Områdebenevnelse
RØYKÅS | LØRENSKOG

Beliggenhet
Eneboligen i Vestaveien 45 ligger i et attraktivt og tilbaketrukket område, høyt og solrikt til på Røykås med fantastisk utsikt. Området kan omtales som et av Romerikes mest populære områder med lite trafikkerte veier og Østmarka med flott turterreng, lysløyper og turvei til idylliske Mariholtet er i nærområdet. Et paradis for en barnefamilie. Det er kort avstand til skoler i alle trinn, flere barnehager, Meny matbutikk, Lørenskog togstasjon, buss og sentrum av Lørenskog med alle servicefasiliteter.

Skoler og barnehage:
Fra boligen er det nærhet til skoler i alle trinn. Velrennomerte Rasta barneskole ligger en kort sykkeltur unna. Videre er det nærhet til Kjenn ungdomsskole, Steinerskolen, Lørenskog videregående skole og Mailand videregående skole. Eventyrstua barnehage, Rasta barnehage og Takt og Tone barnehage innen rimelig korte avstander. I tillegg finnes det flere private- og familiebarnehager i området, blant annet Steinerbarnehagen.

Offentlig kommunikasjon:
Området gir mulighet for offentlig kommunikasjon via buss. Kun noen få min gange til bussholdeplass. Ved å benytte bil tar det ca. 3 min til Lørenskog sentrum, 10 min til Strømmen, 17 min til Oslo sentrum, og 30 min til Oslo Lufthavn. Tog fra Lørenskog stasjon med oslo-takst og pendlerparkering er også en mulighet.

Servicetilbud:
Dagligvarehandelen kan gjøres ved bl.a. Meny på Rasta som ligger innen gangavstand. Denne butikken kan friste med en flott og populær ferskvaredisk. Ønsker du ytterligere servicetilbud har Metro senter og Triaden et rikt utvalg av fasiliteter og servicetilbud. Strømmen storsenter, samt Oslo og Lillestrøm, ligger også godt innen rekkevidde. På Triaden skjer det mye spennende for tiden. Senteret er under utbygging, og det er planlagt en utvidelse på hele 12.500m². Trampoline- og aktivitetssenter på 2.800 kvadratmeter, flerbrukshall, park og 40 nye butikker er blant nyhetene. Planlagt ferdigstillelse av store deler av det utvidede kjøpesenteret er til julehandelen 2022. Det vil også være flere delåpninger frem mot det.

Østmarka:
Området byr på rikelig med fantastiske turmuligheter for hele familien, året rundt! På sommeren er det milevis med veier og stier i variert terreng, og med et hav av destinasjoner for hele familien. 15 minutter innover i marka ligger Elvåga med fine bademuligheter. Lysløypen går fra Ekerud og gjør at du også kan bruke marka på kveldstid. På vinteren kan du nyte oppkjørte løyper mot både Mariholtet og videre over i Oslomarka til Oppsal eller Skullerud, eller mot Losby og en velfortjent pause på Losby besøksgård. I tillegg islegges mange av de store fotballbanene i kommunen til glede for store og små.

Trening og fritid:
Trenings- og turmulighetene i Lørenskog kommune er varierte og gode. Lørenskog er omgitt av fantastiske Østmarka som byr på et flust av naturopplevelser, badevann, fiskevann, langrennsløyper, sykling og riding - flotte turopplevelser for hele familien. Kommunen stiller sterkt på idrettsfronten med tilbud som favner de fleste. Det er blant annet flere ballplasser, ishall like i nærheten, golfbane på Losby, flerbrukshall på Fjellsrud, samt svømmehall og tennisbane ved Kjenn. Lørenskog har ishockeylag som ligger helt i norgestoppen og utøvere i verdenstoppen innen freestyle og discodans. Om det er fotball, håndball, ski eller turn som er ditt barn sin idrett vil man finne et godt tilbud i kommunen.

I tillegg har du blant annet treningssenteret SATS Metro, Kjenn folkebad og idrettsparken Rolvsrud stadion som er hovedbanen til Lørenskog idrettsforening, rett rundt hjørnet.

