduene bør følges opp med jevnlig kontroll og vedlikehold for å
opprettholde funksjonen og begrense videre nedbrytning.
TG 2 er satt fordi det er registrert konkrete vedlikeholdsavvik i form av værslitasje, sprekker i trevirke, begynnende råteskader i utvendige klemlister,
begynnende mosegroing og avflassing av overflatebehandling. Det er ikke registrert forhøyede fuktverdier ved kontroll med fuktindikator eller tegn til
omfattende funksjonssvikt på befaringsdagen. Tilstanden tilsier vedlikehold og oppfølging
Tekniske installasjoner > Varmtvannsbereder/tank
Varmtvannstanken er på ca. 200 liter.
Varmtvannstanken er over 20 år og har derfor usikker fremtidig funksjon.
Eldre varmtvannstank har økt risiko for svikt og lekkasjer, med fare for vannskader og redusert driftssikkerhet.
Det er ikke behov for utbedringstiltak siden tanken fungerer i dag, men ut ifra alder kan skader plutselig oppstå. Det anbefales å planlegge utskifting av varmtvannstanken for å sikre videre trygg og stabil drift.
Våtrom > Loft > Bad > Vanntett sjikt, membran og sluk
Våtrommet har plastsluk. Høydeforskjellen fra toppen av sluket til toppen av membran ved dørterskelen er 25 mm.
Vanntette sjikt i våtrom er skjult bak overflatekledninger og kan derfor ikke inspiseres visuelt. Det er ikke fremlagt dokumentasjon som viser type vanntett
sjikt, utførelse eller tidspunkt for etablering. Vurderingen er derfor basert på alder og erfaringsbaserte alderskriterier i henhold til NS 3600, Tabell C.1. For
påstrykningsmembran/smøremembran uten dokumentasjon anses fremtidig funksjon som usikker når alderskriteriene er overskredet.
Badets tettesjikt har en alder på om lag 20 år og har passert mer enn halvparten av forventet levetid. Utførelsen av membranens tilslutning til sluket
kunne ikke verifiseres ved befaring, da membranen ligger skjult under klemringen. Klemringen ble ikke demontert som en del av tilstandsvurderingen. Det
er registrert betydelige avleiringer og rester av fugemasse/flislim rundt sluket, noe som begrenser muligheten for visuell kontroll av
membrantilslutningen.
Med økende alder øker sannsynligheten for at tettesjiktets funksjon kan bli svekket over tid. Når membranens tilslutning til sluket ikke kan kontrolleres,
kan eventuelle utførelsesfeil eller begynnende svikt ikke bekreftes eller avkreftes uten ytterligere undersøkelser. Dersom membran eller sluktilslutning ikke
fungerer som forutsatt, kan dette over tid medføre fuktinntrengning i bakenforliggende konstruksjoner.
Det anbefales å rengjøre sluket jevnlig slik at inspeksjon og vedlikehold kan utføres på en tilfredsstillende måte. Ved fremtidig rehabilitering av badet
anbefales det at tettesjikt og sluktilslutning fornyes i henhold til gjeldende regelverk. Dersom det oppstår mistanke om lekkasje eller fuktpåvirkning, bør
det utføres nærmere undersøkelser.
Våtrom > Loft > Bad > Overflater gulv
Gulvet er flislagt. Rommet har elektriske varmekabler.
Det er registrert oppbrett av membran ved dørterskelen.
Ved kontroll av fallforholdene er det registrert at gulvet ikke har tilfredsstillende fall mot hovedsluket. Dusjsonen er utført med dusjdører og fuget
bunnlist. Ved vanntest på gulvet utenfor dusjsonen ledes imidlertid ikke vannet mot hovedsluket, men bort fra dette og mot et hjelpesluk plassert ved
vegg nær dør. Fallforholdene medfører at gulvet ikke i tilstrekkelig grad leder vann mot hovedsluk ved vannsøl eller lekkasjevann utenfor dusjsonen.
Manglende fall mot hovedsluk innebærer at gulvet ikke opprettholder sin tiltenkte funksjon med å lede vann til sluk. Ved vannsøl eller lekkasjer utenfor
dusjsonen kan vann bli stående på gulvet eller ledes mot vegg og hjelpesluk. Dette gir økt fuktbelastning på gulvets overflater, overganger og tilstøtende
konstruksjoner. Over tid kan gjentatt fuktbelastning øke risikoen for fuktskader dersom vann blir liggende eller trenger inn i konstruksjoner gjennom
eventuelle svakheter i tettesjikt eller tilslutninger.
