Områdebenevnelse
FINSTADJORDET

Beliggenhet
Velkommen til et flott rekkehus i Finstadrabben 134 på Finstadjordet. På et bilfritt tun med store grøntarealer, skole/ barnehage som nabo, glimrende solforhold og store uteplasser finner vi dette pent oppgraderte rekkehuset. Beliggende i et familietilpasset boligfelt, som er et eldorado for barnefamilier med bilfrie veier, lekeplasser rett utenfor døren og fine grøntområder. Med kun 30 sekunder til barnehage og barneskolen er det trygg vei for de minste.

Området ligger tilbaketrukket og rolig til med Østmarka som en av dine nærmeste naboer, samtidig som du har alle servicefasiliteter innen kort avstand. Det er flere lekeplasser og friområder for de yngste i nabolaget. Østmarka og Losbylinja i nærheten, og det er anlagt belyst gangsti ned til Losbylinja fra Nesåsen. På vinterstid kan du derfor spenne på deg skiene like bortenfor din egen inngangsdør og gå milevis innover i marka. Det er videre korte avstander til bussholdeplass, matbutikk, skoler, barnehager og servicefasiliteter.

Finstad barneskole m/ SFO og barnehage ligger i gangavstand fra rekkehuset. I tillegg til Finstad og Nesåsen barnehage ligger Løken/Rødløken barnehage og Kløverhagen familiebarnehage i umiddelbar nærhet. Ønsker du en barnehage som fordyper seg i de estetiske fagene musikk, dans/bevegelse og drama, så er det godt å vite at Takt og Tone ligger på Røykås Vel.

For barn i ungdomsskolen ligger Hammer skole en kort sykkel- eller busstur unna. Videregående skoler i kommunen er Lørenskog og Mailand vgs. Det er også kort avstand til Skedsmo, Lillestrøm og Rælingen vgs.

Dine daglige innkjøp gjøres nærmest på Coop Extra Finstadjordet eller Rema 1000 Løkenhagen som ligger i kort gangavstand. Fra Finstadrabben er det kun 4 min kjøring til Lørenskog Senter (Triaden), eller ca. 14 min å gå.

Triaden har de siste årene blitt ombygd og utvidet og har blitt et moderne og levende kjøpesenter i kommunen. Senteret har blant annet fått 40 nye butikker samt 5000 kvm med spisesteder, restauranter og kafeer. Trampoline- og aktivitetssenter, stor park mot den nye bebyggelsen på Skårer Vest og flerbrukshall tilsvarende to håndballbaner er også blant nyhetene.

Midt i sentrum ligger Lørenskog Hus - kommunens kulturhus med blant annet kino med fem saler, stort bibliotek, musikk- og kulturskole samt møteplass for ungdom med café, fordelt over 8 etasjer. I tilknytning til kulturhuset ligger Metro kjøpesenter. En komplett handledestinasjon med over 100 moderne butikker og varierte spisesteder. Senteret rommer også en rekke helsetjenester, i tillegg til treningssenter, bingo og bowlinghall.

I Losby har man mulighet til å velge mange type aktiviteter. Fra boligen er det snarvei til lysløypa som starter ved Sørlihavna. Mest kjent er nok Losby Golfklubb med 9- og 18-hulls golfbaner. I tillegg er det inngangsporten til Østmarka som er et nydelig rekreasjonsområde med alle sine flotte turstier, bade- og fiskevann og rideveier. Losby besøksgård er et av mange flotte tilbud til barnefamilier. Om vinteren kjøres det skiløyper på kryss og tvers i marka.

Sørlihavna er en aktivitetspark som er drevet av kommunen. Parken er åpen for alle og legger til rette for egenorganisert aktivitet. Det er mulighet for utlån av sykler, frisbeegolf, minigolf, fiskeutstyr, baller, rollerblades, stylter, badminton, skateboard, sikkerhetsutstyr, enhjulsykler og akebrett.

SNØ er en perfekt arena for deg som ønsker å stå på ski året rundt. SNØ finner du ved Lørenskog stasjonsby og er verdens største innendørs skianlegg. Et fantastisk bygg med både sportsbutikker, treningssenter, caféer og restauranter. For den langrenns glade er det her to kilometer med langrennsløyper fordelt på tre nivåer i taket og under bakken. I tillegg egner alpinbakkene seg godt for både store og små - med den unike opplevelsen det er å kjøre stolheis innendørs! Terrengparken inneholder forskjellige rails, blåparkhopp og en bigjump som kan sammenlignes med det største i Tryvannsparken i Oslo.

Gangavstand til bussholdeplass. Ekspressbuss til Oslo morgen/ettermiddag. Se www.ruter.no. Skal du ta toget, ligger Lørenskog stasjon en kjøretur på ca. 8 min unna. Med bil fra Finstadrabben tar det ca. 11 min til Lillestrøm sentrum, 20 min til Oslo sentrum og 30 min til Gardermoen.

Adkomst
Se kartfunksjonen i boligannonsen eller på eiendommens hjemmeside for veibeskrivelse. Ved å trykke på kartet får du enkelt tilgang til en spesifisert reiserute fra ønsket startdestinasjon til den aktuelle boligen. Det vil bli skiltet med Proaktivs visningsskilt under annonserte visninger.

Bebyggelse
Området består hovedsaklig av rekkehusbebyggelse.

Innhold
Rekkehuset går over to plan
1.etg: Entré, hall m/trapp, bad/wc, 3 soverom.
U.etg: Stue m/trapp, kjøkken, vaskerom/wc

Sportsbod
Garasje i felles rekke m/lader (merket 111).

Standard
Gjennomgang av boligen:

HOVEDETASJE
Entré / hall
Romslig og innbydende entré som gir et hyggelig førsteinntrykk av boligen. Her er det god plass til å sette fra seg sko og yttertøy, samt en praktisk skyvedørsgarderobe som sørger for gode oppbevaringsmuligheter. Fra hallen fører trappen videre ned til boligens oppholdsrom i underetasjen.

Soverom
Alle boligens tre soverom er praktisk samlet i hovedetasjen. De to største rommene har god plass til dobbeltseng og tilhørende møblement, mens det tredje passer godt som barnerom, gjesterom eller hjemmekontor. Den samlede soveromsavdelingen gir et naturlig skille mellom private rom og boligens sosiale oppholdsarealer i underetasjen.

Bad / WC
Badet har flislagte gulv og vegger samt malt trepanel i himlingen. Rommet er innredet med servantinnredning med oppbevaring, ettgreps blandebatteri og toalett. Dusjsonen har innfellbare glassdører. Elektriske varmekabler i gulvet gir god komfort, og rommet har avtrekksvifte.

Bod
I etasjen er det en sportsbod i tilknytning til terrassen ved inngangspartiet. Boden gir praktisk oppbevaringsplass for blant annet hageredskaper, sportsutstyr og sesongartikler.

UNDERETASJE
Stue
Underetasjen byr på en stor og innbydende stue med flere naturlige møbleringssoner. Plantegningen viser stuearealer på ca. 16,9 og 21,2 kvm, noe som gir rikelig med plass til både en romslig sofagruppe og egen spisestue. Peisovnen ved den hvitmalte teglveggen bidrar med varme. Lyse overflater, parkettgulv og downlights gir rommet et moderne og helhetlig uttrykk.

