Byggemåte
Tilstandsrapporten er en teknisk gjennomgang av boligen og angir bla. eventuelle byggetekniske avvik, konsekvensen av disse, samt kostnadsoverslag på utbedring av avvik som er gitt TG3.
TILSTANDSGRADER :
TG0: Ingen avvik.
TG1: Mindre avvik.
TG2: Vesentlige avvik og mindre avvik som etter NS 3600 gir TG2.
TG3: Store eller alvorlige avvik.
TGIU: Ikke tilgjengelig for undersøkelse
Av rapporten fremgår TGIU (tilstandsgrad ikke undersøkt), TG2 og TG3 som angir avvik fra normal slitasje, høy alder, bygningsdel som må utbedres, beskrivelser av avvik på undersøkte bygningsdeler uten tilstandsgrad mm.
Det er registrert totalt 22 stk. TG2 i tilstandsrapporten.
Boligen har fått følgende TG2:
-Utvendig > Taktekking: Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på taktekkingen. Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på undertak.
-Utvendig > Nedløp og beslag: Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på renner/nedløp/beslag.
-Utvendig > Veggkonstruksjon: Det er ingen eller liten lufting i nedre kant av kledning mot grunnmur. Det er ingen musesperre i nedre kant av konstruksjon. Det er værslitt/oppsprukket trevirke/trepaneler.
-Utvendig > Takkonstruksjon/Loft: Det er påvist fuktskjolder/skader i takkonstruksjonen. Ved pipegjennomføringen på loftet er det registrert eldre fuktskjolder og misfarging i undertaket. Overflatene fremstod tørre ved befaringen, og det ble ikke registrert tegn til pågående lekkasje. Det er også registrert et mindre lysinnslipp ved gjennomføringen. Observasjonene er knyttet til samme område, men det har ikke vært mulig å fastslå om forholdene har sammenheng eller hva som er årsaken til den tidligere fuktpåvirkningen.
Kommentar fra eier; Hullet og skjolder var slik da vi kjøpte, og jeg har fulgt med på det i alle år. Har i vår tid aldri registrert vann eller noen utvikling i dette.
-Utvendig > Vinduer: Det er påvist at enkelte vinduer er vanskelig å åpne/lukke. Karmene i vinduer er slitte og det er sprekker i trevirket.
-Utvendig > Balkongdører: Karmene i dører er værslitte utvendig og det er sprekker i trevirket. Naturlig konsekvens av alder.
-Utvendig > Terrasse - over garasjen: Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på tettesjikt/membran. Konstruksjonene har skjevheter.
-Utvendig > Terrasseplatting: Det er registrert mindre skjevheter og nivåforskjeller i terrasseplattingen. Trevirket har også preg av alder og værpåvirkning med behov for vedlikehold enkelte steder. Forholdene vurderes som naturlig slitasje og aldring på en terrasse som antas å være fra byggeår.
-Innvendig > Etasjeskille/gulv mot grunn: Det er målt høydeforskjell på mellom 15-30 mm gjennom hele rommet. Tilstandsgrad 2 gis med bakgrunn i standardens krav til godkjente måleavvik. Det er registrert stedvis knirk i kjøkkengulvet i 2. etasje. Knirk oppstår ofte som følge av bevegelse mellom undergulv og bjelkelag, typisk ved at plater er spikret eller festet utilstrekkelig. Det er sannsynlig at undergulvet ikke er tilstrekkelig skrudd fast til etasjeskiller stedvis. Det er i tillegg registrert stedvis knirk i laminatgulvet i underetasjen. Knirken vurderes å skyldes bevegelser i underlaget under laminatgulvet. Dette oppstår ofte når undergulvet er ujevnt eller har lokale myke partier som gir etter ved belastning. Laminatgulv er avhengig av et stabilt og plant underlag for å fungere uten bevegelser og knirk.
-Innvendig > Pipe og ildsted: Ildfast plate mangler på gulvet under sotluke/feieluke på pipe.
-Innvendig > Multimur: Grunnmuren er en Multimur. Grunnmuren er særlig fuktutsatt konstruksjon og har høy skadefrekvens. Ytterveggene er oppført som Multimur-konstruksjon. Dette er en byggemetode som var mye benyttet på 1980-tallet. Konstruksjonen består av betongelementer kombinert med innvendige organiske materialer. Dersom fukt trenger inn i konstruksjonen, kan uttørkingen være begrenset, og eventuelle skader kan utvikle seg skjult over tid. Konstruksjonen er imidlertid ikke under terreng, og de typiske fuktbelastningene som ofte forbindes med Multimur-grunnmurer er derfor i mindre grad til stede. Det ble ikke registrert tegn til fuktskader eller andre symptomer på svikt ved befaringen.
