Byggemåte
Tilstandsrapporten er en teknisk gjennomgang av boligen og angir bla. eventuelle byggetekniske avvik, konsekvensen av disse, samt kostnadsoverslag på utbedring av avvik som er gitt TG3. I tillegg til vedlagt tilstandarapport ligger det Besiktigelsesrapport fra Rentokil datert 25.09.2026 og Analyserapport fra Mycoteam datert 05.152.2025 og Reklamasjonrapport fra Nestor takst datert 10.12.2025 vedlagt salgsoppgaven.
Fra tilstandsrapport datert 08.10.2026:
TILSTANDSGRADER :
TG0: Ingen avvik.
TG1: Mindre avvik.
TG2: Vesentlige avvik og mindre avvik som etter NS 3600 gir TG2.
TG3: Store eller alvorlige avvik.
TGIU: Ikke tilgjengelig for undersøkelse
Av rapporten fremgår TGIU (tilstandsgrad ikke undersøkt), TG2 og TG3 som angir avvik fra normal slitasje, høy alder, bygningsdel som må utbedres, beskrivelser av avvik på undersøkte bygningsdeler uten tilstandsgrad mm.
Det er registrert totalt 14 stk. TG3, 14 stk. TG2 i tilstandsrapporten.
Boligen har fått følgende TG2 og TG3:
Utvendig
Taktekking,TG2
Taket er tekket med betongtakstein. Undertaktekking er oljeimpregnert trefiberplater (sutakplater m.m.). Besiktiget fra bakkenivå. Siden taket (takkonstruksjon, taktekking og skorstein) kun er observert fra bakkenivå, er vurderingen begrenset av dette. Det er ikke sikkerhetsmessig forsvarlig å bevege seg ut på taket eller observere fra stige da det ikke er muligheter for sikring og at det avviker fra Nestor Takst sine interne HMS rutiner. Selv om det ikke er avdekket skader under befaringen, betyr ikke dette at det ikke foreligger skader som en besiktigelse på taket kan avdekke. Vær oppmerksom på denne risikoen. En undersøkelse av taket kan utføres av en fagperson under tilstrekkelige sikkerhetsforhold.
Vurdering av avvik:
- Vanntett sjikt på tak er eldre enn 18 år.
- Undertak (oljeimpregnert trefiberplater) er eldre enn 13 år.
Tiltak
- Når vanntette sjikt på tak begynner å bli gamle, øker risikoen for lekkasjer. Dette kan føre til omfattende og kostbare reparasjoner av underliggende konstruksjoner dersom en ikke foretar tiltak på konstruksjonene før dette oppstår.
- Når undertak begynner å bli gamle, øker risikoen for lekkasjer. Dette kan føre til omfattende og kostbare reparasjoner av underliggende konstruksjoner dersom en ikke foretar tiltak på konstruksjonene før dette oppstår.
- Vanntett sjikt på tak har oppnådd en alder som overstiger 18 år. Tekkingen fremstår med normal aldersrelatert slitasje sett i forhold til alder. Det er ikke registrert forhold ved befaringen som tilsier sviktende funksjon på befaringstidspunktet. TG2 er satt på grunn av alder og forventet gjenværende brukstid.
Nedløp, beslag og skorsteiner over tak,TG3
Takrenner og nedløp er av metall, og det er utvendige beslag.
Vurdering av avvik:
- Skorstein er deformert og ustabil. Punkt må sees i sammenheng med Pipe/skorsteiner og ildsteder.
- Det er påvist avvik i beslagløsninger.
- Det er ikke tilfredsstillende bortledning av vann fra taknedløp ved grunnmur.
- Det mangler snøfangere på hele eller deler av taket. Det var ikke krav på søknadstidspunktet, men på grunn av sikkerhet vurderes punktet opp mot forskriftskrav på befaringstidspunktet. Takvinkel og type taktekking tilsier at det foreligger krav til snøfangere.
- Det mangler tilfredsstillende adkomst til pipe for feier. Dette kan utgjøre en sikkerhetsrisiko.
Tiltak
- Deformert og ustabil skorstein kan innebære fare for sammenbrudd og utgjøre en sikkerhetsrisiko.
- Alle kilerennebeslagene er fulle av korrosjon. Avvik i beslagløsninger bør utbedres for å hindre lekkasjer og fuktinntrenging, da dette kan medføre skader på underliggende konstruksjon.
- Mangelfull bortledning av vann kan føre til fuktbelastning på grunnmur, med risiko for fuktinntrenging og skader på konstruksjonen.
- Det anbefales å etablere tilfredsstillende bortledning av vann fra taknedløp, slik at vann ledes bort fra grunnmuren.
- Manglende snøfangere kan føre til ras av snø og is fra taket, med fare for skade på personer, eiendom og installasjoner.
- Det må montere snøfangere tilpasset takets utforming for å ivareta sikkerheten.
- Manglende adkomst kan hindre sikker feiing og tilsyn av pipe, og kan være et avvik fra gjeldende krav.
- Det er registrert flere avvik ved yttertaket og skorsteinen. Skorsteinen er deformert og ustabil, og det er påvist gjennomgående sprekker. Under befaringen var en representant fra Kristiansand brann og redning til stede. På bakgrunn av de påviste forholdene ble det nedlagt fyringsforbud i boligen. Videre mangler det snøfangere på deler av eller hele taket, samt tilfredsstillende adkomst for feier. Det er også registrert omfattende korrosjon på kilerennebeslagene og mangelfull bortledning av vann fra taknedløp ved grunnmuren. Avvikene knyttet til skorsteinens tilstand vurderes som alvorlige, da deformasjon, ustabilitet og gjennomgående sprekker kan innebære fare for ytterligere skade og utgjøre en sikkerhetsrisiko. De øvrige registrerte forholdene medfører også risiko for personskade og fuktbelastning på bygningen. Samlet vurderes avvikene å være av en slik karakter at tilstandsgraden settes til TG3. Kostnadsestimat gjelder oppbygging av ny skorstein over tak. Punkt vedrørende skorstein må sees i sammenheng med pip/skorstein og ildsted.
