Byggemåte
Del av tomannsbolig som ble oppført i 1976. Seksjonert og
ombygget i 2002.
Grunnmur i betong.
Etasjeskiller i trebjelkelag.
Yttervegger i lett bindingsverk som utvendig er bordkledd med
stående tre paneler.
Vinduer og dører med 2 lags isolerglass.
Saltak i tre som er tekket med dobbel krummet
betongtakstein,
Takrenner/nedløp i plast.
Tilstandsrapporten er en teknisk gjennomgang av boligen og angir bla. eventuelle byggetekniske avvik, konsekvensen av disse, samt kostnadsoverslag på utbedring av avvik som er gitt TG3.
TILSTANDSGRADER :
TG0: Ingen avvik.
TG1: Mindre avvik.
TG2: Vesentlige avvik og mindre avvik som etter NS 3600 gir TG2.
TG3: Store eller alvorlige avvik.
TGIU: Ikke tilgjengelig for undersøkelse
Av rapporten fremgår TGIU (tilstandsgrad ikke undersøkt), TG2 og TG3 som angir avvik fra normal slitasje, høy alder, bygningsdel som må utbedres, beskrivelser av avvik på undersøkte bygningsdeler uten tilstandsgrad mm.
Det er registrert totalt 1 stk. TG3, 20 stk. TG2 og 0 stk. TG-IU i tilstandsrapporten.
Boligen har fått følgende TG3:
TG3
Etasjeskiller og bærende konstruksjoner
Det er målt lokal høydeforskjell som er større enn 20 mm i deler av kjelleretasjen.
Konsekvens/tiltak: Skjevhetene kan være merkbare ved bruk. Det vurderes ikke nødvendig med tiltak utover eventuell lokal oppretting ved fremtidig oppussing.
Boligen har fått følgende TG2:
TG2
Taktekking
Det er påvist mose på tak. Vanntett sjikt på tak er eldre enn 18 år. Det er ikke registrert synlig fugletetting ved takfot.
Konsekvens/tiltak: Takflaten bør følges opp med jevnlig vedlikehold. Overvåk tilstanden jevnlig. For å få tilstandsgrad 0 eller 1 må vanntett sjikt på tak skiftes ut, men tidspunktet for når dette er nødvendig er vanskelig å si noe om. Manglende fugletetting kan gi adgang for fugler og mindre skadedyr. Det anbefales å etablere tilfredsstillende sikring.
Nedløp, beslag og skorsteiner over tak
Det er registrert iring og avskalling på rennekroker. Forholdet vurderes som normal og påregnelig slitasje sett i forhold til alder.
Konsekvens/tiltak: Ingen særskilte tiltak vurderes nødvendig utover normalt vedlikehold.
Takkonstruksjon/Loft
Det er mangelfull kondensisolering av kloakkluftningsrør på kaldt loft.
Konsekvens/tiltak: Mangelfull kondensisolering kan føre til kondensdannelse og fuktpåvirkning på takkonstruksjon/loft, med risiko for mugg-, råte- og fuktskader på omkringliggende konstruksjoner.
Ytterdører
Terrassedør henger noe, og ytterdør til entré slutter skjevt mot karm. Det er ikke registrert følgeskader.
Konsekvens/tiltak: Det anbefales mindre justering av dørene for å sikre bedre tetting. Luftlekkasje og kondensering kan ellers oppstå, særlig ved endret bruk eller inneklima i boligen.
Overflater - gulv
Det er stedvis registrert gliper og bruksslitasje, hovedsakelig i entré og bod i 1. etasje. Det er noe retningsavvik i toppdekke i stue/kjøkken, samt enkelte spenninger og knirk i gulvet. Deler av gulvet er ikke montert med anbefalt forband.
Konsekvens/tiltak: Forholdene er i hovedsak av bruksmessig/estetisk karakter. Manglende forband kan øke risikoen for gliper og forskyvninger i skjøter. Lokale utbedringer må påregnes ved behov.
Rom under terreng (kjeller, underetasje, sokkeletasje)
Det er gjennom hulltaking påvist høyt fuktnivå inne i innforet vegg, men ikke påvist fuktskader i dette området. Påforede vegger mot terreng har feil byggemåte med bruk av plastfolie som dampsperre. Dette øker risikoen for magasinering av fukt inne i konstruksjonen med påfølgende fare for en utvikling av skader.
Konsekvens/tiltak: Høy luftfuktighet kan over tid føre til muggvekst eller sverting av materialer. Samtidig kan materialer og konstruksjoner bli ødelagt. Feil oppbygging av utlektet vegg med dampsperre kan redusere konstruksjonens uttørkingsevne og øke risiko for fuktakkumulering og utvikling av fuktskader over tid.
Det anbefales forbedring av ventilasjon og luftutskifting i rommet, herunder etablering av tilstrekkelige luftspalter i dører.
