Byggemåte
Enebolig oppført i 1974.
Grunnmur/plate av stedstøpt betong.
Yttervegger i bindingsverk, utvendig kledd med liggende
trepaneler.
Etasjeskillere er utført som trebjelkelag.
Saltak tekket med plasbelagte stålplater.
Takrenner og nedløp er utført med plast.
TILSTANDSGRADER :
TG0: Ingen avvik.
TG1: Mindre avvik.
TG2: Vesentlige avvik og mindre avvik som etter NS 3600 gir TG2.
TG3: Store eller alvorlige avvik.
TGIU: Ikke tilgjengelig for undersøkelse
Av rapporten fremgår TGIU (tilstandsgrad ikke undersøkt), TG2 og TG3 som angir avvik fra normal slitasje, høy alder, bygningsdel som må utbedres, beskrivelser av avvik på undersøkte bygningsdeler uten tilstandsgrad mm.
Det er registrert totalt 4 stk. TG3, 21 stk. TG2 og 2 stk. TG-IU i tilstandsrapporten.
Boligen har fått følgende TG2:
Taktekking
Vanntett sjikt på tak er eldre enn 18 år.
Konsekvens/tiltak: Når vanntette sjikt på tak begynner å bli gamle, øker risikoen for lekkasjer. Dette kan føre til omfattende og kostbare reparasjoner av underliggende konstruksjoner dersom en ikke foretar tiltak på konstruksjonene før dette oppstår.
Takkonstruksjon/Loft
Stedvis klemte lufteskuffer ved takfot. Det er mangelfull kondensisolering av klokkluftning på kaldt loft. Loftluke er uisolert og mangler pakninger.
Konsekvens/tiltak: Dårlig ventilering kan føre til opphopning av fukt, med risiko for kondens, mugg- og råteskader i konstruksjonen. Det anbefales å forbedre ventilasjonen i takkonstruksjonen for å sikre tilstrekkelig luftgjennomstrømning og redusere fuktbelastning. Mangelfull kondensisolering kan føre til kondensdannelse og fuktpåvirkning på takkonstruksjon/loft, med risiko for mugg-, råte- og fuktskader på omkringliggende konstruksjoner. Uisolert loftluke uten pakninger kan føre til varmetap, luftlekkasjer og økt risiko for kondens og fuktproblemer.
Yttervegger/Veggkonstruksjon
Det er påvist stedvis utilstrekkelig musetetting. Utvendig kledning har varierende alder, men fremstår hovedsakelig i god stand sett i forhold til alder. Det registreres stedvis mindre tørkesprekker og begynnende overflateslitasje, særlig på værutsatte områder.
Det registreres enkelte steder liten avstand mellom kledning og terreng. Anbefalt avstand er minimum 15 cm.
Konsekvens/tiltak: Mangelfull musetettting kan føre til at skadedyr kommer inn i konstruksjonen, med risiko for skader og hygieniske problemer. Det anbefales normalt løpende vedlikehold og overflatebehandling etter behov. Liten avstand mellom kledning og terreng kan medføre økt fuktbelastning og risiko for nedbrytning av treverket. Det anbefales å øke avstanden der dette er praktisk mulig.
Vinduer og takvinduer/takluker/overlys
Vinduene har varierende alder, men er hovedsakelig skiftet i senere tid. Det registreres stedvis krakelering og begynnende nedbrytning av overflater, særlig på værutsatte vinduer. Videre registreres stedvis noe iring på beslag og hengsler, samt tegn til kondensering og avskalling i enkelte vinduskarmer. Vindu på kjøkken 1. etasje gikk ikke tilstrekkelig igjen på befaringsdagen.
Konsekvens/tiltak: Overflateslitasje og nedbrytning kan over tid medføre redusert beskyttelse mot fukt og videre skadeutvikling. Det anbefales lokalt vedlikehold og overflatebehandling etter behov.
Beslag og hengsler anbefales vedlikeholdt.
Kondensering kan skyldes begrenset ventilasjon og luftutveksling i boligen. Det anbefales å sikre tilfredsstillende ventilasjon for å redusere risikoen for fuktrelaterte skader.
Utvendige trapper
Det registreres stedvis avskalling og nedbrytning av puss på utvendig betongkonstruksjon ved trapp, samt misfarging og begroing på overflater.
