Områdebenevnelse
VALLERUD

Beliggenhet
Daglige innkjøp gjøres nærmest på Meny v/ Rasta senter, Joker Vestparken eller Lørenskog storsenter Triaden - senter med godt utvalg av klesbutikker, cafeer og restauranter. Fra boligen bruker du ca. 7 minutter å gå ned til Triaden. Dersom du ikke finner det du trenger på disse sentrene, ligger Strømmen Storsenter med over 200 butikker og tilknyttede virksomheter ca. 10 minutters kjøring unna.

I motsatt ende av Skårersletta finner du Lørenskog Hus. Dette er kommunens kulturhus som stod ferdig i 2011. Her arrangeres konserter, forestillinger/show, kurs/konferanser, foredrag etc. Kulturhuset har for øvrig kino, bibliotek, musikk- og kulturskole, helse- og omsorgstilbud, treningssenter, restauranter m.m. Rett ved siden av Lørenskog Hus ligger Metro senter som også er et meget moderne kjøpesenter med alt av servicetilbud og ypperlige shoppingmuligheter. Her finner du flere av de store, etablerte kleskjedene, sportsbutikker, møbelbutikker, interiørbutikker, restauranter, caféer etc.

Østmarka:
Området byr på rikelig med fantastiske turmuligheter for hele familien, året rundt! På sommeren er det milevis med veier og stier i variert terreng, og med et hav av destinasjoner for hele familien. 15 minutter innover i marka ligger Elvåga med fine bademuligheter. Lysløypen går fra Ekerud og gjør at du også kan bruke marka på kveldstid. På vinteren kan du nyte oppkjørte løyper mot både Mariholtet og videre over i Oslomarka til Oppsal eller Skullerud, eller mot Losby og en velfortjent pause på Losby besøksgård. I tillegg islegges mange av de store fotballbanene i kommunen til glede for store og små.

Trening og fritid:
Lørenskog kommune innehar et bredt utvalg innen ulike idretter, og det finnes flere idrettsplasser og haller i kort avstand fra boligen. Både innen breddeidrett og eliteidrett finnes det mange ulike alternativer. En kort kjøretur unna finner du Losby Gods med 18-hulls og 9-hulls golfbane.
Ønsker du innendørstrening finnes det flere treningssentre i området; Crossfit Lørenskog, SATS, Condis eller Fresh Fitness.

Sørlihavna:
Foruten marka og alle mulige idrettsgrener finner du Sørlihavna som ligger ved inngangen til marka på Sørli. Her har kultursektoren i kommunen bygget en utendørs styrketreningspark på 500 kvm som gir deg muligheten til å trene hele kroppen, helt gratis. Sørlihavna er også starten på Losbylinja som fører inn til uante muligheter i Losbymarka.

SNØ:
I januar 2020 åpnet området ved Lørenskog stasjon verdens kanskje råeste helårsarena for snøopplevelser - SNØ. Parken har et areal på totalt 50 000 kvm, fire alpine nedfarter, stolheis, koppheis og bånd, bigjump, samt langrennsspor på rundt 2 km og et fantastisk lekeområde. Anlegget er åpent hver dag, hele året, alltid nypreppet og alltid gøy. I tilknytning til skihallen er det bygd et resorthotell, skigymnas og næring rettet mot skisporten.

Skoler og barnehage:
Området er trygt og passer ypperlig for barnefamilier. Det er kort vei til flere skoler i alle trinn og flere barnehager, både kommunale og private. Umiddelbar nærhet til Benterud skole og Benterud barnehage. Takt og Tone barnehage, Åsheimskog FUS barnehage og Rasta barnehage ligger også i nabolaget. Videre er det er kort sykkelavstand til Rudolf Steinerskole og Rasta skole. Det er ikke faste inntaksområder i Lørenskog, men veiledende. Løkenåsen ungdomsskole stod ferdig i 2003 og ligger en kort busstur unna eller ca. 18 minutters gange fra boligen. Mailand og Lørenskog vgs. tilbyr et bredt utvalg studieretninger innen idrett, økonomi og media.

Offentlig kommunikasjon:
For togreisende er Lørenskog stasjon m/ pendlerparkering en 6-7 minutters kjøretur unna. Ekspressbuss mot Oslo stopper i Gamleveien, 5-6 min gange fra huset. Det er også nyere bussterminal på Solheim.

Se vedlagte nabolagsprofil i prospektet for ytterligere informasjon om nærområdet.

Adkomst
Se kartfunksjonen i boligannonsen eller på eiendommens hjemmeside for veibeskrivelse. Ved å trykke på kartet får du enkelt tilgang til en spesifisert reiserute fra ønsket startdestinasjon til den aktuelle boligen. Det vil bli skiltet med Proaktivs visningsskilt under annonserte visninger.

Bebyggelse
Etablert og rolig boligfelt bestående av eneboliger.

Innhold
Boligen går over to plan:
1. Etasjen består av: Hall m/trapp, bad/wc, kjøkken, stue og 2 soverom
Underetasjen består av: Vindfang, hall m/trapp, soverom, vaskerom, gang, bad/wc og 2 boder

Terrasse på ca. 20 kvm utenfor stuen i 1. etg. med adkomst også via trapp fra gårdsplassen.
I tilknytning til denne er det en innglasset terrasse på ca. 9 kvm.
Balkong på ca. 9 kvm med utgang fra soverom i 1. etg.

Garasje på eiendommen.

Standard
Beskrivelse av rom i boligen:
UNDERETASJE
Entré
Eiendommen har et hyggelig inngangsparti med adkomst via vei ned rundt huset. Like ved inngangsdøren ligger en stor og skjermet hage som gir gode leke- og oppholdsarealer.
Innenfor inngangsdøren kommer du inn i et vindfang med praktisk skyvedørsgarderobe, samt videre adkomst til hall med trapp opp til 1. etasje.

Stue
Leiligheten byr også på en ekstra stue i underetasjen, med gode møbleringsmuligheter og god plass til sofagruppe og øvrig møblement. Det er installert varmepumpe i 2024 som bidrar til en behagelig innetemperatur. I tillegg finnes en peis i stuen fra byggeår.

