Byggemåte
Enebolig som er oppført med ringmur i betong.
Veggkonstruksjonen er oppført i tre og er utvendig kledd med
liggende trekledning.
Taket har saltaksform tekket med takstein.
Etasjeskille er et trebjelkelag.
Takrenner/nedløp i plast.
Vindu og dører med isolerglass.
Tilstandsrapporten er en teknisk gjennomgang av boligen og angir bla. eventuelle byggetekniske avvik, konsekvensen av disse, samt kostnadsoverslag på utbedring av avvik som er gitt TG3.
TILSTANDSGRADER :
TG0: Ingen avvik.
TG1: Mindre avvik.
TG2: Vesentlige avvik og mindre avvik som etter NS 3600 gir TG2.
TG3: Store eller alvorlige avvik.
TGIU: Ikke tilgjengelig for undersøkelse
Av rapporten fremgår TGIU (tilstandsgrad ikke undersøkt), TG2 og TG3 som angir avvik fra normal slitasje, høy alder, bygningsdel som må utbedres, beskrivelser av avvik på undersøkte bygningsdeler uten tilstandsgrad mm.
Det er registrert totalt 1 stk. TG3, 19 stk. TG2 og 0 stk. TG-IU i tilstandsrapporten.
Boligen har fått følgende TG3:
TG3
2. Etasje - Bad - Ventilasjon
Rommet har utilstrekkelig ventilasjon.
Konsekvens/tiltak: Utilstrekkelig ventilasjon kan føre til opphopning av fukt og dårlig luftkvalitet. Dette øker risikoen for kondens, muggvekst, luktproblemer og fuktskader over tid. Mekanisk avtrekk og tilluft må etableres.
Boligen har fått følgende TG2:
Taktekking
Det registreres mosegroing på taktekking. Dette kan over tid holde på fukt og øke slitasjen. Dette reduserer levetiden på tekkingen. Mer enn halvparten av forventet levetid er passert for taktekking og undertak, noe som medfører økt risiko for slitasje og utettheter over tid.
Konsekvens/tiltak: Mosegroing kan holde på fukt og øke slitasjen, noe som over tid kan redusere levetiden på tekkingen. Fjerning av mose anbefales som et vedlikeholdstiltak. Økt alder gir høyere risiko for utettheter. Overvåk tilstanden jevnlig. For å få tilstandsgrad 0 eller 1 må tekkingen skiftes ut, men tidspunktet for når dette er nødvendig er vanskelig å si noe om.
Nedløp, beslag og skorsteiner over tak
Det registreres at nedløp fra takrenner avsluttes over terreng, uten videre bortledning av overvann. Det registreres riss/sprekk i skorstein over tak. Forholdet kan over tid medføre økt fuktpåvirkning og frostsprengning dersom vann trenger inn.
Konsekvens/tiltak: Mangelfull bortledning av vann kan medføre økt fuktbelastning mot bygningen. Tiltak anbefales for å lede takvann bort i egnede rør. På grunn av alder anbefales det å etablere heldekkende beslag rundt skorsteinen for å sikre bedre beskyttelse og redusere risiko for fremtidige lekkasjer.
Takkonstruksjon/Loft
Det er ikke registrert luftespalter i takutstikk, luftingen av takkonstruksjonen kunne derfor ikke bekreftes.
Konsekvens/tiltak: Lufting av takkonstruksjonen anbefales kontrollert nærmere. Mangelfull lufting kan føre til fukt / kondens i konstruksjonen, noe som over tid kan gi økt risiko for fuktskader.
Yttervegger/Veggkonstruksjon
Det er påvist manglende gnagesikring (musetetting)
Det er kun foretatt stikkprøvekontroller av musetetting og lufting bak kledning der dette er mulig. Der dette er undersøkt ble det registrert store nok mellomrom til at skadedyr kan forekomme. (6mm). Det registreres stedvis rust på spiker i kledning. Det registreres stedvis begrenset lufting i bunn av kledningen. Utførelse i nedkant reduserer åpningen for lufting bak kledningen.
Konsekvens/tiltak: Anbefaler utbedring av musetetting i nedre del av kledningen. Manglende tiltak kan gi økt risiko for at skadedyr tar seg inn i konstruksjonen med påfølgende skade og luktproblematikk over tid. Rustne spikre kan over tid gi redusert innfesting og misfarging på kledningen. Anbefaler utskiftning av rustne spikre ved behov og jevnlig vedlikehold av kledningen. Redusert lufting bak kledning kan medføre økt fuktbelastning og redusert uttørking av konstruksjonen. Det anbefales å sikre tilstrekkelig luftespalte i nedkant for å bedre ventilasjonen bak kledningen.