Konsekvens/tiltak: Avskalling og nedbrytning av puss kan skyldes fuktbelastning og frostpåvirkning. Lokale utbedringer og overflatebehandling anbefales for å hindre videre skadeutvikling.
Rom under terreng (kjeller, underetasje, sokkeletasje)
Ved hulltaking på soverom i kjeller registreres forhøyede fuktverdier og stedvis soppdannelser på vegg og takoverflater. Videre er det registrert bruk av diffusjonsplast.
Konsekvens/tiltak: Forhøyet fuktnivå kan over tid medføre utvikling av fukt-, mugg- og råteskader, samt bidra til redusert inneklima. Forholdene kan skyldes kondens som følge av begrenset ventilasjon og luftutveksling. Andre fuktkilder kan imidlertid ikke utelukkes.
Det anbefales nærmere undersøkelser for å avklare årsaken til fuktforholdene og eventuelt behov for tiltak. Videre anbefales det å etablere bedre ventilasjon og luftutveksling i boligen, blant annet ved å sikre tilstrekkelige luftspalter under innvendige dører.
Dampsperre i utlektede veggkonstruksjoner mot grunnmur kan begrense konstruksjonens uttørkingsevne og øke risikoen for fuktakkumulering og skadeutvikling. Ved fremtidig ombygging eller oppgradering anbefales det å fjerne dampsperren og bygge opp veggene i tråd med anbefalte løsninger for innvendig utforede vegger mot grunnmur.
1. Etasje - Bad - Overflater, vegger og himling
Det registreres mindre skade i nedre del av veggplate i dusjnisjen.
Konsekvens/tiltak: Skaden kan medføre økt risiko for fuktinntrengning dersom overflatens tetthet er svekket. Lokal utbedring anbefales for å hindre videre skadeutvikling.
1. Etasje - Bad - Vanntett sjikt, membran og sluk
Det registreres manglende tetting rundt avløpsrør fra servant ved gjennomføring i vegg. Baderomspanel er eldre enn 10 år og det mangler dokumentasjon. Tettesjiktet har derfor usikker fremtidig funksjon.
Konsekvens/tiltak: Manglende tetting kan medføre risiko for fuktinntrengning i konstruksjonen ved vannsøl eller lekkasje. Det anbefales å etablere tilfredsstillende tetting rundt gjennomføringen. Konsekvensen er at membranen/tettesjikt kan ha redusert funksjon og tetthet som følge av alder, noe som øker risikoen for fuktinntrengning og skjulte skader i konstruksjonen, samt behov for oppgradering eller rehabilitering av våtrommet.
1. Etasje - Bad - Ventilasjon
Det er kun lufteventil i tak/himling.
Konsekvens/tiltak: Manglende ventilasjon (kun lufteventil) kan føre til opphopning av fukt og dårlig luftkvalitet. Dette øker risikoen for kondens, muggvekst, luktproblemer og fuktskader over tid.
1. Etasje - Stue/kjøkken/spisestue - Overflater og innredning
Kjøkkeninnredning fra 1990-tallet. Det registreres stedvis noe svelling og avskalling i overflater på underskap.
Konsekvens/tiltak: Forholdene vurderes i hovedsak som alders- og bruksrelatert slitasje. Løpende vedlikehold anbefales, og utskifting bør påregnes ved behov eller i forbindelse med fremtidig oppgradering.
1. Etasje - Stue/kjøkken/spisestue - Avtrekk
Kjøkkenet har eldre avtrekksvifte. Viften ble funksjonstestet på befaringsdagen og fungerte.
Konsekvens/tiltak: På grunn av alder og forventet gjenværende brukstid må det påregnes økt risiko for funksjonssvikt. Utskifting må påregnes ved behov.
Kjeller hybel - Stue/kjøkken - Overflater og innredning
Nyere kjøkkeninnredning. Det registreres stedvis noe svelling og delaminering av overflater på under- og overskap. Videre registreres svelling i bunnplate i skap under vask, samt i ytre del av benkeplate ved oppvaskmaskin.
Konsekvens/tiltak: Forholdene tyder på fuktbelastning og kan medføre videre svelling og nedbrytning av materialene. Det anbefales å kontrollere for eventuelle lekkasjer ved vask og oppvaskmaskin, samt utføre lokale utbedringer for å hindre videre skadeutvikling. Utskifting av skadede deler må påregnes ved behov.