Soverom
Boligen har totalt tre soverom, hvor to er plassert i 1. etasje og ett i underetasjen. Soverommet i underetasjen og er på ca. 9kvm. Rommet egner seg godt som soverom, kontor eller gjesterom, avhengig av behov. Vinduet i rommet vender ut mot hagen, noe som gir et lyst og trivelig rom.

Vaskerom
Vaskerommet ble oppgradert i 2015 og har flislagt gulv med sokkelflis, malte vegger samt trepanel i himlingen. Rommet er utstyrt med utslagsvask i stål med ettgreps blandebatteri og har opplegg for vaskemaskin. Det er installert elektriske varmekabler i gulvet som gir god komfort.

Baderom
Baderommet er fra byggeår med flislagte gulv og vegger samt himlingsplater i taket. Badet er innredet med lys og slett baderomsinnredning med servant og ettgreps blandebatteri, gulvmontert toalett samt dusjnisje med forheng og garnityr.

Bod
Det er to boder i underetasjen med gode oppbevaringsmuligheter. Bodene har adkomst fra gangen.

1. ETASJE
Stue/ Uteområdet
Boligen har en stor stue på ca. 37 kvm. Stuen fremstår som lys og luftig med gode møbleringsmuligheter og en naturlig inndeling av soner. I 2016 ble det levert og montert ildsted i 1. etasje, som gir ekstra varme og hygge. Store vindusflater sørger for rikelig med naturlig lys og gir flott utsikt over nabolaget, samtidig som boligen oppleves skjermet uten innsyn fra naboer.
Den største uteplassen ligger i direkte tilknytning til stuen, med adkomst både fra stuen og via trapp fra gårdsplassen. Terrassen er på 20 kvm og har god plass til utemøbler og sosiale sammenkomster. Den åpne delen er utstyrt med markise som gir fleksibel solskjerming på solrike dager. Videre er det en innglasset terrasse på 9 kvm oppført i 2021, som gir en lun og skjermet uteplass og bidrar til å forlenge utesesongen betydelig. Uteområdet har gode solforhold gjennom store deler av dagen.

Kjøkken
Fra stuen er det adkomst til kjøkkenet, som ligger i en egen krok med også direkte tilgang fra gangen. Kjøkkenet har innredning med profilerte fronter og benkeplate i laminat. Mellom over- og underskap er det flislagte flater som gir en praktisk og ryddig løsning.
Videre er kjøkkenet utstyrt med dobbel stålkum med ettgreps blandebatteri, samt integrerte hvitevarer som kjøleskap, komfyr og mikrobølgeovn. Det er installert komfyrvakt og kjøkkenventilator med avtrekk til yttervegg.

Soverom
Hovedsoverommet i 1. etasjen har utgang til en privat balkong på 9 kvm, som gir en hyggelig og skjermet uteplass med flott utsikt. Balkongen er utstyrt med markise over deler av den samt utvendig solskjerming på vindu. Fra dette soverommet er det også direkte adkomst til baderommet i 1. etasje. Rommet har god plass til dobbeltseng og garderobeløsning, og fremstår som et romslig og funksjonelt hovedsoverom. Det andre soverommet er noe mindre, men har plass til enkeltseng og egner seg godt som ekstra soverom, kontor eller hobbyrom.

Baderom
Baderommet i 1. etasje har adkomst fra hallen ved trappen, samt direkte inngang fra hovedsoverommet. Rommet har flislagte gulv og vegger samt panel i himlingen. Det er innredet med lys baderomsinnredning med servant og ettgreps blandebatteri, vegghengt toalett og innmurt badekar med garnityr.

Modernisert/påkostet
Arbeid utført i boligen:
2025:
• Baderom; Byttet termostat
• El-kontroll. Sikringsskap; bytte av 2 sikringer.

2024:
• Montering av varmepumpe
• Demontering og remontering av snøfanger og takrenne.
• Skifte av 3 vinduer i underetasjen.

2022:
• Byttet 3 downlights på hovedbadet
• Byttet benkearmatur på kjøkken og montert lysbryter
• Montere el-bil lader+ ny kurs i sikringsskapet.

2021:
• Deler av terrassen ble innglasset i 2021, ifølge eier.

2020:
• Nytt elektrisk opplegg i hovedsoverommet.
• Nytt åpent anblegg i soverom ved bad i 1.etg. Det er montert 4 x doble stikk, 1 lysbryter og 1 koblingsboks.

2016:
• Levering og montering av ildsted i 1.etasje.

2017:
• 2017 varmematter og oppgraderte stikkontakte, samt etablerte spotter i hinling, kjøkken stue og bad.
• 2017 Innmat i sikringskapet.

2015:
• Oppussing av vaskerom: VK, nye brytere, tilkobling vvb

2002:
• Oppgradert Bad/wc 1.etasje

Parkering
Parkering i garasjen på 23kvm.
God plass til parkering på egen gårdsplass.

Beskrivelse av tomt
Eiendommen ligger i skrånende terreng, og tomten er pent opparbeidet med asfaltert gårdsplass, plen og beplantning.

Den største uteplassen ligger utenfor stuen og har adkomst både fra stuen og via trapp fra gårdsplassen. Terrassen gir god plass til utemøbler og sosiale sammenkomster. I tilknytning til denne ligger en innglasset terrasse oppført i 2021, som gir en lun og skjermet uteplass og forlenger utesesongen betydelig. Uteområdene har gode solforhold store deler av dagen.

I tillegg har eiendommen en stor, flat og skjermet hage som gir gode leke- og oppholdsarealer. Fra hovedsoverommet i 1. etasje er det utgang til en utkraget balkong i trevirke med flott utsikt over nabolaget og skogskledde åser.

Det er garasje på eiendommen på ca. 23 m², samt gangvei ned rundt huset med adkomst til inngangspartiet.

