Byggemåte
Standard
Leiligheten har hovedsakelig standard fra rundt 2006 (ut i fra tidl. salgsoppgaver). Vinduer fra 2016.
En-stavs parkett i stue/kjøkken fra rundt 2020. Nytt ildsted i 2022. Det henvises til rapportens
enkeltpunkter for nærmere opplysninger.
Vedlikehold
Bygningen er normalt vedlikeholdt. En må være oppmerksom på at leiligheten befinner seg i et mindre
sameie med tanke på felles vedlikeholdsplikt. Rapporten tar i hovedsak for seg den aktuelle leiligheten
og det som normalt vil omfattes av eiers selvstendige vedlikeholdsansvar. Øvrige bygningsdeler er
enklere vurdert hvor det var tilkomst for dette. Konf. styret vedr. eventuelle planer om
oppgradering/vedlikehold på felles bygningsmasse, samt for vedtekter i forhold til hva som inngår i den
enkelte seksjonseiers vedlikeholdsansvar.
Om ikke annet er oppgitt er tilstandsgraden TG0 eller TG1.
UTVENDIG
Taktekking TG2
Saltak tekket med sutak, lekter og takstein av skifer.
Eier opplyser at det ble gjort inspeksjon av taket ifb. med tidligere storm. En må være oppmerksom på at
taket er av eldre alder. Eier opplyser at de som inspiserte taket er av eldre alder. Eier opplyser at de som
inspiserte taket ikke mente det var behov for omgående tiltak, men at dette trolig må påregnes om ikke alt
for lenge. Taket er vurdert på bakgrunn av alder (ikke tilkomst for nærmere inspeksjon).
Vurdering av avvik:
-Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på taktekkingen og undertak.
Tiltak:
-Overvåk tilstanden jevnlig. For å få tilstandsgrad 0 eller 1 må tekkingen skiftes ut, men tidspunktet for når
dette er nødvendig er vanskelig å si noe om.
Nedløp og beslag TG2
Takrenner og nedløp i plast.
Merk: Det var begrenset tilkomst for å kontrollere evt. snøfangere.
Vedr. levetid: Takrenner og nedløp i plast har en normal brukstid på 20-30 år.
Vurdering av avvik:
-Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på renner/nedløp/beslag.
Tiltak:
-Overvåk tilstanden jevnlig. For å få tilstandsgrad 0 eller 1 må beslag/renner/nedløp skiftes ut, men
tidspunktet for når dette er nødvendig er vanskelig å si noe om.
Veggkonstruksjon TG2
Isolert trekonstruksjon med liggende, dobbefals kledning samt partier med stående kledning.
Vurdering av avvik:
-Elde/slitasje
Tiltak:
-Det må påregnes noe vedlikehold.
Takkonstruksjon/Loft TGIU
Takkonstruksjon med tresperrer.
Takkonstruksjon er ikke tilgjengelig fra leiligheten.
Merk:
Oppbygging av eldre takkonstruksjoner tilfredsstiller ikke dagens krav mtp. isolasjon o.l. og vil avvike fra
dagens byggeskikk. Spor etter mit, avvik i forhold til lufting, manglende dampsperre, fuktskjolder etc. må
forventes i eldre takkonstruksjoner.
Vinduer
Vinduer med 3-lags isolerglass i fabrikkmalte trekarmer. Årstall: 2016 Kilde: Produksjonsår på produkt.
Vedr. levetid:
Trevinduer har en normal brukstid på 20 til 60 år, avhengig av bla. klimatiske forhold og vedlikehold.
Dører
Profilert entrédør med brannklasse B-30 og lydklasse 35dB.
Balkonger, terrasser og rom under balkonger
Leiligheten disponerer en terrasse på ca. 18 m².
INNVENDIG
Overflater
Observasjoner:
Normal bruksslitasje i forhold til alder på overflater.
Merk:
Det var lagret mye gjenstander/innbo i leiligheten på befaringstidspunktet ifb. med flytting, som begrenset
tilkomst for inspeksjon en del, med forbehold om at ikke alle overflater er kontrollert. Noe fuktmerker i
tre-stavs parkett.