Fra stuen er det direkte utgang til den store terrasseplattingen, som skaper en fin overgang mellom inne- og utearealene.

Kjøkken
Kjøkkenet har en stilren innredning med mørke, profilerte fronter og laminert benkeplate. Her er det godt med skap- og benkeplass samt kjøl-/fryseskap, platetopp, stekeovn, oppvaskkum i kompositt og opplegg for oppvaskmaskin. Kjøkkenventilator har avtrekk gjennom yttervegg. Ved vinduet er det god plass til spisegruppe, og de store vindusflatene tilfører rikelig med naturlig lys.

Vaskerom / WC
Praktisk vaskerom/WC i underetasjen. Rommet har opplegg og plass for vaskemaskin, utslagsvask, toalett og gulvsluk. Her får man en funksjonell løsning hvor klesvask og boligens ekstra toalett er samlet i et separat rom.

UTEOMRÅDET
Boligen byr på svært gode utearealer på begge sider, med fine muligheter for å nyte solen gjennom dagen. I tilknytning til entréen ligger en romslig terrasse med god plass til utemøbler og hyggelige sittegrupper.

På motsatt side av boligen, med direkte adkomst fra stuen, ligger en stor terrasseplatting som fungerer som en naturlig forlengelse av oppholdsrommet. Her er det rikelig med plass til både spisegruppe, loungemøbler og grill, og fra terrassen er det direkte adkomst videre ut til hagen.

I tillegg har boligen en balkong med adkomst fra et av soverommene i hovedetasjen.

Modernisert/påkostet
Utbedring av avvik etter el-tilsyn.

Parkering
Garasje i felles rekke m/lader (merket 111). Årsavgift garasjelaget kr 2000,- for 2025/2026.
Borettslaget v/styret leier ut ca. 59 ekstra parkeringsplasser etter ventelisteprinsippet.

Beskrivelse av tomt
Rekkehuset har bruksrett til egen hage med plen og busker.
Pent opparbeidet felles tomt med bl.a.: plener, trær, busker, hekker, lekeplasser, hellebelagte uteplasser, asfalterte internveier m.m

Tomtetype
Eiertomt

Fasiliteter

Matrikkelinformasjon

TV/Internett/Bredbånd
Telia Kabel-TV/bredbånd (kollektiv avtale).

Oppvarming
Vedovn.
Elektriske varmekabler på baderommet.

Energimerking
Alle eiendommer som selges/leies ut skal ha energiattest. Unntak gjelder blant annet for frittstående bygninger med bruksareal mindre enn 50 m². Det er eier som plikter å fremlegge energiattest og er selv ansvarlig for at opplysningene er riktig. For ytterligere informasjon se www.energimerking.no. Dersom eier har energimerket eiendommen vil komplett energiattest fås ved henvendelse til megler. Dersom eier ikke har lagt frem energiattest, og eier etter skriftlig anmodning fra kjøper ikke har lagt frem energiattest før avtale om salg er inngått, kan kjøper få laget en energiattest ved hjelp av ekspert for selgers regning, innen ett år etter at avtale om salg er inngått.

Forsikringsselskap
If Skadeforsikring Nuf

Polisenummer
3056598

Radonmåling
Det gjøres oppmerksom på at det ved utleie er krav til å gjennomføre radonmåling, og at forsvarlige nivåer skal kunne dokumenteres. Kravet gjelder alle typer utleieboliger, inkludert leiligheter og hybler i tilknytning til egen bolig, såfremt det betales husleie. I de tilfeller hvor det ikke er opplyst at selger har kunnskap om eiendommens radonnivå må kjøpere som ønsker å leie ut hele eller deler av eiendommen, særskilt være oppmerksom på at de overtar ansvaret for den usikkerheten dette medfører. Se http://www.nrpa.no for nærmere informasjon.

Byggemåte
Tilstandsrapporten er en teknisk gjennomgang av boligen og angir bla. eventuelle byggetekniske avvik, konsekvensen av disse, samt kostnadsoverslag på utbedring av avvik som er gitt TG3.   

TILSTANDSGRADER : 
TG0: Ingen avvik.
TG1: Mindre avvik.
TG2: Vesentlige avvik og mindre avvik som etter NS 3600 gir TG2.
TG3: Store eller alvorlige avvik.
TGIU: Ikke tilgjengelig for undersøkelse
 
Av rapporten fremgår TGIU (tilstandsgrad ikke undersøkt), TG2 og TG3 som angir avvik fra normal slitasje, høy alder, bygningsdel som må utbedres, beskrivelser av avvik på undersøkte bygningsdeler uten tilstandsgrad mm.   
 
Det er registrert totalt 1 stk. TG3, 14 stk. TG2 og 2 stk. TG-IU i tilstandsrapporten.
 
Boligen har fått følgende TG3:
- Våtrom > Underetasje > Vaskerom/WC > Generell: Våtrommet bør oppgraderes for å tåle normal bruk etter dagens krav.

Boligen har fått følgende TG2:
- Utvendig > Taktekking: Vanntett sjikt på tak er eldre enn 18 år.
- Utvendig > Takkonstruksjon/Loft: Det er påvist fuktskjolder i takkonstruksjonen ved gjennomføringene til ventilasjonsrørene.
- Utvendig > Yttervegger/Veggkonstruksjon: Det er påvist manglende gnagesikring (musetetting) På deler av fasaden, spesielt ved terrasser og balkong, er bordkledningen avsluttet for nært dekket. Ifølge SINTEF Byggforsk anbefales at trekledning avsluttes med en avstand på 10–30 cm over terreng eller fast dekke (ref. Byggforskserien). For liten avstand gjør at kledningen blir utsatt for vannsprut, redusert uttørking og vanskelig vedlikehold.
- Utvendig > Ytterdør: Det er påvist utetthet/åpning mellom dørblad og dørkarm Balkongen fremstår med endel slitasje/vedlikeholdsbehov. Dette skyldes hovedsakelig alder og manglende vedlikehold over tid. Rekkverket har liggende spiler som gjør det mulig å klatre i rekkverket. Rekkverket er derfor ikke utformet slik at klatring forhindres, slik dagens forskrift forutsetter. Rekkverket på balkongen er for lavt i forhold til dagens krav med 93 cm.
- Utvendig > Terrasser og plattinger på terreng: Terrassen i 1.etasje fremstår med endel slitasje/vedlikeholdsbehov. Dette skyldes hovedsakelig alder og manglende vedlikehold over tid.
- Innvendig > Rom under terreng (kjeller, underetasje, sokkeletasje): Utforede vegger mot terreng er en risikokonstruksjon fordi deler av konstruksjonen ligger skjult mot kald grunnmur. Det ble ikke påvist unormale fuktforhold ved hulltaking, men konstruksjonen har økt risiko for skjulte fuktskader.
- Innvendig > Skadedyr og fuktkrevende insekter: Eier opplyser at det tidligere har vært registrert skjeggkre i boligen. Ifølge eier er det gjennomført skadedyrkontroll og sanering, og det er ikke observert skjeggkre etter dette. Det ble heller ikke registrert synlige tegn til skjeggkre ved befaringen.
- Tekniske installasjoner > Innvendige vannledninger: Kobberrør er eldre enn 33 år og har derfor usikker fremtidig funksjon.
- Tekniske installasjoner > Varmtvannsbereder/tank: Varmtvannsberederen er tilkoblet med vanlig stikkontakt. Dette er ikke i tråd med gjeldende forskriftskrav for fast tilkobling av elektrisk utstyr med effekt over 1,5 kW. NEK 400 krever fast tilkobling på egen kurs for å ivareta sikkerhet og belastning.
- Tomteforhold > Fuktsikring og drenering: Fuktsikring som er utført i henhold til standarden/anbefalinger frem til 1990-tallet er eldre enn 25 år, og har derfor usikker fremtidig funksjon.
- Tomteforhold > Forstøtningsmurer: Det er påvist sprekk i én stein i muren.
- Våtrom > 1.etasje > Bad/WC > Dokumentasjon for våtrom: Det foreligger ikke dokumentert utførelse av vanntett sjikt.
- Våtrom > 1.etasje > Bad/WC > Vanntett sjikt, membran og sluk: Membran på vegg er eldre enn 15 år og det mangler dokumentasjon. Tettesjiktet har derfor usikker fremtidig funksjon. Membran på gulv er eldre enn 15 år og det mangler dokumentasjon. Tettesjiktet har derfor usikker fremtidig funksjon.
- Våtrom > 1.etasje > Bad/WC > Sanitærutstyr og innredning: Typiske svelleskader på innredningen sider mot gulvet. Oppstår som følge av fuktbelastning over tid.
 