1. Etasje - Toalettrom - Sanitærutstyr
"Treg" oppsamling av vann i sisternen, trolig på grunn av slitasje eller avleiringer i innløpsventilen.
Konsekvens/tiltak: Rengjøring eller utskiftning av innløpsventilen anbefales.
1. Etasje - Toalettrom - Avtrekk/ventilasjon
Det er naturlig ventilering fra toalettrom ut ifra forskriftkrav. Det mangler luftespalte i eller rundt dør.
Konsekvens/tiltak: Naturlig ventilering gir begrenset luftutskifting, med risiko for opphopning av fukt og dårlig inneklima. Det bør etableres tilluftsløsning.
Innvendige vannledninger
Hovedstoppekran er ikke merket/lett tilgjengelig for betjening eller har manglende funksjon. Kobberrør med loddede, klemte eller andre type skjøter eldre enn 33 år og har derfor usikker fremtidig funksjon. Det registreres noe slaglyder fra rør i vegg ved bruk av servant på badet. Det er registrert stedvis irr på kobberrør. Det ble ikke registrert tegn til lekkasje ved befaring. Det registreres stedvis manglende isolering av vannrør i kjeller.
Konsekvens/tiltak: Manglende merking, tilgjengelighet eller funksjon kan føre til forsinket avstenging av vann ved lekkasje, med økt risiko for vannskader. Det anbefales å sørge for at hovedstoppekranen er funksjonell, tydelig merket og lett tilgjengelig for betjening. Eldre kobberrør med skjøter har økt risiko for lekkasjer og svikt i koblinger, med fare for vannskader. I forbindelse med oppgradering av våtrom vil det være naturlig med utskiftning av rør. Lydene kan skyldes mangelfull innfesting av rør eller trykkstøt i vanninstallasjonen. Nærmere undersøkelser anbefales for å avklare årsaken og eventuelt behov for tiltak. Stedvis irr på kobberrør er normalt et uttrykk for overflateoksidasjon og innebærer ikke nødvendigvis en lekkasje. Forholdet anbefales holdt under oppsikt og kontrolleres ved fremtidige inspeksjoner. Ved tegn til fukt eller økende korrosjon bør årsaken undersøkes og nødvendige tiltak utføres. Manglende isolering kan medføre varmetap og risiko for kondensering på kaldtvannsrør. Det anbefales å isolere uisolerte rørstrekk for å redusere risikoen for kondens og varmetap.
Innvendige avløpsrør
ABS plastrør er eldre enn 33 år og har derfor usikker fremtidig funksjon.
Konsekvens/tiltak: Det er ikke behov for utbedringstiltak siden anlegget fungerer i dag, men ut ifra alder kan skader plutselig oppstå på eldre anlegg. I forbindelse med oppgradering av våtrom vil det være naturlig med utskiftning av rør.
Ventilasjon
Boligen har naturlig ventilasjon via ventiler i tak/vegger og vinduer, noe som var normalt ved oppføringstidspunktet. Det registreres manglende tilluftsspalter under innvendige dører. Videre er det registrert tegn til innvendig kondensering på vinduer og veggoverflater i kjellerleiligheten.
Konsekvens/tiltak: Begrenset ventilasjon og luftutveksling kan medføre økt fuktbelastning, kondensering og risiko for utvikling av fukt- og soppskader, samt redusert inneklima. Det anbefales å etablere bedre ventilasjon og luftutveksling i boligen, samt sikre tilfredsstillende luftoverføring mellom rommene.
Varmtvannsbereder/tank -hoveddel
Det er ikke påvist tilfredsstillende el-tilkobling av varmtvannstank iht. gjeldende forskrift. Det er ikke påvist tilfredsstillende avrenning eller annen kompenserende løsning fra varmtvannstank.
Konsekvens/tiltak: Mangelfull el-tilkobling kan innebære økt risiko for elektrisk feil, brannfare og redusert sikkerhet. Det bør etableres tilfredsstillende el-tilkobling etter gjeldende forskrift. Manglende avrenning kan føre til at lekkasjevann sprer seg ukontrollert, med økt risiko for omfattende vannskader.
Fuktsikring og drenering
Fuktsikring og drenering har nådd en alder som gjør at den har usikker fremtidig funksjon. Fuktsikring og drenering har nådd en alder som gjør at den har usikker fremtidig funksjon. Ved hulltaking i kjeller registreres forhøyede fuktverdier og stedvis soppdannelser.
