Byggemåte
Tilstandsrapporten er en teknisk gjennomgang av boligen og angir bla. eventuelle byggetekniske avvik, konsekvensen av disse, samt kostnadsoverslag på utbedring av avvik som er gitt TG3.
TILSTANDSGRADER :
TG0: Ingen avvik.
TG1: Mindre avvik.
TG2: Vesentlige avvik og mindre avvik som etter NS 3600 gir TG2.
TG3: Store eller alvorlige avvik.
TGIU: Ikke tilgjengelig for undersøkelse
Av rapporten fremgår TGIU (tilstandsgrad ikke undersøkt), TG2 og TG3 som angir avvik fra normal slitasje, høy alder, bygningsdel som må utbedres, beskrivelser av avvik på undersøkte bygningsdeler uten tilstandsgrad mm.
Det er registrert totalt (0) stk. TG3, (X6) stk. TG2 og (0) stk. TG-IU i tilstandsrapporten.
Boligen har fått følgende TG2:
Utvendig > Takkonstruksjon/Loft
Det er saltak med sperrekonstruksjon.
Når takkonstruksjoner er helt gjenbygde kan ikke takstmann utføre tilfredsstillende undersøkelser uten og utføre destruktive tiltak, takstmann ser allikevel
etter spor/merker og indikasjoner på avvik eller ufagmessige løsninger men som følge av konstruksjonsløsning og at det ikke foreligger dokumentasjon er
slike avvik svært vanskelige og avdekke
Vurdering av avvik:
Takkonstruksjonen er lukket og i hovedsak utilgjengelig for kontroll. Utførelse av ventilerende sjikt i konstruksjonen kan ikke bekreftes. Selv om det er
registrert luftespalter ved takfot, kan det ikke bekreftes at luftingen er videreført som et sammenhengende ventilasjonssjikt under hele takflaten.
Det foreligger heller ikke dokumentasjon som avklarer utførelsen.
NS 3600 krever at takstmann setter TG2 for dette punkt når ventilering av takkonstruksjoner er usikker.
Konsekvens/tiltak
Når utførelsen av den lukkede takkonstruksjonen ikke kan kontrolleres, kan eventuelle skjulte feil eller mangler ikke utelukkes. Dersom ventilasjonssjiktet
er manglende, kan dette medføre til kondensproblematikk og skader.
Utførelsen kan ikke bekreftes uten dokumentasjon eller nærmere undersøkelser.
Når takkonstruksjoner er helt gjenbygde kan ikke takstmann utføre tilfredsstillende undersøkelser uten og utføre destruktive tiltak. Takstmann ser allikevel
etter spor/merker og indikasjoner på avvik eller ufagmessige løsninger, men som følge av konstruksjonsløsning og at det ikke foreligger dokumentasjon er
slike avvik svært vanskelige og avdekke.
Utvendig > Yttervegger/Veggkonstruksjon
Ytterveggene er oppført som bindingsverkskonstruksjon fra byggeår, med stående bordkledning.
Utvendig kledning er visuelt kontrollert fra bakkenivå. Det påpekes at kontroll av musetetting i lufting bak kledning kun er utført som punktkontroll.
Utvendig kledning er punktkontrollert for eventuelle råteskader.
Der veggkonstruksjoner er helt gjenbygget, har takstmann begrensede muligheter til å gjennomføre tilfredsstillende undersøkelser uten bruk av
destruktive tiltak. Takstmann vurderer likevel synlige spor, merker og indikasjoner på eventuelle avvik eller ufagmessige løsninger. På grunn av
konstruksjonsløsning og manglende dokumentasjon er slike avvik imidlertid vanskelig å avdekke
Vurdering av avvik:
Det er registrert kledningsbord med liten avstand til platting og terreng. Enkelte steder ligger terrassebord helt eller delvis inntil ytterkledningen, noe
som begrenser lufting og uttørking ved kledningens nedre del.
Konsekvens/tiltak
Liten avstand mellom kledning, platting og terreng medfører økt risiko for fuktpåkjenninger og fuktopptak i trevirket. Dette kan over tid føre til
materialnedbrytning og råteskader, særlig i kledningens nedre del og endeved.
Det anbefales å etablere tilstrekkelig avstand mellom ytterkledning, terrassebord og terreng for å redusere fuktpåkjenninger og sikre bedre
uttørkingsforhold. Det bør også utføres nærmere kontroll av utsatte deler av kledningen for å avdekke eventuelle fukt- eller råteskader. Skadet trevirke må
utbedres eller skiftes ved behov.
Utvendig > Vinduer og takvinduer/takluker/overlys
Utvendige vinduer er malte og har 2-lags glass.
Vurdering av avvik:
Det er registrert sprekker i trevirket på enkelte vinduer, samt begynnende oppmykning av trevirket i nedre del av vinduskarm.
Konsekvens/tiltak
Sprekker og oppmyket trevirke kan medføre økt fuktinntrengning og videre nedbrytning av materialene. Dersom forholdet ikke utbedres, kan det utvikle
seg råteskader som reduserer vinduenes levetid og medfører behov for mer omfattende reparasjoner eller utskiftning.
Sprekker og skadet trevirke bør utbedres, og nødvendig overflatebehandling utføres. Ved videreutvikling til råteskader må utskiftning av skadede deler
eller hele vinduet vurderes.
Utvendig > Ytterdører
Ytterdørene består av malt hovedytterddør, malt boddør og malt balkongdør i tre.
Vurdering av avvik:
Det er registrert sprekker og noe oppmykning av trevirket i nedre del av dørkarmen. Forholdet kan indikere fuktpåvirkning og begynnende nedbrytning av trevirket.