Boligen har fått følgende TG-IU:
 - Tomteforhold > Grunnmur og fundamenter
- Tomteforhold > Terrengforhold
 
Tilstandsrapporten er inntatt i salgsoppgaven og inneholder ytterligere informasjon om byggemåte, årsak bak tilstandsgrader, konsekvens og anslag på eventuelle utbedringskostnader. Ettersom kjøper regnes å være kjent med forhold som tydelig fremkommer av tilstandsrapporten oppfordres interessenter til å sette seg grundig inn i rapporten i sin helhet og kontakte bygningssakyndig ved eventuelle bygningstekniske spørsmål. 

Generell beskrivelse av bolig:
Innvendig:
Gulvet er belagt med parkett og laminat.
Vegger med malte, glatte flater. Himling med malte, glatte flater og himlingsplater.
Boligen har etasjeskille i trevirke mellom 1 og underetasjen, samt betonggulv mot terrenget i underetasjen.
Det er elementpipe og vedovn i boligen. Sotluke registrert.
Det er malt og lakkert tretrapp.
Innvendige dører er malte, glatte dører.

Utvendig:
Taktekkingen er av steinbelagte stålplater. Taket er besiktiget fra bakkenivå.
Takrenner, beslag og nedløp i plastbelagt stål.
Skorstein over tak. Takstige og feieplattform montert.
Takkonstruksjonen har takstoler i tre. Luftespalter i gesimser.
Adkomst til kaldloft via loftsluke i 1.etasje.
Veggen er i trekonstruksjon av ukjent utførelse med liggende bordkledning.
Ved tilfeldig kontroll, ble det avdekket lufting mellom kledningsbordene og konstruksjonen.
Vinduene er malte og har 3-lags glass.
Ytterdøren er i treverk med 2-lags glass.
Balkongdørene er malt i tre med 2-lags glass.
Balkong i trevirke med adkomst fra soverommet i 1.etasje.
Det er terrasser på terreng med ukjent fundamentering. Adkomst fra stuen i underetasjen og ved inngangspartiet.

Tekniske Installajsoner:
Innvendige vannledninger er utført med kobberrør med loddede, klemte eller andre type skjøter.
Innvendige avløpsrør av plast. Det er såvidt mulig å se noen av avløpsrørene via innspeksjonsluke i underetasjen. Vurderingen er basert på alder, avrenning ved samtidig tapping og noen få synlige forhold.
Ventilasjonen er naturlig (oppdrifts-/termisk ventilasjon). Tilluft via klaffventiller på yttervegger. Denne typen ventilasjon var vanlig påoppføringstidspunktet, men fyller ikke dagens krav. Det er ingentingsom tyder på at ventileringen i boligen ikke fungerer tilfredsstillende med dagens bruk, men det anbefales nye eier å vurdere tiltak for å tilpasse annerledes bruk.
Det er en ca. 120 liters varmtvannstank plassert i hjørneskapet på kjøkkenet.
Hovedsikring. strømmåler og automatsikringer i skapet i hallen i
1.etasje. Jordfeilbrytere på alle kurser. Anlegget er delvis skjult/delvis åpent. Det vil si at kabelføringer og lignende både er skjult i vegger og himling, men noe klamret på listverk og andre overflater. Lamper stikk-kontakter og brytere er synlig. Belysning i boligen består i hovedsak av lamper og downlights.
Røykvarslere og håndslokkerapparat registrert i boligen.

Sammendrag selgers egenerklæring
9. Har det vært feil på det elektriske anlegget?
Ja, Gjelder løs lysdimmer på vegg. Jordfeilbryteren løste ikke ut ved bruk av prøveknappen. Jf. fel § 21. Gjelder vern/sikring merket med nr.10. Stikkontakt på vegg soverom manglet deksel.

10. Er det utført arbeid på det elektriske anlegget?
Ja, Stikkontakter i gang og soverommene byttet. Lysdimmer festet og feil ved jordfeilbryteren rettet.
Firma: Proff Elektriker As
År: 2026

19. Har det vært skadedyr i boligen eller andre bygninger på eiendommen?
Ja, Da jeg kjøpte boligen var det opplyst at de hadde sett noe skjeggkre. Det er foretatt to runder med sanering i 2023/2024 og etter dette har jeg ikke sett noe.

23. Mangler boligen eller andre bygninger brukstillatelse eller ferdigattest for søknadspliktige tiltak?
Ja, Dagens planløsning avviker noe fra opprinnelige godkjente byggetegninger. Opprinnelig bod/lek er nå en del av stue. Opprinnelig bod/v.f. er nå entré. Det er søknadspliktig å bruksendre fra tilleggsdel (bod/lek og bod/v.f.) til hoveddel (stue og entré). Tidligere eier har ikke søkt kommunen om nevnte endringer.

Info eiendomsskatt
Eiendomsskatt: kr 3938,- for 2026.
Kreves inn sammen med felleskostnadene i mai og september.

Formuesverdi primær
kr 1 442 201

Formuesverdi primær år
2024

Formuesverdi sekundær
kr 5 768 802

Formuesverdi sekundær år
2024

Info formuesverdi
Stortinget har vedtatt en ny modell for beregning av formuesverdi for bolig. Den nye utregningsmodellen beregner boligverdier basert på grunnkretser i stedet for kommuner, og skal benyttes fra og med inntektsåret 2026.

Dette kan medføre at markedsverdien settes høyere eller lavere enn tidligere og innebærer at både selger og megler kan benytte tall som ikke nødvendigvis er oppdaterte på tidspunktet for utarbeidelse av salgsoppgaven.

Det tas derfor forbehold om at formuesverdien kan bli endret og eventuelt øke ved endelig fastsettelse i skatteåret.

