Byggemåte
Tilstandsrapporten er en teknisk gjennomgang av boligen og angir bla. eventuelle byggetekniske avvik, konsekvensen av disse, samt kostnadsoverslag på utbedring av avvik som er gitt TG3.
TILSTANDSGRADER :
TG0: Ingen avvik.
TG1: Mindre avvik.
TG2: Vesentlige avvik og mindre avvik som etter NS 3600 gir TG2.
TG3: Store eller alvorlige avvik.
TGIU: Ikke tilgjengelig for undersøkelse
Av rapporten fremgår TGIU (tilstandsgrad ikke undersøkt), TG2 og TG3 som angir avvik fra normal slitasje, høy alder, bygningsdel som må utbedres, beskrivelser av avvik på undersøkte bygningsdeler uten tilstandsgrad mm.
Boligen har fått følgende TG3:
- Våtrom > 1.Etasje > Vaskerom > Generell: Vaskerommet er av eldre dato (byggeår) og har en utførelse som ikke tilfredsstiller dagens kriterier for våtrom. Det er usikkert om gulv og tilstøtende konstruksjoner har tilstrekkelig fuktsikring. Rommet mangler også ventilasjon. Det er ikke registrert synlige skader som tilsier at rommet har sviktet i bruk, men alder og utførelse gir begrenset sikkerhet mot fukt og lekkasjer.
Boligen har fått følgende TG2:
- Utvendig > Taktekking: Mosevekst er observert i noe grad, særlig på østsiden av taket. Dette er relativt vanlig i denne himmelretningen, som har mindre soleksponering og dermed dårligere uttørking. Tekkingen har ru overflate som gjør at mose lettere fester seg. Mose holder på fuktighet og kan over tid forsterke frostsprengning og akselerere nedbryting av overflaten. Det er ikke registrert tegn til lekkasje, ogmslitasjen vurderes som samsvarende med alder og eksponering.
Vanntett sjikt på tak er eldre enn 18 år. Taket er ikke opplyst skiftet i dagens eiers botid (ca 20 år).
- Utvendig > Takrenner, nedløp og beslag: Det registreres lakkslitasje og flassing på beslag, takrenner og nedløp. Overflatene fremstår værslitte, og lakken har stedvis begynt å løsne fra underlaget.
- Utvendig > Takkonstruksjon/Loft: Noen skjolder ved gjennomføringene og på gulvet under. Slike observasjoner gjøres ofte og betraktes som normalt på 45 år gamle bygg. Det var ingen tegn til pågående lekkasje på befaringsdagen. (TG 2) Det ble i 2017 utført endringer i bærende konstruksjoner ved fjerning av vegg mellom kjøkken og stue og forsterkning av takkonstruksjonen. I oktober 2026 er veggen tilbakeført, og den tidligere registrerte nedbøyningen er opplyst utbedret. Arbeidene er dokumentert av utførende håndverker. Rådgivende ingeniør bygg har vurdert tilbakeføring av veggen som en god teknisk løsning, men det foreligger ikke prosjektering eller kontroll av den faktisk utførte konstruksjonen. Arbeidene er vurdert som søknadspliktige av rådgivende ingeniør bygg. Det er ikke fremlagt dokumentasjon på byggesøknad, kommunal godkjenning eller ferdigattest. (TG2)
- Utvendig > Yttervegger/Veggkonstruksjon: Det er registrert lokal råteskade i den liggende bordkledningen. Skaden ser ut til å være begrenset til ett bord. Den øvrige kledningen har generelt preg av værslitasje og behov for vedlikehold.
Det er begrensede muligheter for å kontrollere lufting bak den liggende bordkledningen. Det er derfor usikkert om kledningen har tilstrekkelig lufting mot bakenforliggende veggkonstruksjon. Det har heller ikke vært mulig å fastslå om det er montert musesperre bak kledningen.
- Utvendig > Vinduer: Det er registrert mangelfull beslagløsning rundt vinduene. Det er ikke montert synlige sålbenkbeslag
under vinduene, og det er heller ikke registrert beslag over vinduene. Utførelsen av tetting og vannavledning mellom vinduskarm og veggkonstruksjon er ikke dokumentert og lar seg ikke kontrollere uten inngrep. Det er derfor usikkert om vinduene har tilstrekkelig beskyttelse mot inntrengning av slagregn.
- Utvendig > Vinduer - Eldre: Det er registrert alders- og slitasjerelaterte forhold ved vinduene. Det er registrert slitasje og sprekker i treverket på enkelte karmer. Vinduer har usikker fremtidig funksjon: Isolerglassruter eldre enn 35 år.
- Utvendig > Terrassedører: Det er registrert mangelfull beslagløsning ved terrassedørene, både skyvedøren i 1. etasje og balkongdøren i underetasjen. Det er ikke montert synlige beslag under dørene som sikrer tilfredsstillende vannavledning bort fra veggkonstruksjonen. Utførelsen av tetting og vannavledning mellom dørkarm, terskel og veggkonstruksjon er ikke dokumentert og lar seg ikke kontrollere uten inngrep. Det er derfor usikkert om dørene har tilstrekkelig beskyttelse mot inntrengning av slagregn.
