Byggemåte
Bygningen er fundamentert på en ringmur av betong, hvor det er brukt store mengder prosentstein med formål om å redusere betongforbruket. Tilbygget er fundamentert på pilarer. Byggegrunnen består av fjell. Krypkjelleren viser at etasjeskillet er oppført med tradisjonelt bjelkelag. Ytterveggene er oppført i lett bindingsverk med liggende trekledning på fasaden. Takkonstruksjonen er et saltak tekket med asfaltsingel. Vinduene har to-lags isolerglass, med alder fra byggeår og fram til 2008. Det er i tillegg registrert vinduer med uisolerte glass. Terrassen er forankret til ringmuren. Konstruksjonen er utført med impregnert bjelkelag som hviler på dragere, understøttet av søyler fundamentert mot fjell.
Fra egenerklæring:
Det har tidligere forekommet mus på loft og i vegger. Ikke observert de seneste år. Museband er montert på nybygget.
Tilstandsgrad 2:
Terrengforhold: Fallforholdet fra grunnmuren ser ut til å være tilpasset så godt som mulig i henhold til tomtens naturlige forhold. Eiendommen ligger i lett skrånende terreng mot øst, men det er enkelte partier der terrenget heller inn mot grunnmuren. Under overflaten skrår fjellet inn mot bygningskroppen, noe som kan føre til opphoping av fukt i nedre del av grunnmuren. Dette gir risiko for at deler av muren til tider blir utsatt for både overflatevann og grunnvann. Bygningsdelen blir vurdert til TG 2 på grunn av risiko for fuktpåvirkning. Det blir tilrådd å overvåke forholdene og vurdere tiltak for å bedre avrenningen der terrenget heller inn mot grunnmuren.
Takkonstruksjon, taktekking og pipe over tak: Det er registrert svanker og svai i takflaten, noe som kan indikere bevegelse og deformasjoner i konstruksjonen.
Snøfanger mangler på takflaten. Asfaltsingel har en friksjonskoeffisient på om lag 0,5, noe som gir krav til snøfanger dersom takvinkelen overstiger 27 grader. Taket i dette tilfellet har en vinkel på 35 grader. Snøfanger er en viktig sikring for eiere, underliggende bygningsdeler og tredjepersoner mot skade som kan oppstå ved snøras fra taket. Det blir derfor anbefalt å få dette montert for å redusere risikoen for både materiell- og personskader.
Balkonger, verandaer og lignende: Rekkverket er målt til 88 cm høyde, noe som ikke tilfredsstiller dagens krav på 1,0 meter. Dette innebærer risiko for fall og personskader. Avviket har ikke tilbakevirkende kraft, men takstforskriften krever at det blir opplyst om ved eierskifte. Det er i tillegg registrert vedlikeholdsmangel. Bygningsdelen blir vurdert til TG 2. Tiltak vil være å øke høyden på rekkverket til dagens krav og å utføre nødvendig vedlikehold for å sikre konstruksjonens videre levetid.
Kjøkken: Det er merkbare skjevheter både i gulvet og i selve kjøkkeninnredningen. Åpne kuttflater i benkeplaten er ikke forseglet, noe som innebærer risiko for svelling ved fuktpåvirkning. Ventilasjonen er løst med kullfilter, som ikke er regnet som tilfredsstillende etter NS 3600 og derfor blir vurdert som et TG 2-avvik. Bygningsdelen blir samlet vurdert til TG 2 på grunn av skjevheter, uforseglede flater og mangelfull ventilasjonsløsning. Tiltak vil være å forsegle åpne flater, etablere godkjent ventilasjon og overvåke skjevhetene for å sikre at disse ikke utvikler seg videre.
Ventilasjon: Det mangler ventiler og tilstrekkelig luftveksling mellom rom. For at luft skal vandre fritt skal det være luftespalte under innvendige dørblad eller ventiler i innervegger. Slik løsningen er i dag fungerer ikke luftvekslingen tilfredsstillende dersom innerdører er lukket. Konsekvensen er risiko for dårligere inneklima, selv om dette ikke var merkbart på befaringsdagen. Alle rom skal ha ventilering, og det blir tilrådet å etablere luftespalter eller ventiler mellom rom for å sikre god luftsirkulasjon. Bygningsdelen blir vurdert til TG 2.
Tilstandsgrad 3:
Byggegrunn, fundamenter, grunnmur, drenering og sikring mot vann og fuktighet: Det er observert riss og sprekker i ringmuren. Tilbygget har skjevheter som indikerer sig i denne delen av konstruksjonen. Slike forhold kan føre til ytterligere setninger og ujevn belastning på konstruksjonen over tid. Nærmere undersøkelse og eventuelle utbedringer bør vurderes for å hindre videre utvikling av skader. Prisvurderingen tar utgangspunkt i nye fundamenter/pilarer under tilbygget. Avvikene ellers er typiske TG 2-avvik som krever vedlikehold.