For primærbolig utgjør formuesverdien 25 % av beregnet eller dokumentert markedsverdi opptil kr 10 000 000, og deretter 70 % av den delen som overstiger dette beløpet.
For sekundærbolig utgjør formuesverdien 100 % av beregnet eller dokumentert markedsverdi.

Andre utgifter
Ny eier må belage seg på bl.a. følgende faste løpende kostnader: Felleskostnader, strøm, forsikring, kommunale avgifter og ellers løpende abonnement som TV/Internett.
 
Forbruk og utgifter vil variere avhengig av antall medlemmer i husstanden, ønsket innetemperatur, fordelsavtaler, kanalvalg, hastighet på internett etc.

Det kreves medlemskap i OBOS for å erverve/eie denne boligen. Innmelding i OBOS kr 500.

Tilbud på lånefinansiering
Vi bistår gjerne med å etablere kontakt med ulike banker, men vi har ingen fast bankforbindelse som vi benytter. Vi mener at vilkårene i ulike finansinstitusjoner varierer fra kundegruppe til kundegruppe, og kan derfor ikke anbefale en bestemt bank, men hjelper mer enn gjerne med å finne en bank som kan tilby deg gode lånevilkår.

Borettslaget
FINSTADKOLLEN BORETTSLAG

Borettslagets org.nr
947854410

Om borettslaget
Finstadkollen Borettslag er et boligselskap i Lørenskog kommune som består av andelsboliger. Forretningsfører er OBOS. Selskapets organisasjonsnummer er 947854410.
Borettslaget består av 171 boliger.
Boligselskapets hjemmeside https://vibbo.no/finstadkollen

Forkjøpsrett
Det foreligger forkjøpsrett for borettslagets medlemmer og denne er forhåndsutlyst. Dersom forkjøpsretten benyttes, løses opprinnelig kjøper fra avtalen og alle økonomiske forpliktelser overfor selger bortfaller. Vær oppmerksom på at forretningsfører har anledning til å belaste et gebyr til den som benytter forkjøpsrett

Gebyr forkjøpsrett
kr 8 406

Styregodkjennelse
Kjøper av andelen må godkjennes av borettslagets styre for å ta boligen i bruk. Kjøper bærer selv risikoen for at godkjenning blir gitt og må videreselge boligen for egen regning og risiko dersom styret ikke godkjenner kjøper som ny andelseier. Overtakelse, hjemmelsoverføring og oppgjør vil uansett bli gjennomført i henhold til kontrakt. Styregodkjennelse kan ikke nektes uten saklig grunn. Kun fysiske personer kan være andelseiere, og ingen kan eie mer enn én andel.

Sikringsordning fellesgjeld
Sikringsordning: Borettslaget har en avtale med OBOS Factoring om garantert betaling av felleskostnader. OBOS
Factoring garanterer for overførsel til borettslaget hver måned og overtar deretter alt ansvar og risiko for eventuell
manglende innbetaling av felleskostnader. Avtale om sikring av felleskostnader varer til den blir sagt opp av en av
partene.

Regnskap / Budsjett / Kostnadsøkninger
Regnskapet for 2025 viser følgende:
Driftsinntekter til sammen kr. 11 940 723,-
Driftsutgifter til sammen kr. 9 100 710,-
Årsresultatet etter finansinntekter/-kostnader gir da et overskudd på kr. 1 352 586
Egenkapital pr. 31.12.2025 var kr. 4 357 423,-
Det er budsjettert årsresultat for 2026 med overskudd på kr. 1 279 000,-

Drift og vedlikehold:
Styret har hatt fortløpende kontakt med håndverkere for å utbedre skader på bygningsmassen, samt de deler av det elektriske anlegget/rørsystemet som borettslaget har ansvar for iht. vedtektene. I løpet av 2025 har styret hatt stort fokus på håndtering av vannlekkasjer fra tak, samt mur. Dette har krevd tett oppfølging med beboere, entreprenører og forsikringsselskap. Noen saker har vært mer omfattende enn andre, men vi har fått oversikt og utbedret en rekke av dem. Kun de største vedlikeholdsutbedringene på andelsenheter er nevnt i denne oversikten.
· Kompostbingen har vært tømt seks ganger.
· Fellescontainer på området har vært organisert seks ganger
· Høst/vår 25 Ren dunk har både vedlikeholdt og skylt søppeltønnene, samt fjernet is etter behov.
· Vår/Høst 25 Lillestrøm trefelling beskåret og felt trær som var til besvær, samt trimmet hekk mm.
· Høst 25 Vedlikeholdspyling av avløpsrør
· Høst 25 Lekeplasskontroll etterfulgt av rapport med nødvendig utbedringer (utbedres våren 26).
· Høst 25 Gjennomført undersøkelser av synkehull på området i samarbeid med kommunen, blant annet sett i sammenheng med eksisterende vannledninger. Ett synkehull i asfalten ved kum og vannledning langs veien ved øvre garasjerekke og snuplass er utbedret.

Borettslagets mål for 2026:
For 2026 vil styret fortsette arbeidet med å planlegge vedlikehold av bygningsmassen, med særlig fokus på tak og yttervegger, inkludert isolasjon. Vi har startet opp ett felles samarbeid med de øvrige borettslagene på Finstad. Dette er en omfattende prosess som krever nøye planlegging.

Brøyting/sommervedlikehold:
Borettslaget har samarbeid med Bjørnholt for leverandør av vintertjenester (måking og strøing), samt sommervedlikehold av plener. Borettslaget har samarbeid med Oslo Entreprenør som tar på seg løpende vedlikehold og mangler. I tillegg har vi startet å benytte oss av Tufte bygg.

Parkering
Parkeringssituasjonen på borettslagets område er ikke endret vesentlig fra tidligere år, og det er fortsatt knapt om plasser. Det har vært tidvis venteliste gjennom 2025 og mye utskiftninger. Det er få muligheter for å utvide parkeringsarealet. Per 24.02.26 ingen på venteliste. Ekstra p-plass koster pt. kr 350,-/mnd

Gjesteparkering
P service håndhever reglementet for gjesteparkeringen. Dette er ikke en tjeneste vi som borettslag betaler for, men det er krav til regulering av private parkeringer. Dette betyr at styret ikke har mulighet til å slette bøter ved feilregistrering eller feilparkering, og all klageadgang må gå direkte til p-service. Ytre vedlikehold – utskifting og maling av panel I løpet av 2025 har Oslo entreprenør vedlikeholdt noen tak som følge av vannlekkasjer. Etter anbefaling fra taklegger har det blitt gjennomført en totrinnstetning, som er å se på som midlertidig justering frem til nye tak legges.

Lekeplasser
Styret har årlig befaring av alle lekeplasser.
Styret har inngått avtale med Lekeplasskontrollen om årlig hovedettersyn av lekeplasser.

VIBBO
Elektronisk kommunikasjon mellom styret og beboere. Denne portalen gjør det enkelt å kommunisere med alle som bor i borettslaget. Dette er en effektiv distribusjon av oppdateringer og viktige beskjeder fra styret. Utsendelser skjer via e-post. Se www.vibbo.no/Finstadkollen.

