Byggemåte
Utdrag fra tilstandsrapporten fra takstmann:
Leilighet i sameie som er oppført i 2005 og som i all hovedsak er som fra byggeåret.
Boligen er i normal stand iht. alder, med tilstandsanmerkninger som har grunnlag i alder, bruksslitasje, konstruksjon og utførelse.
Opplysninger om vedlikehold og oppgraderinger som fremkommer i rapporten er opplysninger gitt av selgers representant.
Tilstandsrapporten er en teknisk gjennomgang av boligen og angir bla. eventuelle byggetekniske avvik, konsekvensen av disse, samt kostnadsoverslag på utbedring av avvik som er gitt TG3.
TILSTANDSGRADER :
TG0: Ingen avvik.
TG1: Mindre avvik.
TG2: Vesentlige avvik og mindre avvik som etter NS 3600 gir TG2.
TG3: Store eller alvorlige avvik.
TGIU: Ikke tilgjengelig for undersøkelse
Av rapporten fremgår TGIU (tilstandsgrad ikke undersøkt), TG2 og TG3 som angir avvik fra normal slitasje, høy alder, bygningsdel som må utbedres, beskrivelser av avvik på undersøkte bygningsdeler uten tilstandsgrad mm.
Det er registrert totalt 0 stk. TG3, 12 stk. TG2 og 0 stk. TG-IU i tilstandsrapporten.
Boligen har fått følgende TG2:
Utvendig > Vinduer
Vurdering av avvik:
Det er påvist noe fuktskader i foringer til lite vindu i stort soverom. Dette skyldes mest sannsynlig fuktinndrev når vinduet har stått i luftestilling.
Konsekvens/tiltak:
For å oppnå TG1 må foringer til vindu skiftes.
Utvendig > Balkonger, terrasser og rom under balkonger
Vurdering av avvik:
Det er registrert "bom"/manglende limdekning i/under flere fliser på gulv samt det er påvist flere sprukne fliser på balkong. "Bom"/hullyd under fliser tyder på at det er luftlommer under flisene. Disse flisene og omliggende fuger er da mer utsatt for sprekkdannelser ved belastning.
Konsekvens/tiltak:
For å oppnå TG1 må sprukne fliser skiftes samt "bom" i fliser utbedres.
Tekniske installasjoner > Varmtvannstank
Vurdering av avvik:
Det er påvist at varmtvannstank er over 20 år
Konsekvens/tiltak:
Det er ikke behov for utbedringstiltak siden tanken fungerer i dag, men ut ifra alder kan skader plutselig oppstå på eldre tanker.
Våtrom > 5. etasje > Bad > Overflater vegger og himling
Vurdering av avvik:
Det er påvist enkelte småriss i fuger mellom fliser. Dette skyldes mest sannsynlig noe tørr fugemasse ved fuging mellom fliser og er kun av estetisk karakter.
Konsekvens/tiltak:
For å oppnå TG1 må fuger skrapes og fuges på ny der hvor det er småriss i fugene.
Våtrom > 5. etasje > Bad > Overflater Gulv
Vurdering av avvik:
Det er påvist at noen fliser har bom (hulrom under).
Det er påvist avvik i fallforhold til sluk i forhold til krav i forskrift på byggetidspunktet.
Det er registrert "bom"/manglende limdekning under enkelte fliser på gulv. Disse flisene har hulrom under og er mer utsatt for sprekker i fuger og fliser ved belastning.
Det er ikke etablert tilstrekkelig fall på gulv mot sluk i deler av dusjnisje.
Konsekvens/tiltak:
Selv om bom eller hullyd ikke alltid er et umiddelbart problem, bør det overvåkes nøye før eventuell utvikling i sprekker i flisfuger e.l. oppstår. Dette må en foreta tiltak for, for å begrense utviklingen.
Våtrom > 5. etasje > Bad > Sluk, membran og tettesjikt
Vurdering av avvik:
Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på membranløsningen.
Det er påvist andre avvik:
Membran i sluk er snittet i ene side av sluken for tilpassing for klemring. Dette er ikke en anbefalt utførelse da det ved snitting kommer skår i mansjetten slik at det kan sprekke videre inn under klemring. Ved riktig utførelse skal membranmansjetten skjæres sirkulært på innside av klemring.