Ved ombygging eller oppgradering av veggkonstruksjonen bør dampsperre fjernes og veggen bygges opp i tråd med anbefalte løsninger for utlektede vegger mot grunnmur.
Innvendige trapper
Deler av trappen har fri høyde under 2,0 m. Det mangler rekkverk i øvre del, det er større åpninger mellom enkelte spiler, og rekkverkshøyden er lavere enn dagens krav.
Konsekvens/tiltak: Forholdene medfører økt risiko for fall og personskade. Det anbefales å montere/utbedre rekkverk og redusere åpninger mellom spiler.
Kjeller - Vaskerom/wc - Overflater gulv
Det er påvist avvik på varmekilde. Det er registrert saltutslag i fuger på flislagt gulv. Dette indikerer fuktvandring i sjiktet under flisene.
Konsekvens/tiltak: Varmekilde bør undersøkes og eventuelt repareres av fagkyndig personell. Forholdet bør holdes under observasjon. Ved videre utvikling anbefales nærmere undersøkelser.
Kjeller - Vaskerom/wc - Vanntett sjikt, membran og sluk
Det er påvist mangelfull/feil utførelse rundt rørgjennomføringer e.l. som gir fare for fukt i konstruksjonen i våtsone,. Våtromsvinyl med synlige sveiseskjøter på gulv er eldre enn 20 år og har derfor usikker fremtidig funksjon. Malingsystem som har produktdokumentasjon som tettesjikt og krav om løpende vedlikehold er eldre enn 7 år. Tettesjiktet har derfor usikker fremtidig funksjon.
Konsekvens/tiltak: Løsningen/utførelsen rundt rørgjennomføringer gir fare for fukt inn i konstruksjonen. Det anbefales å utbedre gjennomføringene med korrekt tetting. Årsaken til avviket bør avklares, og arbeidet bør utføres i henhold til gjeldende våtromsnorm. Konsekvensen er at membranen /tettesjikt kan ha redusert funksjon og tetthet som følge av alder, noe som øker risikoen for fuktinntrengning og skjulte skader i konstruksjonen, samt behov for oppgradering eller rehabilitering av våtrommet. Konsekvensen er at membranen /tettesjikt kan ha redusert funksjon og tetthet som følge av alder, noe som øker risikoen for fuktinntrengning og skjulte skader i konstruksjonen, samt behov for oppgradering eller rehabilitering av våtrommet.
Kjeller - Vaskerom/wc - Sanitærutstyr og innredning
Det er påvist skader, svelling eller lignende på innredning. Det er ikke påvist tilfredsstillende løsning for å synliggjøre lekkasje fra innebygget sisterne.
Konsekvens/tiltak: Mindre skader eller svelling på innredning har begrenset betydning, men kan indikere begynnende fuktpåvirkning og kan utvikle seg over tid. Uten tilfredstillende dreneringsløsning/lekkasjesikring kan lekkasjer pågå over lang tid uten å bli oppdaget. Dette kan føre til omfattende fuktskader i omkringliggende byggematerialer.
Kjeller - Vaskerom/wc - Ventilasjon
Rommet mangler tilluft og ventilering av rommet blir redusert.
Konsekvens/tiltak: Det anbefales å etablere tilluft for å tilrettelegge for bedre luftutskifting.
Kjeller - Vaskerom/wc - Tilliggende konstruksjoner våtrom
Hulltaking er foretatt og det er påvist kritisk fuktnivå, men ikke konstatert fuktskader.
Konsekvens/tiltak: Det bør gjennomføres ytterligere undersøkelser, samt opprettes bedre ventilering av kjelleren.
1. Etasje - Entre/gang/stue/kjøkken - Overflater og innredning
Kjøkkeninnredning av eldre alder, stedvis noe bruksslitasje og aldersrelatert slitasje.
Enkelte fronter behøver justering.
Løs festet sokkel ved kjøleskap.
Konsekvens/tiltak: Løpende vedlikehold anbefales, og utskifting bør påregnes ved behov eller i forbindelse med fremtidig oppgradering.
Innvendige vannledninger
Hovedstoppekran er ikke merket/lett tilgjengelig for betjening eller har manglende funksjon. Kobberrør med loddede, klemte eller andre type skjøter eldre enn 33 år og har derfor usikker fremtidig funksjon. Det er stedvis registrert irr på kobberrør. Det er ikke registrert lekkasje.
Konsekvens/tiltak: Manglende merking, tilgjengelighet eller funksjon kan føre til forsinket avstenging av vann ved lekkasje, med økt risiko for vannskader. Det anbefales å sørge for at hovedstoppekranen er funksjonell, tydelig merket og lett tilgjengelig for betjening. Eldre kobberrør med skjøter har økt risiko for lekkasjer og svikt i koblinger, med fare for vannskader. I forbindelse med oppgradering av våtrom vil det være naturlig med utskiftning av rør. Forholdet bør holdes under observasjon. Ved videre utvikling bør rørene undersøkes nærmere.