Utleie av egen bolig (bruksoverlating)
Det er ikke tillatt å leie ut eller overlate bruken av boligen til andre uten styrets samtykke og godkjennelse av bruker/leietaker. Søknadskjema fås ved henvendelse til OBOS. Andelseier som bor i boligen selv, kan overlate bruken av deler av den til andre uten godkjenning. I tillegg kan andelseieren overlate bruken av hele boligen til andre i opptil 30 døgn i løpet av året, mot at styret informeres

Forsikring
Borettslagets eiendommer er forsikret hos IF forsikring, men gjennom Obos forsikring! Vi har polisenummer 3056598. Forsikringen dekker bygningene og fellesareal, samt veggfast utstyr,
bygningsmessige tilleggsinnretninger og forbedringer i den enkelte bolig. Oppstår det skade i leiligheten skal andelseier sørge for å begrense skadeomfanget mest mulig og prøve å kartlegge årsaken til skaden. Skaden meldes til forsikringsavdelingen i OBOS på telefon 22868398 eller e-post forsikring@obos.no. Forsikringsavdelingen melder skaden til forsikringsselskapet, bestiller om ønskelig håndverker for reparasjon og sørger for at kostnader knyttet til skaden blir refundert eller betalt. Selv om borettslagets forsikring brukes, kan andelseier belastes hele eller deler av egenandelen dersom forholdet ligger innenfor andelseiers ansvar. Den enkelte andelseier må selv sørge for å ha innboforsikring.

Større vedlikehold og rehabilitering:
1991 Alle tak tekket om
1993 Lagt tak på alle boder
1996 Alle hus beiset på dugnad
1998 Utskifting av stoppekraner
1998/99 Utskifting av utgangs og verandadører
1999/00 Oppgradering av lekeplasser
2000 2 støttemurer gjenoppbygget. Oppgradering av kabel-TV anlegget
2001/02 Utskifting av en del panel/beising av bygningsmassen
2003/04 Drenering, utskifting av jordklemmer
2004/05 Vedlikehold av lekeplasser og friområder
2005/06 Asfaltering
2006 «Barn leker» skilt satt opp i alle innkjørselsveier til borettslaget
2007 Nye lekeapparater
2008 Slamsuging av overvannskummer og igangsatt nødvendig panelutskifting
2009 Panelutskifting fullført, igangsatt beising av bygningsmassen og oppgradering av fellesområder
2010 Beising av bygningsmassen og asfaltering gangveier. Kantstein lagt og fartsdumper i gangveiene.
2011 Ferdigstillelse asfaltering og kantstein. Tilsåing av skadede fellesområder.
2012 Byttet samtlige vinduer og terrassedører. Anlagt 8 nye parkeringsplasser.
2013 Samlestativ postkasser. Omgjort 5 gjesteparkeringsplasser til faste p-plasser.
2015 Oppgradering av lekeplasser
2017 Utskifting av røykvarslere og brannslukningsapparater
2018-19 Utskifting av panel og beising av bygningsmassen.
2020 Ny mur ved gjesteparkeringen og utskifting av sand på lekeplasser. Ny mur, lyktestolpe og drenering ved tun 3. Reparasjon av støttemur og trapp ved postkassene tun 4. Oppmerking av parkeringsplasser. Slamsuging av overvannskummer
2021 Søppelcontainerne skitet ut med nedgravde søppelbrønner, området rund søppelbrønnene er beplantet, gjerder satt opp. Fotballplassen oppgradert med 2 fotballmål samt hybridgress foran målene. Kontroll av det elektriske anlegget på fellesområdene (motorvarmerkontakter på ekstraplasser, utelys ved gjesteparkeringen samt lysstolper på gangveiene). To lyktestolper måtte skiftes og motorvarmerkontaktene flere steder var i så dårlig forfatning at styret bestemte å kutte strømmen.
2021/22 Vedlikeholdsspyling av avløpsrørene i leilighetene
2023 Kompostbinge satt opp av Dittbygg. Muren langs øvre garasjerekke og videre opp mot tun 3 utbedret av Almroth. Borettslagets sandfang tømt av Arnkværn. Gangvei utbedret ned mot Benterud borettslag av Bjørnholt.
2023/24 Seras renset takrennene.
2024 Ren dunk har både vedlikeholdt og skylt søppelbrønnene, samt fjernet is etter behov. Etterslep av reklamasjonsarbeid på maling har blitt utført av MDS malefirma. Oppført gjerde ved sti ved FR.17, samt sti på tun 2.
2025 Vedlikeholdsspyling av avløpsrørene i leilighetene.

Kommentarer til budsjett for 2026:
Forsikringer
Forsikringspremien øker med bakgrunn i bl.a. skadeutbetalinger, skadefrekvens, skadestatistikk og nåværende prisnivå. Utover dette vektlegges prinsippet om at store skader (primært store brannskader) utjevnes i hele boligselskapsporteføljen, da slike skader treffer tilfeldig. Videre kommer indeksendringer og endringer i naturskadepremie mm. Forsikringspremien i vårt borettslag øker derfor ventelig med ca. 7 % i 2026 (mot 5 % året før).

Kommunale avgifter i Lørenskog kommune
Til grunn for de kommunale årsgebyrene ligger kommunens egne kostnader, kostnader til renter og
avskrivninger på kommunens investeringer, samt tilskudd til de interkommunale selskapene
kommunen er deltaker i. Samlede gebyrer skal ikke overstige kommunens nødvendige kostnader på
vann- og avløpssektoren. Gebyrgrunnlaget fastsettes ut fra selvkostforskriften i tillegg til at generelle
regler om god regnskapsskikk, jf. § 8 i forskrift om kommunale og fylkeskommunale budsjetter og
regnskaper, skal legges til grunn.
- Årsgebyr for renovasjon beholdes uendret og gjeldende satser videreføres
- Feie- og tilsynsgebyr øker med ca. 18 % pr. pipeløp.
- Årsgebyr for vann øker med ca. 7 % på kubikkpris.
- Årsgebyr for avløp øker med ca. 7,7 % på kubikkpris.
- Eiendomsskatt innføres fra 2026.

Kjøper du en andel i et borettslag blir du eier av en andel som gir deg enerett til å bruke en bestemt bolig i borettslaget. Borettslaget eier eiendommen og tomten. Du eier altså ikke boligen direkte, men indirekte gjennom at du eier en andel som gir bruksrett til boligen. Når du kjøper en andel i et borettslag må du forholde deg til borettslagets vedtekter og husordensregler.

Vi oppfordrer alle til å sette seg inn i vedtekter, husordensregler, regnskap, budsjett og årsberetning. Dokumentene vil være tilgjengelig hos meglerforetaket. Det gjøres oppmerksom på at fellesgjeld og felleskostnader kan variere over tid som følge av beslutninger foretatt i borettslaget styre og/eller generalforsamling, f.eks. ved endringer i kostnadsnivå som økte offentlige avgifter, vedlikeholdsbehov, renteendringer ol.

Dersom borettslaget har fellesgjeld med IN-ordning og du vurderer innfrielse må du ta kontakt med forretningsfører ang. innfrielsesbeløp og mulige tidspunkt for innfrielse.

Forsikringsselskap
If Skadeforsikring Nuf

Polisenummer felles forsikring
3056598

Vedtekter / husordensregler
Vedtekter og ordensregler ligger vedlagt salgsoppgaven. Øvrige dokumenter for sameiet kan fås ved henvendelse til megler.

