Byggemåte
Boligen er oppført i 1923 etter byggemetoder som var vanlige på oppføringstidspunktet. Bygningen har stripefundament og grunnmur oppført i blokker, pusset utvendig og innvendig. Veggkonstruksjonene er av trekonstruksjon med utvendig kledning. Det er observert vindtettende sjikt i nedkant av yttervegg, ellers er oppbygningen ikke nærmere kontrollert. Etasjeskille er av trebjelkelag. Takkonstruksjonen er oppført som sperrekonstruksjon med saltak og yttertekking i skifer. Vinduer er av varierende alder, med både eldre koblede glass og tolags isolerglass fra senere periode. Innvendige konstruksjoner og tekniske installasjoner er i hovedsak av eldre dato, med sporadiske oppgraderinger og utskiftinger over tid. Bygningen er oppført før dagens krav til isolasjon, tetthet, ventilasjon og tekniske løsninger, og det må på generelt grunnlag påregnes avvik fra moderne byggestandarder.
Tilstandsgrad 2 (TG2):
Byggegrunn, fundamenter, grunnmur, drenering og sikring mot vann og fuktighet:
Årsak: Alder på konstruksjonen og normal nedbryting av puss og overflater. Naturlige bevegelser i konstruksjonen kan ha ført til riss og sprekkdannelse. Ukjent byggegrunn kan også påvirke forholdene.
Risiko: Videre utvikling av riss og sprekker kan føre til økt fuktopptak i konstruksjonen. Mangelfull overflate kan redusere beskyttelsen mot fukt og mekanisk slitasje.
Konsekvens: Økt fuktbelastning kan over tid medføre svekket funksjon og redusert levetid på grunnmur og overflater.
Anbefalt tiltak: Jevnlig kontroll og vedlikehold av grunnmur. Oppfølging av riss og sprekker, samt vedlikehold av puss eller annen overflatebehandling for å opprettholde beskyttelsen mot fukt og slitasje.
Yttervegger:
Årsak: Mangelfull lufting i nedkant av kledning flere steder. Normal aldring og slitasje på kledningen.
Risiko: Redusert lufting kan føre til dårligere uttørking av konstruksjonen og økt fuktbelastning bak kledningen.
Konsekvens: Økt fuktpåvirkning kan over tid gi forkortet levetid på kledning og bakenforliggende konstruksjon.
Anbefalt tiltak: Sikre tilstrekkelig lufting bak kledningen. Utføre vedlikehold og planlagt overflatebehandling av kledningen.
Undertak, lekter og yttertekking (taktekkingen):
Årsak: Alder på taktekking og naturlig slitasje. Enkelte skiferheller har løsnet i nedkant av taket. Store deler av taket er utført uten snøfangere. Begrenset mulighet for inspeksjon av undertak og detaljer.
Risiko: Løse heller kan føre til lokal svekking av tekkingen og økt risiko for vanninntrenging. Manglende snøfangere øker risikoen for snøras fra taket. Skjulte forhold i undertak og gjennomføringer kan ha uavklart tilstand.
Konsekvens: Manglende skiferheller gir økt fuktbelastning på lekter og underliggende konstruksjon. Snøras kan medføre fare for personskade og skade på underliggende områder eller bygningsdeler. Manglende oversikt over oppbygging kan medføre uforutsette kostnader ved tiltak.
Anbefalt tiltak: Utskifting av løse/defekte skiferheller. Videre vurdering av taktekkingen ved nærmere inspeksjon når dette kan gjøres på en trygg måte. Vurdering og montering av snøfangere der dette er aktuelt.
Balkonger, verandaer og lignende:
Årsak: Slitasje på terrassebord og rekkverk over tid.
Risiko: Slitasje kan utvikle seg videre og føre til dårligere funksjon og redusert levetid på materialene.
Konsekvens: Økt slitasje og videre nedbryting av materialer.
Anbefalt tiltak: Utføre normalt vedlikehold av terrassebord og rekkverk. Jevnlig kontroll av konstruksjon og overganger.
Bad – Overflate vegger og himling:
Årsak: Alders- og bruksslitasje. Nedbryting av maling med avflassing og sprekkdannelse over tid.
