Byggemåte
2-roms andelsleilighet i bygg fra 1961. Leiligheten har hovedsakelig standard fra byggeår, og det må påregnes totalrenovering. Det henvises for øvrig til rapportens enkeltpunkter for nærmere detaljer. Det må påregnes jevnlig vedlikehold av leiligheten. Bygningsdeler og installasjoner har begrenset levetid, og oppgraderinger eller utskiftninger må forventes i takt med alder og normal bruksslitasje. Felles bygningsmasse inngår i borettslagets vedlikeholdsansvar.
UTVENDIG
Vinduer, TG3:
Beskrivelse: Vinduer med isolerglass i malte trekarmer. Vinduer fra 1986. Stort vindu i stue fra byggeår. Merk: Det er utført enkel funksjonstest av utvalgte vinduer. Normalt behov for justering regnes ikke som avvik. Punkterte isolerglass kan være svært vanskelig å avdekke visuelt, og risikoen for punktering øker i takt med vinduenes alder. Forventet brukstid: Trevinduer med isolerglass: ca. 20–60 år. Vurdering av avvik: Det er påvist et betydelig antall vinduer med punkterte eller sprukne glassruter. Konsekvens/tiltak: Andre tiltak: Det bør skiftes ut vinduer eller glassruter som er punkterte eller sprukne, for å unngå redusert isolasjonsevne, økt varmetap og risiko for fuktskader i omkringliggende konstruksjoner. Kostnadsestimat: 100 000 - 200 000.
Dører, TG2:
Beskrivelse: Ytterdør i teak med isolerglass. Dør fra 1994. Malt balkongdør i tre med isolerglass. Dør fra 1984. Merk: Mindre justeringer og normal bruksslitasje anses ikke som avvik. Forventet brukstid: Ytterdører i tre: ca. 20-40 år. Vurdering av avvik: Det er påvist andre avvik: Ytterdører bærer preg av elde/slitasje. Konsekvens/tiltak: Andre tiltak: Ytterdørene bør vedlikeholdes eller eventuelt skiftes ut for å forhindre ytterligere forringelse og redusert funksjon. Dersom tiltak ikke gjennomføres, kan det oppstå økt varmetap, redusert sikkerhet og fare for fuktskader i tilstøtende konstruksjoner.
INNVENDIG
Overflater, TG3:
Beskrivelse: Overflater ble visuelt kontrollert. Forventet brukstid: Overflater (maling, parkett, laminat): ca. 10-30 år. Merk: Overflater er vurdert ut fra en visuell og skjønnsmessig befaring. Stedvis noe hakk og merker, hull i vegger etter bilder, samt misfarging på gulv etter tepper og lignende må påregnes i brukt bolig. Det ble ikke flyttet på tyngre møbler eller inventar. Se sammendrag for beskrivelse av overflater i leiligheten. Vurdering av avvik: Det er påvist andre avvik: Overflater bærer preg av elde/slitasje. Stedvise skader på overflater. Konsekvens/tiltak: Andre tiltak: Det er påregnelig med oppgradering av overflater. Kostnadsestimat: 100 000 - 200 000.
Etasjeskille/gulv mot grunn, TG2:
Beskrivelse: Etasjeskillere av trebjelkelag. Det ble foretatt stikkprøvemessig kontroll av ujevnheter/skjevheter med laservater i relevante rom. Det ble foretatt kontroll i gang, på soverom og i stue. Det ble målt noen lokale skjevheter. Merk at det er vanskelig å foreta måling av skjevheter i leiligheter med tepper, og at det derfor kan forekomme avvik på disse. Merk: Det ble ikke flyttet på tunge møbler eller fast innredning under befaringen. Målingene er basert på tilgjengelige flater. I eldre boliger må det påregnes enkelte skjevheter, nedbøyninger, knirk og begrenset lydisolering mellom etasjene. Vurdering av avvik: Det er målt høydeforskjell på mellom 15-30 mm gjennom hele rommet. Tilstandsgrad 2 gis med bakgrunn i standardens krav til godkjente måleavvik. På bakgrunn av alder på konstruksjonen er det sannsynlig at det mangler fuktsperre under gulvstøp. Konsekvens/tiltak: For å få tilstandsgrad 0 eller 1 må høydeforskjeller rettes opp. Det vil imidlertid sjelden være økonomisk rasjonelt som et enkeltstående tiltak i en bolig som dette. Dersom boligen en gang skal renoveres, kan man vurdere slike tiltak.