-Innvendig > Innvendige dører: Det er påvist avvik som tilsier at det bør foretas tiltak på enkelte dører. Gjelder døren til hovedsoverommet. Denne henger og tar i terskelen.
-Tekniske installasjoner > Avløpsrør: Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på innvendige avløpsledninger.
-Tekniske installasjoner > Andre VVS-installasjoner: Det har ikke vært avholdt service på anlegget senere år.
-Tekniske installasjoner > Varmtvannstank: Det er ikke påvist tilfredsstillende el-tilkobling av varmtvannstank iht. gjeldende forskrift. Varmtvannsberederen er tilkoblet med vanlig stikkontakt. Dette er ikke i tråd med gjeldende forskriftskrav for fast tilkobling av elektrisk utstyr med effekt over 1,5 kW. NEK 400 krever fast tilkobling på egen kurs for å ivareta sikkerhet og belastning.
-Tomteforhold > Fuktsikring og drenering: Det mangler, eller på grunn av alder er det sannsynlig at det mangler, utvendig fuktsikring av grunnmuren ved kjeller/underetasje. Grunnmursplasten mangler topplist (klemlist), Dette gjør at plasten ikke klemmer godt nok inntil veggen, og det er da økt risiko for at fuktighet kan komme bak grunnmursplasten. Dette svekker funksjonen som fuktsperre/beskyttelse av grunnmuren.
-Tomteforhold > Grunnmur og fundamenter: Det foreligger dokumentasjon på tidligere setninger i garasjens fundamentering. Ifølge fremlagt ingeniørvurdering skyldes forholdet trolig bevegelser i underliggende fyllmasser. Garasjen er oppført med eget fundament og er konstruktivt adskilt fra boligen, men setningene har medført skjevheter i tilknyttede konstruksjoner. For å stabilisere konstruksjonen ble det i 2026 etablert nye armerte fundamentputer og understøttelse av dekke. Tiltakene er prosjektert og kontrollert av rådgivende ingeniør. Det er fortsatt registrert synlige skjevheter i enkelte konstruksjoner, men det er ikke registrert forhold som tilsier pågående setningsutvikling ved befaringen.
-Tomteforhold > Utvendige vann- og avløpsledninger: Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på utvendige avløpsledninger. Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på utvendige vannledninger.
-Spesialrom > 1.Etasje > Toalettrom > Overflater og konstruksjon: Det er ikke påvist tilfredsstillende løsning for å synliggjøre lekkasje fra innebygget sisterne.
-Våtrom > 1.Etasje > Vaskerom > Overflater Gulv: Det er mulighet for at det kan forekomme vannlekkasje på våtrommet hvor vann ikke vil gå til sluk. Gulvet er i hovedsak flatt, og vann vil derfor ikke nødvendigvis ledes til sluket fra hele rommet ved en lekkasje.
-Våtrom > 1.Etasje > Vaskerom > Sluk, membran ogtettesjikt: Membran kan ikke konstateres (ikke synlig og det foreligger heller ikke dokumentasjon). Sluk har begrenset mulighet for inspeksjon og rengjøring. Det er opplyst at vaskerommet ble oppgradert i 2013, men det foreligger ikke dokumentasjon som beskriver utførte arbeider eller hvilke løsninger som er benyttet. Membran kan derfor ikke bekreftes. Sluket har også begrenset mulighet for inspeksjon og rengjøring da slukristen ikke lot seg demontere ved befaringen. Det har derfor ikke vært mulig å kontrollere slukets utførelse, tilstand eller eventuell membrantilslutning.
Tilstandsrapporten er inntatt i salgsoppgaven og inneholder ytterligere informasjon om byggemåte, årsak bak tilstandsgrader, konsekvens og anslag på eventuelle utbedringskostnader. Ettersom kjøper regnes å være kjent med forhold som tydelig fremkommer av tilstandsrapporten oppfordres interessenter til å sette seg grundig inn i rapporten i sin helhet og kontakte bygningssakyndig ved eventuelle bygningstekniske spørsmål.
