Byggemåte
Tilstandsrapporten er en teknisk gjennomgang av boligen og angir bla. eventuelle byggetekniske avvik, konsekvensen av disse, samt kostnadsoverslag på utbedring av avvik som er gitt TG3.
TILSTANDSGRADER :
TG0: Ingen avvik.
TG1: Mindre avvik.
TG2: Vesentlige avvik og mindre avvik som etter NS 3600 gir TG2.
TG3: Store eller alvorlige avvik.
TGIU: Ikke tilgjengelig for undersøkelse
Av rapporten fremgår TGIU (tilstandsgrad ikke undersøkt), TG2 og TG3 som angir avvik fra normal slitasje, høy alder, bygningsdel som må utbedres, beskrivelser av avvik på undersøkte bygningsdeler uten tilstandsgrad mm.
Boligen har fått følgende TG3:
- Våtrom - 1. Etasje - Bad - Vanntett sjikt, membran og sluk - Med bakgrunn i alder på tettesjikt og sluk, samt tegn til rustdannelser i skruer på sluket, vurderes tettesjiktet til TG3. Våtromsplater på vegg har overskredet forventet levetid og har noe slitasje. Det er etablert tett dusjkabinett, noe som reduserer vannsøl. Våtrommets tettesjikt har likevel overskredet forventet funksjonstid. Videre sikker funksjon kan ikke forventes, og full renovering må påregnes.
- Våtrom - 2. Etasje - Bad - Overflater gulv - Det ble registrert motfall på gulvet, og sluket ligger 10 mm høyere enn gulvet ved terskel. Dette innebærer at vann ved eventuelt vannsøl ikke vil ledes mot sluket før hele gulvet er dekket med vann. Med bakgrunn i eldre tettesjikt med redusert funksjon anses dette som en risiko. Det er også registrert knirk i gulvet under belegget. Gulvet må renoveres med korrekt fall mot sluk. Knirk i gulvbord må utbedres først, og det anbefales samtidig å kontrollere gulvbjelkene.
- Våtrom - 2. Etasje - Bad - Vanntett sjikt, membran og sluk - Tettesjiktet er fra ca. 1980-tallet og har overskredet forventet levetid. Veggene består av sponplater malt med våtromsmaling, noe som ikke anses som et tilfredsstillende tettesjikt i våtsone. For å fjerne avvik må tettesjikt og sluk utbedres, da det ikke kan forventes at dagens løsning er tilstrekkelig tett til bruk uten dusjkabinett. Det er i dag etablert tett dusjkabinett.
Boligen har fått følgende TG2:
- Utvendig - Pipe over tak - Det registreres stedvis omfattende oppsprekking og avskalling i puss på pipe over tak. Forholdet vurderes å skyldes vær-/fukt- og frostpåvirkning. Det ble ikke registrert synlige tegn til lekkasje eller følgeskader på loft ved befaringen.
- Utvendig - Takkonstruksjon/Loft - Loftkonstruksjonen er av eldre type og har en del misfarge i undertaket, misfarging og hvitt belegg kan være forenlig med overflatesopp. Det er og redusert ventilering, noe som medfører tidvis kondensering av undertaket. Det ble og registrert flere steder uten isolasjon mot etasjen under, både i skråtak og i flat himling. Det er heller ikke tegn til bruk av dampsperre mot varm side.
- Utvendig - Yttervegger/Veggkonstruksjon - Vest og nord veggen har noe slitte trepaneler, det ble og registrert tegn til redusert lufting ved terrasse, samt tegn til stedvis manglende musebånd. Det ble og registrert manglende beslag over vindu, noe som kan medføre økt risiko for vanninnsig over vindu med tiden.
- Utvendig - Vinduer - Eldre vindu fra 1980-90 tallet har slitasje og redusert rest levetid. Pakninger er slitt, samt værslitte trekarmer. Enkelte vindu fra 2007 har noe svertesopp langs pakninger.