Pipe og ildsted:
Beskrivelse: Pipe: Teglsteinspipe. Ildsted: Kamin i stue. Pipen inngår i borettslagets vedlikeholdsansvar og er derfor ikke nærmere vurdert.
Rom under terreng, TG2:
Punktet må sees i sammenheng med ‘Drenering’. Beskrivelse: Det ble ikke foretatt hulltaking da kjelleren har en konstruksjon som gjør hulltaking unødvendig pga. synlige mur/betongvegger mot terreng. Merk: Fundamenter og kjellergulv er med bakgrunn i byggeår og byggemetode på oppføringstidspunktet etablert direkte mot grunnmasser uten isolasjon og grunnmursplast. Vurdering av avvik: Det er påvist andre avvik: Det er registrert punktvis mineralutslag (salt/kalkutslag) på overflater, noe som indikerer fuktgjennomgang i grunnmuren. Dette er ikke uvanlig for boliger
fra denne tidsperioden, da kjellergulv og fundamenter vanligvis er etablert uten spesiell fuktsikring mot grunnmasser. Konsekvens/tiltak: Andre tiltak: Det bør vurderes tiltak for å redusere fuktinntrengning i grunnmur, for eksempel ved å forbedre drenering eller fuktsikring. Konsekvensen av manglende tiltak er økt risiko for fuktskader, forringelse av konstruksjonen og mulig utvikling av muggsopp, noe som kan påvirke inneklimaet negativt.
Krypkjeller, TG2:
Beskrivelse: Boligen har krypkjeller. Det ble ikke registrert luker eller annen tilkomst til krypkjeller på befaringsdagen. Krypkjellere er generelt fuktutsatte konstruksjoner. Fuktforholdene kan variere med årstidene, og sommerhalvåret er normalt mest kritisk med tanke på høy relativ luftfuktighet og kondensfare. Ved visuell kontroll kan det ikke utelukkes skjulte fukt- eller råteskader i bjelkelag og øvrige trekonstruksjoner. Det anbefales jevnlig kontroll av krypkjelleren for å følge med på fuktforhold og eventuell skadeutvikling. Vurdering av avvik: Det er ikke adkomst til krypkjelleren og den er ikke undersøkt innvendig. Krypkjeller regnes for å være en risikokonstruksjon som er utsatt for fukt- og råteskader i bunnsvill, trebjelkelaget og andre tilstøtende konstruksjoner, på grunn av fuktighet fra grunnen og kondensering ved temperaturforskjeller. Selv om det ikke er avdekket tegn på skader, betyr ikke dette nødvendigvis at det ikke foreligger skader i eller i forbindelse med krypkjelleren. Det er for dårlig terrengfall vekk fra konstruksjonen. Jordmasser og buskvekster ligger inntil krypkjelleren. Dette kan medføre økt fuktbelastning mot konstruksjonen. Manglende tilkomst medfører usikkerhet omkring tilstanden på krypkjelleren. Tilstandsgrad er satt for å belyse denne risikoen. Konsekvens/tiltak: Vær oppmerksom på denne risikoen, overvåk tilstanden og undersøk dette nærmere, helst med hjelp av en fagkyndig. Jordmasser og buskvekster bør fjernes eller flyttes bort fra krypkjelleren for å bedre terrengfallet og redusere fuktbelastningen mot konstruksjonen.
Dersom tiltak ikke gjennomføres, øker risikoen for fukt- og råteskader i bunnsvill, trebjelkelag og tilstøtende trekonstruksjoner. Ventiler i ringmur indikerer at det er krypkjeller under trebjelkelag i leiligheten.