UTVENDIG
Taktekkingen er av betongtakstein. Taket er besiktiget fra bakkenivå. Kommentar; Det regnet og var glatt på befaringstidspunktet og taket ble derfor ikke besiktiget. Gesimshøyden er anslagsvis 4,5 meter over terreng. Av sikkerhetsmessige hensyn, og i tråd med krav til forsvarlig arbeid i høyden, ble det ikke foretatt besiktigelse på taket med stige under de rådende forholdene. Høyde opp til taket, samt regn og glatt, medfører økt risiko for fall, og inspeksjon er derfor ikke gjennomført. Vurderingen baserer seg utelukkende på opplyst alder og generelle levetidsbetraktninger. Som følge av dette har det ikke vært mulig å kontrollere taktekking, skjøter, beslag og gjennomføringer. Eventuelle skader, slitasje, forskyvninger eller utettheter kan derfor ikke utelukkes. Det anbefales kontroll når taket er snøfritt og sikker adkomst kan etableres. Takrenner, beslag og nedløp i plastbelagt stål. Veggene har trekonstruksjon av ukjent utførelse. Fasade/kledning har liggende bordkledning. Takkonstruksjonen har W-takstoler i tre. Adkomst via luke i
himlingen ved kjøkkenet. Tilleggskommentar (begrensninger i kontroll): Loftet har kun gangbart gulv, og kontrollen er derfor begrenset til de områdene som var tilgjengelige ved befaring som igjen betyr godt synlige forhold fra stigen. Konstruksjon i ikke gangbare områder er
kke inspisert. Vurderingen og fastsatt tilstandsgrad er basert på synlige forhold fra tilgjengelige flater. Skjulte avvik eller skader i øvrige deler av konstruksjonen kan ikke utelukkes. Bygningen har malte trevinduer med 2-lags glass. Bygningen har malt hovedytterdør. Bygningen har malt balkongdører i tre(2 stk) og en skyvedørs balkongdør. Terrasse i trevirke med adkomst fra stue i 2.etasje. Terrasse bygget over garasjen. Bærende konstruksjon i betong med gulv og rekkverk i trevirke. Adkomst fra stuen. Terrasseplatting i trevirke med adkomst fra hovedsoverom og hage, antatt fundamentert direkte på bakkeplan.
INNVENDIG
Innvendig er det gulv av laminat og fliser. Veggene har malte plater. Innvendige tak har malte plater og trepanel. Overflater fremstår med normal slitasje i forhold til alder. Normal slitasje anses å være; lokale hakk/merke, riper og annet. Boligen har etasjeskille i trevirke mellom 1 og 2 etasje, samt betongulv mot terrenget i 1.etasje. Boligen har elementpipe og peis med innsats. Boligen har malt tretrapp. Innvendig har boligen malte fyllingsdører.
TEKNISKE INSTALLASJONER
Boligen har vannrør som i hovedsak er utført som rør-i-rør-system. Fordelerskap er plassert i rom under trapp, tilstøtende bad. Stoppekran og vanninntak er plassert i vaskerommet. Kommentar; Boligen har fordelerskap for rør-i-rør-system. Skapet under trappen var avlåst på befaringsdagen, og nøkkel var ikke tilgjengelig. Skapet ble derfor ikke inspisert. Vurderingen av vanninstallasjonen baserer seg derfor på opplyst alder, synlige deler av anlegget og begrenset inspeksjon. Avløpsrør antatt av støpejern eller lignende. Det er ikke mulig å se noen av avløpsrørene i leiligheten. Vurderingen er basert på alder og avrenning ved samtidig tapping. Villavent avtrekksmotor med regulering fra ventilator for avtrekk fra kjøkken, vaskerom, toalettrom og bad/wc. Tilluft via ventiler i vinduene. Luft/luft varmepumpe. Varmtvannstanken er på ca. 300 liter og er plassert på vaskerommet. Hovedsikring, strømmåler og automatsikringer i skapet i vaskerommet i 1.etasje. Jordfeilbrytere på alle kurser. Anlegget er delvis skjult/delvis åpent. Det vil si at kabelføringer og lignende både er skjult i vegger og himling, men noe klamret på listverk og andre overflater. Lamper stikk-kontakter og brytere er synlig. Belysning i boligen består i hovedsak av lamper og downlights.
