Byggemåte
Tilstandsrapporten er en teknisk gjennomgang av boligen og angir bla. eventuelle byggetekniske avvik, konsekvensen av disse, samt kostnadsoverslag på utbedring av avvik som er gitt TG3.
TILSTANDSGRADER :
TG0: Ingen avvik.
TG1: Mindre avvik.
TG2: Vesentlige avvik og mindre avvik som etter NS 3600 gir TG2.
TG3: Store eller alvorlige avvik.
TGIU: Ikke tilgjengelig for undersøkelse
Av rapporten fremgår TGIU (tilstandsgrad ikke undersøkt), TG2 og TG3 som angir avvik fra normal slitasje, høy alder, bygningsdel som må utbedres, beskrivelser av avvik på undersøkte bygningsdeler uten tilstandsgrad mm.
Det er registrert totalt (2) stk. TG3, (11) stk. TG2 og (0) stk. TG-IU i tilstandsrapporten.
Boligen har fått følgende TG3:
Våtrom > Etasje > Bad > Generell
Våtrommet er oppført etter byggeforskrift fra før 1997.
Gulvet er utført som relativ flatt
Under badekar er det ikke flislagt og det er mulig å se deler av tettesjikt på gulv, som er belegg.
Våtrommet må oppgraderes for å tåle normal bruk etter dagens krav.
Konsekvens/tiltak
Manglende oppgradering av våtrommet medfører høy risiko for at konstruksjonene ikke vil tåle vanlig bruk av vann eller lekkasjer. Dette kan føre til
fuktskader på tilstøtende konstruksjoner.
Våtrommet har behov for omfattende oppgraderinger. For å sikre en løsning som oppfyller gjeldende krav, bør tettesjikt, sluk og røropplegg oppgraderes og dokumenteres.
Det bør påberegnes renovering av våtrommet.
Ved renovering må våtrommet prosjekteres og utføres i henhold til gjeldende krav og anbefalte løsninger, herunder tettesjikt, fallforhold og fuktsikring.
Arbeid bør utføres av kvalifisert fagperson.
Påpeker at tilstandsgrad er basert på alder på tettesjikt, som har passert forventet levetid og registrerte forhold:
Det er ikke registrert membran på vegg i våtsone rundt vask, hvor gipsplater er synlig i skap under vask.
Det er knekt og løs flis ved sluk i dusj
Utførelse av belegg i sluk i dusjsonen og om den er iført under klemring.
Det er registrert skråhimling i dusjsonen har lav høyde og har overflate av panel, som gir økte fuktpåkjenninger på ikke fuktbestandige materialer.
Kostnadsestimat: 200 000 - 500 000
Våtrom > Etasje > Vaskerom > Generell
Aktuell byggeforskrift er byggeforskrifter fra 1997.
Våtrommet har en alder hvor forventet levetid for vesentlige bygningsdeler og installasjoner er passert.
På bakgrunn av alder må det forventes svekket funksjon i konstruksjonen, herunder tettesjikt, slukløsning og tilhørende bygningsmessige detaljer. Selv om
det ikke nødvendigvis er påvist aktive lekkasjer eller skader på befaringsdagen, innebærer alderen i seg selv en forhøyet risiko for skjulte avvik og funksjonssvikt.
Våtrom er en konstruksjonstype med høy skadefrekvens, og erfaring tilsier at svikt i tettesjikt og fuktsikring ofte oppstår etter endt forventet levetid.
Eventuelle skader kan utvikle seg skjult og få et større omfang før de oppdages.
Vurdering av avvik:
Våtrommet må oppgraderes for å tåle normal bruk etter dagens krav.
Konsekvens/tiltak
Manglende oppgradering av våtrommet medfører høy risiko for at konstruksjonene ikke vil tåle vanlig bruk av vann eller lekkasjer. Dette kan føre til
fuktskader på tilstøtende konstruksjoner.
Våtrommet har behov for omfattende oppgraderinger. For å sikre en løsning som oppfyller gjeldende krav, bør tettesjikt, sluk og røropplegg oppgraderes
og dokumenteres.
Det bør påberegnes renovering av våtrommet.
Ved renovering må våtrommet prosjekteres og utføres i henhold til gjeldende krav og anbefalte løsninger, herunder tettesjikt, fallforhold og fuktsikring.
Arbeid bør utføres av kvalifisert fagperson.
Bruk av dagens våtrom er på kjøpers eget ansvar.
Kostnadsestimat: 100 000 - 200 000
Boligen har fått følgende TG2:
Utvendig > Taktekking
Taket er tekket med betongtakstein og besiktiget fra bakkenivå.