SNØ:
I januar 2020 åpnet området ved Lørenskog stasjon verdens kanskje råeste helårsarena for snøopplevelser - SNØ. Parken har et areal på totalt 50 000 kvm, fire alpine nedfarter, stolheis, koppheis og bånd, bigjump, samt langrennsspor på rundt 2 km og et fantastisk lekeområde. Anlegget er åpent hver dag, hele året, alltid nypreppet og alltid gøy. I tilknytning til skihallen er det bygd et resorthotell, skigymnas og næring rettet mot skisporten.

Sørlihavna:
Foruten marka og alle mulige idrettsgrener finner du Sørlihavna som ligger ved inngangen til marka på Sørli. Her har kultursektoren i kommunen bygget en utendørs styrketreningspark på 500 kvm som gir deg muligheten til å trene hele kroppen helt gratis. Sørlihavna er også starten på Losbylinja som fører inn til uante muligheter i Østmarka.

Adkomst
Det vil bli skiltet med Proaktiv visningsskilt under annonserte visninger.
Se forøvrig kartfunksjonen i boligannonsen eller på eiendommens hjemmeside for veibeskrivelse.

Bebyggelse
Veletablert boligområde på Lørenskog bestående primært av eneboliger og småhus

Innhold
Underetasje: Entré/hall, toalettrom, vaskerom m/dusj, kjellerstue, kjellerstue 2, soverom og 2 boder.
1.etasje: Hall m/trapp, stue, kjøkken, matbod, bad/wc, 3 soverom og masterbad.

Terrasse på ca. 65 kvm.
Dobbelgarasje og enkeltgarasje.

Standard
En gjennomgang av boligens rom:
1. etasje:
Stue og kjøkken:
Stue og kjøkken ligger i åpen løsning og er husets sosiale midtpunkt. Her møtes stil og funksjon i en lys og luftig atmosfære, med god plass til flere soner som glir sømløst sammen. Innerst i rommet er det lettmøblert stue med plass til sofa og tv-møblement, og det er god plass til stor spisestue nærmest kjøkkenet. Store vinduer på flere sider slipper inn rikelig med naturlig lys, og fremhever den moderne finishen. Rommet har parkettgulv, slette vegger og himling med downlights. Peisovn gir ekstra kos og god oppvarming.

Boligen ble betydelig oppgradert med bla. nye gulv i flere rom, nye vinduer, nytt kjøkken, oppgradert vaskerom og 2 nye bad mellom 2016 og 2025.

Kjøkkenet ble pusset opp i 2017 med kvalitetsinnredning fra JKE i moderne og samtidig tidløs utforming som passer de fleste. Innredningen har slette fronter i sort farge, med benkeplate i stein som tåler mye slitasje og direkte varme. I benken er det underlimt kum komposittmateriale og lekkert ettgreps kran i gullutførelse. Komplett utstyrt med integrerte hvitevarer og praktisk tilbehør som oppvaskmaskin, komfyr, platetopp, vannstoppsystem og komfyrvakt. Det er kjøkkenventilator med avtrekk ut. Innerst i rommet er det glassdør inn til praktisk matbod med kjøleskap, vinlagring og plass til mikrobølgeovn.

Kjøkkensonen er plassert i øverste etasje i huset med flott utsikt til matlagingen. Den åpne løsningen mot spisestuen gjør det enkelt å ha kontakt med gjester mens du lager mat. Et naturlig samlingspunkt i hjemmet.

Soverom:
Boligen har totalt fire soverom hvorav tre av de ligger i samme etasje. Hovedsoverommet er av god størrelse med fransk balkong og eget bad. De andre soverommene passer fint som barnerom, og er av god størrelse med plass til seng, nattbord og oppbevaringsløsning.

Bad v/ soverom:
I tilknytning til hovedsoverommet ligger et moderne og lekkert baderom som gir hverdagen et snev av luksus. Badet ble etablert i 2021 og har tidsriktig materialvalg med store fliser på vegger og gulv, lekre dekorfliser i dusjsonen, og sortmalt tak som gir ekstra god romfølelse. Lekkert innredet med servantskap i tre, sort servant med blandebatteri, rundt speil med belysning, sort vegghengt toalett, og dusjsone med glassdører og regnfallsarmatur. Rommet har elektriske varmekabler i gulvet og mekanisk avtrekk på ytterveggen

Hovedbad:
Det største badet i huset er innredet med tanke på ro og komfort, med lyse overflater og moderne sort møblement som gir et delikat preg. Badet ble totalrenovert i 2021 og har 60x60cm fliser på vegger og gulv, varmekabler, downlightsbelysning og mekanisk avtrekk. Badet har gjennomtenkt interiør med skuffeseksjon og sort skålservant, kran i gullfarge, rundt speil, veggmontert toalett og dusj med glassvegg og innfelt takdusj og blandebatteri. Innerst i rommet er det egen sone med frittstående badekar og tilhørende dusjgarnityr. Det er også laget stilige løsninger som spilevegg mellom servant og toalettet, samt innmurt hyller i dusjen som gir rommet det lille ekstra. Dette er et bad som gir spafølelse i eget hjem.