Vinduer og takvinduer/takluker/overlys
Det er påvist en glassrute i 2. etg som er sprukket. Det registreres værslitasje på vinduer med krakelering i overflater og avskalling.
Konsekvens/tiltak: Punkterte eller sprukne glassruter gir redusert isolasjonsevne og økt risiko for fukt og varmetap. Vinduer med sprukne glass må påregnes skiftes ut, enten hele vinduet eller kun selve glassene. Det anbefales å skifte ut defekte glassruter for å sikre tilfredsstillende funksjon og energieffektivitet. Anbefaler overflatebehandling og jevnlig vedlikehold, manglende tiltak kan over tid gi økt risiko for fuktopptak og videre nedbrytning av materialet.
Ytterdører
Det registreres overflateslitasje på terrassedør og ytterdør. Ytterdøren har delaminering i nedre del, og området er tidligere forsøkt utbedret med skruer.
Konsekvens/tiltak: Det anbefales vedlikehold av dørene og nærmere kontroll av det delaminerte området på ytterdøren. Videre delaminering og slitasje kan medføre økt fuktopptak og redusert levetid.
1. Etasje - Bad - Overflater gulv
Det er påvist avvik i fallforhold til sluk i forhold til krav i forskrift på befaringstidspunktet. Gulv har fall mot sluk, men dette er mindre enn referansenivå. (1:100). Det er påvist sprekker i fliser.
Konsekvens/tiltak: Til tross for avviket i fall/høydeforskjell til sluk, vil gulvet fortsatt kunne lede vann mot sluket, men med redusert effektivitet. Dette kan potensielt øke risikoen for vannansamling i enkelte områder av badet. Det anbefales å følge med på utviklingen og utbedre/skifte skadede fliser. Sprekker kan utvikle seg videre og medføre redusert levetid, og økt risiko for fukt gjennomtrengning.
1. Etasje - Bad - Sanitærutstyr og innredning
Det er ikke påvist tilfredsstillende løsning for å synliggjøre lekkasje fra innebygget sisterne.
Konsekvens/tiltak: Dokumentasjon av annen godkjent løsning for innebygget sisterne bør fremskaffes. Lekkasje fra innebygget sisterne kan pågå over tid uten å bli oppdaget, noe som kan medføre skjulte fuktskader i tilstøtende konstruksjoner.
1. Etasje - Vaskerom - Overflater gulv
Det er påvist avvik i fallforhold til sluk i forhold til krav i forskrift på befaringstidspunktet. Gulv har fall mot sluk, men dette er mindre enn referansenivå. (1:100).
Konsekvens/tiltak: Til tross for avviket i fall/høydeforskjell til sluk, vil gulvet fortsatt kunne lede vann mot sluket, men med redusert effektivitet. Dette kan potensielt øke risikoen for vannansamling i enkelte områder av rommet.
1. Etasje - Vaskerom - Sanitærutstyr og innredning
Det registreres svelling og slitasje på deler av innredningen på vaskerommet.
Konsekvens/tiltak: Svellinger tyder på tidligere eller gjentatt fuktpåvirkning. Anbefaler kontroll av årsak samt utbedring ved behov.
1. Etasje - Vaskerom - Ventilasjon
Det etablerte avtrekkssystemet fungerer ikke tilfredsstillende.
Ventilasjon er testet med papir, og det registreres utilstrekkelig avtrekk.
Konsekvens/tiltak: Et avtrekkssystem som ikke fungerer tilfredsstillende kan føre til utilstrekkelig fjerning av fukt og forurenset luft. Dette øker risikoen for kondens, muggvekst, dårlig inneklima og fuktskader. Det anbefales å kontrollere og utbedre avtrekkssystemet slik at det oppnår tilstrekkelig kapasitet og funksjon. Dette kan innebære rensing, justering eller utskifting av vifte og kanaler.
2. Etasje - Bad - Vanntett sjikt, membran og sluk
Sluk har begrenset mulighet for inspeksjon og rengjøring, og er av den grunn ufullstendig undersøkt.
Konsekvens/tiltak: Når sluket har begrenset tilgang, er det vanskelig å rengjøre sluket og å inspisere den for å oppdage skader i membranen/fuger rundt sluket, som er avgjørende for å forhindre lekkasjer. Tilgang til sluk må etableres både for inspeksjon og rengjøring.
2. Etasje - Bad - Sanitærutstyr og innredning
Det er ikke påvist tilfredsstillende løsning for å synliggjøre lekkasje fra innebygget sisterne.