Ved bruk av bad og dusj, anbefales det å være oppmerksom på vannoppsamling utenfor dusjsonen, som ikke ledes til hovedsluk. Ved fremtidig
rehabilitering av badet bør fallforholdene utbedres slik at gulvet får tilfredsstillende fall mot hovedsluk i samsvar med våtrommets tiltenkte funksjon. Inntil
dette skjer bør eventuelt vannsøl tørkes opp, og våtrommet kontrolleres jevnlig for tegn til fuktpåvirkning.
TG 2 er satt fordi gulvet ikke har tilfredsstillende fall mot hovedsluk utenfor dusjsonen. Forholdet innebærer at våtromsgulvet ikke fullt ut oppfyller sin
funksjon med å lede vann til sluk ved vannsøl eller lekkasjevann. Det er ikke registrert tegn til følgeskader på befaringsdagen, men utførelsen medfører økt
risiko for fuktbelastning over tid dersom vann blir liggende på gulvet.
Våtrom > Etasje > Vaskerom > Vanntett sjikt, membran og sluk
Det er plastsluk og ukjent utførelse av tettsjikt.
Det er ikke registrert synlig oppbrett av membran ved dørterskelen eller synlige spor av membran i sluket. Utførelsen og omfanget av tettesjiktet på
gulvet er derfor ukjent. Membranens tilslutning til sluket kan heller ikke verifiseres ved befaring, da membranen ligger skjult under klemringen.
Klemringen ble ikke demontert som en del av tilstandsvurderingen, og det er derfor ikke mulig å bekrefte eller avkrefte om membranen er ført korrekt inn
under klemringen eller om tettesjiktet er utført i henhold til byggeskikken på oppføringstidspunktet.
Konsekvens/tiltak
Når utførelsen av tettesjiktet og membranens tilslutning til sluket ikke kan verifiseres, kan eventuelle utførelsesfeil eller svakheter ikke bekreftes eller
avkreftes uten destruktive undersøkelser. Dersom tettesjiktet eller sluktilslutningen ikke fungerer som forutsatt, kan eventuell lekkasjevann over tid trenge
inn i tilhørende konstruksjoner og medføre fuktskader. På befaringsdagen er det ikke registrert forhold som bekrefter svikt i tettesjiktets funksjon.
Det anbefales å begrense unødig vannbelastning på gulvet og å følge med på eventuelle tegn til fuktpåvirkning eller lekkasje. Ved fremtidig rehabilitering
av vaskerommet anbefales det å etablere nytt tettesjikt og ny sluktilslutning i henhold til gjeldende regelverk. Dersom det oppstår mistanke om lekkasje
eller fuktpåvirkning, bør det utføres nærmere undersøkelser.
Våtrom > Etasje > Vaskerom > Overflater gulv
Våtrommet har flislagt gulv, sokkelflis på vegg.
Det er registrert fall til sluk på gulv. Det er ikke registrert oppbrett av membran ved dørterskel. Det er registrert en høydeforskjell som er over 25 mm fra
topp flis ved dør terskel til topp slukrist.
Det er registrert sprekker i enkelte gulvfliser. Ved punktkontroll er det også registrert hulrom under enkelte fliser, noe som indikerer mangelfull heft
mellom flis og underlag. Flisene utgjør overflatelaget og ikke det primære tettesjiktet, men de registrerte forholdene representerer avvik som kan påvirke
overflatens bestandighet og funksjon over tid.
Sprekker i fliser og hulrom under fliser kan medføre økte bevegelser i overflatelaget ved belastning. Over tid kan dette føre til ytterligere oppsprekking,
løse fliser og økt mekanisk belastning på underliggende flislim og eventuelt tettesjikt. Dersom tettesjiktet svekkes, kan dette gi økt risiko for
fuktgjennomtrengning. Vaskerommet er utført med betonggulv, noe som reduserer risikoen for omfattende følgeskader sammenlignet med et
trebjelkelag, men eventuell fuktpåvirkning kan likevel medføre skader i overflater, limsjikt og tilstøtende konstruksjoner.
Det anbefales å følge utviklingen av sprekkene og kontrollere flisene jevnlig for økte bevegelser eller løse fliser. Skadde eller løse fliser bør repareres eller
skiftes ut for å begrense videre skadeutvikling. Ved en fremtidig rehabilitering anbefales det at overflatelag og tettesjikt vurderes og fornyes samlet dersom det avdekkes svakheter.