- Utvendig - Balkong-/terrassedør - Døren er av eldre type og har noe slitasje i pakninger og trekarmer.
- Utvendig - Balkonger, verandaer, takterrasser og altaner - Balkongen er tekket og ligger over underliggende oppholdsrom. Det er etablert flere gjennomføringer i primærtekkingen ved rekkverksstolper, hvor tekkingen er ført opp og avsluttet direkte mot treverk. Utførelsen vurderes som en sårbar løsning med økt risiko for svekket tetthet over tid.
- Innvendig - Rom under kjeller (kjeller, underetasje, sokkeletasje) - Det ble ved befaring registrert høy vekt% på mellom 18-21%. Ved vedvarende trefuktighet rundt/over 20 vekt-% øker risikoen for biologisk vekst og fuktskader. Det gjøres oppmerksom på at hulltakingen er kun målt på en tilfeldig plass og at det ikke kan utelukkes andre /større avvik andre steder på veggen. Det ble og registrert bruk av forhudningspapp mot grunn, noe som holder på eventuell fukt, samt liten klaring fra yttervegg. Det vil si det er redusert mulighet for opptørking av vegg. Samt det kan være tegn på manglende dampsperre mot grunn.
- Tekniske installasjoner - Innvendige vann- og avløpsledninger - Kobberrør med loddede, klemte eller andre typer skjøter er eldre enn 33 år og har derfor usikker fremtidig funksjon. Avløpsrørene er av eldre type og har brukt mer enn halvparten av forventet levetid. Plutselige avvik kan ikke utelukkes. Ved kontroll av stoppekran ble det registrert eldre fuktmerker i treverket og tegn til eldre lekkasje eller kondensering i området rundt stoppekranen. Det ble kontrollert med fuktmåler, og vektprosent ble målt til mellom 16–17 %, noe som anses å være i risikosonen.
- Tekniske installasjoner - Varmesentral (fyrkjeler, varmepumper, fjernvarme, pelletsanlegg, gasskjeller, osv) - Varmepumpe har brukt ca halvparten av forventet levetid og det har ikke vært utført service på pumpe.
- Tekniske installasjoner - Varmtvannsbereder/tank - Det er ikke påvist tilfredsstillende el-tilkobling av varmtvannstanken i henhold til gjeldende forskrift. Det er heller ikke påvist tilfredsstillende avrenning eller annen kompenserende løsning fra varmtvannstanken. Varmtvannstanken er over 20 år og har derfor usikker fremtidig funksjon.
- Tomteforhold - Fuktsikring og drenering - Det mangler, eller på grunn av alder er det sannsynlig at det mangler, utvendig fuktsikring av grunnmuren ved kjeller/underetasje. Dreneringen er av eldre type, og det er ikke kjent når dreneringen sist ble utbedret. Den må derfor forventes å ha svekket effekt. Det er også registrert fukt langs utvendige trapper, noe som medfører økt påkjenning på grunnmuren.
- Tomteforhold - Grunnmur og fundamenter - Deler av grunnmur under terrasse ved eldre trapp mangler noe vedlikehold. Løs maling/murpuss på vegg. Grunnmuren er av eldre dato og må forventes at det er fuktvandring i grunnmur, basert på eldre drenering.
- Tomteforhold - Terrengforhold - Det er ikke tilstrekkelig fall ut fra grunnmuren og dermed muligheter for vannansamlinger ved muren.
- Våtrom - U. Etasje - Vaskerom - Dokumentasjon for våtrom - Det foreligger ikke dokumentert utførelse av vanntett sjikt.
- Våtrom - U. Etasje - Vaskerom - Overflater, vegger og himling - Fliser har slitasje i from av krakelering av glasur i fliser.
- Våtrom - U. Etasje - Vaskerom - Overflater gulv - Det ble registrert bom under enkelte flis, samt manglende silikonfuge langs vegg.
