Byggemåte
Leiligheten ble etablert i 2011 i en eldre bygning med opprinnelig byggeår fra omkring 1890. Den opprinnelige konstruksjonen er hovedsakelig oppført i betong. Taket over hoveddelen er utført som saltak og tekket med skifer. Deler av bygningsmassen mot sør er trolig tilbygget på et senere tidspunkt. Disse delene har pulttak tekket med blikk. Garasjedelen med takterrasse over betongdekke vurderes også å være oppført etter det opprinnelige byggeåret. Under terrassebord/dekke på takterrassen er det etablert tettesjikt av typen Protan, Sarnafil eller tilsvarende. Konstruksjonens bæresystem er ikke synliggjort. Ut fra byggeskikk og alder legges det til grunn at lastene i hoveddelen føres ned via konstruksjonens langsgående yttervegger, samt mønedrager understøttet av skjulte søyler. Tilbyggene vurderes å ha egne bæresystemer. Vinduer og ytterdører er i hovedsak utført med 2-lags isolerglass montert i vegglivet. Det er ikke fremlagt beskrivelser av oppbyggingen av konstruksjonen. Beskrivelser av oppbyggingen er hentet fra befaringen. Det er ikke gjennomført destruktive inngrep i konstruksjonen for å kontrollere byggemetode.
Tilstandsgrad 2 (TG2):
Bad hovedetasje:
Overflate vegger og himling: Tilfeldig utvalgte fliser og fuger er kontrollert for bom, hulrom og sprekker. Normale bruks- og slitasjemerker er registrert. Silikonfuge i overgang mellom gulv og vegg dekker ikke fullstendig, og mangler vedheft til underlaget på enkelte områder.
Overflate gulv: Fallforholdet tilfredsstiller ikke kravene som gjaldt på oppføringstidspunktet. Det er registrert for lite fall mot sluk innenfor dusjsonen, samt flate partier og motfall på deler av gulvet der eventuelt lekkasjevann ikke vil ha naturlig avrenning til sluk. Slepelister på dusjdører hindrer lekkasjevann fra å kunne renne fritt mot sluk når dørene står i lukket posisjon.
Membran, tettesjiktet og sluk: Tettesjiktet er 15 år gammelt og har en usikker gjenværende restlevetid jf. SINTEF Byggforsk. Det er kun deler av membranen som er synlig i sluk.
Bad loft:
Overflate gulv: Det er målt 18 mm høydeforskjell i en radius på 80 cm rundt sluket. Fra topp slukrist til topp flis ved dørterskel er det målt om lag 22 mm høydeforskjell. Det er målt et fall fra vegghengt toalett mot sluk på 1:90. Membran er ikke ført opp ved terskel. Slepelister på dusjdører hindrer lekkasjevann fra å kunne renne fritt mot sluk. Fallforholdet tilfredsstiller kravene som var gjeldende på oppføringstidspunktet, men membranoppkant ved dørterskel mangler. Videre er gulvet som forventet ut fra alder.
Membran, tettesjiktet og sluk: Tettesjiktet er 15 år og har en usikker gjenværende restlevetid jf. SINTEF Byggforsk.
Kjøkken:
Det mangler fug i overgang mellom benkeplate og vegg, samt i skjøter i selve benkeplaten. Videre er det registrert inntørkede fuktskjolder i skap under vask. Sokkel under kjøkkeninnredningen er fastmontert, og situasjonen under kjøkkenskapene er derfor uavklart. Det er registrert løs vanntilførsel til oppvaskmaskin. Løse vanntilførsler er utsatt for trykkslag, noe som kan føre til lekkasje i koblinger. Installasjon av både komfyrvakt og lekkasjestopper kan gjennomføres uten større inngrep og regnes som enkle, kostnadseffektive sikkerhetstiltak med høy nytteverdi.
Vinduer og ytterdører:
Bygningsdelen er vurdert til TG 2 på grunn av manglende beslag i over- og underkant av utvendig karm. Det er montert vannstokk, men slike løsninger er ikke i tråd med anbefalingene fra SINTEF Byggforsk. Vinduer og dører bør ellers vaskes, smøres, justeres og overflatebehandles som en del av normalt vedlikehold.