Kostnadsestimat : 20 000 - 100 000
Takkonstruksjon/Loft,TG2
Taket er et saltak med sperrekonstruksjon og sutakplater. Loftet er kombinert kaldt loft og skråhimling.
Vurdering av avvik:
- Det er påvist fuktskjolder/skader i takkonstruksjonen. Det ble ikke målt forhøyede fuktverdier på befaringstidspunktet.
- Det er påvist manglende dampsperre mot knevegg, som medfører svekket effekt av dampsperrefunksjonen.
Tiltak
- Det anbefales å holde takkonstruksjonen under oppsikt og kontrollere området jevnlig for eventuelle endringer. Konsekvensen av fuktskjolder er at det kan indikere tidligere lekkasjer eller skader, noe som kan medføre økt risiko for fremtidige fuktproblemer og skader på konstruksjonen dersom årsaken ikke er utbedret.
- Punktert, eller mangledne dampsperre kan føre til fuktvandring inn i konstruksjonen, med risiko for kondens, mugg- og råteskader.
- Det anbefales å lokalisere og tette skader i dampsperren for å gjenopprette funksjonen og redusere fuktrisiko.
- Det er registrert fuktskjolder i takkonstruksjonen. Det ble ikke målt forhøyede fuktverdier på befaringstidspunktet, men skjoldene kan indikere tidligere fuktpåvirkning. Det er også registrert manglende dampsperre mot knevegg, noe som svekker konstruksjonens luft- og damptetthet og kan medføre økt risiko for kondens og fuktskader. På bakgrunn av de registrerte forholdene settes tilstandsgraden til TG2.
Yttervegger/Veggkonstruksjon,TG3
Ytterveggene har bindingsverkskonstruksjon fra byggeår, med stående bordkledning av varierende alder og pussede murfasader. Det er utført en grundig vurdering av kledningen på bygningen. Under inspeksjonen er det sett etter skader, sprekker og tegn på råteskade. Det er videre vurdert om det er tilstrekkelig lufting, samt identifisert eventuelle synlige konstruksjonsfeil som kan påvirke bygningens tilstand. Det er utført stikktaking på typiske, tilfeldig utvalgte skadesteder, inkludert nedkanten på deler av kledningen og områdene rundt vinduer, for å avdekke om det foreligger skjulte skader. Videre er det sett på vedlikeholdsnivået, og vurdert om disse faktorene kan resultere i en forkortet levetid for kledningen.
Vurdering av avvik:
- Det er påvist fukt/råteskader i veggkonstruksjonen på soverom i 1. etasje.
- Det er påvist betydelige råteskader i den stående bordkledningen på fasaden mot øst.
- Det er ingen eller liten lufting i nedre kant av kledning mot grunnmur.
- Det er påvist manglende gnagesikring (musetetting)
Tiltak
- Fukt- og råteskader kan føre til svekket konstruksjon og videre skadeutvikling.
- Det anbefales å avdekke og utbedre fuktkilden, samt reparere eller skifte ut skadet konstruksjon.
- Råteskadet bordkledning må skiftes ut.
- Uten tilstrekkelig lufting bak bordkledningen kan fuktighet som trenger inn bak bordene eller gjennom veggen innenfra ikke tørke opp. Dette skaper ideelle forhold for råtesopp og muggvekst.
- Manglende gnagesikring kan føre til at skadedyr kommer inn i konstruksjonen, med risiko for skader og hygieniske problemer.
- Det er påvist fukt- og råteskader i veggkonstruksjonen, samt betydelige råteskader i den stående bordkledningen på fasaden mot øst. Videre er det registrert mangelfull lufting i nedre kant av kledningen mot grunnmur, noe som reduserer muligheten for uttørking av eventuell fukt bak kledningen. Det er også påvist manglende gnagesikring, som gir risiko for at skadedyr kan trenge inn i konstruksjonen. De påviste råteskadene vurderes som alvorlige og kan medføre videre nedbrytning av materialer og svekkelse av konstruksjonen. Mangelfull lufting kan bidra til økt fuktbelastning og videre skadeutvikling. Det må påregnes utskifting av råteskadet bordkledning og nærmere undersøkelser av veggkonstruksjonen for å avklare skadeomfanget. Samlet vurderes forholdene, særlig de betydelige råteskadene, å gi grunnlag for TG3. Kostnadsestimat gjelder utskiftning av kledning mot øst og utbedring av råteskadet konstruksjon på soverom.
Kostnadsestimat : 200 000 - 500 000
Vinduer og takvinduer/takluker/overlys,TG3
Vinduer av varierende årgang. Gamle koblede vinduer til nyere pvc
Vurdering av avvik:
- Det er påvist råte på vinduer.
- Karmene i vinduer er slitte og det er sprekker i trevirket.
- Vinduer har usikker fremtidig funksjon: Isolerglassruter eldre enn 35 år.
Tiltak
- Råteskader på vinduer medfører nedbrytning av materialer og redusert tetthet. Dette kan føre til trekk, varmetap, fuktinntrengning og videre skade på omkringliggende konstruksjon.
