Byggemåte
Tilstandsrapporten er en teknisk gjennomgang av boligen og angir bla. eventuelle byggetekniske avvik, konsekvensen av disse, samt kostnadsoverslag på utbedring av avvik som er gitt TG3.
TILSTANDSGRADER :
TG0: Ingen avvik.
TG1: Mindre avvik.
TG2: Vesentlige avvik og mindre avvik som etter NS 3600 gir TG2.
TG3: Store eller alvorlige avvik.
TGIU: Ikke tilgjengelig for undersøkelse
Av rapporten fremgår TGIU (tilstandsgrad ikke undersøkt), TG2 og TG3 som angir avvik fra normal slitasje, høy alder, bygningsdel som må utbedres, beskrivelser av avvik på undersøkte bygningsdeler uten tilstandsgrad mm.
Det er registrert totalt (3) stk. TG3, (15) stk. TG2 og (0) stk. TG-IU i tilstandsrapporten.
Boligen har fått følgende TG3:
Våtrom > Underetasje > Bad > Sanitærutstyr og innredning
Våtrommet har innredning med nedfelt servant, veggmontert toalett og dusjvegger/hjørne.
Vurdering av avvik:
Det er påvist sprekker i servant.
Konsekvens/tiltak
Sprekker i sanitærutstyr kan føre til lekkasjer, redusert funksjon og økt risiko for fuktskader i omkringliggende konstruksjoner.
Kostnadsestimat: Under 20 000.
Våtrom > Underetasje > Bad > Tilliggende konstruksjoner våtrom
Fuktmåling er foretatt i vegg fra tilstøtende soverom.
Vurdering av avvik
Ved hulltaking i vegg ble det registrert varierende indikasjoner på fukt. Eier etablerte i etterkant en større inspeksjonsåpning for nærmere undersøkelser. Ved fuktmåling i trevirke ble det målt opptil 24,4 vektprosent fukt, hvilket overstiger normal grenseverdi for forhøyet fuktinnhold på 20 vektprosent.
Videre undersøkelser viste at de forhøyede fuktverdiene hovedsakelig var lokalisert i veggens kantområde mot tilstøtende soverom, og ikke på siden mot våtrommet. På bakgrunn av dette er det ikke mulig å fastslå at fuktpåvirkningen har sin opprinnelse fra våtrommet.
Ved overflatesøk med fuktindikator på soveromssiden ble det registrert forhøyede verdier rundt inspeksjonsåpningen, samt i et område som strekker seg om lag 1,2 meter oppover veggen.
Årsaken til de registrerte forhøyede fuktverdiene er ikke avklart på befaringsdagen.
Konsekvens/tiltak
Det anbefales ytterligere undersøkelser for å kartlegge fuktkilden og omfanget av eventuell skade. Vegg i soverom bør åpnes ytterligere i retning mot yttervegg, samt tørkes før gjenoppbygging.
TG3 er satt med grunnlag i påvist fuktnivå i veggen på befaringsdagen samt sett opp mot NS3600. Kostnadestimat er satt med grunnlag i åpning, undersøkelser, tørking og gjenoppbygging av vegg i soverom. Ytterligere kostnader kan ikke utelukkes dersom større omfang avdekkes ved ytterligere undersøkelser.
Kostnadsestimat: 20 000 - 100 000.
Våtrom > Loft > Bad > Vanntett sjikt, membran og sluk
Plastsluk i gulv uten synlig membran.
Vurdering av avvik:
Våtrommet har eldre våtromsløsninger for gulv og vegg som er etablert før år 2000. Tettesjiktet har derfor usikker fremtidig funksjon.
Konsekvens/tiltak
Konsekvensen er at membranen kan ha redusert funksjon og tetthet som følge av alder, noe som øker risikoen for fuktinntrengning og skjulte skader i konstruksjonen, samt behov for oppgradering eller rehabilitering av våtrommet.
Kostnadsestimat: 20 000 - 100 000.
Boligen har fått følgende TG2:
Utvendig > Taktekking
Taket er tekket med betongtakstein og er besiktiget fra bakkenivå.
Vurdering av avvik:
Det er påvist mosedannelser i overflater på takstein, som er symptomer på svekkelse. Mose fester seg i takstein når denne begynner å bli slitt/ru i overflater. Mosen holder på fuktighet som igjen kan føre til at taksteinen sprekker ved frost.