VVS, WC og innvendige vann- og avløpsrør:
Store deler av vann- og avløpsinstallasjonene er skjult, noe som begrenser kontrollmulighetene. Vurderingen er derfor basert på synlige deler og enkle funksjonstester. Vegghengte toaletter mangler dreneringsspor fra den innebygde delen av sisternekonstruksjonen. Dreneringsspor skal være til stede for å synliggjøre og lede eventuelt lekkasjevann mot sluk eller annen godkjent lekkasjesikring. Videre er det registrert lekkasje fra avløp under servant i andre etasje, samt skade i porselen og defekt propp på servant i hovedetasjen. Sprutdeksel i fordelerskapet mangler, men ligger tilgjengelig bak varmtvannsberederen. Det anbefales å montere dekselet for å redusere risikoen for at eventuelt lekkasjevann blir ført inn i veggkonstruksjonen. Stoppekran er ikke merket, og nøkkel til fordelerskapet mangler. Dette kan medføre tregere tilgang ved behov for akutt avstenging av vann.
Ventilasjon:
Boligen har balansert ventilasjonsanlegg plassert på bad. Innerdører er montert med flate terskler og luftespalter under dørblad, noe som bidrar til tilfredsstillende luftutveksling mellom rommene. Kanalføringer ligger skjult i konstruksjonen. Hjemmelshaver opplyser at filter skiftes regelmessig hver sommer, og at det derfor ikke er utført filterskift i 2026. Det er videre opplyst at det ikke er utført rengjøring eller nærmere inspeksjon av ventilasjonsanlegg eller kanaler i eiertiden. Vedlikehold og regelmessig filterskift bør utføres minimum én gang årlig. Manglende vedlikehold kan over tid redusere luftkvalitet, komfort og effektivitet i anlegget. Det anbefales å følge opp vedlikehold og rengjøring i samsvar med leverandørens retningslinjer. Det er registrert slitasje på skruer for åpning av frontdeksel. Videre er det registrert støy fra anlegget på badet. Kondensisolasjon mangler rundt kanal for inn- og utluftskanaler over anlegget, noe som kan medføre risiko for kondensdannelse ved temperaturforskjeller.
Tilstandsgrad 3 (TG3):
Balkonger, verandaer og lignende:
Det er registrert generelt vedlikeholdsetterslep på takterrassen. Enkelte terrassebord og deler av rekkverket har fuktig treverk og råteskader. Videre er det registrert tydelige rennemerker og fuktpåvirkning i himling under terrassen, noe som indikerer lekkasje fra tettesjikt eller tilhørende detaljløsninger. Pågående lekkasje fra takterrassen øker risikoen for videre oppfukting og skader i underliggende konstruksjoner. Over tid kan dette føre til råteskader, nedbrytning av materialer, redusert levetid og behov for mer omfattende utbedringer. Fuktpåvirkede terrassebord og rekkverk vil også ha redusert styrke og bestandighet dersom forholdene ikke utbedres. Det anbefales nærmere undersøkelser av tettesjikt og detaljløsninger for å kartlegge lekkasjeårsak og skadeomfang. Nødvendige utbedringer av tettesjikt, overganger og skadde konstruksjoner må påregnes. Total utskifting av tettesjikt og treverk anbefales. Utbedringskostnaden vurderes som middels, jf. rapportens sjablongmessige kostnadsklasser.
Varmtvannsbereder:
Varmtvannsberederen er fra 2009 og har oppnådd en alder som gir begrenset brukstid jf. SINTEF Byggforsk. Berederen er videre tilkoblet via vanlig støpsel og stikkontakt, og det er registrert rennemerker på vegg ved inn- og utgående rørføringer. Med økende alder øker risikoen for svikt i varmtvannsbereder og tilhørende koblinger. Eventuelle lekkasjer kan medføre fuktbelastning og skade på omkringliggende konstruksjoner. Tilkobling via stikkontakt kan over tid være utsatt for varmgang dersom det oppstår dårlig kontakt i elektriske koblinger. Rennemerker ved rørføringer kan indikere tidligere eller pågående fuktpåvirkning, og videre lekkasje kan ikke utelukkes. Det anbefales nærmere undersøkelser av rørkoblinger og områder med rennemerker for å avklare årsak og eventuelt lekkasjeomfang. Utskifting av varmtvannsberederen må påregnes grunnet alder og ukjent tilstand. Videre bør elektrisk tilkobling oppgraderes til fast tilkobling utført av registrert elektroinstallatør.
