Byggemåte
Vedlagt prospektet finner du tilstandsrapporten som beskriver de byggetekniske kvalitetene. Under er utdrag fra rapporten:
Taktekking:
TG 2
Saltak tekket med sutak, lekter og skifer.
Tak er kun besiktiget fra bakkeplan (og evt. fra takvinduer) i henhold til HMS (helse, miljø og sikkerhet), med de begrensninger dette medfører.
Det kan være steder av taket som ikke er synlig fra bakkeplan, og tilstand slike parti kan dermed ikke garanteres av utførende takstforetak.
Det er kun yttertekking som blir vurdert, da undertekking ikke er synlig (lekter, papp, sutak etc.).
Tilstand for de deler av tak som ikke er visuelt synlig er ikke vurdert, og kan følgelig ikke garanteres for.
Nedløp og beslag:
TG 2
Renner og nedløp av metall (nyere).
Vurdering av avvik:
• Det mangler snøfangere på hele eller deler av taket, men det var ikke krav om dette på byggemeldingstidspunktet.
• Taknedløp ledes ned i rør under bakkeplan, men uviss hvor disse går videre (under bakken), det tas følgelig forbehold vedr dette.
Konsekvens/tiltak
• Det er ikke krav om utbedring opp til dagens krav.
Veggkonstruksjon:
TG 2
Yttervegger av reisverk. Største del er kledd med liggende dobbelfalset kledning.
Kledning er opplyst å være fra 2016, inkl. etterisolering og vindsperre (ca. 5-7 cm isolasjon). Del av bolig ble malt i 2024 og del i 2025.
Deler av kledning, vegg ved inngangsparti og vegg utenfor svalgang i 2 etasje er original laft og er uisolert.
Behov for noe overflatebehandling.
Det er kun ytterkledning/fasade som er kontrollert. Det tas forbehold om evt. skjulte skader i ytterveggkonstruksjon bak kledning (være seg
borebiller, fukt/råte, mangelfull vindsperre/isolasjon, sopp etc.) da dette er forhold som ikke kan avdekkes uten åpning av konstruksjoner.
Kontroll er visuell og fra bakkeplan, med de begrensninger dette medfører (eks deler av yttervegger som ikke er synlig fra bakkeplan kan ikke kontrolleres,
og følgelig ikke garanteres for evt. avvik).
Vinduer:
TG 2
Enkelglass vinduer i u-etasje, fra byggeår. Vinduer er skrapt og malt i 2025.
Vurdering av avvik:
• Det er påvist at enkelte vinduer er vanskelig å åpne/lukke.
• Eldre vinduer med slitasje og redusert forventet levetid.
Konsekvens/tiltak
• Det må påregnes noe vedlikehold og at enkelte vinduer må skiftes ut.
• Vinduer må justeres.
• Ingen umiddelbare tiltak, utskifting nærmer seg, uten at det kan angis eksakt tid/år.
• Det må påregnes jevnlig vedlikehold på vinduer av denne alder, og at enkelte vinduer må skiftes ut med tid og stunder.
Nyere vinduer:
TG 1
2 stk. isolerglass vinduer i u-etasje (nyere).
4 stk. vindusfelt med isolerglass i 1 etasje (fra 2014).
2 stk. nye velux takvinduer i 2 etasje.
Dører:
TG 2
Ytterdør u-etasje: Malt fylling dør.
Ytterdør 1 etasje: Malt tredør.
Vurdering av avvik:
• Det er avvik:
• Eldre dører med slitasje og redusert forventet levetid.
• Også "skade" på dørterskel ytterdør 1 etasje.
Konsekvens/tiltak
• Tiltak:
• Ingen umiddelbare tiltak, overvåk tilstand.
• Utskifting nærmer seg, uten at det kan angis eksakt tid/år
Terrassedør 1.etg. hovedbolig:
TG 1
Terrassedør 1 etasje: 2-fløyet isolerglass i trevirke.
Ny i 2014
Innvendig:
Overflater:
TG 2
1 etasje.
Gulv: Beiset furugulv, eik parkett i 1 stk. stue.
