Byggemåte
UTVENDIG:
Vinduer: TG 2
Vinduer med 2-lags isolerglass i malte trekarmer. Vinduer fra 1987. Glassrute på soverom 2 ble skiftet i
2015.
Merk: Punktert vindu på soverom 1.
Vurdering av avvik: Vurdering er gitt på bakgrunn av alder og forventet gjenstående brukstid. Det vil være
større risiko for punktering av glass og større behov for vedlikehold i tiden som kommer. Merk at punkterte
glass kan være vanskelig å avdekke. Det må påregnes redusert isolasjonsevne for eldre vinduer.
Konsekvens/tiltak: Det må påregnes vedlikehold eller evt. utskifting av vinduer. Pga. alder og slitasje vil
det fremover kunne oppstå fuktskader og punkterte glass.
Vinduer i stue: TG 1
Det største vinduet i stuen ble skiftet i regi av borettslaget i 2022. Det minste vinduet er ikke datert, men er
trolig skiftet for få år siden. For øvrig skiftes utvendige vinduer etter behov vurdert av nevnte borettslag.
Dører: TG 2
Finért entrédør med brannklasse B-30 og lydklasse 35dB. Kikkehull og porttelefon.
Vurdering av avvik: Dør klemmer ikke tilstrekkelig mot pakning.
Konsekvens/tiltak: Pakning bør skiftes.
Balkongdør: TG 1
Sidehengslet balkongdør med 2-lags isolerglass i fabrikkmalte trekarmer.
Merk: Noe tregt håndtak.
Balkonger, terrasser og rom under balkonger: TG 2
Sørvestvendt altan på 5,4 m².
Kunststoff-fliser på terrasse samt rekkverk med stående bordpanel.
Merk: Noen ujevne kunststoff-fliser.
Fra TEK 17 (paragraf 12-17):
Balkonger, terrasser, tribuner, passasjer og lignende skal ha rekkverk med høyde;
a) minimum 1,20 m der nivåforskjellen er mer enn 10 m
b) minimum 1,00 m der nivåforskjellen er inntil 10 m.
Vurdering av avvik: Rekkverket er for lavt i forhold til dagens krav til rekkverkshøyder.
Konsekvens/tiltak: Det er ikke krav om utbedring av rekkverkshøyde opp til dagens forskriftskrav.
INNVENDIG:
Overflater: TG 1
Observasjoner: Normal bruksslitasje i forhold til alder på overflater.
Kommentar: Overflater er en skjønnsmessig vurdering og TG er vurdert ut fra om det er skader/større
slitasje på overflatene. Stedvis noe hakk og merker, hull i vegger etter bilder, misfarging på gulv etter
tepper og lignende må forventes i en brukt bolig. Det ble ikke flyttet på tunge møbler etc. Se sammendrag
for beskrivelse av overflater i leiligheten.
Etasjeskille/gulv mot grunn: TG 2
Etasjeskillere av trebjelkelag. Det ble foretatt kontroll av ujevnheter med laservater.
Merk at det ikke ble flyttet på tunge møbler etc. Målinger er basert på stikkprøver. Avvik kan forekomme. Det
må påregnes skjevheter/knirk i eldre boliger. Bjelkelag/etasjeskillere i eldre boliger/bygg tilfredsstiller
nødvendigvis ikke dagens krav til stivhet/lyd, da disse er oppført etter eldre forskrifter.
Vurdering av avvik: Målt høydeforskjell på over 15 mm gjennom hele rommet. Tilstandsgrad 2 gis med
bakgrunn i standardens krav til godkjente måleavvik. Det ble ved stikkprøver målt mellom 0-20 mm
høydeforskjeller gjennom rom i leiligheten. Normalt med hensyn til alder.
Konsekvens/tiltak: For å få tilstandsgrad 0 eller 1 må høydeforskjeller rettes opp. Det vil imidlertid sjelden
være økonomisk rasjonelt som et enkeltstående tiltak i en bolig som dette. Dersom boligen en gang skal
renoveres, kan man vurdere slike tiltak.
Radon: TG 2
Det er ikke foretatt radonmålinger og bygget er heller ikke utført med radonsperre.
Vurdering av avvik: Det er ikke foretatt radonmålinger, og bygget er heller ikke utført med radonsperre.
Konsekvens/tiltak: Det bør gjennomføres radonmålinger.
Pipe og ildsted: TG 1
Pipe: Elementpipe.
Ildsted: Rentbrennende ildsted med glassfront.
Vurdering gjelder for synlige deler inne i leiligheten. Pipen må antas å inngå i borettslagets
vedlikeholdsansvar
Innvendige dører: TG 1
Hvite, formpressede innerdører.
VÅTROM:
BAD (2,8 M²):
Generell:
Keramiske fliser på gulv og vegger. Malt betonghimling.
Inneholder: Baderomsmøbel med profilerte skapdører, heldekkende servant og ett-greps blandebatteri,
speil/skap med belysning, veggskap, gulvstående toalett, opplegg for vaskemaskin og dusj med
innfellbare glassvegger samt dusjgarnityr med hånddusj. El. varmekabler, støpejernssluk og elektrisk
vifte på vegg. Badet er fra rundt 2000-tallet. Slukløsning er av eldre alder.
Vedr. TG3 på bad/våtrom: På bakgrunn av alder på membran/tettesjikt/slukløsning og risiko for lekkasje
og skader må det påregnes utskifting innen kort tid. Det er derfor ikke utført en
detaljert tilstandsvurdering av hver enkelt bygningsdel i rommet. Merk at bad/våtrom i de fleste tilfeller
fortsatt kan benyttes med forsiktighet frem til en evt.
oppgradering hvis det f.eks. er installert dusjkabinett. Merk at installering av dusjkabinett ikke erstatter
tettesjiktet i rommet.