Undertekking/vanntett sjikt på tak er eldre enn 18 år.
Konsekvens/tiltak
Svekking av taktekkingen kan føre til økt risiko for lekkasjer og fuktskader i underliggende konstruksjon.
Når vanntette sjikt på tak begynner å bli gamle, øker risikoen for lekkasjer. Dette kan føre til omfattende og kostbare reparasjoner av underliggende konstruksjoner dersom en ikke foretar tiltak på konstruksjonene før dette oppstår.
Overvåk tilstanden jevnlig. For å få tilstandsgrad 0 eller 1 må vanntett sjikt på tak skiftes ut, men tidspunktet for når dette er nødvendig er vanskelig å si noe om.
Utvendig > Takkonstruksjon/Loft
Lukket takkonstruksjon i tre.
Vurdering av avvik:
Det er ikke registret synlige tegn til lufting av lukket takkonstruksjon. Manglende eller utilstrekkelig lufting kan medføre økt risiko for fuktansamling, kondens og påfølgende skadeutvikling i takkonstrusjonen, særlig ved temperaturforskjeller og fukttransport fra underliggende boligrom.
Konsekvens/tiltak
Forholdet bør undersøkes ytterligere, eventuell løsning for lufting av konstruksjonen dokumenteres.
Utvendig > Yttervegger/Veggkonstruksjon
Yttervegger i bindingsverkskonstruksjon fra byggeår med liggende bordkledning.
Vurdering av avvik:
Musebånd bak kledning er observert med rust-/korrosjonsskader. Dette indikerer svekket materialkvalitet og redusert funksjon over tid. Korrosjon kan medføre at musebåndet ikke lenger fungerer tilfredsstillende som sperre mot skadedyr og smågnagere. Svekket musebånd kan gi økt risiko for inntrenging av skadedyr samt indirekte økt belastning på konstruksjonen dersom ventilasjon og beskyttelse reduseres.
Det er ikke tilstrekkelig tettet for mus rundt utvendige hjørner. Her vil mus kunne klatre opp i hjørnebokser og komme seg inn i konstruksjonen lenger oppe.
Det er etablert noe liten avstand mellom kledning og terrasse. Dette øker fuktbelastningen på treverket samt reduserer utluftingen bak kledningen.
Det er påvist råteskadet kledningbord under terrasse. Terrassegulv er montert utenpå kledning, og underkledd med stålplater. Disse platene leder vann inn mot veggen og kledningen, noe som har ført til råteskader i nederste kledningsbord.
Konsekvens/tiltak
Det bør vurderes utskifting av rusta musebånd bak kledning. • Det bør tettes tilstrekkelig mot mus rundt utvendige hjørner.
Det anbefales justering av kledning slik at denne er avsluttet med tilstrekkelig avstand mellom kledning og terrasse. Det gjøres oppmerksom på at dette kan medføre behov for justeringer av bakenliggende lekter og museband.
Råteskadet kledningbord bør skiftes samt det bør vurderes alternativ løsning for å lede dryppvann bort under terrassen slik at det ikke ledes inn mot vegg og kledning.
Utvendig > Vinduer og takvinduer/takluker/overlys
Boligen har malte vinduer med 2-lags glass av varierende alder.
Vurdering av avvik:
Det er påvist at enkelte vinduer er vanskelig å åpne og lukke. Dette skyldes i hovedsak lite bruk kombinert med maling som vinduene henger i.
Konsekvens/tiltak
Det anbefales å justere, vedlikeholde eller utbedre vinduene for å sikre normal funksjon.
Utvendig > Balkonger, verandaer, takterrasser og
altaner
Balkong i tre med rekkverk i tre samt terrasse i tre og rekkverk i glass.
Vurdering av avvik:
Det er registrert delaminering i laminert glass på deler av rekkverket til terrasse. Delamineringen fremstår som misfarging/sløring i glassets kantsoner og indikerer svekket heft mellom glasslagene. Forholdet er primært av estetisk karakter på registreringstidspunktet, men utviklingen bør overvåkes da omfanget kan øke over tid.
Rekkverket på balkong eller terrasse er for lavt i forhold til dagens krav.