Tomtetype
Eiertomt

Fasiliteter

Matrikkelinformasjon

Oppvarming
Boligen har varmepumpe, vedovn og peis med innsats, samt elektriske varmekabler på vaskerom og bad 1.etasje

Strømforbruk
12000 kwh i 2025

Energimerking
Energiattest følger vedlagt salgsoppgaven

Radonmåling
Det gjøres oppmerksom på at det ved utleie er krav til å gjennomføre radonmåling, og at forsvarlige nivåer skal kunne dokumenteres. Kravet gjelder alle typer utleieboliger, inkludert leiligheter og hybler i tilknytning til egen bolig, såfremt det betales husleie. I de tilfeller hvor det ikke er opplyst at selger har kunnskap om eiendommens radonnivå må kjøpere som ønsker å leie ut hele eller deler av eiendommen, særskilt være oppmerksom på at de overtar ansvaret for den usikkerheten dette medfører. Se http://www.nrpa.no for nærmere informasjon.

Byggemåte
TILSTANDSGRADER :
TG0: Ingen avvik.
TG1: Mindre avvik.
TG2: Vesentlige avvik og mindre avvik som etter NS 3600 gir TG2.
TG3: Store eller alvorlige avvik.
TGIU: Ikke tilgjengelig for undersøkelse

Av rapporten fremgår TGIU (tilstandsgrad ikke undersøkt), TG2 og TG3 som angir avvik fra normal slitasje, høy alder, bygningsdel som må utbedres, beskrivelser av avvik på undersøkte bygningsdeler uten tilstandsgrad mm.

Det er registrert totalt 3 stk. TG3 og 15 stk. TG2 i tilstandsrapporten.

Boligen har fått følgende TG3:
- Utvendig - Balkonger, terrasser og rom under balkonger: Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på tettesjikt/membran. Tekkingen på balkong/terrasse har utettheter.
- Innvendig - Pipe og ildsted: Det er påvist brennbart materiale nærmere enn 300 mm fra sotluke/feieluke. Ildfast plate mangler på gulvet under sotluke/feieluke på pipe. Sotluke i underetasjen med manglende ildfast plate/materiale under og avstandskrav på minimum 30 cm til brennbart oppfylt. Ingen kompenserende tiltak som sotlukestein e.l.
- Våtrom - Underetasje - Bad/wc - Generell: Våtrommet må oppgraderes for å tåle normal bruk etter dagens krav. En må forvente generell oppgradering av våtrommets tettesjikt/membran for at våtrommet skal tåle en normal bruk etter dagens krav (tett våtsone). En samlet TG 3 for rommet er satt med bakgrunn i alder og manglende tetthet i våtsonen på rommet.
Tilstandsrapporten er en teknisk gjennomgang av boligen og angir bla. eventuelle byggetekniske avvik, konsekvensen av disse, samt kostnadsoverslag på utbedring av avvik som er gitt TG3.

Boligen har fått følgende TG2:
- Utvendig - Taktekking: Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på taktekkingen. Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på undertak.
- Utvendig - Nedløp og beslag: Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på renner/nedløp/beslag.
- Utvendig - Vinduer - Byggeår: Det er påvist at enkelte vinduer er vanskelig å åpne/lukke. Karmene i vinduer er slitte og det er sprekker i trevirket. Naturlig konsekvens av alder.
- Innvendig - Overflater: Gulvet i 1.etasje knirket endel på befaringsdagen. Jeg vet ikke eksakt årsaken til denne knirken, ujevnheter/mangelfullt underlag, kan være årsaken.
- Innvendig - Rom Under Terreng: Det er påvist indikasjoner på noe fuktgjennomtrenging inn i kjellermur.
Det er påvist saltutslag/bobling i malingen på murvegger i underetasjen. Saltutslag er et hvitt, pulveraktig belegg som kan oppstå på overflaten av murverk, betong eller stein og er et sikkert tegn på fuktgjennomtrengning. Saltutslag oppstår når vann som inneholder oppløste salter beveger seg gjennom porøse materialer og fordamper på overflaten, og etterlater saltet som et synlig belegg.
Forhold som dette kan skyldes dårlig drenering rundt bygningen, lekkasjer, kondens eller høy grunnvannstand som trenger inn i kjelleren via betong/murvegger og betonggulv.
- Tekniske installasjoner - Vannledninger: Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på innvendige vannledninger.
- Tekniske installasjoner - Avløpsrør: Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på innvendige avløpsledninger.
- Tekniske installasjoner - Varmtvannstank: Det er påvist at varmtvannstank er over 20 år
Varmtvannsberederen er fra 2002 og er dermed 24 år gammel. Varmtvannsberederen har passert normalt forventet brukstid for varmtvannsberedere, som gjerne ligger på 15-25 år.
- Tomteforhold - Fuktsikring og drenering: Mer enn halvparten av forventet levetid på drenering er overskredet. Det er ikke etablert fuktsikring/drenering av nyere dato, og eventuell eksisterende drenering har langt overskredet forventet levetid (typisk 30-40 år). Det er påvist tegn til fuktgjennomslag i underetasjen (se egen vurdering under "rom under terreng"), noe som bekrefter manglende eller svekket fuktsikring.
- Tomteforhold - Utvendige vann- og avløpsledninger: Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på utvendige avløpsledninger. Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på utvendige vannledninger.
- Våtrom - 1.Etasje - Bad/wc - Overflater vegger og himling: Det er vindu/dør med ikke fuktbestandige materialer i våtsonen (ved vask, dusj, badekar, osv.), løsningen eller byggematerialet er uegnet. Vinduet i dusjsonen er av tre og plassert i direkte våtsone. Selv om det ikke er synlig skade på vurderingstidspunktet, er trevirke generelt uegnet i slike soner på grunn av høy fuktbelastning. Løsningen fraviker anbefalingene i Byggebransjens våtromsnorm.
- Våtrom - 1.Etasje - Bad/wc - Overflater Gulv: Det er mulighet for at det kan forekomme vannlekkasje på våtrommet hvor vann ikke vil gå til sluk. Det er påvist sprekker i fliser. Det er påvist avvik i fuger.
- Våtrom - 1.Etasje - Bad/wc - Sluk, membran og tettesjikt: Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på membranløsningen. Sluk har begrenset mulighet for inspeksjon og rengjøring.
- Våtrom - 1.Etasje - Bad/wc - Sanitærutstyr og innredning: Det er ikke påvist tilfredsstillende løsning for å synliggjøre lekkasje fra innebygget sisterne. Det er påvist riss/sprekker i utstyr på våtrommet. Det er manglende tilkomst og ventilering under innmurt badekar.
- Våtrom - 1.Etasje - Bad/wc - Ventilasjon: Rommet har kun naturlig ventilasjon.