Siden taket (takkonstruksjon, taktekking og skorstein) kun er observert fra bakkenivå, er vurderingen begrenset av dette. Det er ikke sikkerhetsmessig
forsvarlig å bevege seg ut på taket eller observere fra stige. Selv om det ikke er avdekket skader under befaringen, betyr ikke dette at det ikke foreligger
skader som en besiktigelse på taket kan avdekke. Vær oppmerksom på denne risikoen. En undersøkelse av taket kan utføres av en fagperson under tilstrekkelige sikkerhetsforhold.
Punktet må sees i sammenheng med Takkonstruksjon/Loft
Vurdering av avvik:
Det er registrert mosegroing på taktekkingen. Taktekking og undertak har passert mer enn halvparten av forventet levetid.
Konsekvens/tiltak
Påbegynnende mosegroing kan holde på fuktigheten, og over tid redusere levetiden på taktekkingen.
Med økende alder reduseres normalt restlevetiden for både taktekking og undertak, og risikoen for lekkasjer og fuktskader i underliggende
takkonstruksjoner øker i takt med økende alder.
Det anbefales jevnlig kontroll og vedlikehold av taktekkingen. Mosegroing anbefales å fjernes på en varsom måte uten bruk av høytrykk spyler, med egnet
mosfjerning for den aktuelle taktekkingen. På grunn av alder må det forventes fremtidig utskiftning av taktekking og undertak, men tidspunkt er det
vanskelig å si noe om da det avhenger av flere faktorer som vedlikehold, klima og materialkvalitet.
Utvendig > Nedløp, beslag og skorsteiner over tak
Takrenner og nedløp er av plast, og det er utvendige beslag.
Det er registrert normal alderslitasje på beslag, renner og nedløp.
Eier opplyser at det har tidligere kommet inn vann i feieluke på pipe, men at det ikke er gjort til kjenne i senere tid. Som følge av utførelse av dagens pipe
over taktekkingen, og som nevnte forhold under kan det anbefales å montere pipebeslag med pipehatt, for å forhindre at vann trenger inn i røykrør.
Beskrivelse
Vurdering av avvik:
Nedløp og beslag har passert over halvparten av forventet levetid.
Det er i tillegg registrert sprekkdannelser og avskalling i utvendig puss på pipe over tak. Slike sprekkdannelser er ikke uvanlige på eldre pussede piper, men
viser at overflaten har behov for vedlikehold.
Konsekvens/tiltak
Risikoen for skader, svekkelser og nedsatt funksjon på nedløp og beslag øker i takt med økende alder. Risiko for lekkasjer og fuktskader øker med økende
alder særlig på værutsatte fasader og bygningsdeler, som takgjennomføringer og gradrenner.
Sprekkdannelser og løs/avskallet puss på pipe bør utbedres med egnet reparasjonssystem, og overflaten bør kontrolleres for ytterligere løse partier og
tegn til fuktpåvirkning. Alternativ kan være å montere pipebeslag med pipehatt
Utvendig > Vinduer og takvinduer/takluker/overlys
Det er malte vinduer med 2-lags glass.
Eier opplyser at vindu på kjøkken kan være vanskelig å åpne og lukke. Forholdet vurderes som alders slitasje kan ses i sammenheng med registrerte avvik nevnt nedenfor .
Vurdering av avvik:
Vinduer har passert mer enn 50 % av forventet levetid. Det er registrert normal aldersslitasje, særlig på de mest værutsatte fasadene. Det er registrert
enkelte klemlister som har påbegynnende materialnedbrytning/mykt trevirke. TG 2 er gitt på bakgrunn av alder og registrert elde.
Konsekvens/tiltak
Vinduenes alder innebærer økt behov for vedlikehold. Med økende alder øker sannsynligheten for avvik knyttet til pakninger, omramming, overflatebehandling og øvrige funksjoner.
Det er også økt risiko for lekkasjer og fuktinntrengning til tilstøtende konstruksjoner over tid
Det må forventes økt vedlikeholdsbehov fremover, spesielt på værutsatte fasader. Tidspunkt for eventuell utskifting er vanskelig å fastsette, da dette avhenger av vedlikehold, klima og materialkvalitet.
Utvendig > Ytterdører
Det er ytterdør i treverk og malt balkongdør i tre med 2-lags glass.
Vurdering av avvik:
Ytterdører er fra byggeår og har passert mer enn halvparten av forventet levetid. Det er registrert normal brukslitasje som følge av alder og elde. Det er
registret kjellerdør som har ukjent tetting under dør, samt påbegynnede materialnedbryting i bunn sidekarm.
TG 2 er gitt på bakgrunn av alder og registrert elde.
Konsekvens/tiltak
Som følge av alder på dørene, er det økt behov for kontroll og vedlikehold. Med økende alder øker sannsynligheten for avvik knyttet til pakninger,
omramming, overflatebehandling og øvrige funksjoner. Det er også økt risiko for lekkasjer og fuktinntrengning til tilstøtende konstruksjoner over tid Det
må forventes økt vedlikeholdsbehov fremover, spesielt på værutsatte fasader.