Husdyrhold
Dyrehold er tillatt, under forutsetning av at det ikke er til sjenanse for andre beboere. 

Andelsnummer
169

Felleskostnader inkluderer
Herav:
Pipetillegg 18,-
Vedlikeholdsfond 90,-
Felleskostnader 6 023,-

Månedlige felleskostnader som ikke er spesifiserte, dekker boligselskapets driftskostnader. (komm.avg, kabel-tv/internett, forretningsførsel, drift, bygningsforsikring m.m.)

Felleskostnader pr. mnd
kr 6 131

Andel fellesgjeld
kr 152 278

Andel fellesgjeld pr. dato
19.08.2026

Kommentar fellesgjeld
Selskapets totale lån og vilkår:

Bank: OBOS-banken AS
Lånenr.: 98207719196
Lånetype: Annuitetslån
Rentesats: 5,44%
Restsaldo 16 767 996,00
Innfrielsesdato: 30.07.2048
Type rente: Flytende rente
Terminer i året: 12
IN-avtale: Nei

Bank: OBOS-banken AS
Lånenr.: 98208201883
Lånetype: Serielån
Rentesats: 5,44%
Restsaldo 8 937 500,00
Innfrielsesdato: 30.05.2037
Type rente: Flytende rente
Terminer i året: 12
IN-avtale: Nei
Ingen avtale om avdragsfrihet

Rentekostnader fellesgjeld
0

Andel fellesformue
kr 11 960

Andel fellesformue pr. dato
30.12.2025

Eierskiftegebyr
kr 6 725

Ferdigattest / Midlertidig brukstillatelse
Ferdigattest er en sluttattest fra bygningsmyndighetene om at et søknadspliktig tiltak er ferdigstilt. At evt. ferdigattest / midl. brukstillatelse eksisterer, gir ingen garanti for at det ikke er utført arbeid som ikke er byggemeldt eller godkjent.

Ferdigattest for Finstadrabben 80-112 og 130-146, datert 27.02.1980.

Det foreligger godkjente og byggemeldte tegninger, men det er avvik fra disse.
Kommentar fra takstmann: Dagens planløsning avviker fra opprinnelig godkjente byggetegninger. Opprinnelig bod/lek er i dag en del av stuen, og opprinnelig bod/vindfang er innredet som entré. Dette innebærer bruksendring fra tilleggsdel til hoveddel. Det er ikke fremlagt eller funnet dokumentasjon på at bruksendringene er søkt om og godkjent av kommunen.
Det foreligger usikkerhet om dagens bruk er godkjent av kommunen. Forholdet bør avklares nærmere med kommunen.

Adgang til utleie
Andelseieren kan overlate boligen til andre i opptl 30 døgn i året uten styrets samtykke. Med samtykke kan andelseier overlate boligen til andre i inntil tre år hvis andelseier har bodd i boligen i minst ett av de to siste år. Utleie i andre tilfeller kan godtas ved særlige grunner, jf. burettslagslova § 5-6.

Vei / Vann / Avløp
Eiendommen har adkomst via offentlig vei. Eiendommen er tilknyttet kommunalt ledningsnett via private stikkledninger. Eier er selv ansvarlig for private stikkledninger til bygningen. For private fellesledninger er det normalt solidarisk vedlikeholdsplikt.

Reguleringsplan
Eiendommen er regulert til Konsentrert småhusbebyggelse, Offentlig bygg - undervisning, Gang-/sykkelvei, Turvei, Anlegg for lek og Annen veigrunn iht. reguleringsplan Nedre Finstad (Id 1975004). For øvrig ligger eiendommen i et område som er avsatt til Boligbebyggelse,Nåværende i kommuneplanens arealdel.
Kopi av situasjonskart er vedlagt salgsoppgave. Utsnitt av plan med tilhørende bestemmelser kan fås ved henvendelse til megler.

Offentligrettslige pålegg
Det gjøres oppmerksom på at megler ikke har innhentet særskilte opplysninger om det finnes pålegg fra brann/feiervesen på eiendommen.

Dato siste feiing av Nedre Romerike brann- og redningsvesen IKS: 21.11.2013
05.05.2025 – varslet feiing – ikke utført – ingen hjemme.
Dato siste tilsyn: 12.02.2018 – uten avvik
05.05.2025 – varslet tilsyn – ikke utført – ingen hjemme.

Servitutter
På eiendommen er det tinglyst følgende heftelser og rettigheter som følger eiendommens matrikkel ved overskjøting til ny hjemmelshaver:

3222/98/75:
27.12.1978 - Dokumentnr: 8620 - Erklæring/avtale
Ifl.skjøte har Finstadkollen Borettslag ikke rett til å opp-
løse borettslaget uten samt.av OBOS.Best.om forkjøpsrett,
overdragelse bebygg.m.v. Fl.best.
Gjelder denne registerenheten med flere

20.03.1980 - Dokumentnr: 1671 - Erklæring/avtale
Bestemmelse om at der garasjerekkene ligger nærmere
ledninger enn tre meter skal kommunen være uten ansvar for
skader.

16.10.1989 - Dokumentnr: 10381 - Erklæring/avtale
Kartforretning holdt 20.10.1988
Areal 28819 m2

03.11.1977 - Dokumentnr: 9111 - Registrering av grunn
Denne matrikkelenhet opprettet fra:
Knr:3222 Gnr:98 Bnr:1
SKYLDDELINGS-FORRETNING

01.01.2020 - Dokumentnr: 26441 - Omnummerering ved kommuneendring
Tidligere: Knr:0230 Gnr:98 Bnr:75

01.01.2024 - Dokumentnr: 162609 - Omnummerering ved kommuneendring
Tidligere: Knr:3029 Gnr:98 Bnr:75

Tinglyste heftelser og rettigheter
På eiendommen er det tinglyst følgende heftelser og rettigheter som følger eiendommens matrikkel ved overskjøting til ny hjemmelshaver:

3222/98/75:
27.12.1978 - Dokumentnr: 8620 - Erklæring/avtale
Ifl.skjøte har Finstadkollen Borettslag ikke rett til å opp-
løse borettslaget uten samt.av OBOS.Best.om forkjøpsrett,
overdragelse bebygg.m.v. Fl.best.
Gjelder denne registerenheten med flere

20.03.1980 - Dokumentnr: 1671 - Erklæring/avtale
Bestemmelse om at der garasjerekkene ligger nærmere
ledninger enn tre meter skal kommunen være uten ansvar for
skader.