Konsekvens/tiltak: Overvåk tilstanden jevnlig. For å få tilstandsgrad 0 eller 1 må dreneringen skiftes ut, men tidspunktet for når dette er nødvendig er vanskelig å si noe om. Eldre fuktsikring og drenering kan ha redusert funksjonsevne og økt risiko for svikt. Dette kan føre til fuktinntrengning, fuktskader på konstruksjonen og dårlig inneklima over tid. Overvåk tilstanden jevnlig. For å få tilstandsgrad 0 eller 1 må dreneringen skiftes ut, men tidspunktet for når dette er nødvendig er vanskelig å si noe om. Ved hulltaking på soverom i kjeller registreres forhøyede fuktverdier og stedvis soppdannelser på vegg og takoverflater. Forhøyet fuktnivå kan føre til utvikling av fuktskader, mugg og råte, samt bidra til dårlig inneklima over tid.
Forholdene kan skyldes kondens som følge av begrenset ventilasjon og luftutveksling. Andre fuktkilder kan imidlertid ikke utelukkes. Forhøyet fuktnivå kan over tid medføre videre utvikling av fukt- og soppskader, samt bidra til redusert inneklima. Nærmere undersøkelser anbefales for å avklare årsaken og behovet for tiltak.
Grunnmur og fundamenter
Ventilhetter i yttervegger er fra byggeåret. Det registreres stedvis korrosjon og aldersrelatert slitasje. Grunnmur av betong, slemmet på østsiden. Det registreres stedvis mindre svinnriss i overflater, samt enkelte synlige forskalingsstag som ikke er pusset igjen.
Konsekvens/tiltak: Korrosjon og høy alder kan medføre videre nedbrytning og redusert funksjon. Utskifting av ventilhetter må påregnes på sikt. Svinnriss vurderes som normale og har vanligvis ingen konstruksjonsmessig betydning. Synlige forskalingsstag kan utgjøre svake punkter med risiko for fuktinntrengning. Det anbefales lokal tetting og utbedring av disse.
Terrengforhold
Det er registrert flatt terreng omkring deler av grunnmuren.
Konsekvens/tiltak: Flatt terreng kan medføre økt fuktbelastning mot grunnmuren. Det anbefales å etablere fall bort fra bygningen.
Boligen har fått følgende TG3:
Ytterdører
Ytterdør til biinngang i kjeller har skjevheter og tar i karm ved betjening. Det registreres råte og nedbrytning i dørens brystning og overflater, samt vannmerker på innvendig side. Det er påvist utetthet/åpning mellom enkelte dørblad og dørkarm. Det registreres krakelering, avskalling og begynnende svelling i lamineringen, særlig i nedre del av dør til stue i kjeller. Videre registreres korrosjon på hengsler.
Konsekvens/tiltak: Forholdene tyder på fuktbelastning og kan medføre videre utvikling av råteskader og redusert funksjon. Utskifting av døren anbefales. Utetthet mellom dørblad og karm kan føre til trekk, varmetap og risiko for fuktinntrenging. Forholdene tyder på slitasje og fuktbelastning, med risiko for videre nedbrytning av overflater. Lokalt vedlikehold og utbedring anbefales. Utskifting av døren må påregnes ved videre skadeutvikling.
Overflater - gulv
Innvendige overflater har varierende alder og er stedvis oppgradert i senere tid. Det registreres stedvis bruksslitasje og spenningsrelaterte avvik i overflater. Overflatene fremstår hovedsakelig i normal stand sett i forhold til alder.
Det registreres større retningsavvik på gulv i stue i kjellerleiligheten ved enkel nivellering. Det er ikke foretatt nærmere nivellering av gulv i øvrige deler av boligen.
Videre registreres vannmerker, bruksmerker og generelt slitt parkettgulv i stue i kjellerleiligheten.
Det registreres også svimerker/misfarging på veggoverflater over panelovner i stue i 1. etasje.
Konsekvens/tiltak: Registrerte overflateavvik vurderes i hovedsak som alders- og bruksrelatert slitasje. Lokalt vedlikehold og oppgradering av overflater må påregnes etter behov.