Tilstandsrapporten er inntatt i salgsoppgaven og inneholder ytterligere informasjon om byggemåte, årsak bak tilstandsgrader, konsekvens og anslag på eventuelle utbedringskostnader. Ettersom kjøper regnes å være kjent med forhold som tydelig fremkommer av tilstandsrapporten oppfordres interessenter til å sette seg grundig inn i rapporten i sin helhet og kontakte bygningssakyndig ved eventuelle bygningstekniske spørsmål. 

Generell beskrivelse av boligen:
Utvendig:
Taktekkingen er av betongtakstein. Taket er besiktiget fra taknivå. Takrenner, beslag og nedløp i plastbelagt stål. Snøfangere etablert. Vurderingene er basert på alder på bygningsdelen, noen få synlige deler av konstruksjonen og uten regn på befaringsdagen. Veggene har trekonstruksjon av ukjent utførelse. Fasade/kledning har stående bordkledning. Synlige luftespalter under overliggere og lusinger(musesperre) ved
tilfeldig kontroll. Takkonstruksjonen har W-takstoler i tre. Konstruksjonen er delvis tilleggsisolert med 20 cm, ifølge eier. Konstruksjonen har delvis adkomst via gangbart/gulv.
Tilleggskommentar (begrensninger i kontroll): Loftet har kun delvis gangbart gulv, og kontrollen er derfor begrenset til de områdene som var tilgjengelige ved befaring. Underliggende konstruksjon i ikke gangbare områder er ikke inspisert. Vurderingen og fastsatt tilstandsgrad er basert på synlige forhold fra tilgjengelige flater. Skjulte avvik eller skader i øvrige deler av konstruksjonen kan ikke utelukkes.
Bygningen har malte trevinduer med 3-lags glass.Bygningen har malt hovedytterdør med glassfelt. Bygningen har malt balkongdører i tre(2 stk). Utkraget balkong i trevirke med adkomst fra hovedsoverommet i
1.etasje. Terrasse i trevirke fundamentert til terrenget på søyler av betong og hvilende på en lett betongkonstruksjon med papp/membran. Adkomst fra stuen og hagen. Terrassen er delvis innglasset.

Innvendig:
Innvendig er det gulv av laminat og fliser. Veggene har tapet, trepanel og malte plater. Innvendige tak har trepanel og himlingsplater. Boligen har etasjeskille i trevirke mellom underetasjen og 1.etasje, samt betongulv mot terrenget i underetasjen. Boligen har elementpipe, vedovn og peis med innsats. Det er sotluke i gangen ved bodene i underetasjen. Gulvet er av betong. Veggene har betong/mur. Hulltaking er ikke foretatt. Rommet har en konstruksjon som gjør hulltaking unødvendig. Boligen har lakkert tretrapp. Innvendig har boligen malte glatte dører og 3 speils lette dører.

Tekniske Installasjoner:
Innvendige vannledninger er av kobber. Inntak reduksjonsventil og stoppekran på vaskerommet i underetasjen. Det er avløpsrør av plast. Boligen har naturlig ventilasjon. Denne typen ventilasjon var vanlig på oppføringstidspunktet, men fyller ikke dagens krav. Det er ingenting som tyder på at ventileringen i boligen ikke fungerer tilfredsstillende med dagens bruk, men det anbefales nye eier å vurdere tiltak for å tilpasse annerledes bruk. Luft/luft varmepumpe.
Varmtvannstanken er på ca. 200 liter. Tanken er plassert på vaskerommet. Hovedsikring. strømmåler og automatsikringer i skapet i vindfanget i underetasjen i 1.etasje. Jordfeilbrytere på alle kurser. Overspenningsvern. Anlegget er delvis skjult/delvis åpent. Det vil si at kabelføringer og lignende både er skjult i vegger og himling, men noe klamret på listverk og andre overflater. Lamper stikk-kontakter og brytere er synlig. Belysning i boligen består i hovedsak av lamper og downlights.

Sammendrag selgers egenerklæring
-Er det utført arbeid på bad, vaskerom eller toalettrom?
Ja, Full oppgradering av hovedbad, inkl varmekabler.
Firmanavn: Flis og foliespesialisten as, 2002

- Er det utført arbeid på tak, yttervegg, vindu eller annen fasade?
Ja, Lagt på takstein. Pakket inn pipe. Dette med bistand av min svoger og tømrermester Jånn Stangnes, 1998.
Skiftet takrenne og nedløp på østre tak. Utført av MNA Takservice, Nannestad, 2024.
Skiftet ut 3 vinduer i kjeller. Utført av Snekker1 Andersen, Lørenskog, 2023

- Er det observert vann eller fukt i kjeller, krypkjeller eller underetasje?
Ikke fukt, men saltutslag i oppbevaringsrom og vaskerom.

