Byggemåte
Tilstandsrapporten er en teknisk gjennomgang av boligen og angir bla. eventuelle byggetekniske avvik, konsekvensen av disse, samt kostnadsoverslag på utbedring av avvik som er gitt TG3.
TILSTANDSGRADER :
TG0: Ingen avvik.
TG1: Mindre avvik.
TG2: Vesentlige avvik og mindre avvik som etter NS 3600 gir TG2.
TG3: Store eller alvorlige avvik.
TGIU: Ikke tilgjengelig for undersøkelse
Av rapporten fremgår TGIU (tilstandsgrad ikke undersøkt), TG2 og TG3 som angir avvik fra normal slitasje, høy alder, bygningsdel som må utbedres, beskrivelser av avvik på undersøkte bygningsdeler uten tilstandsgrad mm.
Det er registrert totalt (1) stk. TG3, (6) stk. TG2 og (0) stk. TG-IU i tilstandsrapporten.
Boligen har fått følgende TG3:
Utvendig > Balkonger, verandaer, takterrasser og altaner
Det er balkong med terrassebord som platting og stående spilerekkverk av tre.
Vurdering av avvik:
Det er registrert råteskader i rekkverkstolpene på balkongen.
Rekkverket på balkong eller terrasse er for lavt i forhold til dagens krav.
Konsekvens/tiltak
Råteskader kan medføre redusert styrke og stabilitet i rekkverket, avhengig av skadenes omfang og plassering. Ved videre utvikling kan dette svekke
rekkverkets sikkerhetsfunksjon og medføre fare for personskade.
Skadede rekkverkstolper må utbedres eller skiftes ut etter behov. Det er ukjent om registrerte forhold på rekkverk er under eiers ansvarsområdet eller er
under sameiets ansvarsområdet.
Som følge av ukjent ansvarsområdet og at råteskader på rekkverk kan gjelde på balkonger til flere leiligheter i boligbygget. Kostnadsestimat er da vanskelig
på estimere, og påpeker at estimat er satt på bakgrunn av synlige forhold på befaringsdagen på rekkverket på balkong tilhørende leilighet.
Konsekvensen er at rekkverket ikke gir tilstrekkelig fallsikring i henhold til dagens krav, noe som medfører økt risiko for fallulykker og behov for utbedring
for å oppnå tilfredsstillende sikkerhet.
Det er ikke krav til å endre rekkverk etter dagens krav, Det anbefales å utbedre rekkverket slik at høyden tilfredsstiller gjeldende krav, for å sikre trygg bruk.
Kostnadsestimat: 20 000 - 100 000
Boligen har fått følgende TG2:
Utvendig > Ytterdører
Det er ytterdør i treverk og skyvebalkongdør i PVC med 2-lags glass.
Fremstår i overordnet ok tilstand med normal bruksslitasje som følge av alder og elde.
Vurdering av avvik:
Det er registrert fuktskjolder på eiketerskelen til balkongskyvedøren. Ved overflatemåling med fuktindikator ble det ikke registrert indikasjoner på
forhøyede fuktverdier.
Eier opplyser at balkongskyvedøren tidvis kan være vanskelig å lukke helt, slik at dørbladet ikke slutter tilstrekkelig tett mot karmen. Årsaken til
fuktskjoldene er ikke avklart. Det kan skyldes tidligere fuktpåkjenninger, eksempelvis ved at døren har stått delvis åpen, eller periodevis fuktinntrengning
som følge av mangelfull lukking.
Konsekvens/tiltak
Dersom balkongskyvedøren ikke lukkes tilstrekkelig tett, kan det medføre trekk og risiko for fuktinntrengning ved nedbør og vindbelastning. Gjentatte
fuktpåkjenninger kan over tid føre til ytterligere misfarging og fuktskader på terskel og tilstøtende konstruksjoner.
Det ble ikke registrert indikasjoner på forhøyede fuktverdier ved overflatemåling på befaringsdagen.
Ved mulighet anbefales det justering av dørblad. Ved bruk av skyvedør anbefales det å være oppmerksom på at dørblad er lukket helt igjen. Det anbefales
også jevnlig kontroll på eventuelle nye fuktskjolder eller fuktinntregning, særlig i perioder med mye nedbør og vind.
Tekniske installasjoner > Varmtvannsbereder/tank
Det er en ca. 120 liters varmtvannstank.
Varmtvannsberederen er plassert i underskap på kjøkkenet, med oppsamlingskar under berederen.
Vurdering av avvik:
Det er registrert misfarging og tegn til tidligere fuktpåvirkning på underlaget under berederen. Området fremstod som tørt på befaringsdagen, og det
ble ikke registrert synlige tegn til pågående lekkasje.
Årsaken til misfargingen er ikke avklart. Berederens plassering i kjøkkeninnredningen medfører begrensede kontrollmuligheter og kan gjøre det vanskelig å
oppdage eventuelle lekkasjer på et tidlig tidspunkt.
Konsekvens/tiltak
Som følge av plassering av bereder, kan eventuelle lekkasje fra beredere være vanskelig å avdekke, med økt risiko for at lekkasjevann kan trenge inn i
tilstøtende gulv- og bygningskonstruksjoner. Mangelfull bortledning eller varsling av lekkasjevann kan medføre at lekkasjer ikke oppdages før fuktskader har oppstått.
Som følge av registrerte forhold og plassering, anbefales det montering av lekkasjesikring med alarmsystem.