Underetasje:
Hall:
Med en gang du kommer inn i huset møtes du av en stor og innbydende hall med god plass til oppbevaring av familiens yttertøy. Hallen har et elegant og moderne uttrykk med mikrosement på gulvet, slette vegger malt i lys farge, samt god belysning fra downlights i himlingen. Rommet er av god størrelse som gir mulighet for flere oppbevaringsløsninger. Her er det etablert skyvedørsgarderobe, plass til kommode og skohylle samt speil på veggen. Det er også to tilliggende boder hvor du kan gjemme vekk utstyr du ikke ønsker skal stå fremme.

Vaskerom:
Et stort og fint vaskerom er praktisk i en hektisk hverdag. Vaskerommet i huset ble pusset opp i 2025, og er både funksjonelt og innbydende. Rommet har flislagt gulv og delvis vegger med 60x60 fliser, downlightsbelysning og varmekabler i gulvet. Det er innredet stilig dusjkabinett med regnfallsarmatur, underskap med servant, speil, samt hel benk med opplegg for vaskemaskin og tørketrommel under. Det er avtrekksvifte på ytterveggen. Teknisk rom ligger innenfor.

Toalettrom;
Ved hallen er det adkomst til et separat toalettrom som passer fint som gjestetoalett. Rommet ble oppgradert i 2021 og har mikrosement på gulv, malte vegger og himling, samt mosaikkfliser ved vasken. Pent innredet med vegghengt toalett, servant, servant og spyleknapp i gullfarge, samt speil. TG3 er gitt grunnet manglende ventilering.

Kjellerstuer:
I underetasjen er det etablert to kjellerstuer innenfor hverandre, med flere bruksmuligheter. Kjellerstuene er i dag benyttet som tv-rom, og har god plass til sofagruppe og område for lek og spill. I det største rommet er det åpen peis. Merk at i originale tegninger er dette registrert og godkjent som hobbyrom.

Soverom:
Ett av boligens soverom er plassert i underetasjen, og passer ypperlig som gjesterom eller kontor. Rommet har plass til nødvendig møblement som seng og garderobeløsning.

Modernisert/påkostet
Oppgraderinger/vedlikehold i eiers botid (info fra selger):
2025 - Pusset opp vaskerom.
2025 - Skiftet avløpsrør.
2021 - Totalrenovert stort bad i 1.etg. Omgjort til 2 bad (ett master i tilknytning til hovedsoverom).
2021 - Installert elbillader + oppgradert belysning i garasje.
2020 - El-sjekk utført.
2019 - Oppgradert toalettrom med nytt toalett og servant. Nye gipsplater på vegg (malt), og mikrosement på gulv.
2019 - Nye avløpsrør i forbindelse med rehabiliteringen.
2019 - Ny varmtvannsbereder.
2019 - Skiftet alle vinduer i huset.
2019 - Ny terrassedør og entrédør.
2017 - Nytt kjøkken installert.
2017 - Ny eikeparkett i kjøkken, stue, gang, 2 soverom, kontor og tv-stuer.
2017 - Oppgradert elektrisk anlegg. Ny belysning i stue, kjøkken og ute med dimmere.
2017-2020 - Nye gipsplater innvendige vegger og tak.
2017-2020: Ny terrasse med utekjøkken.

Parkering
Gode parkeringsmuligheter i dobbelgarasje, enkeltgarasje samt på egen gårdsplass.
Begge garasjer har elektrisk port og det er installert elbillader i dobbelgarasjen

Beskrivelse av tomt
Boligen har et uteområde som inviterer til både ro og liv. Fra stuen i 1. etasje kan du åpne foldedørene ut til terrassen og hagen. Det er etablert et stort og flott område med over 60 kvm terrasse med plass til flere sosiale soner. Her er det moderne utekjøkken som gir mulighet til å lage mat utendørs, og det er rom for langbord, loungegruppe og solsenger for de varmeste dagene. Over døren er det montert markise som gir skjerming når det trengs. Fra balkongen er det trapp ned til en usjenert hage hvor barna kan leke trygt.
I tillegg til terrassen er det en liten luftebalkong utenfor hovedsoverommet.