- Er det utført arbeid på det elektriske anlegget?
Ja, Skiftet sikringsskap, varmematter i kjøkken og stue. Spotter i stue og kjøkken. Spotter på bad, ellader i garasje, nytt armaturer på kjøkken.
Firmanavn: Memo elektro, 2022

- Har det vært feil på utvendige eller innvendige avløpsrør eller vannrør?
Ikke feil internt, men måtte rense dusj i kjeller og vaskerom da kommunens ledning fikk en feil. Kloakk slo tilbake hos oss. Jeg tømte unna til dette ble rettet opp ut på kvelden. Ca 2017.
I tillegg fikk en lekkasje i vannrør i matbod. Rør ble skiftet.
Firmanavn: Strømmen kjøkken og varme, dekket av Tryg Vesta, 2010

- Er det utført arbeid på varmeanlegg eller ventilasjonsanlegg?
Ja, Demontert gammel vedovn, satt inn ny peisovn.
Firmanavn: Henriksen Peisforum, Oslo, 2016

- Er det utført arbeid på varmeanlegg eller ventilasjonsanlegg?
Ja, Skiftet ut til ny varmepumpe i peisestue.
Firmanavn: Varmepumpeenergy, Oslo, 2024

- Har det vært feil eller gjort endringer på ildsted eller pipe?
Ja, Ikke feil, men skiftet til peisovn. 2016.

- Er det andre forhold av betydning eller sjenanse for eiendommen eller nærområdet?
Ja, Nabotomten eies av Lasti, Stimabygg. Det er varslet bygging der, men vet ikke om planene er godkjente. Jeg har godkjent at de kan bore i fjellet for vann fra Glenneveien, ikke over bakke.

Eiendomsskatt
kr 5 150

Eiendomsskatt år
2026

Info eiendomsskatt
Slik har vi regnet: ((boligverdi * 0.7) - bunnfradrag) * skattesats = eiendomsskatt per år.
Det tas forbehold om at det kan forekomme endringer.

Formuesverdi primær
kr 1 902 512

Formuesverdi primær år
2024

Formuesverdi sekundær
kr 7 610 048

Formuesverdi sekundær år
2024

Info formuesverdi
Stortinget har vedtatt en ny modell for beregning av formuesverdi for bolig. Den nye utregningsmodellen beregner boligverdier basert på grunnkretser i stedet for kommuner, og skal benyttes fra og med inntektsåret 2026.
Dette kan medføre at markedsverdien settes høyere eller lavere enn tidligere og innebærer at både selger og megler kan benytte tall som ikke nødvendigvis er oppdaterte på tidspunktet for utarbeidelse av salgsoppgaven.
Det tas derfor forbehold om at formuesverdien kan bli endret og eventuelt øke ved endelig fastsettelse i skatteåret.

For primærbolig utgjør formuesverdien 25 % av beregnet eller dokumentert markedsverdi opptil kr 10 000 000, og deretter 70 % av den delen som overstiger dette beløpet.
For sekundærbolig utgjør formuesverdien 100 % av beregnet eller dokumentert markedsverdi.

Andre utgifter
Ny eier må belage seg på bl.a. følgende faste løpende kostnader: Strøm, husforsikring, kommunale avgifter og ellers løpende abonnement som TV/Internett.
Forbruk og utgifter vil variere avhengig av antall medlemmer i husstanden, ønsket innetemperatur, fordelsavtaler, kanalvalg, hastighet på internett etc.

Tilbud på lånefinansiering
Vi bistår gjerne med å etablere kontakt med ulike banker, men vi har ingen fast bankforbindelse som vi benytter. Vi mener at vilkårene i ulike finansinstitusjoner varierer fra kundegruppe til kundegruppe, og kan derfor ikke anbefale en bestemt bank, men hjelper mer enn gjerne med å finne en bank som kan tilby deg gode lånevilkår.

Kommunale avgifter
kr 23 649

Ferdigattest / Midlertidig brukstillatelse
Det foreligger midlertidig brukstillatelse for boligen, dater 08.05.1978.
Det foreligger ferdigattest for påbygg, innglassing av deler av eksisterende terrasse, datert. 16.09.2025.
Det foreligger midlertidig brukstillatelse for tilbygget terrasse på Glenneveien 12, datert 05.10.1979.

Det foreligger godkjente byggetegning av boligen og fasaden, datert 19.07.1977 og 15.08.1979.
Det foreligger godkjente byggetegning av utvidelse av terrasse, datert 23.01.2006.
Godkjente og byggemeldte tegninger stemmer med dagens bruk (Tegninger er oppdatert ifbm ferdigattest datert 16.09.2025

Adgang til utleie
Det er ikke kjent at det foreligger offentligrettslige regler som er til hinder for at hele eiendommen leies ut.

Det er krav til forsvarlige radonnivåer på utleieboliger. I de tilfeller hvor det ikke særskilt er opplyst at selger har kunnskap om eiendommens radonnivå må kjøpere som ønsker å leie ut hele eller deler av eiendommen, særskilt være oppmerksom på at de overtar ansvaret for den usikkerheten dette medfører. Se http://www.nrpa.no for nærmere informasjon.

Vei / Vann / Avløp
Eiendommen har adkomst via offentlig vei. Eiendommen er tilknyttet kommunalt ledningsnett via private stikkledninger. Eier er selv ansvarlig for private stikkledninger til bygningen. For private fellesledninger er det normalt solidarisk vedlikeholdsplikt.  

Reguleringsplan
Regulert til: Frittliggende småhusbebyggelse

Følger reguleringsplan Vallerud (plan-ID 1976009), som er en eldre reguleringsplan. Regulert til frittliggende småhusbebyggelse og gangvei.

Følger Kommuneplanens arealdel med ID 2022003. Et delareal på 1088 kvm er i kommuneplanen avsatt til boligbebyggelse, nåværende.

Det er et pågående planarbeid for Kommuneplanens arealdel 2026-2038 med ID 2024004, som har status som planforslag.

Tomten på nedsiden (mot øst) vil på et tidspunkt bli utviklet med ene/tomannsboliger. Ifølge eier vil boligene ikke hindre utsikten fra boligen.

Offentligrettslige pålegg
Siste feiing fra NRBR ble utført i 2013. Det er ikke oppgitt dato for siste tilsyn.