16.10.1989 - Dokumentnr: 10381 - Erklæring/avtale
Kartforretning holdt 20.10.1988
Areal 28819 m2

03.11.1977 - Dokumentnr: 9111 - Registrering av grunn
Denne matrikkelenhet opprettet fra:
Knr:3222 Gnr:98 Bnr:1
SKYLDDELINGS-FORRETNING

01.01.2020 - Dokumentnr: 26441 - Omnummerering ved kommuneendring
Tidligere: Knr:0230 Gnr:98 Bnr:75

01.01.2024 - Dokumentnr: 162609 - Omnummerering ved kommuneendring
Tidligere: Knr:3029 Gnr:98 Bnr:75

Omkostninger kjøper info
5 900 000,00 (Prisantydning)


152 278,00 (Andel fellesgjeld opprinnelig avtale)
--------------------------------------------------------
6 052 278,00 (Kontraktsum totalt)
152 278,00 (Andel av fellesgjeld)
--------------------------------------------------------
6 052 278,00 (Pris inkl. fellesgjeld)
 
Omkostninger
 
8 900,00 (Boligkjøperforsikring * (valgfritt))
8 406,00 (Forhåndsvarsling forkjøpsrett)
260,00 (Panteattest kjøper)
545,00 (Tinglysning hjemmelsoverføring andel)
545,00 (Tinglysningsgebyr pantedokument)

--------------------------------------------------------
9 756,00 (Omkostninger totalt (uten Boligkjøperforsikring ))
18 656,00 (Omkostninger totalt (med Boligkjøperforsikring ))
 
--------------------------------------------------------
6 062 034,00 (Totalpris inkl. omkostninger (uten Boligkjøperforsikring ))
6 070 934,00 (Totalpris inkl. omkostninger (med Boligkjøperforsikring ))
 
--------------------------------------------------------
 
Vi gjør oppmerksom på at ovennevnte totalsum er beregnet ut fra kjøpesum tilsvarende prisantydning. Det tas forbehold om endring i gebyrer. Andel fellesgjeld følger boligen og skal således ikke innbetales ved overtagelse.

Betalingsbetingelser
Kjøpesum med tillegg av omkostninger skal være disponibelt på meglers klientkonto innen overtagelse. Normalt innebærer dette at fullt oppgjør må være innbetalt på meglers klientkonto senest to virkedager før avtalt overtagelsesdato.
Eventuelle vilkår knyttet til innbetalingen, eksempelvis pantedokument som skal tinglyses til fordel for kjøpers bank, må være megler i hende i god tid før overtagelse kan finne sted.

Kjøpesummen skal innbetales fra norsk finansinstitusjon og/eller kjøpers konto i norsk finansinstitusjon. Eventuell egenkapital skal innbetales i én samlet betaling fra kjøpers egen konto i norsk finansinstitusjon.

Alle eiendomsmeglingsforetak har lovpålagt forsikring av klientmidler begrenset oppad til kr 45 mill. Enkeltsaker er forsikret inntil kr 15 mill. Dersom kjøpers låneinstitusjon krever tilleggsforsikring ved omsetning over 15 millioner, må kjøper selv eller dennes låneinstitusjon dekke utgiftene forbundet med dette.

Boligselgerforsikring
Selger har tegnet boligselgerforsikring. Selgers egenerklæringsskjema er vedlegg til dette prospekt. Forsikringsvilkår kan fås ved henvendelse til megler.

Boligkjøperforsikring
Mange kjøpere har anledning til å tegne boligkjøperforsikring. Vedlagt i salgsoppgaven følger informasjon om Boligkjøperforsikring fra Söderberg & Partners. Boligkjøperforsikring er en rettshjelpsforsikring som gir trygghet og profesjonell juridisk hjelp dersom det oppdages uventede feil eller mangler ved boligen de neste fem årene. Les mer om Boligkjøperforsikring i vedlagte materiell eller på https://www.soderbergpartners.no/eiendom/boligkjoper/.

Budgivning
Bud kan legges inn på nettannonsen på "gi bud" knappen eller via hjemmesiden. Ved elektronisk budgivning så kan bud legges inn trygt og enkelt med bank-ID. Megler kan også kontaktes for tilsendelse av budkjema og budskjema finnes også i salgsoppgaven.

All budgivning må foregå ved skriftlighet. Ta kontakt med megler dersom det er behov for bistand for å inngi bud.

Eiendomsmegler skal legge til rette for en forsvarlig avvikling av budrunden og kan ikke videreformidle bud med en kortere akseptfrist enn kl. 12.00 første virkedag etter siste annonserte visning. Etter klokken 11:30 anbefaler vi akseptfrist på minimum 30 minutter.

Megler kan ikke formidle bud med forbehold om at budet eller forbehold i budet skal holdes skjult (hemmelig) for andre budgivere og interessenter.

Megler tar ikke noe ansvar for forsinkelser på el- eller telenettet. Under budrunden kan akseptfristene kortes inn ved mottakelse av nye bud. Akseptfristen fra kjøper er absolutt. Det betyr at dersom selger velger å akseptere budet, må kjøper meddeles aksept innen utløpet av akseptfristen. Dersom du utsetter inngivelse av bud til tett opp mot akseptfristen er det en reell fare for at eiendommen kan bli solgt før ditt bud fremkommer til megler. 

Hvitvaskingsreglene
Det følger av lov om tiltak mot hvitvasking og terrorfinansiering at meglerforetaket er forpliktet til å foreta kundetiltak av begge parter i handelen. For oppdragsgiver skjer dette i forbindelse med inngåelse av oppdraget, og for kjøper på tidspunkt for kontraktsinngåelse. Dersom slik kundekontroll ikke kan gjennomføres, er meglerforetaket pålagt å avstå fra gjennomføring av oppgjøret. Partene er selv ansvarlig for eventuelle kostnader og ansvar dette kan medføre uten at det kan anføres et kontraktsrettslig ansvar overfor meglerforetaket.

Innbo og løsøre
Med mindre annet er uttrykkelig avtalt gjelder NEF´s normgivende liste over løsøre og tilbehør, se vedlagt liste til salgsoppgaven. Til orientering er det full avtalefrihet om hva som skal følge med bolig og fritidsbolig ved salg. I de tilfeller det medfølger hvitevarer i handelen, overleveres disse uten noen form for garanti utover leverandørgaranti.

Personopplysningsloven
Vi gjør oppmerksom på at vi lagrer personopplysninger på interessenter, budgivere og kjøpere. Videre opplyser vi at mulighetene for å slette sine personopplysninger er begrenset, som følge av at eiendomsmeglingsforetak har plikt til å oppbevare kontrakter og dokumenter i minst 10 år, iht. eiendomsmeglingsforskriften. Du kan lese om vår behandling av personopplysninger i vår personvernerklæring på https://proaktiv.no/personvernerklæring

Lovanvendelse
Eiendommen selges etter reglene i avhendingsloven.
Salgsoppgaven er basert på de opplysningene selger har gitt til megler, den bygningssakyndiges tilstandsrapport, samt opplysninger innhentet fra kommunen, Kartverket og andre tilgjengelige kilder. Selger har godkjent salgsoppgaven. Det er viktig at kjøper setter seg grundig inn i alle salgsdokumentene, herunder salgsoppgave, tilstandsrapport og selgers egenerklæring. Kjøper anses kjent med forhold som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene, og slike forhold kan ikke påberopes som mangler. Dette gjelder uavhengig av om kjøper har lest dokumentene. Alle interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen nøye, gjerne sammen med fagkyndig før bud inngis. Kjøper som velger å kjøpe usett kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe han burde blitt kjent med ved undersøkelsen. Dersom det er behov for avklaringer, anbefaler vi at interessenter rådfører seg med eiendomsmegler eller egne rådgivere før det legges inn bud.