Krypkjeller: Det er manglende ventilasjon, noe som har ført til høy luftfuktighet i krypkjelleren. Fuktpåvirkning er registrert i treverk, og fuktmåling viser fullt utslag i bjelkelag og bunnramme. Det er også observert partier med råteskader i trevirke. På bakgrunn av dette blir bygningsdelen vurdert til TG 3. Tilstanden innebærer vesentlig svekkelse av konstruksjonen og stor risiko for videre skadeutvikling dersom tiltak ikke blir utført. Det blir tilrådet å etablere tilfredsstillende ventilasjon, gjennomføre nærmere undersøkelse og skifte ut skadde konstruksjonsdeler.
Yttervegger: Ytterveggene er oppført i lett bindingsverk med liggende trekledning. Det er registrert grove sprekker og høyt fuktinnhold i deler av kledningen, samt partier med råteskader. Manglende luftesjikt på baksiden gjør at fukt tørker sent ut og at kledningen lettere kan påvirke vegglivet. I kombinasjon med fulle fuktutslag i krypkjelleren innebærer dette en risiko for at vegglivet allerede er fuktpåvirket. Bygningsdelen blir vurdert til TG 2 da det er påvist råte- og fuktskader, samt en konstruksjonsutførelse som gir økt risiko for videre skadeutvikling. Videre undersøkelse bør gjennomføres for å avklare omfanget. Tiltak vil være utskifting eller utbedring av skadde kledningsbord, overflatebehandling og regelmessig vedlikehold.
Vinduer og ytterdører: Det er kun vannstokk av trevirke, og beslag mangler slik Sintef Byggforsk beskriver korrekt innsetting. Vannstokkene er fuktige, med avskallet overflatebehandling. Det er også registrert fuktskjolder og misfarging i enkelte innvendige foringer. Eldre vinduer er utdaterte, og i ytterdøren mangler pakning. Slike forhold gir redusert energieffektivitet, både ved trekk og varmetap fra eldre glass og manglende tetting i dør. Flere av disse forholdene er typiske TG-2-avvik, men standarden sier at den svakeste bygningsdelen skal benyttes som grunnlag for valg av tilstandsgrad. Bygningsdelen blir derfor vurdert til tilstandsgrad 3. Vinduer i dårligst forfatning bør skiftes ut, mens det ellers blir tilrådet normalt vedlikehold og montering av beslag under og over utvendige karmer for å sikre mer lekkasjetette overganger mellom karm og veggliv.
Undertak, lekter og yttertekking (taktekkingen): Det er registrert lekkasje og råte i tak over tank for takvann. Takrennene er fulle av skitt, har feil fall og mangler endelokk ved utvendig bod. Det er også lekkasje i takrenneskjøt. På selve tekkingen er det groing av mose. Videre er det registrert riss og mindre sprekker i pipen, samt fuktpåvirket og råteskadet trevirke på dekkbord og vindskier. Forholdene skyldes i hovedsak manglende vedlikehold. Bygningsdelen blir vurdert til TG 3 da det er påvist lekkasjer, råteskader og manglende funksjon i deler av avrenningssystemet. Tiltak vil være rensing og utbedring av takrenner med korrekt fall og endelokk, montering av snøfangere der det er påkrevd, utbedring av lekkasjer og utskifting av skadde trekonstruksjoner. På sikt bør det vurderes utskifting eller omfattende vedlikehold av taktekkingen.
Loft (konstruksjonsoppbygging): Det er registrert fuktskjolder og misfarging, særlig rundt pipegjennomføringen, samt rennemerker på pipeveggen. Fuktmåling i trevirke viser utslag på 17 %, noe som kan indikere lekkasje. Det er i tillegg funnet ekskrementer fra mus/gnagere. Kaldtloftet mangler ventilasjon, noe som påvirker uttørking og gir økt risiko for fuktskader i takkonstruksjonen. Deler av gulvet er uisolert, noe som medfører betydelig varmetap fra den innredede delen av fritidsboligen og opp til kaldtloftet. Bygningsdelen blir vurdert til TG 3 på grunn av påvist fukt, manglende ventilasjon, skadedyrspor og dårlig isolasjon. Tiltak vil være nærmere undersøkelse av lekkasjekilder, etablering av tilfredsstillende ventilasjon, utbedring eller utskifting av fuktskadet treverk og tiltak mot skadedyr. Det bør også vurderes etterisolering for å redusere varmetap.
Se vedlagt boligsalgsrapport avholdt 08.09.25 14:00, hvor ovennevnte opplysninger er hentet fra, for nærmere teknisk beskrivelse av eiendommen.