Våtrom > Etasje > Vaskerom > Overflater, vegger og himling
Veggene har malte plater. Taket er malt.
Det er ukjent hvilket produkt som er benyttet på veggoverflaten i våtsonen ved vask. Det foreligger ikke dokumentasjon som bekrefter at overflaten er
utført med et materiale eller en overflatebehandling som er egnet for den aktuelle fuktbelastningen. Ved kontroll med fuktindikator ble det ikke registrert
forhøyede fuktverdier på befaringsdagen. Takstmannen har derfor ikke grunnlag for å fastslå om veggoverflaten tilfredsstiller de fukttekniske egenskapene
som normalt forventes i en våtsone.
Det er ukjent hvilket produkt som er benyttet på veggoverflaten i våtsonen ved vask. Det foreligger ikke dokumentasjon som bekrefter at overflaten er
utført med et materiale eller en overflatebehandling som er egnet for den aktuelle fuktbelastningen
Dersom veggoverflaten ikke har tilstrekkelig fuktbestandighet, kan gjentatt vannsprut og fuktbelastning ved normal bruk av vasken føre til økt slitasje,
oppfukting og skader på overflaten eller bakenforliggende konstruksjoner over tid. Takstmannen har ikke grunnlag for å fastslå om den eksisterende
overflaten oppfyller nødvendige fukttekniske egenskaper.
Det anbefales å begrense direkte vannsprut mot veggen. For å redusere fuktbelastningen anbefales det å montere en fuktbestandig veggplate eller sprutplate bak vasken.
Våtrom > Etasje > Vaskerom > Ventilasjon
Det er naturlig ventilering.
Det er kun naturlig ventilasjon av våtrommet.
Naturlig ventilasjon gir normalt mindre forutsigbar luftutskifting enn mekanisk avtrekk. Dette kan medføre redusert evne til å transportere bort fukt fra
normal bruk av vaskerommet, noe som over tid kan bidra til økt fuktbelastning, kondens og et dårligere inneklima.
Det anbefales å sørge for god lufting ved bruk av vaskerommet. For å oppnå en mer effektiv fjerning av fukt anbefales det å etablere mekanisk avtrekk dersom dette er praktisk gjennomførbart.
Avvik på undersøkte bygningsdeler uten tilstandsgrad:
Forhold som åpenbart kan medføre fare for helse, miljø og sikkerhet:
• Rekkverket på balkong eller terrasse er for lavt i forhold til dagens krav
• Rekkverket på balkong eller terrasse er for lavt i forhold til dagens krav.
• Det mangler snøfangere på hele eller deler av taket. Takvinkel og type taktekking tilsier at det på grunn av sikkerhet foreligger krav til snøfangere
• Det er ikke krav om utbedring av rekkverkshøyde opp til dagens forskriftskrav
• Konsekvensen er at rekkverket ikke gir tilstrekkelig fallsikring i henhold til dagens krav, noe som medfører økt risiko for fallulykker og behov for utbedring for å oppnå tilfredsstillende sikkerhet.
• Konsekvensen er at rekkverket ikke gir tilstrekkelig fallsikring i henhold til dagens krav, noe som medfører økt risiko for fallulykker og behov for utbedring for å oppnå tilfredsstillende sikkerhet.
• Det anbefales å utbedre rekkverket slik at høyden tilfredsstiller gjeldende krav, for å sikre trygg bruk.
• Manglende snøfangere kan føre til ras av snø og is fra taket, med fare for skade på personer, eiendom og installasjoner.
- Takrenner og nedløp er av plast, og det er utvendige beslag.
• Det mangler snøfangere på hele eller deler av taket. Takvinkel og type taktekking tilsier at det på grunn av sikkerhet foreligger krav til snøfangere
• Manglende snøfangere kan føre til ras av snø og is fra taket, med fare for skade på personer, eiendom og installasjoner.
- Tilstandsgrad 2 er satt fordi bygningsdelene har en alder som tilsier at det er et økt behov for kontroll og vedlikehold, spesielt ved værutsatte detaljer hvor svikt kan medføre følgeskader
Tilstandsrapporten er inntatt i salgsoppgaven og inneholder ytterligere informasjon om byggemåte, årsak bak tilstandsgrader, konsekvens og anslag på eventuelle utbedringskostnader. Ettersom kjøper regnes å være kjent med forhold som tydelig fremkommer av tilstandsrapporten oppfordres interessenter til å sette seg grundig inn i rapporten i sin helhet og kontakte bygningssakyndig ved eventuelle bygningstekniske spørsmål.