Tetting under kjelledør bør utføres, for å sikre konstruksjonen for luftlekkasje og større fuktpåkjenninger. Dør står under tak, samt at det er sluk i utvendig
betongplatting foran kjellerdør. Det anbefales at utvendig sluk rengjøres og kontrolleres jevnlig, for å unngå tilstopping av vann i sluk, og vannoppsamling
foran dør med økt risiko for fuktinntregning under dør som følge av manglende tetting. Skadet materialer bør skiftes ut og jevnlig kontrollers for å avdekke videre utvikling av skade.
Tidspunkt for eventuell utskifting er vanskelig å fastsette, da dette avhenger av vedlikehold, klima og materialkvalitet
Innvendig > Rom under terreng (kjeller, underetasje, sokkeletasje)
Gulvet er belagt med parkett og betong, og veggene er kledd med plater.Hulltaking er foretatt i vegg i bod, i konstruksjon som ligger under og er vendt mot terreng og er målt til 20 vektprosent.
Punktet må sees i sammenheng med ‘Drenering’
Vurdering av avvik:
Ved hulltaking og fuktmåling er det registrert noe forhøyede fuktverdier.
Konsekvens/tiltak
Registrerte fuktverdier kan ha sammenheng med utvendig fuktsikring og drenering. Målte verdier kan også har sammenheng med klimatiske forhold og ventilasjon.
Målte fuktverdier er i grenseland og det er vanskelig for takstmann å bekrefte årsak ved slike målinger. Det anbefales jevnlig kontroll og målinger for å
avdekke eventuelle endringer eller høyere fuktverdier. Ved høyere fuktverdier, må det påberegnes ytterlige underøskelser og destruktive tiltak for å avklare årsak og omfang.
Påpeker at hulltakingen er punktkontrollert, eventuelle forhold i resterende konstruksjoner som er under og vendt mot terreng, kan ikke bekreftes eller avkreftes uten destruktive tiltak.
Tekniske installasjoner > Innvendige vannledninger
Innvendige vannledninger er utført med kobberrør. Liten del av vannrørene er synlig ved hovedinntaket i kjeller.
Vannledninger som ligger i bakenforliggende konstruksjoner er ikke tilgjengelige for visuell kontroll uten destruktive tiltak. Vurderingen er derfor basert på
synlige deler av installasjonen, alder og eventuelle opplysninger om funksjon ved bruk av anlegget
Det ble ikke registrert tegn til funksjonssvikt på befaringsdagen
Vurdering av avvik:
Vannledninger har passer mer enn halvparten av forventet levetid.
Konsekvens/tiltak
Når vannledninger når høy alder øker sannsynligheten for slitasje, lekkasjer eller funksjonssvikt. Risikoen for skader på installasjonen vil normalt øke med alderen.
Er ikke fagmann for feltet, kontroll og vurdering av anlegget bør utføres av en rørlegger.
Som følge av alder, må det påberegner fremtidige utskiftninger.
Det påpekes at tilstandsgrad er satt på bakgrunn av alder.
Tekniske installasjoner > Innvendige avløpsrør
De innvendige avløpsrørene er av plast¨
Avløpsrør som ligger i bakenforliggende konstruksjoner er ikke tilgjengelige for visuell kontroll uten destruktive tiltak. Vurderingen er derfor basert på
synlige deler av installasjonen, alder og eventuelle opplysninger om funksjon ved bruk av anlegget.
Det ble ikke registrert tegn til funksjonssvikt på befaringsdagen
Vurdering av avvik:
Avløpsrørene har passert mer enn halvparten av forventet levetid.
Konsekvens/tiltak
Når vannledninger når høy alder øker sannsynligheten for slitasje, lekkasjer eller funksjonssvikt. Risikoen for skader på installasjonen vil normalt øke med
alderen. Er ikke fagmann for feltet, kontroll og vurdering av anlegget bør utføres av en rørlegger. Som følge av alder, må det påberegner fremtidige
utskiftninger. Det påpekes at tilstandsgrad er satt på bakgrunn av alder.
Tekniske installasjoner > Varmtvannsbereder/tank
Det er en ca. 200 liters varmtvannstank.
Varmtvannsbereder er plassert i gang kjeller, i nærheten til sluk i gulv. Påpeker at rommet i seg selv ikke er et våtrom og ikke har tettesjikt på gulv.
Plassering vurderes allikevel som tilfredsstillende for avrenning av eventuell lekkasje.
Vurdering av avvik:
Varmtvannstanken er over 20 år og har derfor usikker fremtidig funksjon.
Konsekvens/tiltak
Eldre varmtvannstank har økt risiko for svikt og lekkasjer, med fare for vannskader og redusert driftssikkerhet.