Risiko: Svekkede overflater kan redusere motstanden mot fuktpåvirkning. Åpne sår og sprekker kan gi økt fuktopptak.
Konsekvens: Økt fuktbelastning kan over tid medføre videre nedbryting av overflater og redusert funksjon.
Anbefalt tiltak: Vedlikehold eller utskifting av overflater må påregnes.
Vaskerom – Overflate vegger og himling:
Årsak: Alder på overflater og normal slitasje. Pusset betong/siporex med begrenset motstand mot fukt. Riss og sprekkdannelse i materialet over tid.
Risiko: Åpne riss og porøse overflater kan ta opp fukt.
Konsekvens: Videre forvitring og nedbryting av overflater. Økt fuktpåvirkning kan over tid påvirke funksjon og levetid.
Anbefalt tiltak: Vedlikehold og eventuelt oppgradering av overflater med mer fuktbestandige løsninger må påregnes. Videre oppfølging av riss og sprekker.
Vaskerom – Overflate gulv:
Årsak: Betonggulv uten overflatebehandling. Alder, slitasje og misfarging på gulv.
Risiko: Ubehandlet og porøs betong kan ta opp fukt. Fuktpåvirkning kan øke risikoen for videre nedbryting av gulvoverflaten.
Konsekvens: Videre slitasje og nedbryting av gulv. Fuktpåvirkning kan over tid påvirke funksjon og inneklima.
Anbefalt tiltak: Overflatebehandling eller oppgradering av gulv med en mer fuktbestandig løsning må påregnes. Jevnlig tilsyn av gulvet.
Kjøkken:
Årsak: Alder på innredning og normal bruksslitasje.
Risiko: Aldrende installasjoner og innredning kan over tid få redusert funksjon og økt risiko for slitasjerelaterte feil.
Konsekvens: Gradvis behov for vedlikehold eller utskifting av komponenter etter hvert som levetiden nås.
Anbefalt tiltak: Normalt vedlikehold og utskifting etter behov.
Kjeller – Veggenes og himlingens overflater:
Årsak: Alder på overflater og normal slitasje. Ubehandlet pusset betong med grove overflater.
Risiko: Grove og porøse overflater kan over tid få redusert motstand mot påvirkning og slitasje.
Konsekvens: Videre slitasje og nedbryting av overflater med redusert levetid.
Anbefalt tiltak: Normalt vedlikehold av overflater. Eventuell oppgradering kan vurderes ved behov.
Kjeller – Gulvets overflate:
Årsak: Alder på gulv og normal slitasje. Betonggulv med grov overflate.
Risiko: Grov overflate kan over tid bli utsatt for videre slitasje.
Konsekvens: Gradvis slitasje på overflaten.
Anbefalt tiltak: Normalt vedlikehold etter behov.
WC og innvendige vann- og avløpsrør:
Årsak: Alder på rør og installasjoner, i hovedsak fra byggeår. Materialer som jern, kobber og støpejern har oppnådd høy alder og har redusert funksjonsevne.
Risiko: Eldre rørinstallasjoner kan over tid få redusert funksjon og økt risiko for slitasje og at det oppstår lekkasjer. Rust i sluk kan påvirke funksjonen.
Konsekvens: Lekkasjer kan oppstå uten forvarsel, noe som kan medføre skader på omkringliggende konstruksjoner.
Anbefalt tiltak: Jevnlig kontroll av rør og installasjoner. Utskifting av eldre komponenter bør påregnes.
Varmtvannsbereder:
Årsak: Alder på varmtvannsbereder som nærmer seg forventet levetid. Manglende lekkasjesikring.
Risiko: Eldre bereder har økt risiko for svikt og lekkasje. Manglende lekkasjesikring kan medføre at eventuelle lekkasjer ikke blir fanget opp.
Konsekvens: Lekkasje kan medføre vannskader på bygningsdeler og tilstøtende rom. Utskifting kan bli nødvendig på kort til middels sikt.
Anbefalt tiltak: Etablering av lekkasjesikring bør vurderes. Utskifting av bereder må påregnes som følge av alder.