Konsekvens/tiltak
Utskifting av berørte glassfelt må påregnes ved videre utvikling eller dersom funksjonelle egenskaper påvirkes.
Det anbefales å utbedre rekkverket slik at høyden tilfredsstiller gjeldende krav, for å sikre trygg bruk.
Tekniske installasjoner > Innvendige vannledninger
Innvendige vannledninger er av kobberrør med loddede, klemte eller andre type skjøter.
Vurdering av avvik:
Kobberrør med loddede, klemte eller andre type skjøter eldre enn 33 år og har derfor usikker fremtidig funksjon.
Konsekvens/tiltak
Eldre kobberrør med skjøter har økt risiko for lekkasjer og svikt i koblinger, med fare for vannskader.
I forbindelse med oppgradering av våtrom vil det være naturlig med utskiftning av rør.
Tekniske installasjoner > Innvendige avløpsrør
Avløpsrør i plast.
Vurdering av avvik:
ABS plastrør er eldre enn 33 år og har derfor usikker fremtidig funksjon.
Konsekvens/tiltak
Eldre avløpsrør har blant annet større sannsynlighet for lekkasjer, noe som kan føre til omfattende og kostbare vannskader i boliger.
Det er ikke behov for utbedringstiltak siden anlegget fungerer i dag, men ut ifra alder kan skader plutselig oppstå på eldre anlegg.
I forbindelse med oppgradering av våtrom vil det være naturlig med utskiftning av rør.
Tekniske installasjoner > Varmtvannsbereder/tank
Det er en ca. 200 liters varmtvannstank.
Det er ikke påvist tilfredsstillende el-tilkobling av varmtvannstank iht. gjeldende forskrift.
Konsekvens/tiltak
Det bør etableres tilfredsstillende el-tilkobling etter gjeldende forskrift.
Tomteforhold > Fuktsikring og drenering
Drenering og fuktbeskyttelse fra byggeåret.
Vurdering av avvik:
Fuktsikring som er utført i henhold til standarden/anbefalinger frem til 1990-tallet er eldre enn 25 år, og har derfor usikker fremtidig funksjon.
Konsekvens/tiltak
Eldre fuktsikring og drenering kan ha redusert funksjonsevne og økt risiko for svikt. Dette kan føre til fuktinntrengning, fuktskader på konstruksjonen og dårlig inneklima over tid.
Det anbefales å følge med på tilstanden og vurdere behov for oppgradering eller utskifting. Ved tegn til svikt bør drenering og fuktsikring fornyes for å sikre tilfredsstillende funksjon i henhold til dagens krav.
Bygningen er oppført med grunnmur i betong og stedstøpt gulv.
Våtrom > Underetasje > Bad > Overflater, vegger og himling
Våtrrommet har malt strie og fliser på veggene og malt innvendig tak.
Vurdering av avvik:
Det er vindu/dør med ikke fuktbestandige materialer i våtsonen (ved vask, dusj, badekar, osv.), løsningen eller byggematerialet er uegnet.
Konsekvens/tiltak
Bruk av ikke fuktbestandige materialer i våtsonen kan føre til rask nedbrytning ved fuktpåvirkning. Dette øker risikoen for fuktskader, råte og muggdannelse, samt redusert levetid på bygningsdeler.
Det anbefales å skifte ut uegnede materialer med fuktbestandige løsninger tilpasset bruk i våtsoner.
Våtrom > Underetasje > Bad > Vanntett sjikt, membran og sluk
Slukrenne ved vegg i dusjsonen, uten synlig membran.
Vurdering av avvik:
Eventuell membran på gulv er eldre enn 15 år og det mangler dokumentasjon. Tettesjiktet har derfor usikker fremtidig funksjon.
Konsekvens/tiltak
Konsekvensen er at membranens tilstand og tetthet er usikker som følge av alder og manglende dokumentasjon, noe som øker risikoen for skjulte fuktskader og kan medføre behov for nærmere undersøkelser og eventuell rehabilitering av våtrommet.
Våtrom > Underetasje > Vaskerom > Dokumentasjon for våtrom
Vurdering av avvik:
Det foreligger ikke dokumentert utførelse av vanntett sjikt.