Innvendige dører, TG2:
Beskrivelse: Finérte kompaktdører. Dør med glassfelt mellom entré og gang. Merk: Det ble gjort tilfeldig funksjonstest av enkelte dører. Mindre justeringer og behov for normalt vedlikehold vurderes ikke som vesentlige avvik Hvite, formpressede innerdører. Forventet brukstid: Innerdører: ca. 20-30 år. Vurdering av avvik: Det er påvist andre avvik: Dørene bærer preg av elde/slitasje. Konsekvens/tiltak: Andre tiltak: Dørene bør vurderes å oppgraderes eller skiftes ut i forbindelse med generell oppgradering av leiligheten.
VÅTROM
Bad - underetasje 3,7 m²
Generell, TG3:
Beskrivelse: Belegg på gulv, malte flater på vegger og i himling. Inneholder: Baderomsmøbel med laminerte fronter, benkeplate i laminat og nedfelt porselensvask med kraner, gulvstående toalett og badekar og dusjgarnityr med hånddusj. El. varmekabler, støpejernssluk og naturlig ventilasjon. Bad av eldre årgang. Vurdering av avvik: Våtrommet må oppgraderes for å tåle normal bruk etter dagens krav. Tilstandsgrad er gitt på bakgrunn av en samlet vurdering av alder på membran og slukløsning. Våtrommet vurderes for å være utdatert i forhold til dagens krav. Det er derfor ikke foretatt en detaljert vurdering av hver enkelt bygningsdel. Konsekvens/tiltak: Manglende oppgradering av våtrommet medfører høy risiko for at konstruksjonene ikke vil tåle vanlig bruk av vann eller lekkasjer. Dette kan føre til fuktskader på tilstøtende konstruksjoner. For å oppfylle dagens krav til våtrom må det påregnes utgifter til oppgradering. Det anbefales også å skifte vann- og avløpsledninger og sluk i forbindelse med en eventuell oppgradering. Dersom våtrommet har varmekabler bør disse skiftes ved oppgradering. Kostnadsestimat: 200 000 - 500 000.
Tilliggende konstruksjoner våtrom, TGIU:
Det er ikke foretatt hulltaking da dusjsone grenser mot fellesareal og vegger av heltre (plankevegger), hvor hulltaking ikke er fysisk mulig.
KJØKKEN
Kjøkken - underetasje 5,9 m²
Overflater og innredning, TG2:
Beskrivelse: Kjøkkeninnredning med slette fronter, benkeplate i laminat og heldekkende stålvask med skyllekum, avrenningsbrett og ett-greps blandebatteri. Ingen hvitevarer var montert på befaringsdagen. Vurdering av avvik: Kjøkkeninnredningen er av eldre dato, og den mangler bruksfunksjoner/løsninger som er forventet på et kjøkken. Konsekvens/tiltak: Det er påregnelig med utskiftning/utbedringer av kjøkkeninnredningen.
Avtrekk, TG2:
Beskrivelse: Elektrisk vifte på vegg. Vurdering av avvik: Det er manglende forsert mekanisk avtrekk fra kokesone i kjøkkenet. Konsekvens/tiltak: Mekanisk avtrekk bør etableres. Uten forsert avtrekk fra kokesonen kan matos og forurensninger fra matlaging spre seg i boligen, noe som blant annet forringer inneklimaet.
TEKNISKE INSTALLASJONER
Vannledninger, TG2:
Beskrivelse: Vannforsyningsrør av kobber. Vurdering gjelder for vannrør i den aktuelle leiligheten. Tilstandsgrad er i hovedsak satt på bakgrunn av alder. Evt. åpenbare feil og mangler kommenteres dersom disse er synlige på befaring. Felles avløpsrør, stigeledninger e.l. er ikke kontrollert. Hovedstamme/vannrør er skjult. Skjult ledningsnett kan være av eldre årgang. Forventet brukstid: Kobberrør: 25-50 år. Vurdering av avvik: Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på innvendige vannledninger. Konsekvens/tiltak: I forbindelse med oppgradering av våtrom vil det være naturlig med utskiftning av rør.
Avløpsrør, TG2:
Beskrivelse: Avløpsrør av støpejern.