Gangvei langs huset fører deg ned til gårdsplassen og garasjene. I 2025 er det lagt ny asfalt og kantstein. Arbeidet er utført i samarbeid med naboene. Deler av hagen mot øst er tilsådd på nytt pga arbeider på naboens hus.

Tomtetype
Eiertomt

Fasiliteter

Matrikkelinformasjon

Oppvarming
Vedovn i stue i 1.etg.
Åpen peis i kjellerstue.
Luft/luft varmepumpe.
Varmekabler på begge bad og vaskerom, wc og hall.

Boligen har balansert ventilasjon.

Strømforbruk
Ca kr. 24.000,-/år

Radonmåling
Det er krav til forsvarlige radonnivåer på utleieboliger. I de tilfeller hvor det ikke særskilt er opplyst at selger har kunnskap om eiendommens radonnivå må kjøpere som ønsker å leie ut hele eller deler av eiendommen, særskilt være oppmerksom på at de overtar ansvaret for den usikkerheten dette medfører. Se http://www.nrpa.no for nærmere informasjon.

Byggemåte
Takstmann har gjennomgått boligen og gjort vurderinger på en tilstandsgrad fra 1 til 3. Graderingene er som følger:
Tilstandsgrad 0, TG0: Ingen avvik.
Tilstandsgrad 1, TG1: Mindre avvik.
Tilstandsgrad 2, TG2: Vesentlige avvik og mindre avvik som etter NS 3600 gir TG2.
Tilstandsgrad 3, TG3: Store eller alvorlige avvik.
TGIU: Ikke tilgjengelig for undersøkelse.

TG3:
- Utvendige trapper: Det mangler rekkverk på begge trappene. Trapper skal sikres med solid rekkverk/håndløper på begge sider i trappeløp.
- Innvendige trapper: Det er ikke montert rekkverk. Det mangler håndløper på vegg i trappeløpet.
- Toalettrom: Toalettrom har ingen ventilering fra rommet, NS 3600 krever mekanisk avtrekk for å kunne gi TG 0/1.

