Standard
Svebakktunet 21 er et tiltalende rekkehus over to plan. Boligen har en solrik og svært romslig terrasse, og området er meget barnevennlig.
Lyst og innholdsrik tomannsbolig.
Huset holder kjøkken, stue og bad i første etasje. Her er det lys og hvit kjøkkeninnredning. Helfliset bad med dusj, servant og toalett. Skyvedørsgarderobe med god plass til både vaskemaskin og tørketrommel.
Stue med plass til sofakrok og spisebord. Her er det utgang til den kjekke uteplassen huset har å tilby. Her kan du sitte usjenert til med høye gjerder rundt.
I andre etasje finner en tre soverom.
I midten er det satt opp vegg hvor rommet er benyttet som loftstue.
Det er også et romslig og stort flislagt bad i andre etasje. Her er det innredet med badekar, servant og toalett.
Vi vil gjøre spesielt oppmerksom på viktigheten av å lese igjennom rapportens TGIU (tilstandsgrad ikke undersøkt), samt TG2 og TG3 som angir avvik fra normal slitasje, høy alder, bygningsdel som må utbedres, og lignende.
Boligen har fått følgende TG3:
Utvendige trapper,TG3
Utvendig trapper i betong/belegningsstein
Vurdering av avvik:
- Det er ikke montert rekkverk.
Tiltak
- Rekkverk må monteres for å lukke avviket.
Kostnadsestimat : 10 000 - 50 000
Pipe og ildsted,TG3
Boligen har elementpipe og peis med innsats. Feieren i kommunen er tilsynsmyndighet for piper og ildsteder. Pipe og ildsted er kun visuelt vurdert og ikke røyktrykkprøvd eller kamera kontrollert ved besiktigelsen.
Vurdering av avvik:
- Ildfast plate mangler på gulvet under sotluke/feieluke på pipe.
- Ildfast plate mangler på gulvet under/foran ildstedet.
Tiltak
- Det anbefales å montere ildfast plate under luker på pipe.
- Det må monteres ildfast plate under/foran ildsted.
Kostnadsestimat : Under 10 000
Boligen har fått følgende TG2:
Utvendig
Nedløp og beslag,TG2
Takrenner og nedløp av plast, der overflatevann ledes bort fra konstruksjonen med drensrør.
Vurdering av avvik:
- Det mangler snøfangere på hele eller deler av taket, men det var ikke krav om dette på byggemeldingstidspunktet.
- Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på renner/nedløp/beslag.
- -Normal leve/brukstid på takrenne av plast er ifølge Sintef byggforsk 20--30 år.
Tiltak
- Overvåk tilstanden jevnlig. For å få tilstandsgrad 0 eller 1 må beslag/renner/nedløp skiftes ut, men tidspunktet for når dette er nødvendig er vanskelig å si noe om.
- Det er ikke krav om utbedring av snøfangere opp til dagens krav. Men kravet melder seg om taket skal legges om.
Veggkonstruksjon,TG2
Yttevegger i bindingsverk fra byggeår. Utvendig fasade er kledd med liggende og stående kledning. Det er fra bakkenivå foretatt en visuell kontroll kombinert med stikkprøver på tilfeldig valgte områder.
Vurdering av avvik:
- Bordkledning går stedvis nesten helt ned i terreng.
Tiltak
- Lokal utbedring bør foretas for å øke avstanden mellom terreng og bordkledning.
Takkonstruksjon/Loft,TG2
Saltak med konstruksjon av takstoler. Takkonstruksjonen ble inspisert fra kaldloft og besiktiget fra bakkeplan. Det ble ikke registrert synlige svai/svanker i konstruksjonen, ved visuell besiktigelse. Ved innvendig inspeksjon fra kaldloft ble det heller ikke registrert noen forhøyede fuktverdier eller andre indikasjoner på svekkelser ved konstruksjonen.
Vurdering av avvik:
- Det er begrenset/dårlig ventilering av takkonstruksjonen.
Tiltak
- Lufting/ventilering bør forbedres.
Dører,TG2
Malt hovedytterdør og dør til bod. Malt balkongdør i tre. Dørene ble visuelt undersøkt og funksjonstestet.
Vurdering av avvik:
- Karmene i dører er værslitte utvendig og det er sprekker i trevirket.
- Noen skader i dør til bod. Hovedytterdør har noe behov for vedlikehold.
Tiltak
- Det må foretas lokal utbedring.
- Anbefalt vedlikeholdsintervall er ifølge Sintef byggforsk 2-6 år
Innvendig
Etasjeskille/gulv mot grunn,TG2
Etasjeskille av bjelkelag i tre. Gulv mot grunn i betong. Planhet på gulv ble målt på tilgjengelige overflater med laser.