- Innvendig > Overflater - gulv: Det er registrert sprekkdannelse i skjøtene mellom enkelte parkettbord i 1.etasje. Dette kan skyldes svakhet i skjøt, bevegelser i underlaget eller mangelfull montering. Slike gulv legges som flytende gulv, og dersom underlaget ikke er helt plant eller det mangler tilstrekkelig ekspansjonsmulighet, kan slik sprekkdannelse oppstå.
- Innvendig > Rom under terreng (kjeller, underetasje, sokkeletasje): Det er ved hulltaking i innforet vegg mot terreng målt et forhøyet fuktnivå på 16,8 vektprosent i treverket. Verdien ligger nær et nivå hvor det ved langvarig fuktbelastning kan oppstå risiko for fuktskader. Det er ikke registrert synlige fuktskader i det undersøkte området. Utforede vegger mot terreng er en risikokonstruksjon fordi deler av konstruksjonen ligger skjult mot kald grunnmur. Ved hulltaking ble det målt forhøyet fuktinnhold i treverket, men det ble ikke påvist synlige fuktskader i det undersøkte området. Konstruksjonen har økt risiko for skjulte fuktskader.
- Innvendig > Innvendige dører: 2 av dørene subber noe i terskler og tar noe i karmene.
- Tekniske installasjoner > Innvendige vannledninger: Hovedstoppekranen er plassert bak en luke og er ikke merket. Plasseringen gjør den vanskelig å finne for personer som ikke kjenner boligen. Kobberrør med loddede, klemte eller andre type skjøter er eldre og har derfor usikker fremtidig funksjon.
- Tekniske installasjoner > Innvendige avløpsrør: ABS plastrør er eldre enn 33 år og har derfor usikker fremtidig funksjon.
- Tekniske installasjoner > Varmesentral (fyrkjeler, varmepumper, fjernvarme, pelletsanlegg, gasskjeler, osv): Det foreligger ikke service på anlegget siste to år, dokumentert service på anlegget finnes ikke eller er utenfor produsentens anvisning om serviceintervall.
- Tekniske installasjoner > Varmtvannsbereder/tank: Varmtvannstank/berederen er ikke tilgjengelig for inspeksjon.
- Tomteforhold > Fuktsikring og drenering: Grunnmursbeskyttelsen har synlige skader og er stedvis trukket ned. Topplist mangler på deler av grunnmuren. Dette kan gi økt fuktbelastning bak grunnmursbeskyttelsen. Drenering og fuktsikring antas å være fra byggeåret og har dermed høy alder og usikker gjenværende funksjon. Ved hulltaking i innforet vegg mot terreng er det i tillegg målt forhøyet fuktinnhold i treverket (16,8 vektprosent).
- Tomteforhold > Forstøtningsmurer: Det er registrert mindre skjevheter på forstøtningsmurene. Dette vurderes skyldes naturlig bevegelse og noe manglende vedlikehold over tid. Enkelte blokker har begynnende forskyvning, og puss har stedvis løsnet.
- Tomteforhold > Terrengforhold: Terrenget har stedvis mangelfullt fall bort fra grunnmuren. Dette kan føre til at overflatevann samler seg inntil bygningen og gir økt fuktbelastning på grunnmuren. Forholdet må ses i sammenheng med registrerte forhold innvendig og mangler ved utvendig grunnmursbeskyttelse, dreneringens høye alder og forhøyet fuktinnhold målt i innforet vegg mot terreng.
- Tomteforhold > Utvendige vann- og avløpsledninger inkl. overvann og avløp fra drenering: Type vann og avløpsledning er ukjent og det er derfor vanskelig å evaluere usikkerhet ift. fremtidig funksjon.
- Toalettrom > 1.Etasje > Toalettrom > Avtrekk/ventilasjon: Det er naturlig ventilering fra toalettromet. Det mangler luftespalte i eller rundt dør.
- Våtrom > Underetasje > Bad/WC > Dokumentasjon for våtrom: Det foreligger ikke dokumentert utførelse av vanntett sjikt.
- Våtrom > Underetasje > Bad/WC > Vanntett sjikt, membran og sluk: Det er registrert rørgjennomføringer i veggen inne i dusjsonen hvor tettingen rundt rørene ikke kan dokumenteres eller kontrolleres. Det er derfor usikkert om gjennomføringene er tilstrekkelig tettet mot vanninntrengning. Det er observert et membranlignende belegg nede i sluket. Det er opplyst at badet har membran, men det
foreligger ikke dokumentasjon på utførelsen. Det er ikke mulig å fastslå hvordan membranen er tilsluttet sluket, om overgangen er tilstrekkelig tett eller om dette er løst på andre måter. Badet er opplyst å være fra 2003. Membran og tettesjikt på gulv og vegger er dermed over 22 år gamle. Det foreligger ikke dokumentasjon på utførelsen, og tettesjiktets gjenværende levetid og funksjon er usikker.