Overflater vegger og himling: TG 2
Overflater ble visuell kontrollert. Se kommentarer under avvik.
Vurdering av avvik: Vindu med ikke fuktbestandige materialer i våtsonen (dusjsonen).
Konsekvens/tiltak: Det vurderes ikke for å være behov for tiltak per i dag, men en må være oppmerksom
på evt. fuktsvelling og vise forsiktighet med vannsøl.
Overflater Gulv: TG 2
Det ble gjort visuell kontroll av overflater samt kontroll av bom (hulrom under fliser). Fallforhold ble
kontrollert med høydelaser og enkel dusjtest. Se kommentarer under avvik.
Vurdering av avvik: Elde/slitasje.
Konsekvens/tiltak: Det er påregnelig med oppgraderinger innen kort tid.
Sluk, membran og tettesjikt: TG 3
Støpejernssluk fra antatt byggeår. Ukjent membran/tettesjikt.
Vurdering av avvik: Elde slukløsning i kombinasjon med ukjent/eldre tettesjikt. Tilstandsgrad er satt på
bakgrunn av at normal forventet brukstid er oppbrukt.
Konsekvens/tiltak: Våtrommet må påregnes å totalrenoveres innen kort tid. Alle forhold med tettesjikt,
våtsone, sluk m.m. må dokumenteres.
Kostnadsestimat: 100 000 - 300 000
Sanitærutstyr og innredning: TG 1
Sanitærutstyr og innredning er visuelt kontrollert uten å avdekke avvik utover normal bruksslitasje.
Merk: Mindre hakk i vask.
Ventilasjon: TG 1
Elektrisk vifte på vegg. Tilluft via luftespalte under dør. Fuktsensor i vifte. Ny vifte i 2023.
Tilliggende konstruksjoner våtrom: TG IU
Hulltaking er ikke foretatt da det ikke er fysisk mulig pga. tilliggende konstruksjoner, dusjvegg grenser mot
yttervegg og heltrevegg. Hulltaking er ikke utført mot heltrevegg da risikoen for å punktere tettesjiktet blir for
høy.
KJØKKEN (11,0 M²):
Overflater og innredning: TG 1
Kjøkkeninnredning med glatte fronter, benkeplate i heltre og underlimt komposittvask og ett-greps
blandebatteri med uttrekksfunksjon. Integrert ventilator i induksjonstopp. Det er montert lekkasjesensor
under oppvaskkum.
Integrerte hvitevarer: mikrobølgeovn, komfyr med pyrolysefunksjon, induksjonstopp med ventilator og
oppvaskmaskin. Frittstående kjøleskap med frysedel. Hvitevarer fra AEG. Kjøleskap fra Bosch.
Konf. megler vedr. medfølgende hvitevarer.
Avtrekk: TG 2
Integrert ventilator. Det ble gjort funksjonstest av ventilator uten å avdekke avvik med avtrekk.
Vurdering av avvik: Kjøkkenet har ventilator med omluft (kullfilter).
Konsekvens/tiltak: Det er ikke behov for utbedringstiltak.
TEKNISKE INSTALLASJONER:
Vannledninger: TG 2
Vannforsyningsrør av kobber/plast. Stoppekran i kjøkkenbenk. Denne fungerte tilfredsstillende ved
funksjonstest.
Vurdering av avvik: Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på innvendige vannledninger. Mer
enn halvparten av forventet brukstid er oppbrukt på eldre komponenter av anlegget.
Avløpsrør: TG 2
Avløpsrør av støpejern. Forgreninger under servanter i plast. Plastsluk. Stakeluke er plassert i
fellesarealer. Nyere stakeluke.
Vurdering gjelder for avløp i den aktuelle leiligheten. Felles avløpsrør, stigeledninger e.l. er ikke kontrollert.
Hovedstamme/avløpsrør er skjult.
Vurdering av avvik: Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på innvendige avløpsledninger.
Konsekvens/tiltak: Det er ikke behov for utbedringstiltak siden anlegget fungerer i dag, men ut ifra alder
kan skader plutselig oppstå på eldre anlegg. I forbindelse med oppgradering av våtrom vil det være
naturlig med utskiftning av rør.
Ventilasjon: TG 1
Naturlig ventilasjon. Periodisk avtrekk fra kjøkken og bad.
Merk at løsningen er vurdert opp mot gjeldende krav på oppføringstidspunktet, og må ikke forveksles med
dagens krav til ventilasjon, som boligen ikke vil innfri.
Varmtvannstank: TG 1
Varmtvannsbereder på 101 liter fra Oso Hotwater, plassert i benkeskap på kjøkkenet.
Modell: FB 100
Effekt: 2,0 kW.
Det er montert lekkasjesensor og fast el-tilkobling til bereder.
Elektrisk anlegg: TG 1
El. anlegg av hovedsakelig nyere alder.
Sikringsskap er plassert i fellesgang.
Automatsikringer (jordfeilautomater).
Sikringsskapet inneholder hovedsikring på 25A og 4 kurser på 15A.
Belysning: Vanlig belysning og spotter (se rombeskrivelse).
Oppvarming: Elektrisk oppvarming, el. varmekabler på bad. og gulvvarme fra Pergo i entré og gang.
Se vedlagt boligsalgsrapport avholdt 15.04.24, hvor ovennevnte opplysninger er hentet fra, for
nærmere teknisk beskrivelse av eiendommen.