Vurdering av avvik:
- Målt høydeforskjell på mellom 10 - 20 mm innenfor en lengde på 2 meter. Tilstandsgrad 2 gis med bakgrunn i standardens krav til godkjente måleavvik.
- Det er målt høydeforskjell på 12mm innenfor 2 meter på gang i 2 etasje Det er målt høydeforskjell på 13mm innenfor 2 meter på kjøkken i 1 etasje
Tiltak
- Andre tiltak:
- For å få tilstandsgrad 0 eller 1 må høydeforskjeller rettes opp. Det vil imidlertid sjelden være økonomisk rasjonelt som et enkeltstående tiltak i en bolig som dette. Dersom boligen en gang skal renoveres, kan man vurdere slike tiltak.
Radon,TG2
Vurdering av avvik:
- Det er ikke foretatt radonmålinger, og bygget er heller ikke utført med radonsperre.
Tiltak
- Det bør gjennomføres radonmålinger.
Innvendige dører,TG2
Malte formpresset innedører med malte karmer av tre. Dørene ble visuelt undersøkt og det ble gjennomført en enkel funksjonstest.
Vurdering av avvik:
- Det er påvist avvik som tilsier at det bør foretas tiltak på enkelte dører.
- Enkelte av innvendige dører har en del slitasje.
Tiltak
- Enkelte dører må justeres.
- Lokal utbedring må påregnes.
Våtrom
1 Etasje > Bad
Overflater Gulv,TG2
Gulvet er flislagt og det er montert elektriske varmekabler. Det er målt med laser ca. 29mm høydeforskjell på gulv ved dørterskel til topp slukrist. Overflatene forøvrig ble visuelt undersøkt og det ble foretatt en enkelt funksjonstest av overflatene.
Vurdering av avvik:
- Det er påvist at noen fliser har bom (hulrom under).
Tiltak
- Selv om bom eller hullyd ikke alltid er et umiddelbart problem, bør det overvåkes nøye før eventuell utvikling i sprekker i flisfuger e.l. oppstår. Dette må en foreta tiltak for, for å begrense utviklingen.
1 Etasje > Bad
Sanitærutstyr og innredning,TG2
Badet har innredning med ovenpåliggende servant, dusjdører, vegghengt toalett og opplegg for vaskemaskin skjult i skyvedørsgarderobe
Vurdering av avvik:
- Det er ikke påvist tilfredsstillende løsning for å synliggjøre lekkasje fra innebygget sisterne.
- Det er ikke fremlagt dokumentasjon på tilfredstillende løsning for synliggjøring av lekkasje fra sisterne som for eksempel sisterne pose eller boks.
Tiltak
- Det må gjennomføres ytterligere undersøkelser.
- Uten dreneringsløsning/lekkasjesikring kan lekkasjer pågå over lang tid uten å bli oppdaget. Dette kan føre til omfattende fuktskader i omkringliggende byggematerialer.
1 Etasje > Bad
Ventilasjon,TG2
Avtrekk fra balansert ventilasjon med luftespalte ved dør.
Vurdering av avvik:
- Det etablerte avtrekkssystemet fungerer ikke tilfredsstillende.
Tiltak
- Avtrekksystemet må utbedres.
2 Etasje > Bad
Overflater vegger og himling,TG2
Det er montert fliser på vegg og malt plater i tak. Overflatene ble visuelt undersøkt og det ble foretatt en enkelt funksjonstest av overflatene.
Vurdering av avvik:
- Det er vindu/dør med ikke fuktbestandige materialer i våtsonen (ved vask, dusj, badekar, osv.), løsningen eller byggematerialet er uegnet.
Tiltak
- Dersom det ikke gjøres tiltak, kan dette medføre oppfukting, oppsvelling og forringelse av materialer over tid og fuktskader på tilstøtende konstruksjoner.
2 Etasje > Bad
Overflater Gulv,TG2
Gulvet er flislagt og det er montert elektriske varmekabler. Fall på gulv ble kontroller med laser. Overflatene forøvrig ble visuelt undersøkt og det ble foretatt en enkelt funksjonstest av overflatene. Overflatene fremstår i god stand.
Vurdering av avvik:
- Det er påvist at høydeforskjell fra topp slukrist til gulv/synlig topp membran ved dørterskel er mindre enn 25 mm.
- Det er målt ca. 22mm høydeforskjell fra topp slukrist til topp gulv ved dør. Teknisk forskrift på byggetidspunkt: Bad og vaskerom skal ha sluk. Rom med sluk skal ha gulv med tilstrekkelig fall mot sluk for de deler av gulvet som må antas å bli utsatt for vann regelmessig. Vi anbefaler fall mot sluk i hele rommet for å hindre at vann blir stående på gulvet. I dusjsoner og under badekar anbefales fall 1:50, ellers 1:100. Andre fysiske hindringer for vannet bør unngås. For eksempel kan dusjhjørner med tetting mot gulvet hindre vann på gulvet utenfor i å renne til sluk inne i dusjhjørnet, selv om gulvet har fall til sluk. Høydeforskjellen mellom gulv ved terskel og topp slukrist må være minst 25 mm for å sikre at vann ikke trenger ned i gulvkonstruksjonen ved terskelen. På store bad kan det være aktuelt med flere sluk for lettere å kunne lage fall til sluk uten konflikter med høyde, f.eks. ved dør.