- Våtrom > Underetasje > Bad/WC > Sanitærutstyr og innredning: Typiske svelleskader på innredningen sider mot gulvet. Oppstår som følge av fuktbelastning over tid.
- Våtrom > Underetasje > Bad/WC > Ventilasjon: Det er kun oppdriftsventilasjon (naturlig ventilasjon).
Tilstandsrapporten er inntatt i salgsoppgaven og inneholder ytterligere informasjon om byggemåte, årsak bak tilstandsgrader, konsekvens og anslag på eventuelle utbedringskostnader. Ettersom kjøper regnes å være kjent med forhold som tydelig fremkommer av tilstandsrapporten oppfordres interessenter til å sette seg grundig inn i rapporten i sin helhet og kontakte bygningssakyndig ved eventuelle bygningstekniske spørsmål.
Generell beskrivelse:
Innvendig:
Gulvene er med parkett og flis.
Veggene har tapet, trepanel, panelplater og malte glatte flater.
Himlingene har malte glatte flater og trepanel.
Boligen har etasjeskille i trevirke mellom 1 og underetasjen, samt betonggulv mot terrenget i underetasjen.
Det er elementpipe, peis med innsats og sotluke/feieluke i 1.etasje.
Gulvet er belagt med laminat. Veggene er med panel og innvendige utforede vegger på grunnmur. Hulltaking er foretatt i boden.
Det er malt tretrapp med trinnfornyere.
Innvendige dører er malte fyllingsdører.
Utvendig:
Taktekking med metallplater, steinbelagte stålplater. Besiktiget fra taket.
Takrenner, beslag og nedløp i plastbelagt stål.
Ingen avvik påvist på befaringsdagen, men det regnet ikke og funksjonssvikt kan være vanskelig å oppdage.
Skorstein over tak beslått med beslag. Høyde fra mønet ca 85 cm.
Det er ikke montert snøfangere eller lignende mot snøras, men takvinkel(under 27°) med denne typen takmateriale(rug overflate), gjør at tilleggssikring ikke er nødvendig.
Bygningen har saltak med sperrekonstruksjon og undertak av finerplater. Loftet er et kaldtloft. Det er opplyst om endring av loftkonstruksjonen etter byggeår.
Veggene er utført i trekonstruksjon av ukjent utførelse, med liggende bordkledning.
Det er trevinduer med 3-lags glass.
Det er malte vinduer med 2-lags glass.
Ytterdøren er i treverk med 2-lags glass.
Det er heve-/skyvedør og balkongdør i treverk med 2-lags glass og 3- lags isolerglass.
Terrasse i trevirke med adkomst fra stue/kjøkken. Terrassen står på understøttet konstruksjon.
Provisoriske trapper i betongheller.
Tekniske Installasjoner:
Utenpåliggende og skjulte vannrør i kobber. Inntak og stoppekran bak luke med tilgjengelighet fra hovedsoverommet.
Innvendige avløpsrør er av ABS-plastrør fra 1970- og 1980-tallet.
Naturlig ventilasjon. Denne typen ventilasjon var vanlig på oppføringstidspunktet, men fyller ikke dagens krav. Det er ingenting som tyder på at ventileringen i boligen ikke fungerer tilfredsstillende med dagens bruk, men det anbefales nye eier å vurdere tiltak for å tilpasse annerledes bruk.
Luft/luft varmepumpe.
Varmtvannsberederen er plassert inne i en flislagt kasse. Berederens alder, størrelse, type og tilkoblinger er ukjent.
Det er registrert en åpning i den flislagte kassen, men åpningens funksjon er ikke avklart. På grunn av innkassingen er det ikke mulig å kontrollere berederens tilstand, elektriske tilkobling, fundament eller løsning for avrenning ved eventuell lekkasje.
Hovedsikring, strømmåler og sikringer i skapet i hallen i underetasjen. Jordfeilbrytere på enkelte kurser. Anlegget er delvis skjult/delvis åpent. Det vil si at kabelføringer og lignende både er skjult i vegger og himling, men noe klamret på listverk og andre overflater. Lamper stikk-kontakter og brytere er synlig. Belysning i boligen består i hovedsak av lamper og downlights.
Røykvarslere og håndslokkerapparat er registrert i boligen.
Kommentar loft: Brannskillende konstruksjon mot tilstøtende boenhet er ikke synlig i det undersøkte loftsområdet. Konstruksjonen er delvis skjult av isolasjon, og brannskillets oppbygning og utførelse har derfor ikke latt seg kontrollere ved befaringen. Ved behov anbefales nærmere undersøkelser for å avklare om branncelleinndelingen er ivaretatt.