Registrerte retningsavvik i gulv kan skyldes nedbøyning eller deformasjoner i underliggende konstruksjoner. Nærmere undersøkelser anbefales dersom årsak og omfang ønskes avklart. Oppretting av gulv må påregnes dersom det stilles krav til planhet.
Vannmerker i parkett kan indikere tidligere fuktbelastning. Videre fuktpåvirkning bør unngås for å hindre ytterligere skadeutvikling.
Misfarging over panelovner kan skyldes varmepåvirkning og støvavsetninger. Lokal overflatebehandling anbefales ved behov.
Kjeller - Vaskerom - Generell
Våtrommet må oppgraderes for å tåle normal bruk etter dagens krav.
Konsekvens/tiltak: Manglende oppgradering av våtrommet medfører høy risiko for at konstruksjonene ikke vil tåle vanlig bruk av vann eller lekkasjer. Dette kan føre til fuktskader på tilstøtende konstruksjoner.
Kjeller hybel - Bad/vaskerom - Generell
Våtrommet må oppgraderes for å tåle normal bruk etter dagens krav. Våtrommet må oppgraderes for å tåle normal bruk etter dagens krav.
Konsekvens/tiltak: Manglende oppgradering av våtrommet medfører høy risiko for at konstruksjonene ikke vil tåle vanlig bruk av vann eller lekkasjer. Dette kan føre til fuktskader på tilstøtende konstruksjoner. Manglende oppgradering av våtrommet medfører høy risiko for at konstruksjonene ikke vil tåle vanlig bruk av vann eller lekkasjer. Dette kan føre til fuktskader på tilstøtende konstruksjoner.
Boligen har fått følgende TG-IU:
Kjeller - Vaskerom - Tilliggende konstruksjoner våtrom
Hulltaking er ikke foretatt grunnet yttervegger av betong og åpne lettveggskonstruksjoner.
Varmtvannsbereder/tank - leilighet
Varmtvannsbereder i leiligheten er montert i hjørneskap og er ikke besiktiget eller kontrollert på grunn av begrenset tilkomst. Avløpsrør er tilkoblet sikkerhetsventilen.
Helse, miljø og sikkerhet
Rekkverket i utvendig trapp er for lavt i forhold til dagens forskriftskrav. Det er ikke foretatt radonmålinger, og bygget er heller ikke utført med radonsperre. Det er mangler ved boligens rømningsvei(er). Manglende rekkverk/sikring på ytre del av mur ved platting.
Konsekvens/tiltak: Mangelfull sikring kan føre til fallulykker eller at personer mister støtte, med fare for alvorlig skade. Uavklarte radonforhold kan innebære risiko for helseskadelig eksponering over tid. Radon er en kjent helserisiko, og forhøyede nivåer kan ha betydning for inneklima og beboernes helse. Vindu på soverom i kjellerleilighet tilfredsstiller ikke dagens krav til fri åpningsbredde/-høyde. Et rømningsvindu skal være stort nok til at personer kan komme seg ut, og enkelt kunne åpnes uten nøkkel eller spesialverktøy. Vinduet skal ha en fri bredde på minst 0,5 m og en fri høyde på minst 0,6 m. Summen av fri bredde og fri høyde skal være minst 1,5 m. Høyden fra gulv til underkant av vindusåpningen skal ikke overstige 1,0 m. Rømningsvindu tilfredsstiller ikke dagens anbefalte krav, noe som kan redusere sikker rømning ved brann.
Vurder utskifting eller tilpasning av rømningsvindu slik at det oppfyller gjeldende krav til rømningsvei. Mangelfull sikring kan føre til fallulykker eller at personer mister støtte, med fare for alvorlig skade.
Tilstandsrapporten er en teknisk gjennomgang av boligen og angir bla. eventuelle byggetekniske avvik, konsekvensen av disse, samt kostnadsoverslag på utbedring av avvik som er gitt TG3.
Tilstandsrapporten er inntatt i salgsoppgaven og inneholder ytterligere informasjon om byggemåte, årsak bak tilstandsgrader, konsekvens og anslag på eventuelle utbedringskostnader. Ettersom kjøper regnes å være kjent med forhold som tydelig fremkommer av tilstandsrapporten oppfordres interessenter til å sette seg grundig inn i rapporten i sin helhet og kontakte bygningssakyndig ved eventuelle bygningstekniske spørsmål.