En bolig som har blitt brukt i en viss tid, har vanligvis blitt utsatt for slitasje og skader kan ha oppstått. Slik bruksslitasje må kjøper regne med, og det kan avdekkes enkelte forhold etter overtakelse som nødvendiggjør utbedringer. Normal slitasje og skader som nødvendiggjør utbedring, er innenfor hva kjøper må forvente og vil ikke utgjøre en mangel. Kjøper og selgers rettigheter og plikter reguleres av avtalen mellom partene, samt informasjonen som har vært tilgjengelig for kjøperen i forbindelse med handelen. Avtalen utfylles av avhendingsloven, og det gjelder ulike avtalevilkår avhengig av om kjøper er forbrukerkjøper eller ikke. Dette er nærmere beskrevet nedenfor.

På grunn av ulike avtalevilkår kan selger vurdere bud fra en som ikke er forbruker, ulikt fra en forbrukers bud. Dersom kjøper ikke er forbruker, er selger sitt mulige mangelsansvar begrenset fordi eiendommen selges «som den er». Selger kan ikke ta «som den er» forbehold ovenfor en forbrukerkjøper. Selv et lavere bud fra en som ikke er forbruker kan foretrekkes fordi begrensningen i mulig mangelsansvar kan ha egenverdi for selger. Selger står fritt til å forkaste eller akseptere ethvert bud, og er for eksempel ikke forpliktet til å akseptere høyeste bud. Budgiver skal i budskjemaet avgi egenerklæring om budgiver er forbruker eller næringsdrivende/person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet.

Forbrukerkjøp - definisjon: Med forbrukerkjøp menes kjøp av eiendom når kjøperen er en fysisk person som ikke hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet.

Forbruker - avtalevilkår: Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen, eller det foreligger brudd på bestemmelsene i avhendingsloven §§ 3-2 til 3-8. Hvis eiendommen ikke er i samsvar med det kjøperen må kunne forvente ut ifra alder, type og synlig tilstand, kan det være grunnlag for mangelskrav. Det samme gjelder hvis det er holdt tilbake eller gitt uriktige opplysninger om eiendommen. Dette gjelder likevel bare dersom man kan gå ut ifra at det virket inn på avtalen at opplysningen ikke ble gitt eller at feil uriktige opplysninger ikke blir rettet i tide på en tydelig måte. Boligen kan ha en mangel etter avhendingsloven § 3-3 dersom det er avvik mellom opplyst og faktisk innvendig areal, forutsatt at avviket er på 2% eller mer og minimum 1 kvm.

Ved beregning av et eventuelt prisavslag eller erstatning må kjøper selv dekke tap/kostnader opptil et beløp på kr. 10 000 (egenandel).

Ikke-forbruker (næringsdrivende) - definisjon: Hvis kjøper er en juridisk person, eller en fysisk person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet, vil kjøpet ikke anses som et forbrukerkjøp.

Ikke-forbruker - avtalevilkår: Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen. Eiendommen selges «som den er», og selgers ansvar utover det konkret avtalte er da begrenset etter avhendingsloven § 3-9, første ledd andre setning. Avhendingsloven § 3-3 andre ledd fravikes, og hvorvidt boligens arealsvikt utgjør en mangel vurderes etter avhendingsloven § 3-8. Informasjon om kjøpers undersøkelsesplikt, herunder oppfordringen om å undersøke eiendommen nøye, gjelder også for kjøpere som ikke anses som forbrukere.

Interessenter og kjøper må godta at selger og megler bruker elektronisk kommunikasjon i salgsprosessen. 

Dersom kjøper er utenlandsk statsborger kreves det at vedkommende har et såkalt D-nummer til erstatning for norsk personnummer. Rekvirering av D-nummer må sendes Kartverket samtidig med innsending av skjøtet for tinglysing. Skjøtet blir liggende i Kartverket inntil kjøper har fått D-nummer av Skatteetaten. Når Kartverket har mottatt D-nummeret fra Skatteetaten, vil skjøtet bli tinglyst umiddelbart. Rekvisisjon av D-nummer i forbindelse med tinglysing av skjøte vil ofte medføre at oppgjør og utbetaling til selger blir forsinket med noen uker. Kjøper må i disse tilfellene enten ta forbehold i bud om forsinket utbetaling til selger, eller være forberedt på å dekke forsinkelsesrenter til selger. Kontakt ansvarlig megler for informasjon før budgivning.

Meglers vederlag
Det er avtalt fastprisbasert vederlag kr. 50 000 inkl. mva.
 
I tillegg kommer følgende faste vederlag: Elektronisk signeringsgebyr kr 890,00, Kredittkostnad kr 4 500,00, Markedspakke kr 25 800,00, Oppgjørshonorar kr 6 900,00, Spørring i grunnboken kr 250,00, Tilretteleggingsgebyr kr 15 000,00, Visning (pr. stk. / pr. time) 1 gratis kr 2 500,00. Sum faste vederlag kr. 55 840.
 
I tillegg kommer følgende utlegg og andre utgifter: Utlegg kommunale opplysninger kr 5 660,00, Utlegg opplysninger forretningsfører kr 5 000,00, Utlegg tinglysingsgebyr sikringsobligasjon/urådighet kr 545,00, Eierskiftegebyr, selger kr 6 725,00, Tilstandsrapport (faktura fra takstmann) kr 22 000,00. Sum utlegg og andre utgifter kr. 39 930.
 
Totale kostnader kr. 95 770.
 
Dersom Oppdraget blir sagt opp av Oppdragsgiver før oppdragstidens utløp uten at salg er kommet i stand har Megler ikke krav på vederlag, foruten vederlag for avholdte visninger og markedsføring (med tillegg av evt. ytterligere avtalt markedsføring) dersom provisjonsbasert eller fastpris vederlag er valgt. Dekning av utlegg kan kreves i samsvar med avtalen uten hensyn til oppsigelsen.
 
Dersom oppdraget utløper uten at handel er kommet i stand, og oppdraget ikke blir fornyet har Megler ikke krav på vederlag, foruten vederlag for avholdte visninger og markedsføring (med tillegg av evt. ytterligere avtalt markedsføring) dersom provisjonsbasert eller fastpris vederlag er valgt. Dekning av utlegg kan kreves i samsvar med avtalen uten hensyn til oppsigelsen.
Proaktiv Gruppen AS og eiendomsmeglingsforetakene som er tilknyttet Proaktiv har samarbeid med forskjellige foretak som tilbyr forbrukerne produkter eller tjenester i forbindelse med et salgsoppdrag. Våre samarbeidspartnere er: Søderberg & Partners AS - formidler av boligkjøperforsikring, Gjensidige - formidler av boligselgerforsikring, Meglerfront - leverandør av digitale oppgjørsskjemaer og overtakelsesprotokoller som også inneholder tilbud til forbruker om tilpassede strøm-, internett - og alarmtjenester, Vend Marketplaces AS og Bomega AS - markedsplasser på nett, Schibsted - markedsføring i SOME, Eiendomsverdi - formidler av nabolagsprofiler. Hvilke produkter/ tjenester kjøper og selger får i forbindelse med oppdraget, kan variere ut fra hvor i landet eiendommen ligger.

Vedlegg
Vedleggene er en del av den komplette salgsoppgaven. Det er viktig at interessenter setter seg godt inn i vedleggene og kontakter megler med eventuelle spørsmål før bud inngis.