Vurdering gjelder for avløp i den aktuelle leiligheten. Tilstandsgrad er i hovedsak satt på bakgrunn av alder. Evt. åpenbare feil og mangler kommenteres dersom disse er synlige på befaring. Felles avløpsrør, stigeledninger e.l. er ikke kontrollert. Hovedstamme/avløpsrør er skjult. Skjult ledningsnett kan være av eldre årgang. Forventet brukstid: Avløpsrør av plast: 25-50 år. Vurdering av avvik: Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på innvendige avløpsledninger. Konsekvens/tiltak: Det er ikke behov for utbedringstiltak siden anlegget fungerer i dag, men ut ifra alder kan skader plutselig oppstå på eldre anlegg.
Ventilasjon, TG1:
Beskrivelse: Naturlig ventilasjon. Merk at løsningen er vurdert ut fra byggeskikk og tekniske krav som var gjeldende på oppføringstidspunktet, og må ikke forveksles med dagens forskriftskrav til ventilasjon som boligen ikke vil innfri. Vedlikehold: Ventiler og avtrekkskanaler bør rengjøres jevnlig for å opprettholde funksjon og luftgjennomstrømning. Det anbefales å kontrollere at avtrekksvifte og ventiler fungerer som forutsatt, samt sikre tilstrekkelig tilluft til rom med mekanisk avtrekk.
Varmtvannstank, TG1:
Beskrivelse: Varmtvannsbereder på ca. 100 liter fra Oso Hotwater, plassert på badet. Nyere bereder. Forventet brukstid: Varmtvannsbereder: ca. 15–25 år.
Elektrisk anlegg:
Elektrisk anlegg: Sikringsskap er plassert i fellesgang. Skrusikringer. Automatisk strømmåler m/fjernavlesning, montert i 2018. Sikringsskapet inneholder hovedbryter på 35A, 1 kurs på 20A og 5 kurser på 10A. Belysning: Vanlig belysning. Elektrisk oppvarming: Elektrisk oppvarming. El. varmekabler på bad. Se innledning for øvrig oppvarming. Merk: Varmekilder er ikke funksjonstestet. Det er ukjent om det er gjennomført kontroll av det elektriske anlegget av offentlig myndighet (Det lokale eltilsyn) de siste fem årene. Eier var ikke til stede ved befaringen, og spørsmål til eier er ikke besvart.
Dette er en forenklet kontroll begrenset til de spørsmål og undersøkelser som forskrift til avhendingslova (tryggere bolighandel) § 2-18 inneholder. Dette kan ikke sammenlignes med en kontroll utført av offentlig myndighet (Det lokale eltilsyn) eller registrert elektrovirksomhet, og en bygningssakkyndig har verken kompetanse eller lov til å foreta en slik kontroll. Tilstanden er vurdert ut fra den forenklede og begrensede kontrollen som forskriften inneholder. El-anlegget kan ha feil og mangler som en slik forenklet undersøkelse ikke vil avdekke. Vær derfor oppmerksom på denne risikoen, og søk videre veiledning eller få en fullstendig kontroll utført av registrert elektrovirksomhet.
Generell kommentar:
Vurderingen av det elektriske anlegget er begrenset til en forenklet visuell kontroll og opplysninger fra eier, jf. forskrift til avhendingslova § 2-18. Det er ikke foretatt inngrep eller tekniske målinger, og kontrollen kan ikke sammenlignes med kontroll utført av DLE eller registrert elektrovirksomhet. Bygningssakkyndig har ikke elektrofaglig kompetanse til å vurdere anleggets tekniske utførelse eller sikkerhetsmessige tilstand fullt ut. Ved eierskifte anbefales kontroll utført av registrert elektroinstallatør, særlig dersom nyere kontrollrapport eller dokumentasjon ikke foreligger. Skjulte feil og mangler kan ikke utelukkes ved en forenklet kontroll.
Helse, miljø og sikkerhet:
Vurdering av avvik: Det er ikke foretatt radonmålinger, og bygget er heller ikke utført med radonsperre. Konsekvens/tiltak: Det bør gjennomføres radonmålinger.