Konsekvens/tiltak
Uten dokumentasjon vet man ikke om membran er korrekt utført eller om sluk, overganger og gjennomføringer er tette. Manglende dokumentasjon gir derfor økt risiko for skjulte fuktskader, selv om det ikke er synlige tegn i dag. Skader kan utvikle seg og bli omfattende før de oppdages.
Våtrom > Underetasje > Vaskerom > Overflater, vegger og himling
Våtrommet har våtroms-/baderomsplater på veggene og himlingsplater i innvendig tak.
Vurdering av avvik:
Plater på vegger er ikke montert iht anvisninger. Det er ikke fuget mot bunnlist. Fuging i denne overgangen er viktig for å hindre at vann og fukt trenger inn bak platene. Manglende fuging øker risikoen for fuktinntrengning til bakenforliggende konstruksjoner ved søl, rengjøring eller eventuell vannbelastning på gulvet. Avviket kan også redusere våtrommets evne til å håndtere fuktbelastning som forutsatt.
Konsekvens/tiltak
Det anbefales å etablere tilfredsstillende fuging mellom våtromsplater og bunnlist i henhold til produsentens monteringsanvisning, slik at overgangen blir fukt- og vannbestandig.
Det er ikke fuget iht. monteringanvisninger mellom våtromsplater og aluminiumslist i bunn.
Våtrom > Loft > Bad > Overflater, vegger og himling
Våtrommet har fliser og trepaneler på veggene. Himlingen har panel på innvendig tak.
Vurdering av avvik:
Det er innvendig dør med ikke fuktbestandige materialer i våtsonen (ved dusj.), løsningen eller byggematerialet er uegnet.
Konsekvens/tiltak
Bruk av ikke fuktbestandige materialer i våtsonen kan føre til rask nedbrytning ved fuktpåvirkning. Dette øker risikoen for fuktskader, råte og muggdannelse, samt redusert levetid på bygningsdeler.
Det anbefales å skifte ut uegnede materialer med fuktbestandige løsninger tilpasset bruk i våtsoner.
Innvendig dør er plassert i våtsone for dusjnisje.
Våtrom > Loft > Bad > Overflater gulv
Gulvet er flislagt.
Vurdering av avvik:
Det er påvist avvik i fallforhold til sluk i forhold til krav i forskrift på befaringstidspunktet. Det er ikke etablert tilstrekkelig fall på gulv mot sluk i dusjnisje.
Konsekvens/tiltak
Til tross for avviket i fall/høydeforskjell til sluk, vil gulvet fortsatt kunne lede vann mot sluket, men med redusert effektivitet. Dette kan potensielt øke risikoen for vannansamling i enkelte områder av badet.
Avvik på undersøkte bygningsdeler uten tilstandsgrad:
Forhold som åpenbart kan medføre fare for helse, miljø og sikkerhet:
Det mangler snøfangere på hele eller deler av taket. Det var ikke krav på søknadstidspunktet, men på grunn av sikkerhet vurderes punktet opp mot forskriftskrav på befaringstidspunktet. Takvinkel og type taktekking tilsier at det foreligger krav til snøfangere.
Rekkverket på balkong eller terrasse er for lavt i forhold til dagens krav.
Det er påvist brennbart materiale nærmere enn 300 mm fra sotluke/feieluke. Dette øker risikoen for antennelse ved varme, gnister eller sotrester og kan medføre brannfare og fare for liv og helse.
Ildfast plate mangler på gulvet under/foran ildstedet og øker risikoen for at glør eller varme kan antenne brennbart gulv. Dette medfører brannfare og kan utgjøre fare for liv og helse.
Det mangler håndløper på vegg i trappeløpet. Dvs at den listen, stangen eller det håndtaket som er montert langs trappeløpet som man holder i når man går opp eller ned mangler.
Med grunnlag i alder anbefales det en utvidet kontroll av det elektriske anlegget ifm. eierskifte.
Tilstandsrapporten er inntatt i salgsoppgaven og inneholder ytterligere informasjon om byggemåte, årsak bak tilstandsgrader, konsekvens og anslag på eventuelle utbedringskostnader. Ettersom kjøper regnes å være kjent med forhold som tydelig fremkommer av tilstandsrapporten oppfordres interessenter til å sette seg grundig inn i rapporten i sin helhet og kontakte bygningssakyndig ved eventuelle bygningstekniske spørsmål.