Konsekvens/tiltak:
Overvåk tilstanden jevnlig. For å få tilstandsgrad 0 eller 1 må tettesjiktet skiftes ut, men tidspunktet for når dette er nødvendig er vanskelig å si noe om.
Det er viktig å merke seg at levetiden til en membran varierer basert på kvalitet, installasjon og bruk. Eldre membraner kan bli sprø og sprekke opp, noe som fører til at de mister sin vanntettende funksjon. Dette kan resultere i vannlekkasjer gjennom vegger og gulv og fuktskader
Våtrom > 5. etasje > Bad > Sanitærutstyr og innredning
Vurdering av avvik:
Det er påvist skader på innredning.
Det er påvist noen mindre fuktsvellinger i skapdører samt i dekkside til innredning.
Konsekvens/tiltak:
Det er ikke behov for umiddelbare tiltak, men for å oppnå TG1 må eventuelt innredningen skiftes.
Kjøkken > 5. etasje > Kjøkken > Overflater og innredning
Vurdering av avvik:
Det er ikke montert dampbeskyttelse i underkant av benkeplate over oppvaskmaskin. Uten dampbeskyttelse er benkeplaten utsatt for fuktskader som følge av damp fra oppvaskmaskinen.
Konsekvens/tiltak:
Det bør monteres dampbeskyttelse i underkant av benkeplate over oppvaskmaskin.
Våtrom > 5. etasje > Vaskerom > Sluk, membran og tettesjikt
Vurdering av avvik:
Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på membranløsningen.
Konsekvens/tiltak:
Overvåk tilstanden jevnlig. For å få tilstandsgrad 0 eller 1 må tettesjiktet skiftes ut, men tidspunktet for når dette er nødvendig er vanskelig å si noe om.
Det er viktig å merke seg at levetiden til en membran varierer basert på kvalitet, installasjon og bruk. Eldre membraner kan bli sprø og sprekke opp, noe som fører til at de mister sin vanntettende funksjon. Dette kan resultere i vannlekkasjer gjennom vegger og gulv og fuktskader.
Våtrom > 5. etasje > Bad 2 > Overflater vegger og himling
Vurdering av avvik:
Det er registrert at gjennomføring for avløpsrør under servant i våtsone ikke er utført med tilfredsstillende tetthet mot omkringliggende overflater. Manglende tett utførelse rundt rørgjennomføringer kan medføre risiko for at fukt og vann trenger inn i konstruksjonen, med fare for skjulte fuktskader.
Konsekvens/tiltak:
Forholdet vurderes å avvike fra anbefalte løsninger og det anbefales utbedring ved å etablere tett og forskriftsmessig utførelse rundt gjennomføringen.
Våtrom > 5. etasje > Bad 2 > Overflater Gulv
Vurdering av avvik:
Det er påvist at høydeforskjell fra topp slukrist til gulv/synlig topp membran ved dørterskel er mindre enn 25 mm.
Det er påvist avvik i fallforhold til sluk i forhold til krav i forskrift på byggetidspunktet.
Det er ikke etablert tilstrekkelig fall på gulv mot sluk samt det er mindre enn 25mm fra topp gulv ved sluk og topp eventuell membran ved terskel.
Konsekvens/tiltak:
Et bad med manglende/redusert fall til sluk blir mindre funksjonelt og sikkert for brukeren. Dette kan medføre stående vann på gulvet, vann som ikke ledes effektivt til sluket, økt risiko for at vann renner ut av rommet og redusert sklisikkerhet på gulvet.
Våtrom > 5. etasje > Bad 2 > Sluk, membran og tettesjikt
Vurdering av avvik:
Membran kan ikke konstateres (ikke synlig og det foreligger heller ikke dokumentasjon).
Det er ikke synlig membran i sluk og det foreligger ikke dokumentasjon for utførelse av membran/tettesjikt.
Konsekvens/tiltak:
Det må gjøres nærmere undersøkelser. Manglende membran/tettesjikt medfører risiko for lekkasjer og fukt i konstruksjonen.
Tilstandsrapporten er inntatt i salgsoppgaven og inneholder ytterligere informasjon om byggemåte, årsak bak tilstandsgrader, konsekvens og anslag på eventuelle utbedringskostnader. Ettersom kjøper regnes å være kjent med forhold som tydelig fremkommer av tilstandsrapporten oppfordres interessenter til å sette seg grundig inn i rapporten i sin helhet og kontakte bygningssakyndig ved eventuelle bygningstekniske spørsmål.