- Det må påregnes noe vedlikehold og at enkelte vinduer må skiftes ut.
- Eldre isolerglass har økt risiko for punktering og redusert isolasjonsevne, med fare for varmetap og kondensproblemer.
- Det er påvist råteskader på vinduer, samt slitte karmer og sprekker i treverket. Flere vinduer har vedlikeholdsbehov, og enkelte må påregnes skiftet ut. Det er også registrert isolerglassruter eldre enn 35 år, med usikker fremtidig funksjon. Råteskadene medfører nedbrytning av materialene og kan gi redusert tetthet og økt risiko for fuktinntrengning og følgeskader i omkringliggende konstruksjoner. Samlet vurderes vinduenes tilstand som alvorlig, og tilstandsgraden settes til TG3. Kostnadsestimat gjelder utskiftning av samtlige vinduer.
Kostnadsestimat : 200 000 - 500 000
Ytterdører,TG3
Ytterdørene er både malte og i teak med 1-lags glass.
Vurdering av avvik:
- Det er påvist råte eller store skader i malt kjellerdør.
- Karmene i teakdørene er værslitte utvendig.
- Det er påvist at enkelte dører er vanskelig å åpne og lukke.
Tiltak
- Det er viktig å utbedre eller skifte ut skadde dører. Omfanget av skadene bør vurderes, og årsaken til eventuell fuktpåvirkning må utbedres for å sikre en varig løsning.
- Det må foretas lokal utbedring.
- Det anbefales å vedlikeholde, reparere eller skifte ut skadet treverk for å sikre funksjon og levetid.
- Vanskelig betjening kan tyde på slitasje eller skjevheter, og kan føre til redusert funksjon og tetthet.
- Skyvedør i stue må justeres for å sikre normal funksjon.
- Det er påvist råteskader på malt kjellerdør. I tillegg er utvendige karmer på teakdørene værslitte, og enkelte dører er vanskelige å åpne og lukke. Skyvedør i stue har behov for justering. Råteskadene på kjellerdøren er begrensede, men vurderes likevel å være av en slik karakter at det gir grunnlag for TG3. De øvrige forholdene medfører behov for vedlikehold og justering. Kostnadsestimat gjelder utskiftning av malt ytterdør i kjeller.
Kostnadsestimat : 20 000 - 100 000
Balkonger, verandaer, takterrasser og altaner,TG3
Påvist lekkasje over garasje.
Vurdering av avvik:
- Det er påvist funksjonssvikt av tettesjikt over garasje. Det vil si at det det vanntette laget, som skal beskytte bygningsdeler som ligger under, ikke fungerer.
- Vanntett sjikt er eldre enn 18 år og har derfor usikker fremtidig funksjon.
- Rekkverket på balkong eller terrasse er for lavt. Rekkverket er målt til ca. 90 cm og er dermed lavere enn dagens forskriftskrav til rekkverkshøyde.
Tiltak
- Det må gjennomføres utbedring eller utskifting av tettesjiktet over garasjen for å hindre videre lekkasje. Konsekvensen av manglende tiltak er økt risiko for fuktskader og råte i underliggende konstruksjoner, noe som kan medføre omfattende og kostbare reparasjoner.
- Det er påvist lekkasje over over garasje. Det anbefales å planlegge for fornyelse av tettesjiktet for å sikre videre funksjon, ikke bare lokalreparasjon.
- Konsekvensen er at rekkverket ikke gir tilstrekkelig fallsikring i henhold til dagens krav, noe som medfører økt risiko for fallulykker og behov for utbedring for å oppnå tilfredsstillende sikkerhet.
- Rekkverkshøyde må endres for å tilfredsstille dagens krav til sikkerhet.
- Det er registrert at rekkverket på balkong/terrasse har en høyde på ca. 90 cm, som er lavere enn dagens forskriftskrav. Videre er det påvist funksjonssvikt i tettesjiktet over garasjen, med lekkasje til underliggende konstruksjon. Tettesjiktet er eldre enn 18 år og har usikker fremtidig funksjon. Den påviste lekkasjen viser at tettesjiktet ikke ivaretar sin tiltenkte funksjon tilfredsstillende. Forholdet vurderes som alvorlig, da fortsatt fuktpåvirkning kan føre til skader på underliggende konstruksjoner. Samlet vurderes avvikene, særlig funksjonssvikten i tettesjiktet med pågående lekkasje, å gi grunnlag for TG3. Kostnadsestimat gjelder fornying av tettesjikt over garasjen.
Kostnadsestimat : 20 000 - 100 000
Terrasser og plattinger på terreng,TG2
Terrassene er oppført på terreng og understøttes av impregnerte bjelker. Bærekonstruksjonen og terrassegulvet er utført i trykkimpregnert trevirke, som er egnet for utvendig bruk og gir økt motstand mot fukt og biologisk nedbrytning. Konstruksjonen ble inspisert visuelt fra tilgjengelige områder ved befaring.
Vurdering av avvik:
- Plattingene bærer preg av å være av eldre dato og har tegn til dårlig vedlikehold. Det er stedvis påvist terrassebord med redusert kvalitet.
Tiltak
- Plattingene bør vurderes for utskiftning, og terrassebord med redusert kvalitet bør byttes ut for å hindre videre forringelse og redusere risikoen for skader eller ulykker. Dårlig utlufting og manglende vedlikehold kan føre til økt fuktbelastning, råte og kortere levetid på konstruksjonen.
Innvendig
Overflater - gulv,TG3
Gulvene er utført med parkett, laminat, flis og teppe av varierende kvalitet.