Kommentar:
Overflater er en skjønnsmessig vurdering og TG er vurdert ut fra om det er skader/større slitasje på
overflatene. Stedvis noe hakk og merker, hull i vegger etter bilder, misfarging på gulv etter tepper og
lignende må forventes i en brukt bolig. Det ble ikke flyttet på tunge møbler etc.
Etasjeskille/gulv mot grunn
Gulv på grunn av betong.
Etasjeskillere av trebjelkelag. Det ble foretatt kontroll av ujevnheter med laservater.
Merk at det ikke ble flyttet på tunge møbler etc. Målinger er basert på stikkprøver. Avvik kan forekomme. Det
må påregnes skjevheter/knirk i eldre boliger.
Bjelkelag/etasjeskillere i eldre boliger/bygg tilfredsstiller nødvendigvis ikke dagens krav til stivhet/lyd, da
disse er oppført etter eldre forskrifter. Det gjøres ikke destruktive inngrep og åpning av konstruksjoner på
dette undersøkelsesnivået.
Radon TG2
Det er ikke foretatt radonmålinger og bygget er helle ikke utført med radonsperre.
Tiltak:
Det bør gjennomføres radonmålinger.
Pipe og ildsted TG2
Pipe:
Teglsteinspipe. Sotluke bak peis.
Eier opplyser om at synlig pipe i stue ikke er i bruk.
Ildsted:
Rentbrennende ildsted med glassfront. Peis fra 2022.
Merk at ildsted var i bruk på befaringstidspunktet. Evt. oppsprukket ildfast stein er ikke kontrollert.
Vurdering av avvik:
Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på pipe.
Tiltak:
-Det vurderes ikke for å være behov for tiltak per i dag, utover jevnlig tilsyn fra feier.
Rom under terreng TG2
Det ble foretatt fra soverom 1 inne i leiligheten. Det ble ikke registrert forhøyede fuktverdier.
Merk:
Grunnmur/betonggulv er antatt bygget opp etter byggeårets krav og forskrifter. Dette må ikke forveksles
med dagens krav til isolasjon etc. som bygget ikke vil innfri. Det må påregnes fuktvandring gjennom eldre
grunnmurer/betonggulv.
Vurdering av avvik:
-Begrenset ventilering i underetasjen.
-Dels fuktig miljø i fellesrom/bodrom.
-Noe sverte i vinduskarmer.
Tiltak:
-Ventilasjonsløsningen i underetasjen bør forbedres.
-Det bør gjøres tiltak vedr. fuktig miljø i fellesrom/bodrom. Stedvis mye fukt i bod til nabo. Kostnader må
påregnes for evt. felles tiltak i sameiet.
Innvendige dører TG2
Formpressede innedører.
Vurdering av avvik:
-Dør til stue tar i karm.
-Dør til soverom 2 mangler håndtak.
Tiltak:
-Dør bør justeres.
-Det bør monteres håndtak på dør hvor dette mangler.
VÅTROM
Underetasje - Bad (5,2 M²)
Generell
Keramiske fliser på gulv og vegger. Malte plater i himling. Innfelte spotter.
Baderomsmøbel med profilerte fronter, heldekkende servant og ett-greps blandebatteri, speilskap med
belysning, vegghengt toalett, opplegg for vaskemaskin/tørketrommel og dusjnisje avgrenset med vegg i
glassbyggerstein. Skyvedørsløsning og dusjgarnityr med hånddusj. El. varmekabler, plastsluk og
elektrisk vifte på vegg.
Overflater vegger og himling TG2
Overflater ble visuell kontrollert. Se kommentarer under avvik.
Vurdering av avvik:
-Dør med ikke fuktbestandige materialer i våtsonen (dusjsonen).
-Noe sverte på flisfuger.
Tiltak:
-Det vurderes ikke for å være behov for tiltak per i dag, men en må være oppmerksom på evt. fuktsvelling
og vise forsiktighet med vannsøl.
-Flisfuger bør rengjøres, hvis mulig.
Overflater gulv TG2
Det ble gjort visuell kontroll av overflater samt kontroll av bom (hulrom under fliser). Fallforhold ble
kontrollert med høydelaser og enkel dusjtest. Se kommentarer under avvik.