Våtrom > Etasje > Bad > Dokumentasjon for våtrom
NS 3600 som er takstmanns vurderingsgrunnlag stiller krav til dokumentasjon for tettesjikt tilknyttet bad. Dokumentasjon som kan brukes av takstmann er
bilder, og produktdatablad. Det er dessverre svært vanlig at slik dokumentasjon ikke foreligger ved utarbeidelse av rapporten, og vurdering av skjulte
tettesjikt kan derfor kun gjøres med basis i alder, og enkelte mindre observasjoner. Der det ikke foreligger dokumentasjon for rommets skjulte tettesjikt
må en altså anse den utførte kontrollen til å være svært begrenset. Uten god dokumentasjon er det ikke mulig og tilfredsstillende vurdere skjulte tettesjikt
uten at helt destruktive tiltak utføres.
Dette punkt må anses som tilhørende informasjon tilknyttet rommets vanntette sjikt.
Vurdering av avvik:
Det foreligger ikke dokumentert utførelse av vanntett sjikt.
Konsekvens/tiltak
Uten dokumentasjon vet man ikke om membran er korrekt utført eller om sluk, overganger og gjennomføringer er tette. Manglende dokumentasjon gir
derfor takstmann nærmest ingen mulighet for å vurdere skjulte tettesjikt. TG2 er utelukkende satt som følge av manglende dokumentasjon, og at kontrollen av tettesjiktet derfor anses svært begrenset.
Våtrom > Etasje > Bad > Overflater gulv
Gulvet er flislagt og har elektriske varmekabler.
Det er registrert oppbrett av membran ved dørterskel. Gulvet er utført som relativ flatt, med lokalt fall rundt sluk i dusjsonen.
Vurdering av avvik:
Ved utført vanntest, er det registrert at vann blir liggende på gulvoverflaten, eller ledes mot den tette bunnlisten under dusjdørene. Den tette bunnlisten
begrenser også muligheten for avrenning mot sluk i dusjsonen.
Konsekvens/tiltak
Ved eventuelle lekkasjer eller større vannmengder utenfor dusjsonen kan vann bli liggende på gulvet fremfor å ledes direkte til sluk. Dette kan medføre
økt fuktbelastning på gulvets tettesjikt.
Som følge av registrert høyde på membranoppbrett ved dørterskel og separat hjelpesluk på gulv, bidrar det til å redusere risikoen for vann- eller
fuktinntregning til tilstøtende rom og konstruksjoner.
Det anbefales å være oppmerksom på at vann kan bli liggende på deler av gulvet utenfor dusjsonen. Ved større vannmengder eller lekkasjer bør vann
fjernes for å begrense fuktbelastningen. Ved fremtidig rehabilitering anbefales det å etablere fallforhold som sikrer bedre avrenning mot sluk.
Det anbefales også at sluk rengjøres og kontrolleres jevnlig, for å unngå tilstopping av vann og at slunkens funksjon opprettholdes.
Våtrom > Etasje > Bad > Vanntett sjikt, membran og sluk
Det er plastsluk og smøremembran med ukjent utførelse.
Påpeker at tettesjikt ikke kan besiktiges, tilstandsgrad er satt med basis i alder og enkelte observasjoner ved befaring, dokumentasjon for utførelse og
produkt bør innhentes dersom dette eksisterer.
Det er sluk i dusjsonen og på gulv ved vaskemaskin.
Det anbefales jevnlig kontroll og rengjøring av sluker i gulv, for å redusere risiko for tilstopping og for å opprettholde tilfredsstillende avrenning og funksjon over tid.
Vurdering av avvik:
Tettesjikt har passert mer enn halvparten av forventet levetid
Konsekvens/tiltak
Forventet levetid på tettesjkt reduseres i takt med økende alder. Det er ikke tegn til funksjonssvikt og slike forhold er vanskelig å avdekke da tettesjikt
ofte er under veggens- og gulvets overflate, og påpeker at tilstandsgrad er satt på bakgrunn av alder.
Det må påberegnes fremtidig renovering av badets tettesjikt.
Våtrom > Etasje > Bad > Sanitærutstyr og innredning
Våtrommet har innredning med nedfelt servant, veggmontert toalett og dusjvegger/hjørne.
Vurdering av avvik:
Det er ikke påvist tilfredsstillende løsning for å synliggjøre lekkasje fra innebygget sisterne (vegghengt toalett).
Konsekvens/tiltak
Uten tilfredsstillende dreneringsløsning/lekkasjesikring kan lekkasjer pågå over lang tid uten å bli oppdaget. Dette kan føre til omfattende fuktskader i omkringliggende byggematerialer.
Det anbefales å etablere en løsning som gjør eventuelle lekkasjer synlige, for eksempel via lekkasjevarsling eller åpning/drenering til synlig område, uten
å skade eventuelle tettesjikt på vegg.
Avvik på undersøkte bygningsdeler uten tilstandsgrad:
Helse, miljø og sikkerhet:
Vurdering av avvik:
• Rekkverket på balkong eller terrasse er for lavt i forhold til dagens krav.
• Konsekvensen er at rekkverket ikke gir tilstrekkelig fallsikring i henhold til dagens krav, noe som medfører økt risiko for fallulykker og behov for utbedring for å oppnå tilfredsstillende sikkerhet.
• Det er ikke krav til å endre rekkverk etter dagens krav, Det anbefales å utbedre rekkverket slik at høyden tilfredsstiller gjeldende krav, for å sikre trygg bruk.
Tilstandsrapporten er inntatt i salgsoppgaven og inneholder ytterligere informasjon om byggemåte, årsak bak tilstandsgrader, konsekvens og anslag på eventuelle utbedringskostnader. Ettersom kjøper regnes å være kjent med forhold som tydelig fremkommer av tilstandsrapporten oppfordres interessenter til å sette seg grundig inn i rapporten i sin helhet og kontakte bygningssakyndig ved eventuelle bygningstekniske spørsmål.