Vurdering av avvik:
- Det er konstantere skader som følge av sopp- eller muggsoppvekst i 1 etasje.
- Overflater har en del slitasjegrad utover det en kan forvente.
Tiltak
- Skader fra sopp- eller muggsoppvekst fører til nedbrytning av materialer og dårlig inneklima.
- Det er viktig å avdekke og utbedre fuktkilden, samt fjerne og erstatte skadet materiale.
- Unormal slitasje kan føre til redusert funksjon og levetid på overflater.
- Det anbefales å vedlikeholde, reparere eller fornye overflater etter behov.
- Det er konstatert skader som følge av sopp- eller muggsoppvekst i 1. etasje. Dette indikerer fuktpåvirkning og medfører behov for nærmere undersøkelser for å avdekke årsak og omfang. Det er også registrert slitasje på innvendige overflater utover det som normalt kan forventes ut fra alder. Samlet vurderes forholdene å medføre behov for utbedring, og påviste skader som følge av sopp- eller muggsoppvekst er utslagsgivende for TG3. Kostnadsestimat gjelder arbeid vedrørende sopp- og råteskaden, lokalisert på soverom.
Kostnadsestimat : 200 000 - 500 000
Overflater - vegger og himlinger,TG3
Veggene har tapet og trepanel. Himlingen har himlingsplater. Overflater av varierende kvalitet.
Vurdering av avvik:
- Det er konstantere skader som følge av sopp- eller muggsoppvekst.
- Det er påvist fuktskadet bakenforliggende konstruksjon.
- Overflater har en del slitasjegrad utover det en kan forvente.
Tiltak
- Skader fra sopp- eller muggsoppvekst fører til nedbrytning av materialer og dårlig inneklima.
- Fuktskader i bakenforliggende konstruksjon kan føre til skjult nedbrytning, svekket bæreevne og videre skadeutvikling.
- Unormal slitasje kan føre til redusert funksjon og levetid på overflater.
- Det er påvist fuktskader i bakenforliggende konstruksjon, og det er tidligere konstatert skader som følge av sopp- eller muggsoppvekst. Det er fortsatt synlig sopp- og muggdannelser, både i kjeller og 1. etasje. Det er også utført luftprøver av inneluften som viser forhøyet konsentrasjon av soppsporer. Det er også registrert slitasje på overflater utover det som normalt kan forventes ut fra alder. De påviste fuktskadene og tidligere soppvekst vurderes som alvorlige, og det kan ikke utelukkes at det foreligger gjenværende forurensning eller skjulte skader. Samlet vurderes forholdene å gi grunnlag for TG3. Kostnadsestimat gjelder vask/sanering av bindingsverk og murvegger.
Kostnadsestimat : 200 000 - 500 000
Etasjeskiller og bærende konstruksjoner,TG2
Bygningen har etasjeskiller i trebjelkelag. Det er foretatt stikkprøvekontroll i samtlige rom. Det ble registrert flere høydeforskjeller og ujevnheter i gulvkonstruksjonen.
Vurdering av avvik:
- Det er målt total høydeforskjell > 30 mm.
- Det er foretatt endringer i bæresystemet for boligen etter opprinnelig ferdigstillelse og dokumentasjon mangler.
Tiltak
- Dette kan indikere setninger, deformasjoner eller skjevheter i konstruksjonen. Forholdet kan påvirke funksjon, komfort og i enkelte tilfeller være tegn på underliggende konstruksjonsmessige forhold.
- Det anbefales å få dokumentert og vurdert endringene av fagkyndig for å sikre at konstruksjonen er tilfredsstillende og forskriftsmessig utført.
- Det er målt total høydeforskjell over 30 mm i boligen, noe som viser at det foreligger skjevheter i etasjeskillet. Det er videre opplyst om eller registrert endringer i boligens bæresystem etter opprinnelig ferdigstillelse, uten at det foreligger dokumentasjon på arbeidene. Manglende dokumentasjon medfører usikkerhet knyttet til utførelsen og konstruksjonens kapasitet. Forholdene vurderes å gi grunnlag for TG2, og det anbefales nærmere vurdering av bæresystemet av fagkyndig.
Pipe/skorsteiner og ildsteder inne i boligen,TG3
Det er elementpipe og åpen peis.
Vurdering av avvik:
- Det er påvist skader eller sprekker i større omfang på eller mellom pipe/skorstein og ildsted. Dette kan føre til lekkasje av røyk og varme til omkringliggende konstruksjoner og medfører økt risiko for brann og fare for liv og helse.
- Det foreligger fyringsforbud. Fyringsforbud innebærer at ildstedet ikke kan benyttes på grunn av forhold som kan medføre brannfare og fare for liv og helse.
- Det er åpenbar risiko for helse, miljø og risiko på grunn av avvik i pipe/skorsteiner og ildsteder. Tilsynsrapport fra brannforebyggende enhet er under 5 år og vurderingen baseres på den.
Tiltak
- Det anbefales å få forholdet vurdert av kvalifisert fagperson (feier/pipeinspektør). Skader må utbedres før videre bruk av ildstedet for å sikre en trygg og forskriftsmessig løsning.
- Det er viktig å ikke benytte ildstedet før forholdet er avklart og utbedret. Nødvendige tiltak må gjennomføres i samråd med kvalifisert fagperson eller feiervesen for å oppheve fyringsforbudet.
- Det anbefales å stanse bruk og få utført snarlig fagkyndig kontroll og utbedring i henhold til gjeldende krav.