Vegger: Malt panel, laft, malt platekledning. Entre/gang og trappegang er ny-malt.
Himling: Malt panel, malt platekledning. Ny panel (og ny-malt) i tak tv-stue.
Listverk: Malt listverk, karmer og vindusbrett.
2 etasje.
Gulv: Malt heltregulv, furugulv.
Vegger: Malt panel, laft, malte overflater.
Himling: Malt panel, furupanel.
Takhøyde på ca. 228 cm - 270 cm - 290 cm, samt del av stue på 320 cm.
Ny panel i tak på 1 stk. soverom inkl. omkledningsrom og nytt furugulv dette rommet.
Avvik 1 etg. (hovedetasje):
• Noe bruksslitasje på gulv.
• Noen gliser i skjøter furugulv.
• Skjevheter i gulv.
• Skjevhet himling, spesielt i tv-stue.
Avvik 2 etasje:
• Eldre overflater med bruksslitasje.
• Skjevheter i gulv.
Konsekvens/tiltak:
• Tiltak:
• Ingen umiddelbare. Normalt vedlikehold påregnes.
Rom under terreng:
TG 2
U-etasje.
Gulv: Laminat, betong gulv i boder og i gang ved boder. Ny-malt betong gulv i gang og 1 bod.
Vegger: Malt panel, malt mur og malt platekledning.
Himling: Malt panel.
Vær oppmerksom på at det som regel vil være diverse hull i overflater etter bilder/hyller etc. og følgelig misfarge/skjolder hvor bilder,
hyller/møblement etc. har vært plassert, dette er normalt i en fraflyttet bo-enhet, og slike "skader" er å anse som normalt.
Hulltaking er foretatt fra "soverom".
Det ble ikke registrert fuktighet i åpnet hull.
Noe salt/fuktutslag registrert innvendig mur ellers (hvor det er åpne murer/ikke påforet).
Innvendige dører:
TG 2
Malt fylling innerdører, furu fylling innerdører. Fleste innerdører er ny-malt og justert (til det "beste man kan få til", tatt alder på dører i betraktning).
Vurdering av avvik:
• Det er påvist avvik som tilsier at det bør foretas tiltak på enkelte dører.
• Eldre dører med bruksslitasje og redusert forventet levetid. De fleste dører er i ok stand tatt alder i betraktning.
• Noen skjeve dørblad (ved boder u-etg) ect.
Konsekvens/tiltak
• Enkelte dører må justeres.
Våtrom / bad / vaskerom undertasje:
TG 3
Keramiske fliser på gulv med vannboren gulv-varme.
Keramiske fliser på del av vegger, samt del av vegger med mur og mindre parti med malt platekledning.
Malt platekledning i tak. Elektrisk avtrekkventil.
Inneholder: Vegghengt toalett, servant med møblement, speil og belysning, dusj og røropplegg for vaskemaskin.
Det er påført ny membran i område lokalt ved sluk (og ny klemring) i 2025.
Avvik:
• Tørråte på nedre del av søyle ved vaskemaskin.
• Ikke membran på murvegg i dusjsone.
• Utett utsparing for rør bak vaskemaskin.
• Ikke tilfredsstillende fall til sluk og motfall på del av gulvet utenfor dusjsone.
• Bom i flere gulvflis.
• Membran ved terskel mot tilstøtende rom er ikke 2,5 cm over sluk som krav tilsier.
• Mangler drenshull under wc.
• Mangler luftespalte under dør.
Tilstandsgrad er en totalvurdering av overnevnte avvik.
U. etg. BAD/VASKEROM
Vurdering av avvik:
• Våtrommet må oppgraderes for å tåle normal bruk etter dagens krav.
Konsekvens/tiltak
• Andre tiltak:
• Våtrommet må renoveres.
2. etg. bad / vaskerom
TG 3
Bad/vaskerom opplyst å være fra ca. 1998/1999.
Marmorfliser på gulv/vegger, samt del av vegger med beiset laft. Vannbåren gulvvarme. Malt panel i tak. Lufteventil.