Tiltak
- Andre tiltak:
- Til tross for avviket i fall/høydeforskjell til sluk, vil gulvet fortsatt kunne lede vann mot sluket, men med redusert effektivitet.
2 Etasje > Bad
Sluk, membran og tettesjikt,TG2
Det er ikke fremlagt dokumentasjon på membran eller tettesjikt. Det er begrenset muligheter for for besiktigelse av sluk og membran i sluk da denne ligge under flislagt badekar.
Vurdering av avvik:
- Membran kan ikke konstateres (ikke synlig og det foreligger heller ikke dokumentasjon).
- Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på membranløsningen.
- Sluk har begrenset mulighet for inspeksjon og rengjøring.
- Normal levetid på smøremembran er 15-20 år.
Tiltak
- Når sluket har begrenset tilgang, er det vanskelig å rengjøre sluket og å inspisere den for å oppdage skader i membranen/fuger rundt sluket, som er avgjørende for å forhindre lekkasjer.
- Det er viktig å merke seg at levetiden til en membran varierer basert på kvalitet, installasjon og bruk. Eldre membraner kan bli sprø og sprekke opp, noe som fører til at de mister sin vanntettende funksjon. Dette kan resultere i vannlekkasjer gjennom vegger og gulv og fuktskader.
2 Etasje > Bad
Ventilasjon,TG2
Avtrekk fra balansert ventilasjon med luftespalte ved dør.
Vurdering av avvik:
- Det etablerte avtrekkssystemet fungerer ikke tilfredsstillende.
Tiltak
- Avtrekksystemet må utbedres.
Kjøkken
1 Etasje > Kjøkken
Overflater og innredning,TG2
Kjøkkeninnredning med slette kjøkkenfronter og benkeplate i laminat med nedfelt stålvask. Det er montert integrert stekeovn, platetopp, frittstående oppvaskmaskin og kombinert kjøl/fryseskap.
Vurdering av avvik:
- Det er påvist skader på overflater/kjøkkeninnredning utover normal slitasjegrad.
- Det er påvist skader/fuktskjolder i kjøkkengulvet.
Tiltak
- Det må påregnes lokal utbedring/utskiftning
Tekniske installasjoner
Ventilasjon,TG2
Boligen har balansert ventilasjon. Ventilasjonsanlegg plassert på kryploft.
Vurdering av avvik:
- Det er påvist mangelfull ventilasjon fra balansert ventilasjonsanlegg på ett eller flere rom i boligen.
Tiltak
- Anlegget må sjekkes av fagperson.
- Kanaler bør renses og filter må skiftes. Det anbefales rens av ventilasjonskanaler hvert 5 år. Filter bør byttes minst 1 gang hvert år.
Tomteforhold
Terrengforhold,TG2
Terrenget har noe fall mot grunnmur på østsiden av boligen. Det er viktig at terrenget har hellingsgrad ut fra grunnmuren. Overflatevann skal hurtigst mulig vekk for å unngå unødige fuktbelastninger på utvendig fuktsikring og drenering. Ideelt bør det i en avstand på ca 3 meter være god helling vekk fra husets grunnmur. Dette kun til orientering og anbefalt på generelt grunnlag.
Vurdering av avvik:
- Det er påvist dårlig fall eller flatt terreng inn mot grunnmur og dermed muligheter for større vannansamlinger.
Tiltak
- Det er ikke behov for utbedringstiltak.
- Anbefaler at det etableres en drensgrøft på utsiden grunnmuren, som leder overflatevann bort fra konstruksjonen.
Tomannsbolig
Byggetegninger, brannceller og krav for rom til varig opphold
Det foreligger godkjente og byggemeldte tegninger, men det er avvik fra disse.
Er det påvist synlige tegn på avvik i branncelleinndeling ut ifra dagens byggteknisk forskrift? Nei
Er det ifølge eier utført håndverkstjenester på boligen siste 5 år? Nei
Er det påvist avvik i forhold til rømningsvei, dagslysflate eller takhøyde? Nei
For ytterligere informasjon om byggemåte, årsak bak tilstandsgrader, konsekvens og anslag på eventuelle utbedringskostnader, se tilstandsrapport som ligger vedlagt. Interessenter oppfordres til å kontakte bygningssakyndig ved eventuelle bygningstekniske spørsmål.