Vurdering av avvik:
-Noe bom i enkelte fliser.
-Noe sverte på enkelte flisfuger.
-Det er ikke mulig å verifisere oppkant på 25 mm v/dørterskel.
Tiltak:
-Det bør etableres spalte under bunnprofil til dusjhjørne, slik at vann ledes til sluk.
-Fuger bør rengjøres, hvis mulig.
Sluk, membran og tettesjikt TG2
Plastsluk m/smøremembran. Synlig klemring i sluk.
Vurdering av avvik:
-Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på membranløsningen.
Tiltak:
-Installering av tett dusjkabinett anbefales.
Sanitærutstyr og innredning TG2
Sanitærutstyr og innredning er visuelt kontrollert. Se kommentarer under avvik.
Vurdering av avvik:
-Noe påbegynt krakkelering i vask.
Tiltak:
-Det må påregnes utskifting av vask på sikt.
Ventilasjon
Elektrisk vifte på vegg. Tilluft via luftespalte under dør.
Tilliggende konstruksjoner våtrom
Det ble foretatt hulltaking fra tilliggende rom mot dusjsone, uten å avdekke unormale fuktforhold både ved
visuell inspeksjon og fuktmåling.
KJØKKEN
Underetasje - Stue/Kjøkken (25,2 M²)
Overflater og innredning
Kjøkkeninnredning fra IKEA med glatte/profilerte fronter, benkeplate i laminat og nedfelt stålvask med
skyllekum, avrenningsbrett og ett-greps blandebatteri. Fliser over benkeplate og belysning under
overskap. Integrert ventilator.
Integrerte hvitevarer:
-Komfyr
-Keramisk platetopp
-Oppvaskmaskin (fungerer ikke)
-Kjøleskap
Hvitevarer fra Siemens, foruten kjøleskap som er fra Bosch. Ventilator fra Gorenje.
Kjøkkenet har normal slitasje, alder tatt i betraktning. Eier opplyser at kjøkkenet trolig er fra rundt 2006.
Merk at skjøt i benkeplater er noe utsatt or vannsøl og bør fuges på nytt.
Avtrekk
Integrert ventilator. Det ble gjort funksjonstest av ventilator uten å avdekke avvik med avtrekk.
TEKNISKE INSTALLASJONER
Vannledninger
Vannforsyningsrør av PEX-rør (rør-i-rør system)
Fordelerskap er plassert i bod utenfor leiligheten.
Stoppekran i fordelerskap. Denne ble funksjonstestet uten avvik.
Merk: Rørkurser og stoppekran bør merkes.
Hovedstamme/felles vannrør er skjult. Vurdering gjelder for vannrør i den aktuelle leiligheten. Felles rør,
stigeledninger e.l. er ikke kontrollert.
Avløpsrør
Avløpsrør av plast inne i leiligheten.
Ventilasjon
Naturlig ventilasjon. Periodisk avtrekk fra kjøkken og bad.
Merk at løsningen er vurdert opp mot gjeldende krav på oppføringstidspunktet, og må ikke forveksles med
dagens krav til ventilasjon, som boligen ikke vil innfri.
Varmtvannstank TG2
Varmtvannsbereder på 200 liter fra Høiax, plassert i bod utenfor leiligheten. Årstak: 2006. Kilde:
Produksjonsår på produkt.
Vurdering av avvik:
-Merk at det ikke var krav om fast el-tilkobling av varmtvannstank ved monteringstidspunket.
Tiltak:
-Det bør etableres tilfredsstillende el-tilkobling etter gjeldende forskrift.
Elektrisk anlegg TG2
Sikringsskap er plassert i fellesgang utenfor leiligheten.
Automatsikringer (jordfeilautomater).
Automatisk strømmåler m/fjernavlesning, montert i 2018.
Sikringsskapet inneholder hovedsikring på 40A, 1 kurs på 20A og 7 kurser på 1&A.
Belysning:
Vanlig belysning og spotter.
El. oppvarming:
Elektrisk oppvarming.
El. varmekabler i alle gulv utenfor soverom 1 og 2 samt innvendig bod.