Konsekvens/tiltak
Sprekker og oppmyket trevirke kan medføre økt fuktinntrengning og videre materialnedbrytning, herunder utvikling av råteskader. Over tid kan dette
redusere dørens levetid og medføre behov for mer omfattende utbedringer.
Skadet trevirke og sprekker bør utbedres, og nødvendig overflatebehandling utføres. Ved videre skadeutvikling kan utskiftning av deler av dørkarmen eller hele døren bli nødvendig.
Våtrom > Underetasje > Bad > Dokumentasjon for våtrom
NS 3600 som er takstmanns vurderingsgrunnlag stiller krav til dokumentasjon for tettesjikt tilknyttet bad. Dokumentasjon som kan brukes av takstmann er
bilder, og produktdatablad. Det er dessverre svært vanlig at slik dokumentasjon ikke foreligger ved utarbeidelse av rapporten, og vurdering av skjulte
tettesjikt kan derfor kun gjøres med basis i alder, og enkelte mindre observasjoner. Der det ikke foreligger dokumentasjon for rommets skjulte tettesjikt
må en altså anse den utførte kontrollen til å være svært begrenset. Uten god dokumentasjon er det ikke mulig og tilfredsstillende vurdere skjulte tettesjikt
uten at helt destruktive tiltak utføres.
Vurdering av avvik:
Det foreligger ikke dokumentert utførelse av vanntett sjikt.
Konsekvens/tiltak
Uten dokumentasjon vet man ikke om membran er korrekt utført eller om sluk, overganger og gjennomføringer er tette. Manglende dokumentasjon gir
derfor takstmann nærmest ingen mulighet for å vurdere skjulte tettesjikt. TG2 er utelukkende satt som følge av manglende dokumentasjon, og at
kontrollen av tettesjiktet derfor anses svært begrenset.
Våtrom > Underetasje > Bad > Overflater, vegger og himling
Våtrommet har våtroms-/baderomsplater på veggene og malt innvendig tak.
Badet har vegger med baderomsplater. I tidligere tilstandsrapport er det beskrevet sprekker i fuger langs nedre del av baderomsplatene, samt registrert
forhøyede fuktindikasjoner ved overflatemålinger. Det er også beskrevet tegn til fuktpåvirkning i nedre del av platene.
Eier opplyser at det i ettertid er utført tiltak ved at det er lagt ny fugemasse langs nedre del av baderomsplatene.
Ved befaringen ble det utført overflatemålinger med fuktindikator, samt hulltaking med fuktmåling i bakenforliggende konstruksjon fra tilstøtende rom.
Overflatemålingene viste forhøyede fuktindikasjoner, mens det ved hulltakingen ikke ble påvist forhøyede fuktverdier på kontrollstedet.
Undersøkelsene gir ikke grunnlag for å fastslå om det foreligger fuktskader i øvrige skjulte konstruksjoner.
Vurdering av avvik:
Det er registrert sprekker og åpninger ved hjørnelist på baderomsplater i dusjsonen, utette rørgjennomføringer under servant, hvor det ikke er registrert
tilfredsstillende tetting med egnet tettemateriale, det var vanskelig å verifisere om rørgjennomføringene til dusjens blandebatteri er tilfredsstillende
tettet. Det er også registrert forhøyede fuktindikasjoner ved overflatemålinger på baderomsplatene.
Tidligere registrerte sprekker i fuger langs nedre del av baderomsplatene er ifølge eier utbedret med ny fugemasse. På befaringsdagen var det er
vanskelig å avdekke om tidligere fuktpåvirkning har medført skader i platene eller bakenforliggende konstruksjoner.
Konsekvens/tiltak
Sprekker, åpninger og mangelfull tetting ved rørgjennomføringer kan medføre at vann trenger inn bak baderomsplatene og videre til underliggende eller
bakenforliggende konstruksjoner. Dette kan over tid føre til fuktskader, materialnedbrytning og redusert levetid på våtrommets konstruksjoner.
Registrerte forhøyede fuktindikasjoner kan skyldes fuktpåvirkning, men overflatemålinger alene gir ikke grunnlag for å fastslå fuktinnhold eller
skadeomfang i skjulte konstruksjoner.
Selv om det ikke ble påvist forhøyede fuktverdier ved hulltakingen, kan lokale fuktforhold andre steder i konstruksjonen ikke utelukkes.
Tidligere utført fuging reduserer ikke nødvendigvis risikoen for eventuelle skader som allerede kan ha oppstått bak platene.
Sprekker og åpninger ved hjørnelister må utbedres, og rørgjennomføringer må kontrolleres og sikres tilfredsstillende tetting i samsvar med det aktuelle
platesystemets monteringsanvisning.
Det anbefales særlig kontroll av nedre del av baderomsplatene, hvor det tidligere er registrert tegn til fuktpåvirkning. Ved påviste fuktskader må
nødvendige utbedringer utføres.
Omfanget av eventuelle forhold i skjulte konstruksjoner kan ikke fastslås uten ytterligere undersøkelser og destruktive tiltak.
Avvik på undersøkte bygningsdeler uten tilstandsgrad:
Forhold som åpenbart kan medføre fare for helse, miljø og sikkerhet:
Boligen er oppført på et tidspunkt hvor det normalt var utført med tiltak for radon, men det foreligger ikke dokumentasjon.
Tilstandsrapporten er inntatt i salgsoppgaven og inneholder ytterligere informasjon om byggemåte, årsak bak tilstandsgrader, konsekvens og anslag på eventuelle utbedringskostnader. Ettersom kjøper regnes å være kjent med forhold som tydelig fremkommer av tilstandsrapporten oppfordres interessenter til å sette seg grundig inn i rapporten i sin helhet og kontakte bygningssakyndig ved eventuelle bygningstekniske spørsmål.