Servitutter
På eiendommen er det tinglyst følgende heftelser og rettigheter som følger eiendommens matrikkel ved overskjøting til ny hjemmelshaver:

3222/99/57:
10.12.1938 - Dokumentnr: 4310 - Bestemmelse om veg
Bestemmelse om vedlikehold
Bestemmelse om generende virksomhet

07.02.2023 - Dokumentnr: 137645 - Bestemmelse om vann/kloakk
Rettighetshaver: Knr:3222 Gnr:99 Bnr:267
Kan ikke slettes uten samtykke fra: Lørenskog Kommune
Org.nr: 842 566 142
Bestemmelse om vedlikehold av anlegg/ledninger

07.02.2023 - Dokumentnr: 137645 - Erklæring/avtale
Rettighetshaver: Knr:3222 Gnr:99 Bnr:267
Kan ikke slettes uten samtykke fra: Lørenskog Kommune
Org.nr: 842 566 142
Bestemmelse om støttemur med tilhørende hekk
Bestemmelse om vedlikehold

26.02.1938 - Dokumentnr: 843 - Registrering av grunn
Denne matrikkelenhet opprettet fra:
Knr:0230 Gnr:99 Bnr:3
SKYLDDELINGS-FORRETNING

22.04.1976 - Dokumentnr: 2475 - Registrering av grunn
Utskilt fra denne matrikkelenhet:
Knr:0230 Gnr:99 Bnr:264
SKYLDDELINGS-FORRETNING

20.01.1977 - Dokumentnr: 335 - Registrering av grunn
Utskilt fra denne matrikkelenhet:
Knr:3222 Gnr:99 Bnr:267
SKYLDDELINGS-FORRETNING

01.01.2020 - Dokumentnr: 1857561 - Omnummerering ved kommuneendring
Tidligere: Knr:0230 Gnr:99 Bnr:57

01.01.2024 - Dokumentnr: 162432 - Omnummerering ved kommuneendring
Tidligere: Knr:3029 Gnr:99 Bnr:57

Tinglyste heftelser og rettigheter
På eiendommen er det tinglyst følgende heftelser og rettigheter som følger eiendommens matrikkel ved overskjøting til ny hjemmelshaver:

3222/99/57:
10.12.1938 - Dokumentnr: 4310 - Bestemmelse om veg
Bestemmelse om vedlikehold
Bestemmelse om generende virksomhet

07.02.2023 - Dokumentnr: 137645 - Bestemmelse om vann/kloakk
Rettighetshaver: Knr:3222 Gnr:99 Bnr:267
Kan ikke slettes uten samtykke fra: Lørenskog Kommune
Org.nr: 842 566 142
Bestemmelse om vedlikehold av anlegg/ledninger

07.02.2023 - Dokumentnr: 137645 - Erklæring/avtale
Rettighetshaver: Knr:3222 Gnr:99 Bnr:267
Kan ikke slettes uten samtykke fra: Lørenskog Kommune
Org.nr: 842 566 142
Bestemmelse om støttemur med tilhørende hekk
Bestemmelse om vedlikehold

26.02.1938 - Dokumentnr: 843 - Registrering av grunn
Denne matrikkelenhet opprettet fra:
Knr:0230 Gnr:99 Bnr:3
SKYLDDELINGS-FORRETNING

22.04.1976 - Dokumentnr: 2475 - Registrering av grunn
Utskilt fra denne matrikkelenhet:
Knr:0230 Gnr:99 Bnr:264
SKYLDDELINGS-FORRETNING

20.01.1977 - Dokumentnr: 335 - Registrering av grunn
Utskilt fra denne matrikkelenhet:
Knr:3222 Gnr:99 Bnr:267
SKYLDDELINGS-FORRETNING

01.01.2020 - Dokumentnr: 1857561 - Omnummerering ved kommuneendring
Tidligere: Knr:0230 Gnr:99 Bnr:57

01.01.2024 - Dokumentnr: 162432 - Omnummerering ved kommuneendring
Tidligere: Knr:3029 Gnr:99 Bnr:57

Omkostninger kjøper info
7 850 000,00 (Prisantydning)
 
Omkostninger
 
17 900,00 (Boligkjøperforsikring * (valgfritt))
196 250,00 (Dokumentavgift)
545,00 (Tinglysningsgebyr pantedokument)
545,00 (Tinglysningsgebyr skjøte)
--------------------------------------------------------
197 340,00 (Omkostninger totalt (uten Boligkjøperforsikring ))
215 240,00 (Omkostninger totalt (med Boligkjøperforsikring ))
 
--------------------------------------------------------
8 047 340,00 (Totalpris inkl. omkostninger (uten Boligkjøperforsikring ))
8 065 240,00 (Totalpris inkl. omkostninger (med Boligkjøperforsikring ))
 
--------------------------------------------------------
 
Vi gjør oppmerksom på at ovennevnte totalsum er beregnet ut fra kjøpesum tilsvarende prisantydning. Det tas forbehold om endring i gebyrer.

Betalingsbetingelser
Kjøpesum med tillegg av omkostninger skal være disponibelt på meglers klientkonto innen overtagelse. Normalt innebærer dette at fullt oppgjør må være innbetalt på meglers klientkonto senest to virkedager før avtalt overtagelsesdato.
Eventuelle vilkår knyttet til innbetalingen, eksempelvis pantedokument som skal tinglyses til fordel for kjøpers bank, må være megler i hende i god tid før overtagelse kan finne sted.

Kjøpesummen skal innbetales fra norsk finansinstitusjon og/eller kjøpers konto i norsk finansinstitusjon. Eventuell egenkapital skal innbetales i én samlet betaling fra kjøpers egen konto i norsk finansinstitusjon.

Alle eiendomsmeglingsforetak har lovpålagt forsikring av klientmidler begrenset oppad til kr 45 mill. Enkeltsaker er forsikret inntil kr 15 mill. Dersom kjøpers låneinstitusjon krever tilleggsforsikring ved omsetning over 15 millioner, må kjøper selv eller dennes låneinstitusjon dekke utgiftene forbundet med dette.

Diverse
Markise over deler av terrassen og balkongen samt over vinduer i stue og kjøkken.
Utvendige persienner på vinduer i begge soverom i 1. etasje

Boligselgerforsikring
Selger har tegnet boligselgerforsikring. Selgers egenerklæringsskjema er vedlegg til dette prospekt. Forsikringsvilkår kan fås ved henvendelse til megler.