- Skorsteinen har omfattende skader i form av deformasjoner, ustabilitet og gjennomgående sprekker. Skadeomfanget vurderes å være så alvorlig at skorsteinens konstruktive integritet og sikkerhet ikke kan anses som tilfredsstillende. Det foreligger fyringsforbud for boligen som følge av skorsteinens tilstand. Skorsteinen vurderes ikke å være egnet for videre bruk, og det må påregnes at eksisterende skorstein rives og erstattes med en ny, forskriftsmessig utført skorstein. Utbedringen må utføres av kvalifiserte fagfolk, og fyringsforbudet må opprettholdes inntil nødvendige tiltak er gjennomført og skorsteinen er vurdert som sikker for bruk. De omfattende skadene, den reduserte sikkerheten og behovet for å rive og etablere en ny skorstein er utslagsgivende for at tilstandsgraden settes til TG3. Kostnadsestimat gjelder riving og oppbygging av ny skorstein. Punkt må sees i sammenheng med nedløp, beslag og skorstein over tak.
Kostnadsestimat : 100 000 - 200 000
Rom under terreng (kjeller, underetasje, sokkeletasje),TG3
Rom under terreng består av rom med gulv og vegger mot grunn. Samtlige påforingsvegger er revet som følge av tidligere påviste fukt- og råteskader. Veggkonstruksjonene fremstår derfor delvis åpne, og bakenforliggende konstruksjoner er helt eller delvis eksponert. Rommene er ikke tilbakeført etter rivingen, og videre oppbygging må vurderes i sammenheng med nødvendige utbedringer av fuktforholdene og de berørte konstruksjonene.
Vurdering av avvik:
- Det er påvist indikasjoner på noe fuktgjennomtrenging inn i kjellermur.
- Det er konstatert skade som følge av sopp- eller muggsoppvekst.
Tiltak
- Fuktgjennomtrenging i kjellermur kan føre til oppfukting av vegger, med risiko for fuktskader, mugg og dårlig inneklima.
- Det anbefales å avdekke årsak til fuktinntrenging og iverksette tiltak, som forbedret drenering, tetting eller fuktsikring av muren.
- Konstatert skade som følge av sopp- eller muggsoppvekst innebærer nedbrytning av materialer og kan gi dårlig inneklima og helseplager. Skaden kan utvikle seg videre dersom fuktkilden ikke utbedres.
- Det er påvist indikasjoner på fuktgjennomtrenging i kjellermur, samt skader som følge av sopp- eller muggsoppvekst i rom under terreng. Samtlige påforingsvegger er revet som følge av tidligere fukt- og råteskader, og konstruksjonene er derfor delvis åpne. Fuktgjennomtrenging fra grunn kan føre til vedvarende fuktbelastning i mur og tilstøtende konstruksjoner, med risiko for videre skadeutvikling. Påviste skader som følge av sopp- eller muggsoppvekst vurderes som alvorlige og er utslagsgivende for at tilstandsgraden settes til TG3. Kostnadsestimat gjelder vask/sanering av overflater i kjeller.
Kostnadsestimat : 100 000 - 200 000
Innvendige dører,TG2
Innvendige dører er utført som heltre furu fyllingsdører.
Vurdering av avvik:
- Det er påvist monteringsavvik og skjevheter på enkelte dører.
Tiltak
- Det anbefales å utbedre avvikene ved justering, vedlikehold eller utskifting etter behov.
- Enkelte dører må justeres.
Skadedyr og fuktkrevende insekter,TG2
Vurdering av avvik:
- Det er registrert spor etter skadedyr (gnagere) med skadepotensiale på konstruksjoner.
Tiltak
- Spor etter gnagere indikerer aktivitet, med risiko for skader på konstruksjon og installasjoner.
Våtrom
Kjeller > Bad
Generell,TG3
Bad i kjeller er utstyrt med servantinnredning med to innfelte servanter, toalett, bidé av eldre dato, samt opplegg for badekar. Våtrommet har høy alder, og det må påregnes fullstendig oppgradering for at rommet skal kunne benyttes til dagens forventede bruk. På bakgrunn av våtrommets alder og gjenværende brukstid vurderes det ikke som hensiktsmessig å beskrive og vurdere de enkelte bygningsdelene nærmere i denne rapporten. Det må påregnes full rehabilitering av våtrommet, inkludert etablering av nytt tettesjikt og oppgradering av nødvendige tekniske installasjoner, før videre bruk over tid.
Vurdering av avvik:
- Våtrommet må oppgraderes for å tåle normal bruk etter dagens krav.
Tiltak
- Våtrommet må totalrenoveres. Alle forhold med tettesjikt, våtsone, sluk m.m. må dokumenteres.
- Våtrommet er etablert før år 2000 og har høy alder. På bakgrunn av alder, forventet gjenværende brukstid og samlet tilstand vurderes det at våtrommet må totalrenoveres for å tåle normal bruk over tid. Det må etableres nytt tettesjikt og sikres tilfredsstillende løsninger for sluk, fall, våtsoner og øvrige tekniske installasjoner. Forholdene vurderes som så omfattende at TG3 settes for våtrommet som helhet. Kostnadsestimat gjelder renovering av baderom.
Kostnadsestimat : 200 000 - 500 000
Kjeller > Vaskerom
Generell,TG3
Vaskerommet i kjeller er utstyrt med en dusj av nyere dato og opplegg for vaskemaskin. Rommet har høy alder, og det må påregnes fullstendig oppgradering for å tilfredsstille dagens forventninger til funksjonalitet og fuktsikkerhet. Ved rehabilitering må det etableres tilfredsstillende løsninger for tettesjikt, sluk, fall og øvrige tekniske installasjoner tilpasset rommets bruk.