Inneholder: Toalett, dusjhjørne, badekar, dobbel servant med møblement, speil og belysning (møbel/badekar/toalett og dusj av nyere dato).
Skap/kott med røropplegg for vaskemaskin.
Avvik:
• Ikke tilfredsstillende fall mot sluk, motfall på ca. 2 cm fra sluk mot dør.
• Membran ikke klemt i sluk, mangler i overgang mot sluk/klemring.
• Eldre støpejern sluk.
• Bom i flere gulvfliser.
• Mer forventet brukstid er oppbrukt på membranløsningen
• Over forventet brukstid er oppbrukt på slukløsningen.
• Vindu i våtsone ved badekar.
• Kun naturlig ventilasjon.
Tilstandsgrad er en totalvurdering av overnevnte avvik.
2 etg. BAD/VASKEROM
Vurdering av avvik:
• Våtrommet må oppgraderes for å tåle normal bruk etter dagens krav
Bad. nr. 2 i 2. etg.:
TG 1 (nytt i 2025)
Keramiske fliser på gulv. Varmekabler. Keramiske fliser på vegger, øvre del med malt platekledning.
Inneholder: Toalett, dusjnisje med glassfelt, badekar, servant med møblement/speil og belysning.
Elektrisk avtrekkventil. Sentral/skap for rør i rør system (til dette baderommet).
Nytt bad i 2025
Kjøkken: (.u.etg.)
TG 1:
Innredning med profilerte profilerte fronter. Eik benkeplate med porselensvask.
Integrerte hvitevarer: Stekeovn, keramisk platetopp og oppvaskmaskin.
Normal bruksslitasje.
Kjøkken hovedetg.:
TG 1
Innredning med malte fylling fronter. Eik benkeplate med kompositt vask, del med skifer benkeplate.
Integrert oppvaskmaskin og kjøleskap (mindre), gasskomfyr og ventilator i hette.
Spotlights i himling.
- Normal brukslitasje.
Vannledninger bad i 2. etg. (nytt i 2025):
TG 1
Vannforsyningsrør av plast type rør i rør system for nytt bad i 2 etasje.
Vurdert utfra visuelle observasjon i boligen, skjulte konstruksjoner er ikke kontrollert/vurdert
Innvendige vannledninger:
TG 2
Vannforsyningsrør av kobber, deler med plastrør. Stoppekran er plassert i bod.
Vurdert utfra visuelle observasjon i boligen, skjulte konstruksjoner er ikke kontrollert/vurdert.
Vurdering av avvik:
• Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på innvendige vannledninger.
Konsekvens/tiltak:
• Tidspunkt for utskiftning av vannledninger nærmer seg.
• Det er ikke behov for utbedringstiltak siden anlegget fungerer i dag, men ut ifra alder kan skader plutselig oppstå på eldre anlegg.
• I forbindelse med oppgradering av våtrom vil det være naturlig med utskiftning av rør.
Innvendige avløpsrør:
TG 2
Avløpsledninger av støpejern.
Vurdert utfra visuelle observasjon i boligen, skjulte konstruksjoner er ikke kontrollert/vurdert
Vurdering av avvik:
• Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på innvendige avløpsledninger.
Konsekvens/tiltak
• Tidspunkt for utskiftning av avløpsrør nærmer seg.
• Det er ikke behov for utbedringstiltak siden anlegget fungerer i dag, men ut ifra alder kan skader plutselig oppstå på eldre anlegg.
• I forbindelse med oppgradering av våtrom vil det være naturlig med utskiftning av rør.
Ventilasjon:
TG 3
Ingen ventilasjon utover åpning av vinduer.
Vurdering av avvik:
• Ingen ventilering utover åpning av vindu.
Konsekvens/tiltak
• Bedre ventilering må etableres.
Det bør monteres ventiler i yttervegger/evt i vinduskarmer.
Ved evt montering av nye vinduer (de som er gitt "TG:3" i denne rapport) bør man sørge for at disse har ventiler.
Varmesentral:
TUI
Daikin varmepumpe type luft/vann, dobbelmantret bereder, videre oljefyr som opplyst kan benyttes (3000 L oljetank i bod).