Det er ikke behov for utbedringstiltak siden tanken fungerer i dag, men ut ifra alder kan skader plutselig oppstå.
Det anbefales å planlegge utskifting av varmtvannstanken for å sikre videre trygg og stabil drift.
Tomteforhold > Fuktsikring og drenering
Det er grunnmursbeskyttelse og drenerende masser.
Drenering er fra byggeår og fuktsikring er registrert rover bakkenivå. Det er ikke mulig å inspisere fuktsikring og drenering som er under bakkenivå og
påpeker at tilstandsgrad er satt som følge av alder og registrerte forhold.
Punktet må sees i sammenheng ‘Rom under terreng’
Vurdering av avvik:
Utvendig fuktsikring på mur har passert mer enn halvparten av forventet levetid, og det er manglende klemlist over fuktsikringen/bobleplasten.
Konsekvens/tiltak
Med økende alder kan fuktsikringens funksjon gradvis reduseres. Manglende klemlist kan medføre at vann, jord og smuss trenger inn mellom
grunnmursplasten og muren, noe som kan redusere fuktsikringens funksjon og øke risikoen for fuktbelastning på konstruksjoner mot terreng. Forholdet
kan også sees i sammenheng med registrert avvik under punktet "rom under terreng", men kan ikke avklares uten ytterlige undersøkelser.
Det anbefales å montere egnet klemlist/avslutningslist i overkant av grunnmursplasten. Fuktsikringen bør kontrolleres jevnlig, og på grunn av alder må det
påregnes behov for utbedring eller fornyelse på sikt.
Våtrom > Kjeller > Bad > Overflater, vegger og himling
Veggene er flislagte, og himlingen har malt innvendig tak.
Vurdering av avvik:
Dør inn til bad står i våtsonen til dusj.
Konsekvens/tiltak
Bruk av ikke fuktbestandige materialer i våtsonen kan føre til rask nedbrytning ved fuktpåvirkning. Dette øker risikoen for fuktskader, råte og
muggdannelse, samt redusert levetid på bygningsdeler.
Det er dusjdører som begrenser direkte vannsprut på omkringliggende materialer rundt dør, men kompenserer ikke for kravet til plassering av dør utenfor våtsone.
Ved bruk av bad og dusj, anbefales det å være oppmerksom på vannsprut, vannsøl og vannoppsamling på dør og på gulv foran dør.
Kilde: Eier - Årstall: 2012
Våtrom > Kjeller > Bad > Overflater gulv
Våtrommet har flislagt gulv med elektriske varmekabler.
Det er registrert fall mot sluk innenfor dusjsonen, og ved utført vanntest ble vann ledet mot sluk. Dusjdører er montert med tett bunnlist mot gulvet.
Ved vanntest på gulvet utenfor dusjsonen ble det registrert at vann kan bli stående på gulvet. Den tette bunnlisten begrenser vannets frie avrenning fra
øvrige deler av rommet og inn mot sluket.
Vurdering av avvik:
Gulvet utenfor dusjsonen har ikke tilfredsstillende avrenning til sluk. Tett bunnlist ved dusjdørene kan hindre lekkasjevann og vannoppsamling på øvrige
deler av gulvet i å nå sluket.
Konsekvens/tiltak
Ved vannsøl eller lekkasje fra øvrige sanitærinstallasjoner kan vann bli stående på gulvet utenfor dusjsonen i stedet for å ledes til sluk. Ved større
vannoppsamlinger på gulv, øker dette risikoen for at vann kan belaste overgang ved dør og renne ut i tilhørende kosntruksjoner.
Ved bruk av bad anbefales det å være oppmerksom på vannoppsamling på gulv utenfor dusjsonen. Alternativ tiltak kan være å etablere mulighet for avrenning mot sluk under bunnlist.
Kilde: Eier - Årstall: 2012
Avvik på undersøkte bygningsdeler uten tilstandsgrad:
Forhold som åpenbart kan medføre fare for helse, miljø og sikkerhet
Rekkverk på balkong eller terrasse er for lavt i forhold til dagens krav.
Det mangler håndløper på vegg i trappeløpet. Dvs at den listen, stangen eller det håndtaket som er montert langs trappeløpet som man holder i når man går opp eller ned mangler.
Tilstandsrapporten er inntatt i salgsoppgaven og inneholder ytterligere informasjon om byggemåte, årsak bak tilstandsgrader, konsekvens og anslag på eventuelle utbedringskostnader. Ettersom kjøper regnes å være kjent med forhold som tydelig fremkommer av tilstandsrapporten oppfordres interessenter til å sette seg grundig inn i rapporten i sin helhet og kontakte bygningssakyndig ved eventuelle bygningstekniske spørsmål.