Vurdering av avvik:
- Våtrommet må oppgraderes for å tåle normal bruk etter dagens krav.
Tiltak
- Våtrommet har behov for omfattende oppgraderinger. For å sikre en løsning som oppfyller gjeldende krav, bør tettesjikt, sluk og røropplegg oppgraderes og dokumenteres.
- Vaskerommet er etablert før år 2000 og har høy alder. På bakgrunn av alder og forventet gjenværende brukstid vurderes det at rommet må totalrenoveres for å tåle normal bruk over tid. Det må etableres tilfredsstillende løsninger for tettesjikt, sluk, fall og røropplegg, tilpasset rommets funksjon som vaskerom. Utførelsen av våtrommets ulike deler bør dokumenteres ved rehabilitering. Forholdene vurderes som omfattende og gir grunnlag for TG3. Kostnadsestimat gjelder renovering av vaskerommet.
Kostnadsestimat : 200 000 - 500 000
Kjeller > Bad 2
Generell,TG3
Badet i kjeller er utstyrt med delvis knust servant og et toalett. Rommet har eldre overflater og sanitærutstyr. Deler av veggkonstruksjonen er åpnet, og veggoverflater og påforinger er delvis fjernet. Våtrommet fremstår som uferdig etter inngrep, og det må påregnes fullstendig oppgradering med etablering av nye overflater, tettesjikt og nødvendige tekniske løsninger tilpasset rommets bruk.
Vurdering av avvik:
- Våtrommet må oppgraderes for å tåle normal bruk etter dagens krav.
Tiltak
- Våtrommet har behov for omfattende oppgraderinger. For å sikre en løsning som oppfyller gjeldende krav, bør tettesjikt, sluk og røropplegg oppgraderes og dokumenteres.
- Våtrommet er etablert før år 2000 og har høy alder. På bakgrunn av alder, forventet gjenværende brukstid og samlet tilstand vurderes det at våtrommet må totalrenoveres for å tåle normal bruk over tid. Det må etableres nytt tettesjikt og sikres tilfredsstillende løsninger for sluk, fall, våtsoner og øvrige tekniske installasjoner. Forholdene vurderes som så omfattende at TG3 settes for våtrommet som helhet. Kostnadsestimat gjelder renovering av baderom.
Kostnadsestimat : 200 000 - 500 000
Kjøkken
1. Etasje > Kjøkken
Overflater og innredning,TG2
Kjøkkeninnredningen har glatte fronter og benkeplate i laminat. Hvitevarer og annet utstyr omfatter kjøleskap og stekeovn. Alt av eldre dato.
Vurdering av avvik:
- Det er ikke montert lekkasjedeteksjon ved oppvaskmaskin/oppvaskkum utført etter 1 juli 2010.
- Det er ikke montert komfyrvakt for kjøkkenelektroinstallasjoner utført etter 1 juli 2010.
- Avvik: Det er observert spor etter gnagere bak sokkelen på kjøkkeninnredningen.
Tiltak
- Manglende lekkasjedeteksjon ved oppvaskmaskin eller oppvaskkum innebærer økt risiko for uoppdagede vannlekkasjer. Dette kan føre til fuktskader på kjøkkeninnredning, gulv og underliggende konstruksjon.
- Manglende komfyrvakt på kjøkkeninstallasjoner utført etter 1. juli 2010 innebærer avvik fra gjeldende krav og øker risikoen for brann ved tørrkoking eller overoppheting. Dette kan medføre fare for liv og helse, samt skade på bygning og inventar.
- Det bør iverksettes tiltak for å hindre videre inntrenging av gnagere, for eksempel ved tetting av åpninger og rengjøring bak sokkelen. Konsekvensen av å ikke utbedre forholdet er økt risiko for skader på kjøkkeninnredning, forurensning og potensiell helserisiko.
- Det er ikke montert lekkasjedeteksjon ved oppvaskmaskin/oppvaskkum eller komfyrvakt. Manglende lekkasjedeteksjon medfører økt risiko for at vannlekkasjer ikke oppdages før det oppstår skader på kjøkkeninnredning og omkringliggende konstruksjoner. Manglende komfyrvakt innebærer økt brannrisiko ved tørrkoking eller overoppheting. Det er også observert spor etter gnagere bak sokkelen på kjøkkeninnredningen, noe som indikerer at gnagere har vært til stede. Det anbefales å undersøke og tette eventuelle åpninger for å hindre videre inntrenging. Samlet vurderes forholdene å gi grunnlag for TG2, mens manglende komfyrvakt og øvrige sikkerhetsforhold registreres som HMS-avvik.
Toalettrom
1. Etasje > Toalettrom
Avtrekk/ventilasjon,TG3
Vurdering av avvik:
- Det er manglende ventilering fra toalettrom ut ifra forskriftskrav.
- Det er naturlig ventilering fra toalettrom ut ifra forskriftkrav.
- Det mangler luftespalte i eller rundt dør.
Tiltak
- Manglende ventilasjon kan føre til dårlig inneklima og opphopning av fukt, med risiko for lukt, mugg og skader over tid.
- Naturlig ventilering gir begrenset luftutskifting, med risiko for opphopning av fukt og dårlig inneklima.
- Det bør etableres tilluftsløsning.