TG2 avvik som kan kreve tiltak:
- Taktekking: Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på undertak og taktekkingen.
- Nedløp og beslag: Tilstandsgrad 2 gis med bakgrunn i at mer enn halvparten av forventet brukstid på renner/nedløp/beslag er passert. Gjelder takrenner nedløp og beslag fra byggeår.
- Veggkonstruksjon: På deler av fasaden, spesielt ved terrasse mot gavlvegg, er bordkledningen avsluttet for nært terrasseplattingen.
- Takkonstruksjon/Loft: Det er påvist fuktskjolder/skader i takkonstruksjonen. Noen skjolder ved gjennomføringen rett over luken. Slike observasjoner gjøres ofte og betraktes som normalt i eldre bygg. Det var ingen tegn til pågående
lekkasje på befaringsdagen.
- Balkonger, terrasser og rom under balkonger: Rekkverket er for lavt i forhold til dagens krav til rekkverkshøyder. Gjelder del av rekkverket på terrassen som kun er 80 cm høyt.
- Etasjeskille/gulv mot grunn: Det er målt høydeforskjell på mellom 15-30 mm gjennom hele rommet. Tilstandsgrad 2 gis med bakgrunn i standardens krav til godkjente måleavvik.
- Radon: Det er ikke foretatt radonmålinger, og bygget er heller ikke utført med radonsperre.
Ifølge eiers egenerklæring fra 2016, er det utført radonmålinger siste 10 år. Det forelå ingen dokumentasjon på tidligere målinger, men opplyses å ha vært under grenseverdier.
- Pipe og ildsted: Feilluken er montert lavere enn anbefalt minstehøyde på 300 mm over gulv, og den er ikke synlig uten å åpne en inspeksjonsluke som sitter på utsiden av denne igjen.
- Rom under terreng: Det er gjennom hulltaking påvist høyt fuktnivå inne i trekonstruksjonen i hulltakingen, men ikke påvist fuktskader i dette området. Høy luftfuktighet kan over tid føre til muggvekst eller sverting av materialer. Samtidig kan materialer og konstruksjoner bli ødelagt. Hulltaking i vegg mot terreng viser at det er benyttet innvendig isolering med dampsperre på kald side (mot yttervegg), og at det ikke er utvendig isolasjon. Dette er i strid med anbefalingene i SINTEF-anvisning 523.111, som anbefaler minst 50 % av isolasjonen plassert utvendig for å sikre tørre og stabile forhold. Konstruksjonen har dermed redusert uttørkingsevne og økt fare for fuktansamling.
Fuktmålingene (RH 71,3 % ved 17,4 °C) og følbar fukt tyder på redusert uttørking, trolig på grunn av fukttransport fra grunnen og hindret uttørking mot innside. Feil plassering av dampsperre kan bidra til å holde fuktigheten inne i konstruksjonen. Det er ikke observert råte, men fuktinnholdet vurderes som forhøyet og over kritisk nivå for langtidsstabilitet i trematerialer (ref. fuktgrense for råteutvikling).
- Vaskerom m/dusj - Sluk, membran og tettesjikt: Sluk har begrenset mulighet for inspeksjon og rengjøring.
- Vaskerom m/dusj - Ventilasjon: Våtrommet mangler tilluftsventilering, f.eks. spalte/ventil ved dør.
- Vannledninger: Det mangler tettemuffer i enden av varerør på rør-i-rør-system. Rørkursene på rør-i-rør systemet på vannledninger er ikke merket.
- Ventilasjon: Det er påvist avvik i ventilasjonsløsning i forhold til gjeldende krav på oppføringstidspunktet. Det er påvist mangelfull ventilasjon på ett eller flere rom i boligen. Boligen er oppført i 1978, hvor naturlig ventilasjon med tilførsel gjennom ventiler i yttervegg eller vindu var vanlig.
- Varmesentral: Det er ikke opplyst om service siden varmepumpen ble installert i 2019.
- Elektrisk anlegg: Det er utført endel arbeider på det elektriske anlegget siden opprinnelig byggeår(1977). Dagens eier vurderes å ha dokumentasjon på arbeider utført i deres regi, men det er noe ukjent historikk fra tiden før dagens eier overtok boligen.
- Fuktsikring og drenering: Det mangler, eller på grunn av alder er det sannsynlig at det mangler, utvendig fuktsikring av grunnmuren ved kjeller/underetasje. Mer enn halvparten av forventet levetid på drenering er overskredet.
- Utvendige vann- og avløpsledninger: Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert.

TGUI:
- Våtrom > 1.etasje > Bad/wc-Master > Tilliggende konstruksjoner våtrom: Hulltaking er ikke foretatt da det ikke er fysisk mulig pga tilliggende konstruksjoner. Yttervegg og våtsone på tilstøtende rom. Innspeksjon i område med
blandebatteriet er følgelig umulig.

Generell beskrivelse av boligen:
Utvendig:
Taktekkingen er av betongtakstein. Det er utført en delvis utskifting av takrenner og nedløp i 2019. Øvrig deler av beslag, takrenner og nedløp er trolig fra opprinnelig byggeår. Takkonstruksjonen har W-takstoler i tre.
Veggene har bindingsverkskonstruksjon fra byggeår. Fasade/kledning har stående og liggende bordkledning. Luftespalte og «lusinger»(musesperre).
Bygningen har PVC vinduer med 2-lags glass.
Balkong i trevirke med rekkverk i stål. Adkomst fra kjøkkenet i 1.etasje.
Terrasse i trevirke med rekkverk i stål og andre avgrensninger i form av busker og blomstekasser. Adkomst fra hagen og spisestuen.
Utvendig tretrapp på begge sider av terrassen.

Innvendig:
Innvendig er det gulv av parkett, betong med microsement og teppe. Veggene har malte plater. Innvendige tak har malte plater.
Boligen har etasjeskille i trevirke mellom 1.etasje og underetasjen, samt betonggulv mot terrenget i underetasjen.
Det er ikke foretatt radonmålinger og bygget er heller ikke utført med radonsperre.
Boligen har elementpipe, vedovn og åpen peis. Pipe og åpen peis trolig fra byggeår, men vedovnen i 2.etasje er fra 2012, ifølge tidligere salgsoppgave.
Veggkonstruksjonen består av lettbetong fra byggeår, med innvendig påforing bestående av: svartpapp direkte mot mur, mineralullisolasjon, dampsperre (plassert mot mur / kald side), lekter og ny isolasjon på varm side.
Boligen har malt tretrapp med teppe på vangene. Innvendig har boligen malte glatte dører.