Radiator på kjøkken, spisestue, tv-stue, entre og gang 1 etasje og radiator på 1 stk. soverom i 2 etasje (via varmepumpe luft/vann).
Teknisk tilstand på varmekilder er ikke videre kontrollert da dette krever spesialkompetanse (rørlegger), følgelig settes "TGIU" på dette punktet.
Det foreligger ikke dokumentasjon på service historikk eller andre relevante opplysninger.
Vannbåren varme:
TUI
Vannbåren gulv-varme i u-etasje (minus boder/gang ved boder) via varmepumpe type luft/vann.
Slike installasjoner bør kontrolleres av spesialfirma med egnet kompetanse. Det foreligger ikke
dokumentasjon på service historikk eller andre relevante opplysninger.
Teknisk tilstand er ikke videre kontrollert av underskrevne, følgelig settes "TGIU".
Fuktsikring og drenering:
TG 3
Punktet må sees i sammenheng 'Rom under terreng'
På boliger av denne alder må det påregnes fare for noe fuktighet i grunnmur, dette fordi datidens byggeskikk ikke ble utført med tilfredsstillende
fuktsikring (knotteplast og drensrør) lik dagens byggeskikk tilsier.
Vurdering av avvik:
• Det mangler, eller på grunn av alder er det sannsynlig at det mangler, utvendig fuktsikring av grunnmuren ved kjeller/underetasje.
• Mer enn halvparten av forventet levetid på drenering er overskredet.
• Det er ut ifra observasjoner konstatert at drenering/tettesjikt har funksjonssvikt/svært begrenset effekt.
• Antatt ingen dreneringsmasser.
• Ikke synlig knotteplast/fuktsikring.
• Noe salt-/fuktutslag innvendig mur og kj-gulv.
Konsekvens/tiltak
• Det må foretas utskiftning av drenering/tettesjikt.
• Fuktsikring av muren må etableres inkl. klemlist.
Grunnmur og fundamenter:
TG 2
Grunnmur av gråstein, kalket/ pusset utvendig over bakkeplan.
Kun de deler av mur som er synlig er (og kan) kontrolleres. Der hvor mur er skjult av terreng (inntil fylt utvendig), og innvendig hvor mur er påforet kan det ikke garanteres mot evt. sprekker eller andre avvik. (det utføres kun visuell kontroll, med de begrensninger dette medfører).
Vurdering av avvik:
• Grunnmuren har sprekkdannelser.
• Det er registrert løs puss på muroverflater.
• Mindre parti løs puss og riss i grunnmur.
• Sprekk i muren (synlig fra innvendig fyr-rom)
Konsekvens/tiltak
• Andre tiltak:
• Løs puss/riss i grunnmuren bør tettes/flikkes.
• Sprekk bør reifes/tettes og flikkes.
• Vedlikehold av grunnmur påregnes.
Terrengforhold:
TG 2
Det er registrert avvik i deler av terrengforhold.
Vedr. taknedløp/takvann, se eget punkt: Nedløp og beslag.
Mrk: Undersøkelse dette punkt gjelder kun fallforhold på terreng mot bolig og rundt selve bolig,
ikke vurdering av øvrige forhold på eiendommens tomt (trapper, forstøtningsmurer, plen, bed etc.)
Kilde: Forskrift til avhendingslova (tryggere bolighandel) § 2-17.Terrengforhold: Den bygningssakkyndige skal undersøke
om det er tilstrekkelig fall fra grunnmur eller om terrenget skråner innover mot boligen, og dessuten om takvann renner bort.
Vurdering av avvik:
• Det er avvik:
• Ikke tilfredsstillende fall fra grunnmur i parti utenfor fyrrom.
Konsekvens/tiltak
• Tiltak:
• Overvåk tilstand, lokale terrengjusteringer bør foretas.
Se vedlagt boligsalgsrapport avholdt 13.05.25, hvor ovennevnte opplysninger er hentet fra, for nærmere teknisk beskrivelse av eiendommen.