- Det er ikke etablert ventilasjon fra toalettrommet i form av mekanisk avtrekk. Rommet har kun naturlig ventilering, og det mangler luftespalte i eller rundt døren for å sikre tilstrekkelig tilluft. Dette gir begrenset luftutskifting og kan medføre luktproblemer og redusert inneklima. Manglende ventilasjon vurderes som det mest alvorlige avviket og er utslagsgivende for at tilstandsgraden settes til TG3. Dette punktet gjelder kun toalettrommet. Kostnadsestimat gjelder etablering av tilstrekkelig tilluft og montering av mekanisk avtrekksvifte.
Kostnadsestimat : 20 000 - 100 000
Plassbygde spesialrom (VVS-teknisk rom, fyrrom, badstue, kjølerom)
Kjeller > Fyrrom
Teknisk anlegg,TG2
Det er fyrrom.
Vurdering av avvik:
- Det tekniske anlegget er eldre enn 15 år og har derfor fremtidig usikker funksjon.
- Fyring med fossilt brennstoff er forbudt etter 1. januar 2020.
Tiltak
- Tekniske anlegg eldre enn 15 år har økt risiko for slitasje, redusert driftssikkerhet og funksjonssvikt. Dette kan medføre behov for hyppigere vedlikehold og fare for uforutsette feil.
- Fyringsanlegget må avvikles eller bygges om til godkjent energikilde for å overholde gjeldende forskrifter. Dersom dette ikke gjøres, kan det medføre brudd på lovverket og eventuelle sanksjoner fra myndighetene.
Tekniske installasjoner
Innvendige vannledninger,TG2
Innvendige vannledninger er av kobberrør med loddede, klemte eller andre type skjøter.
Vurdering av avvik:
- Kobberrør med loddede, klemte eller andre type skjøter eldre enn 33 år og har derfor usikker fremtidig funksjon.
Tiltak
- Det anbefales å følge med på tilstanden. Det kan bli behov for utskifting av rørsystemet for å sikre videre funksjon og redusere risiko for skader.
- I forbindelse med oppgradering av våtrom vil det være naturlig med utskiftning av rør.
Innvendige avløpsrør,TG2
Innvendige avløpsrør er av ABS-plast fra 1970- og 1980-tallet. Synlige rør fremstår som nyere enn fra byggeår. Boligen ble pusset opp på 1970-tallet, og rørene antas å være fra denne perioden.
Vurdering av avvik:
- Det er ikke påvist tilfredsstillende stakemulighet på avløpsanlegg.
- ABS plastrør er eldre enn 33 år og har derfor usikker fremtidig funksjon.
Tiltak
- Manglende stakemulighet kan gjøre det vanskelig å rense og vedlikeholde avløpsanlegget, med økt risiko for tilstopping og driftsproblemer.
- Det er ikke behov for utbedringstiltak siden anlegget fungerer i dag, men ut ifra alder kan skader plutselig oppstå på eldre anlegg.
- Det er ikke påvist tilfredsstillende stakemulighet på avløpsanlegget. Dette kan vanskeliggjøre staking og rensing ved eventuell tilstopping. Avløpsanlegget har videre avløpsrør av ABS-plast som er eldre enn 33 år, og rørenes fremtidige funksjon vurderes derfor som usikker. Det er ikke registrert opplysninger om funksjonssvikt, men alder og manglende stakemulighet medfører økt usikkerhet knyttet til vedlikehold og fremtidig drift. Forholdene vurderes samlet å gi grunnlag for TG2.
Varmtvannsbereder/tank,TG2
Det er en ca. 200 liters varmtvannstank lokalisert under trapp i kjeller.
Vurdering av avvik:
- Det er ikke påvist tilfredsstillende el-tilkobling av varmtvannstank iht. gjeldende forskrift.
Tiltak
- Det anbefales å montere fast tilkoblingspunkt for å unngå varmgang i stikkontakt. Stikkontakt/plugg bør jevnlig kontrolleres for varmgang/svimerker. Regelmessig vedlikehold og inspeksjon bør utføres.
Tomteforhold
Fuktsikring og drenering,TG2
Grunnmuren ved garasjen er fuktsikret med grunnmursbeskyttelse, men det er ukjent hva som er benyttet rundt resten av boligen. Materialet som er brukt til opparbeiding av tomt og fundament er også ukjent.
Vurdering av avvik:
- Det er påvist forhøyet fuktnivå i kjellervegg, yttervegg eller kjellergulv.
- Det er påvist symptomer som svelling, svertesopp/muggsopp, misfarging eller fuktskjolder som kan indikere fukt i konstruksjonen.
- Det er påvist punktvis avflassing eller utfelling (salt-/kalkutslag) på puss eller maling.
Tiltak
- Det anbefales å iverksette tiltak for å redusere fuktbelastningen, samt følge opp med nærmere undersøkelser ved behov.
- Det anbefales å utføre nærmere undersøkelser.
- Det anbefales å undersøke årsaken til symptomene og iverksette tiltak for å redusere fuktbelastningen og hindre videre skadeutvikling.
- Det er ved tidligere målinger påvist forhøyet fuktnivå i kjellerkonstruksjonene, samt symptomer på fukt i form av misfarging, avflassing og salt-/kalkutslag på murflater. Samtlige påforingsvegger er revet som følge av tidligere påviste fukt-, sopp- og råteskader. De åpne konstruksjonene gir innsyn til deler av de bakenforliggende veggene, men det kan fortsatt foreligge skjulte skader. Forholdene indikerer fuktbelastning i konstruksjoner mot terreng, og det anbefales nærmere undersøkelser for å avklare årsak og omfang samt vurdere nødvendige fuktsikringstiltak. Samlet vurderes de registrerte forholdene å gi grunnlag for TG2.