Tekniske installasjoner:
Innvendige vannledninger er av plast. Det er avløpsrør av plast. Avløpsrørene ble skiftet i 2019 i forbindelse med rehabiliteringen, ifølge eier.
Boligen har naturlig ventilasjon.
Luft/luft varmepumpe.
Varmtvannstanken er på ca. 200 liter. Plassert i rom med sluk og direktekoblet.
Hovedsikring. strømmåler og automatsikringer i skapet i hallen i 1.etasje. Jordfeilbrytere på alle kurser. Anlegget er delvis skjult/delvis åpent. Belysning i boligen består i hovedsak av lamper og downlights.
Røykvarsler og pulver brannslokking. Alarmanlegg tilknyttet vaktsentral. Abonnement for alarmanlegg må eventuelt videreføres av ny eier.

Se vedlagt tilstandsrapport avholdt 05.05.25, hvor ovennevnte opplysninger er hentet fra, for nærmere teknisk beskrivelse av eiendommen.

Eiendomsskatt
kr 6 666

Eiendomsskatt år
2026

Info eiendomsskatt
Eiendomsskatten utgjør 1 promille i 2026.
Fra 2027 økes denne til 1,9 promille

Formuesverdi primær
kr 2 416 736

Formuesverdi primær år
2024

Formuesverdi sekundær
kr 9 666 943

Formuesverdi sekundær år
2024

Info formuesverdi
Grunnlaget for beregning av eiendommens formuesverdi er for skatteåret 2026 endret. Beregningsmodellen vil nå ta utgangspunkt i eiendommens grunnkrets og ikke kommune som tidligere. Dette kan medføre at enkelte eiendommer vil få en betydelig høyere formuesverdi(spesielt for boliger med verdi over kr. 10.000.000,-) og derav høyere skattebelastning. Oppgitte formuesverdi er basert på den gamle beregningsmodellen og det tas forbehold om at formuesverdien kan øke ved endelig fastsettelse av formuesverdien i skatteåret.

Andre utgifter
Ny eier må belage seg på bl.a. følgende faste løpende kostnader: Kommunale avgifter, eget strømforbruk, forsikringer, internett/TV, evt. boligalarm m.m.

Ikke tegnet Norgespris.

Tilbud på lånefinansiering
Vi bistår mer enn gjerne med kontakt med ulike banker, men vi har ingen fast bankforbindelse da vi mener at vilkårene i ulike finansinstitusjoner varierer fra kundegruppe til kundegruppe. Vi kan således ikke anbefale en bestemt bank, men hjelper mer enn gjerne med å finne den banken som tilbyr deg best vilkår.

Kommunale avgifter
kr 28 581

Ferdigattest / Midlertidig brukstillatelse
Ferdigattest er en sluttattest fra bygningsmyndighetene om at et søknadspliktig tiltak er ferdigstilt. At evt. ferdigattest / midl. brukstillatelse eksisterer, gir ingen garanti for at det ikke er utført arbeid på boligen som ikke er byggemeldt eller godkjent.

Det foreligger midlertidig brukstillatelse for bolig (unntatt garasje), datert 07.06.1977.
Det foreligger ferdigattest for ildsted datert 09.03.1998.


Det foreligger godkjente og byggemeldte tegninger, men de stemmer ikke med dagens bruk:
Underetasje;
- Deler av vaskerommet var tidligere vaskerom og klær(bod).
- Gangen var tidligere redskap/sport.
- Det er i tillegg flyttet på og fjernet noen vegger.
Ovennevnte forhold anses som søknadspliktige, men det foreligger ingen dokumentasjon på at dette er søkt.

1.etasje;
Stemmer i all hovedsak med plantegning fra 1998 (påbygg).

Adgang til utleie
Boligen har ingen utleiedel.
Det er ikke kjent at det foreligger offentligrettslige regler som er til hinder for at hele eiendommen leies ut.

Vei / Vann / Avløp
Eiendommen har adkomst via offentlig vei og privat innkjøring.