Ventilasjon:
Årsak: Enkel ventilasjonsløsning basert på naturlig ventilasjon, med begrenset mekanisk avtrekk. Løsningen er eldre og ikke tilpasset dagens krav og bruk.
Risiko: Begrenset luftutskifting kan føre til opphoping av fukt og dårligere inneklima, særlig ved bruk av kjøkken og våtrom.
Konsekvens: Redusert inneklima og økt belastning på konstruksjoner og overflater ved høy fuktpåvirkning over tid.
Anbefalt tiltak: Det bør vurderes tiltak for å bedre ventilasjonen, for eksempel økt luftutskifting og forbedring av avtrekk i våtrom.
Tilstandsgrad 3 (TG3)
Vinduer og ytterdører:
Årsak: Alder og normal slitasje på vinduer og ytterdører. Slitasje på overflater, pakninger og mekaniske deler, samt punktdefekt glass.
Risiko: Redusert tetthet og funksjon kan medføre trekk og økt varmetap. Vinduer som tar i karm kan bli ytterligere skadet ved bruk. Uviss utførelse av tetting kan gi risiko for fuktinntrenging i konstruksjonen.
Konsekvens: Økt energitap og redusert komfort. Videre forfall i komponenter kan medføre svikt i funksjon og behov for utskifting.
Anbefalt tiltak: Utskifting av vinduer og ytterdører må påregnes. Justering av beslag og utskifting av pakninger kan være aktuelle midlertidige tiltak der dette lar seg gjøre.
Utbedringskostnaden vurderes som middels, jf. rapportens sjablongmessige kostnadsklasser.
Bad – Overflate gulv:
Årsak: Alder og slitasje på gulv. Mangelfull heft mellom flis og underlag, med utbredt bom i flisene. Avflassing av maling på betong under badekar.
Risiko: Bom i flisene kan føre til videre løsning og brudd i flis og fuger. Skader i overflater kan øke risikoen for fuktpåvirkning i konstruksjonen.
Konsekvens: Videre nedbryting av gulvoverflaten, med behov for utskifting. Mulig økt fuktpåvirkning på underliggende konstruksjon over tid.
Anbefalt tiltak: Utskifting av gulvoverflater må påregnes. Videre kontroll av underliggende konstruksjon ved gjennomføring av tiltak.
Bad – Membran, tettesjiktet og sluk:
Årsak: Manglende eller utilstrekkelig tettesjikt. Alder og materialvalg med malt betong som ikke fungerer som vannbarriere. Slitasje og korrosjon i støpejernssluk.
Risiko: Manglende tettesjikt øker risikoen for fuktinntrenging i konstruksjonen, særlig i dusjsone. Rust i sluk kan føre til redusert funksjon over tid. Vegger i dusjsone er særlig utsatt for fuktbelastning.
Konsekvens: Fuktinntrenging kan over tid medføre skader i konstruksjonen og redusert levetid. Svikt i sluk kan gi driftsproblemer og behov for utskifting.
Anbefalt tiltak: Oppgradering av våtrommet må påregnes, med nytt godkjent tettesjikt og utskifting av sluk. Videre undersøkelse av konstruksjonen ved gjennomføring av tiltak.
Utbedringskostnaden vurderes som middels, jf. rapportens sjablongmessige kostnadsklasser.
Vaskerom – Membran, tettesjiktet og sluk:
Årsak: Manglende tettesjikt i konstruksjonen. Eldre løsninger med støpejernssluk og overflater med begrenset fuktmotstand.
Risiko: Manglende tettesjikt øker risikoen for fuktinntrenging i konstruksjonen. Rust i sluk kan påvirke funksjonen over tid. Generelt fuktutsatte overflater øker risikoen for skade.
Konsekvens: Fuktinntrenging kan over tid medføre skader i konstruksjonen og redusert levetid. Svikt i sluk kan gi driftsproblemer og behov for utskifting.
Anbefalt tiltak: Oppgradering av rommet bør vurderes ved fremtidig modernisering. Ved oppgradering vil det være naturlig å etablere nytt tettesjikt og skifte sluk.
Utbedringskostnaden vurderes som lav, jf. rapportens sjablongmessige kostnadsklasser.