Konsekvens/tiltak: Dokumentasjon av annen godkjent løsning for innebygget sisterne bør fremskaffes. Lekkasje fra innebygget sisterne kan pågå over tid uten å bli oppdaget, noe som kan medføre skjulte fuktskader i tilstøtende konstruksjoner.
1. Etasje - Stue/kjøkken - Overflater og innredning
Det registreres noe overflateslitasje og mindre skader på kjøkkeninnredning/fronter, noe som vurderes som normal bruksslitasje iht. alder.
Konsekvens/tiltak: Anbefaler enkel utbedring/overflatebehandling ved behov, forholdet vurderes i hovedsak å være av estetisk karakter.
Innvendige vannledninger
Hovedstoppekran er ikke merket.
Konsekvens/tiltak: Manglende merking kan føre til forsinket avstenging av vann ved lekkasje, med økt risiko for vannskader. Det anbefales å sørge for at hovedstoppekranen er funksjonell, tydelig merket og lett tilgjengelig for betjening.
Ventilasjon
Det er påvist mangelfull ventilasjon på ett eller flere rom i boligen.
Det registreres en ventilasjonskanal i knevegg som ligger løs og ikke er tilkoblet ventilasjonsanlegget. Ventilasjonen på vaskerommet var ikke fungerende på befaringsdagen. Det kan ikke utelukkes at forholdene har sammenheng.
Konsekvens/tiltak: Det anbefales nærmere kontroll av ventilasjonsanlegget for å avklare kanalens funksjon og årsaken til manglende ventilasjon på vaskerommet. Eventuelle feil eller manglende tilkoblinger må utbedres for å sikre tilfredsstillende ventilasjon.
Varmesentral (fyrkjeler, varmepumper, fjernvarme, pelletsanlegg, gasskjeler, osv)
Det foreligger ikke service på anlegget siste to år, dokumentert service på anlegget finnes ikke eller er utenfor produsentens anvisning om serviceintervall.
Konsekvens/tiltak: Manglende service kan føre til redusert driftssikkerhet, dårligere ytelse og økt risiko for feil eller havari. Det anbefales å gjennomføre service i henhold til produsentens anvisninger og etablere jevnlig vedlikeholdsrutine.
Varmtvannsbereder/tank
Det er ikke påvist tilfredsstillende el-tilkobling av varmtvannstank iht. gjeldende forskrift.
Bereder er tilkoblet med støpsel i stikkontakt. Løsningen er ikke i samsvar med dagens forskrift, da varmtvannsberedere skal ha fast tilkobling.
Konsekvens/tiltak: Varmtvannsbereder tilkoblet via støpsel medfører økt risiko for varmgang og elektrisk feil.
Det anbefales å etablere fast tilkobling.
Fuktsikring og drenering
Fuktsikring som er utført i henhold til standarden/anbefalinger frem til 1990-tallet er eldre enn 25 år, og har derfor usikker fremtidig funksjon.
Konsekvens/tiltak: Eldre drenering kan ha redusert evne til å lede bort vann, noe som kan gi økt fuktbelastning på grunnmur over tid. Jevnlig kontroll anbefales, og fornyelse bør vurderes ved tegn til nedsatt funksjon.
Helse, miljø og sikkerhet
Det er ikke montert snøfangere på tak. Det mangler håndløper på vegg i trappeløpet. Det foreligger kontrollrapport med avvik som ikke er utbedret.
Konsekvens/tiltak: Det anbefales å montere snøfangere for å sikre trygg ferdsel under utsatte takflater, spesielt i områder med inngangsdører og andre steder hvor personer oppholder seg eller passerer. Manglende håndløper kan redusere muligheten for støtte ved ferdsel i trappen. Forholdet kan medføre økt risiko for fallulykker og personskade, særlig for barn, eldre og personer med nedsatt balanse. Det anbefales montering av håndløper for å redusere risiko for fall og personskade. Registrerte avvik i kontrollrapporten anbefales utbedret av relevant fagkyndig. Dokumentasjon på utførte tiltak bør foreligge etter utbedring.
Tilstandsrapporten er inntatt i salgsoppgaven og inneholder ytterligere informasjon om byggemåte, årsak bak tilstandsgrader, konsekvens og anslag på eventuelle utbedringskostnader. Ettersom kjøper regnes å være kjent med forhold som tydelig fremkommer av tilstandsrapporten oppfordres interessenter til å sette seg grundig inn i rapporten i sin helhet og kontakte bygningssakyndig ved eventuelle bygningstekniske spørsmål.