- Våtrom - U. Etasje - Vaskerom - Vanntett sjikt, membran og sluk - Det er påvist mangelfull/feil utførelse rundt rørgjennomføringer e.l. som gir fare for fukt i konstruksjonen i våtsone, membran er ikke ført under klemring.
- Våtrom - U. Etasje - Vaskerom - Ventilasjon - Det er kun oppdriftsventilasjon (naturlig ventilasjon).
- Våtrom - U. Etasje - Vaskerom - Tilliggende konstruksjoner våtrom - Vekt% ble målt til 19-20%, noe som anses som høyt.
- Våtrom - 1. Etasje - Bad - Dokumentasjon for våtrom - Det foreligger ikke dokumentert utførelse av vanntett sjikt.
- Våtrom - 1. Etasje - Bad - Overflater, vegger og himling - Eldre våtromsplater på vegg. Stedvis slitasje og glipper mellom plater. Det er og etablert vindu i våtsone, noe som medfører økt fuktbelastning på uegnet materiale.
- Våtrom - 1. Etasje - Bad - Overflater gulv -Det er påvist avvik i fallforhold til sluk i forhold til krav i forskrift på befaringstidspunktet. Overflater har en del slitasje i form av bom under flis og slitte flisefuger, samt tegn til sprukne flis.
- Våtrom - 1. Etasje - Bad - Sanitærutstyr og innredning - Inventar er av eldre type og har slitasje på baderomsinnredning.
- Våtrom - 1. Etasje - Bad - Ventilasjon - Våtrommet har redusert tilluftsventilering. For at ventilasjonen skal fungere optimalt, må luft både trekkes ut (avtrekk) og slippes inn (tilluft). Med redusert tilluft, får ikke luften sirkulert skikkelig.
- Våtrom - 2. Etasje - Bad - Dokumentasjon for våtrom - Det foreligger ikke dokumentert utførelse av vanntett sjikt.
- Våtrom - 2. Etasje - Bad - Overflater, vegger og himling - Det er ikke egnet materialer i dusjsonen.
- Våtrom - 2. Etasje - Bad - Ventilasjon - Det er kun oppdriftsventilasjon (naturlig ventilasjon).
Boligen har fått følgende TG-IU:
- Våtrom - 1. Etasje - Bad - Tilliggende konstruksjoner våtrom - Hulltaking er ikke foretatt da relevante soner grenser mot yttervegger. Når hulltaking ikke kan foretas, kan det ikke avdekkes om det foreligger mangler eller avvik ved tettesjiktet eller andre skjulte bygningsdeler i våtrommet. Dette innebærer en usikkerhet, og skjulte fuktskader kan ikke utelukkes. Tilstandsgrad er derfor satt til TGIU.
- Våtrom - 2. Etasje - Bad - Tilliggende konstruksjoner våtrom - Hulltaking er ikke foretatt da relevante soner grenser mot heltrevegg og yttervegg. Det blir ikke foretatt hulltaking i heltrevegg på grunn av risiko for å skade bakenforliggende konstruksjoner. Når hulltaking ikke kan foretas, kan det ikke avdekkes om det foreligger mangler eller avvik ved tettesjiktet eller andre skjulte bygningsdeler i våtrommet. Dette innebærer en usikkerhet, og skjulte fuktskader kan ikke utelukkes. Tilstandsgrad er derfor satt til TGIU.
Tilstandsrapporten er inntatt i salgsoppgaven og inneholder ytterligere informasjon om byggemåte, årsak bak tilstandsgrader, konsekvens og anslag på eventuelle utbedringskostnader. Ettersom kjøper regnes å være kjent med forhold som tydelig fremkommer av tilstandsrapporten oppfordres interessenter til å sette seg grundig inn i rapporten i sin helhet og kontakte bygningssakyndig ved eventuelle bygningstekniske spørsmål.