Boligkjøperforsikring
Mange kjøpere har anledning til å tegne boligkjøperforsikring. Vedlagt i salgsoppgaven følger informasjon om Boligkjøperforsikring fra Söderberg & Partners. Boligkjøperforsikring er en rettshjelpsforsikring som gir trygghet og profesjonell juridisk hjelp dersom det oppdages uventede feil eller mangler ved boligen de neste fem årene. Les mer om Boligkjøperforsikring i vedlagte materiell eller på https://www.soderbergpartners.no/eiendom/boligkjoper/.

Budgivning
Bud kan legges inn på nettannonsen på "gi bud" knappen eller via hjemmesiden. Ved elektronisk budgivning så kan bud legges inn trygt og enkelt med bank-ID. Megler kan også kontaktes for tilsendelse av budkjema og budskjema finnes også i salgsoppgaven.

All budgivning må foregå ved skriftlighet. Ta kontakt med megler dersom det er behov for bistand for å inngi bud.

Eiendomsmegler skal legge til rette for en forsvarlig avvikling av budrunden og kan ikke videreformidle bud med en kortere akseptfrist enn kl. 12.00 første virkedag etter siste annonserte visning. Etter klokken 11:30 anbefaler vi akseptfrist på minimum 30 minutter.

Megler kan ikke formidle bud med forbehold om at budet eller forbehold i budet skal holdes skjult (hemmelig) for andre budgivere og interessenter.

Megler tar ikke noe ansvar for forsinkelser på el- eller telenettet. Under budrunden kan akseptfristene kortes inn ved mottakelse av nye bud. Akseptfristen fra kjøper er absolutt. Det betyr at dersom selger velger å akseptere budet, må kjøper meddeles aksept innen utløpet av akseptfristen. Dersom du utsetter inngivelse av bud til tett opp mot akseptfristen er det en reell fare for at eiendommen kan bli solgt før ditt bud fremkommer til megler. 

Hvitvaskingsreglene
Det følger av lov om tiltak mot hvitvasking og terrorfinansiering at meglerforetaket er forpliktet til å foreta kundetiltak av begge parter i handelen. For oppdragsgiver skjer dette i forbindelse med inngåelse av oppdraget, og for kjøper på tidspunkt for kontraktsinngåelse. Dersom slik kundekontroll ikke kan gjennomføres, er meglerforetaket pålagt å avstå fra gjennomføring av oppgjøret. Partene er selv ansvarlig for eventuelle kostnader og ansvar dette kan medføre uten at det kan anføres et kontraktsrettslig ansvar overfor meglerforetaket.

Innbo og løsøre
Med mindre annet er uttrykkelig avtalt gjelder NEF´s normgivende liste over løsøre og tilbehør, se vedlagt liste til salgsoppgaven. Til orientering er det full avtalefrihet om hva som skal følge med bolig og fritidsbolig ved salg. I de tilfeller det medfølger hvitevarer i handelen, overleveres disse uten noen form for garanti utover leverandørgaranti.

Personopplysningsloven
Vi gjør oppmerksom på at vi lagrer personopplysninger på interessenter, budgivere og kjøpere. Videre opplyser vi at mulighetene for å slette sine personopplysninger er begrenset, som følge av at eiendomsmeglingsforetak har plikt til å oppbevare kontrakter og dokumenter i minst 10 år, iht. eiendomsmeglingsforskriften. Du kan lese om vår behandling av personopplysninger i vår personvernerklæring på https://proaktiv.no/personvernerklæring

Lovanvendelse
Eiendommen selges etter reglene i avhendingsloven.
Salgsoppgaven er basert på de opplysningene selger har gitt til megler, den bygningssakyndiges tilstandsrapport, samt opplysninger innhentet fra kommunen, Kartverket og andre tilgjengelige kilder. Selger har godkjent salgsoppgaven. Det er viktig at kjøper setter seg grundig inn i alle salgsdokumentene, herunder salgsoppgave, tilstandsrapport og selgers egenerklæring. Kjøper anses kjent med forhold som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene, og slike forhold kan ikke påberopes som mangler. Dette gjelder uavhengig av om kjøper har lest dokumentene. Alle interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen nøye, gjerne sammen med fagkyndig før bud inngis. Kjøper som velger å kjøpe usett kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe han burde blitt kjent med ved undersøkelsen. Dersom det er behov for avklaringer, anbefaler vi at interessenter rådfører seg med eiendomsmegler eller egne rådgivere før det legges inn bud.

En bolig som har blitt brukt i en viss tid, har vanligvis blitt utsatt for slitasje og skader kan ha oppstått. Slik bruksslitasje må kjøper regne med, og det kan avdekkes enkelte forhold etter overtakelse som nødvendiggjør utbedringer. Normal slitasje og skader som nødvendiggjør utbedring, er innenfor hva kjøper må forvente og vil ikke utgjøre en mangel. Kjøper og selgers rettigheter og plikter reguleres av avtalen mellom partene, samt informasjonen som har vært tilgjengelig for kjøperen i forbindelse med handelen. Avtalen utfylles av avhendingsloven, og det gjelder ulike avtalevilkår avhengig av om kjøper er forbrukerkjøper eller ikke. Dette er nærmere beskrevet nedenfor.

På grunn av ulike avtalevilkår kan selger vurdere bud fra en som ikke er forbruker, ulikt fra en forbrukers bud. Dersom kjøper ikke er forbruker, er selger sitt mulige mangelsansvar begrenset fordi eiendommen selges «som den er». Selger kan ikke ta «som den er» forbehold ovenfor en forbrukerkjøper. Selv et lavere bud fra en som ikke er forbruker kan foretrekkes fordi begrensningen i mulig mangelsansvar kan ha egenverdi for selger. Selger står fritt til å forkaste eller akseptere ethvert bud, og er for eksempel ikke forpliktet til å akseptere høyeste bud. Budgiver skal i budskjemaet avgi egenerklæring om budgiver er forbruker eller næringsdrivende/person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet.