Grunnmur og fundamenter,TG2
Synlige deler av grunnmuren er i lettklinkerblokker, mens deler av tilbakefylt grunnmur er betong.
Vurdering av avvik:
- Det er påvist mangelfull såle under grunnmuren.
Tiltak
- Det bør etableres eller utbedres såle under grunnmuren for å sikre tilstrekkelig fundamentering. Mangelfull såle kan føre til setningsskader, redusert stabilitet og økt risiko for skader på bygningen.
Utvendige vann- og avløpsledninger inkl. overvann og avløp fra drenering,TG2
Avløpsledningene er av ukjent type og er tilknyttet offentlig avløp via private stikkledninger. Vannledningene er av kobberrør med loddede, klemte eller andre type skjøter og er tilknyttet offentlig vannforsyning via private stikkledninger.
Vurdering av avvik:
- Det er ikke registrert stakekum eller stakepunkt på stikkledningen.
- Det er ikke registrert utvendig stengeventil (stoppekran).
Tiltak
- Det anbefales å etablere stakepunkt eller stakekum på stikkledningen for å sikre god tilgang til inspeksjon og vedlikehold av avløpssystemet.
- Det anbefales å etablere utvendig stengeventil for å sikre enkel og rask avstenging av vannforsyningen.
- Det er ikke registrert stakekum eller stakepunkt på avløpsstikkledningen, noe som kan vanskeliggjøre inspeksjon, staking og vedlikehold ved eventuell tilstopping. Det er heller ikke registrert utvendig stengeventil for vannforsyningen. Manglende utvendig stengeventil kan gjøre det vanskeligere å stenge vanntilførselen raskt ved lekkasjer eller behov for vedlikehold. Forholdene medfører redusert tilgjengelighet for drift og vedlikehold av de utvendige vann- og avløpsledningene, og samlet vurderes avvikene å gi grunnlag for TG2.
Oljetank,TG3
Det er en oljetank av armert plast, installert i 2006.
Vurdering av avvik:
- Oljetanken er ikke renset eller forberedt for bioolje.
Tiltak
- Krav om sanering eller rensing medfører plikt til å gjennomføre tiltak, med tilhørende kostnader og risiko for miljøskader dersom det ikke følges opp.
Kostnadsestimat : 100 000 - 200 000
Enebolig
Byggetegninger, brannceller og krav for rom til varig opphold
Det foreligger godkjente og byggemeldte tegninger, men det er avvik fra disse.
Tegninger fra byggesak 1988 viser manglende rominndeling på loft, viser avvik ved plassering av trapp til loft, viser avvik ved plassering av yttervegg og balkongdør mot veranda på loft. Tegninger er vedlagt rapporten. Med forbehold om flere avvik som undertegnede ikke har observert/opplyst om.
Er det ifølge eier utført håndverkstjenester på boligen siste 5 år? Nei
Er det avdekket at boligen har åpenbare ulovligheter? Nei
Standard:
Bygget har gjennomgående lav standard. Se nærmere beskrivelse under Konstruksjoner.
Vedlikehold :
Bygget er gammelt og bærer preg av manglende vedlikehold og oppgraderinger. Se nærmere beskrivelse under Konstruksjoner.
Helse, miljø og sikkerhet:
-Det mangler snøfangere på hele eller deler av taket. Det var ikke krav på søknadstidspunktet, men på grunn av sikkerhet vurderes punktet opp mot forskriftskrav på befaringstidspunktet. Takvinkel og type taktekking tilsier at det foreligger krav til snøfangere.
- Det mangler tilfredsstillende adkomst til pipe for feier. Dette kan utgjøre en sikkerhetsrisiko.
- Rekkverket på balkong eller terrasse er for lavt. Rekkverket er målt til ca. 90 cm og er dermed lavere enn dagens forskriftskrav til rekkverkshøyde. Det er ikke montert rekkverk på utvendig trapp.
- Dokumentasjon av radonmålinger viser verdier over anbefalte grenseverdier (200bq).
- Det er påvist skader eller sprekker i større omfang på eller mellom pipe/skorstein og ildsted. Dette kan føre til lekkasje av røyk og varme til omkringliggende konstruksjoner og medfører økt risiko for brann og fare for liv og helse. Det foreligger fyringsforbud. Fyringsforbud innebærer at ildstedet ikke kan benyttes på grunn av forhold som kan medføre brannfare og fare for liv og helse.
-Det er åpenbar risiko for helse, miljø og risiko på grunn av avvik i pipe/skorsteiner og ildsteder. Tilsynsrapport fra brannforebyggende enhet er under
5 år og vurderingen baseres på den.
- Det mangler håndløper på vegg i trappeløpet mot kjeller. Dvs at den listen, stangen eller det håndtaket som er montert langs trappeløpet som man holder i når man går opp eller ned mangler.
- Det er ikke montert komfyrvakt for kjøkkenelektroinstallasjoner utført etter 1 juli 2010.
- Det er observert spor etter gnagere bak sokkelen på kjøkkeninnredningen.
- Brannsikkerheten til fyrrommet er ikke oppfylt.
- Det er behov for at en kvalifisert elektrofaglig person
kontrollerer det elektriske anlegget.
Tilstandsrapporten er inntatt i salgsoppgaven og inneholder ytterligere informasjon om byggemåte, årsak bak tilstandsgrader, konsekvens og anslag på eventuelle utbedringskostnader. Ettersom kjøper regnes å være kjent med forhold som tydelig fremkommer av tilstandsrapporten oppfordres interessenter til å sette seg grundig inn i rapporten i sin helhet og kontakte bygningssakyndig ved eventuelle bygningstekniske spørsmål.