Innvendige avløpsrør
Det er ikke påvist tilfredsstillende lufting av avløpsanlegget.
Kloakkluftning avsluttet med durgoventil på kaldt loft.
Konsekvens/tiltak: Mangelfull lufting kan føre til dårlig avrenning, luktproblemer og risiko for undertrykk i avløpssystemet. Det anbefales å etablere tilfredsstillende lufting av avløpsanlegget for å sikre god funksjon og redusere luktproblemer.
Ventilasjon
Det er manglende tilluftspalte ved dører slik at ventileringen av boenheten ikke fungerer som tiltenkt.
Konsekvens/tiltak: Tilluftspalte ved dører anbefales etablert for optimal ventilering.
Fuktsikring og drenering
Fuktsikring som er utført i henhold til dagens anbefalinger, er eldre enn 30 år, og har derfor usikker fremtidig funksjon. Det er påvist forhøyet fuktnivå i kjellervegg, yttervegg eller kjellergulv. Synlig grunnmurplast er ikke avsluttet med klemlist. Dette kan føre til at overflatevann/regn kan komme mellom mur og grunnmurplast og føre til fukt i nedre del av vegg.
Konsekvens/tiltak: Overvåk tilstanden jevnlig. For å få tilstandsgrad 0 eller 1 må dreneringen skiftes ut, men tidspunktet for når dette er nødvendig er vanskelig å si noe om. Forhøyet fuktnivå kan føre til utvikling av fuktskader, mugg og råte, samt bidra til dårlig inneklima over tid. Manglende klemlist på platon kan føre til at overflatevann/regn kan komme mellom mur og grunnmurplast og føre til fukt i nedre del av vegg. Dette vises som oftes som saltutslag i åpen vegg.
Grunnmur og fundamenter
Det er påvist mindre sprekker og/eller skjevheter i muren.
Konsekvens/tiltak: Mindre sprekker og skjevheter kan skyldes normale bevegelser eller setninger, men kan utvikle seg over tid. Det anbefales å følge med på utviklingen og vurdere nærmere undersøkelser dersom forholdene endrer seg.
Forstøtningsmurer
Rekkverk på forstøtningsmur er lavere enn dagens krav på 100 cm. Nivåforskjell på mer enn 0,5 m mot hardt underlag skal sikres med rekkverk, gjerde eller tilsvarende.
Konsekvens/tiltak: Forholdet medfører økt risiko for fall. Det anbefales å øke rekkverkshøyden eller etablere annen tilfredsstillende sikring.
Terrengforhold
Det er registrert flatt terreng omkring deler av grunnmuren.
Konsekvens/tiltak: Flatt terreng kan medføre økt fuktbelastning mot grunnmuren. Det anbefales å etablere fall bort fra bygningen.
Helse, miljø og sikkerhet
Det mangler snøfangere på hele eller deler av taket. Takvinkel og type taktekking tilsier at det på grunn av sikkerhet foreligger krav til snøfangere. Det er ikke montert rekkverk på utvendig trapp. Det er ikke foretatt radonmålinger, og bygget er heller ikke utført med radonsperre. Det mangler samsvarserklæring for hele eller deler av anlegget. Det er mangler ved boligens rømningsvei(er).
Konsekvens/tiltak: Det må monteres snøfangere for å oppfylle sikkerhetskrav. Mangelfull sikring kan føre til fallulykker eller at personer mister støtte, med fare for alvorlig skade. Det anbefales å gjennomføre radonmåling og eventuelt vurdere nærmere kontroll eller tiltak dersom forhøyede verdier påvises. Manglende samsvarserklæring øker sannsynligheten for at det elektriske anlegget er utført av ufaglærte og at anlegget har feil og mangler. Dette øker fare for brann- og støt og kan i verste fall utgjøre fare for liv og helse. Det kan i tillegg medføre utbedringskostnader. Det er derfor behov for at en kvalifisert elektrofaglig person kontrollerer det elektriske anlegget. Boligen har et eldre el anlegg uten fremlagt dokumentasjon. Det anbefales el-kontroll i forbindelse
med eierskifte. Mangler ved boligens rømningsvei(er) begrensede rømningsmuligheter og kan få alvorlige konsekvenser ved brann eller annen nødsituasjon. Dette øker risiko for liv og helse. Kjellervindu kjeller tilfredsstiller ikke dagens krav til fri rømning. Høyden fra gulv til underkant av vindusåpningen bør ikke overstige 1,0 m.
Anbefaler at det monteres fast tilkobling på vegg under vinduer på ett soverom for å tilfredsstille krav til rømning.