Forbrukerkjøp - definisjon: Med forbrukerkjøp menes kjøp av eiendom når kjøperen er en fysisk person som ikke hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet.

Forbruker - avtalevilkår: Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen, eller det foreligger brudd på bestemmelsene i avhendingsloven §§ 3-2 til 3-8. Hvis eiendommen ikke er i samsvar med det kjøperen må kunne forvente ut ifra alder, type og synlig tilstand, kan det være grunnlag for mangelskrav. Det samme gjelder hvis det er holdt tilbake eller gitt uriktige opplysninger om eiendommen. Dette gjelder likevel bare dersom man kan gå ut ifra at det virket inn på avtalen at opplysningen ikke ble gitt eller at feil uriktige opplysninger ikke blir rettet i tide på en tydelig måte. Boligen kan ha en mangel etter avhendingsloven § 3-3 dersom det er avvik mellom opplyst og faktisk innvendig areal, forutsatt at avviket er på 2% eller mer og minimum 1 kvm.

Ved beregning av et eventuelt prisavslag eller erstatning må kjøper selv dekke tap/kostnader opptil et beløp på kr. 10 000 (egenandel).

Ikke-forbruker (næringsdrivende) - definisjon: Hvis kjøper er en juridisk person, eller en fysisk person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet, vil kjøpet ikke anses som et forbrukerkjøp.

Ikke-forbruker - avtalevilkår: Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen. Eiendommen selges «som den er», og selgers ansvar utover det konkret avtalte er da begrenset etter avhendingsloven § 3-9, første ledd andre setning. Avhendingsloven § 3-3 andre ledd fravikes, og hvorvidt boligens arealsvikt utgjør en mangel vurderes etter avhendingsloven § 3-8. Informasjon om kjøpers undersøkelsesplikt, herunder oppfordringen om å undersøke eiendommen nøye, gjelder også for kjøpere som ikke anses som forbrukere.

Interessenter og kjøper må godta at selger og megler bruker elektronisk kommunikasjon i salgsprosessen. 

Dersom kjøper er utenlandsk statsborger kreves det at vedkommende har et såkalt D-nummer til erstatning for norsk personnummer. Rekvirering av D-nummer må sendes Kartverket samtidig med innsending av skjøtet for tinglysing. Skjøtet blir liggende i Kartverket inntil kjøper har fått D-nummer av Skatteetaten. Når Kartverket har mottatt D-nummeret fra Skatteetaten, vil skjøtet bli tinglyst umiddelbart. Rekvisisjon av D-nummer i forbindelse med tinglysing av skjøte vil ofte medføre at oppgjør og utbetaling til selger blir forsinket med noen uker. Kjøper må i disse tilfellene enten ta forbehold i bud om forsinket utbetaling til selger, eller være forberedt på å dekke forsinkelsesrenter til selger. Kontakt ansvarlig megler for informasjon før budgivning.

Meglers vederlag
Det er avtalt provisjonsbasert vederlag tilsvarende 1,00% av salgssum. Estimert provisjon kr. 75 000 (beregnet av prisantydning inkl. evt. fellesgjeld, minimum kr. 45 000).
 
I tillegg kommer følgende faste vederlag: Elektronisk signeringsgebyr kr 890,00, Kredittkostnad kr 4 500,00, Markedspakke kr 27 800,00, Oppgjørshonorar kr 6 900,00, Spørring i grunnboken kr 250,00, Tilretteleggingsgebyr kr 15 000,00, Visning pr. stk. / pr. time kr 2 500,00. Sum faste vederlag kr. 57 840.
 
I tillegg kommer følgende utlegg og andre utgifter: Utlegg kommunale opplysninger kr 6 560,00, Utlegg tinglysingsgebyr sikringsobligasjon/urådighet kr 545,00, Tilstandsrapport (faktureres direkte) kr 25 000,00. Sum utlegg og andre utgifter kr. 32 105.
 
Totale kostnader kr. 89 945.
 
Dersom Oppdraget blir sagt opp av Oppdragsgiver før oppdragstidens utløp uten at salg er kommet i stand har Megler ikke krav på vederlag, foruten vederlag for avholdte visninger og markedsføring (med tillegg av evt. ytterligere avtalt markedsføring) dersom provisjonsbasert eller fastpris vederlag er valgt. Dekning av utlegg kan kreves i samsvar med avtalen uten hensyn til oppsigelsen.
 
Dersom oppdraget utløper uten at handel er kommet i stand, og oppdraget ikke blir fornyet har Megler ikke krav på vederlag, foruten vederlag for avholdte visninger og markedsføring (med tillegg av evt. ytterligere avtalt markedsføring) dersom provisjonsbasert eller fastpris vederlag er valgt. Dekning av utlegg kan kreves i samsvar med avtalen uten hensyn til oppsigelsen.

Proaktiv Gruppen AS og eiendomsmeglingsforetakene som er tilknyttet Proaktiv har samarbeid med forskjellige foretak som tilbyr forbrukerne produkter eller tjenester i forbindelse med et salgsoppdrag. Våre samarbeidspartnere er: Søderberg & Partners AS - formidler av boligkjøperforsikring, Gjensidige - formidler av boligselgerforsikring, Meglerfront - leverandør av digitale oppgjørsskjemaer og overtakelsesprotokoller som også inneholder tilbud til forbruker om tilpassede strøm-, internett - og alarmtjenester, Vend Marketplaces AS og Bomega AS - markedsplasser på nett, Schibsted - markedsføring i SOME, Eiendomsverdi - formidler av nabolagsprofiler. Hvilke produkter/ tjenester kjøper og selger får i forbindelse med oppdraget, kan variere ut fra hvor i landet eiendommen ligger.

Vedlegg
Vedleggene er en del av den komplette salgsoppgaven. Det er viktig at interessenter setter seg godt inn i vedleggene og kontakter megler med eventuelle spørsmål før bud inngis.