Merk:
Varmekilder er ikke funksjonstestet. Tilstand på el. varmekabler er ukjent. Varmekilder er opplyst av eier.
Branntekniske forhold
Røykvarslere og brannslukningsapparat.
I følge forskrift om brannforebyggende tiltak og branntilsyn, skal alle boliger ha minst én godkjent
røykvarsler, samt manuelt slukningsutstyr i form av enten pulverapparat eller brannslange.
Teknisk anlegg er ikke funksjonstestet på befaring, det er heller ikke opplyst om problemer ved tekniske
anlegg eller funksjoner i boligen.
TOMTEFORHOLD
Byggegrunn
Fundamentert på antatt faste masser av sprengstein/grov pukk på fjell.
Det er ikke gjort nærmere undersøkelser av grunnforhold. Det settes ikke tilstandsgrad på byggegrunn iht.
NS3600.
Drenering TG2
Tilbakefyllt med antatt selvdrenerende masser av sprengstein/kult.
Drenering er nedgravd og skjult, og av den grunn må estimert tilstand vurderes ut i fra antatt alder.
Estimert teknisk levetid på drenssystem har et betydelig sprang, og er mellom 20 - 60 år. Av nevnte
grunner er det vanskelig å angi noen eksakt tilstand, men basert på alder er restlevetiden vurdert til å
være usikker.
Vurdering av avvik:
-Mer enn halvparten av forventet levetid på drenering er overskredet.
Tiltak:
-Overvåk tilstanden jevnlig. For å få tilstandsgrad 0 eller 1 må dreneringen skiftes ut, men tidspunktet for
når dette er nødvendig er vanskelig å si noe om.
Grunnmur og fundamenter
Vegger mot grunn av naturstein. Utvendig pusset og innvendig platet.
Merk: Normal slitasje, alder tatt i betraktning. Noen mindre svinnriss.
Utvendige vann- og avløpsledninger
Utvendige vannledninger i kobber fra 1975 (TG2).
Utvendige avløpsledninger av polypropylen. Ukjent alder (TGIU).
Kilde: Bergenskart.no
Det må gjøres nærmere undersøkelser med kamerainspeksjon o.l. for å kunne si noe om tilstand på
utvendige vann- og avløpsledninger. Vurdering er utelukkende gitt på bakgrunn av alder.
Egenskaper
Eldre konstruksjoner/deler har sitt utgangspunkt i eldre forskrifter og vil normalt ikke tilfredsstille dagens
krav. En rekke av byggets egenskaper må forventes å være dårligere iht. dagens byggeforskrifter og krav.
Dette gjelder bla. tetthet, varmeisolering og ventilasjon. Det må forventes fremtidig vedlikehold på eldre
bygningsdeler hvor levetiden begynner å gå ut.
Begrensninger
En må være oppmerksom på at leiligheten befinner seg i et mindre sameie med tanke på felles
vedlikeholdsplikt. Rapporten tar i hovedsak for seg den aktuelle leiligheten og det som normalt vil
omfattes av eiers selvstendige vedlikeholdsansvar. Øvrige bygningsdeler er enklere vurdert hvor det var
tilkomst for dette. Konf. styret vedr. eventuelle planer om oppgradering/vedlikehold på felles
bygningsmasse, samt for vedtekter i forhold til hva som inngår i den enkelte seksjonseiers
vedlikeholdsansvar.
BESKRIVELSE - UTVENDIG
Grunn og fundamenter:
Bygningen er fundamentert på antatt faste masser av sprengstein/grov pukk på fjell. Vegger mot grunn i
naturstein. Utvendig pusset og malt/slemmet. Gulv mot grunn i betong.
Yttervegger:
Isolert trekonstruksjon med liggende, dobbelfals kledning samt partier med stående kledning.
Takkonstruksjon:
Sperretak.
Taktekking med antatt sutaksbord, papp og skiferstein.
Etasjeskillere:
Etasjeskillere av trebjelkelag.
Se vedlagt boligsalgsrapport avholdt 10.05.24 09:00, hvor ovennevnte opplysninger er hentet fra, for
nærmere teknisk beskrivelse av eiendommen.
Soverom