Eiendommen er tilknyttet offentlig vann- og avløp via private stikk- og fellesledninger. Vi gjør oppmerksom på at private ledninger vedlikeholdes for eiers regning. For private fellesledninger er der normalt tilknyttet solidarisk vedlikeholdsplikt.

Reguleringsplan
Eiendommen ligger i et område regulert til frittliggende småhusbebyggelse, iht reguleringsplan for Røykås søndre del, del 1. Ikrafttredelse 28.07.1982.
Kopi av reguleringskart og reguleringsbestemmelser kan sees hos megler.

I Vestaveien 49 skal det bygges 4 eneboliger i klassisk stil i 2025/2026.

Offentligrettslige pålegg
Det gjøres oppmerksom på at megler ikke har innhentet særskilte opplysninger om det finnes pålegg fra brann/feiervesen på eiendommen.

Servitutter
Følgende servitutter er tinglyst på eiendommens grunnboksblad:

1944/1047-1/8 Bestemmelse om veg
17.04.1944
Bestemmelse om vedlikehold

Bestemmelse om generende virksomhet
1979/5162-1/8 Best. om adkomstrett
26.07.1979
Rettighetshaver østre parsell over vestre parsell

1989/2358-1/8 Erklæring/avtale
16.03.1989
Kartforr. holdt den 16.09.88.
Areal 874.30 m2.

Tinglyste heftelser og rettigheter
Følgende servitutter er tinglyst på eiendommens grunnboksblad:

1944/1047-1/8 Bestemmelse om veg
17.04.1944
Bestemmelse om vedlikehold

Bestemmelse om generende virksomhet
1979/5162-1/8 Best. om adkomstrett
26.07.1979
Rettighetshaver østre parsell over vestre parsell

1989/2358-1/8 Erklæring/avtale
16.03.1989
Kartforr. holdt den 16.09.88.
Areal 874.30 m2.

Omkostninger kjøper info
11 900 000,00 (Prisantydning)



--------------------------------------------------------
11 900 000,00 (Kontraktsum totalt)
 
Omkostninger
 
18 900,00 (Boligkjøperforsikring * (valgfritt))
297 500,00 (Dokumentavgift)
260,00 (Panteattest kjøper)
545,00 (Tinglysningsgebyr pantedokument)
545,00 (Tinglysningsgebyr skjøte)

--------------------------------------------------------
298 850,00 (Omkostninger totalt (uten Boligkjøperforsikring ))
317 750,00 (Omkostninger totalt (med Boligkjøperforsikring ))
 
--------------------------------------------------------
12 198 850,00 (Totalpris inkl. omkostninger (uten Boligkjøperforsikring ))
12 217 750,00 (Totalpris inkl. omkostninger (med Boligkjøperforsikring ))
 
--------------------------------------------------------
 
Vi gjør oppmerksom på at ovennevnte totalsum er beregnet ut fra kjøpesum tilsvarende prisantydning. Det tas forbehold om endring i gebyrer.

Betalingsbetingelser
Kjøpesum med tillegg av omkostninger skal være disponibelt på meglers klientkonto innen overtagelse. Normalt innebærer dette at fullt oppgjør må være innbetalt på meglers klientkonto senest to virkedager før avtalt overtagelsesdato.
Eventuelle vilkår knyttet til innbetalingen, eksempelvis pantedokument som skal tinglyses til fordel for kjøpers bank, må være megler i hende i god tid før overtagelse kan finne sted.

Kjøpesummen skal innbetales fra norsk finansinstitusjon og/eller kjøpers konto i norsk finansinstitusjon. Eventuell egenkapital skal innbetales i én samlet betaling fra kjøpers egen konto i norsk finansinstitusjon.

Det forutsettes at skjøte tinglyses på ny eier. Dersom kjøper ikke ønsker hjemmelsoverføring av eiendommen til seg må det tas forbehold om dette i bud.

Alle eiendomsmeglingsforetak har lovpålagt forsikring av klientmidler begrenset oppad til kr 45 mill. Enkeltsaker er forsikret inntil kr 15 mill. Dersom kjøpers låneinstitusjon krever tilleggsforsikring ved omsetning over 15 millioner, må kjøper selv eller dennes låneinstitusjon dekke utgiftene forbundet med dette.

Diverse
Tilsyn Nedre Romerike brann- og redningsvesen IKS:
Siste tilsyn ble avholdt 20.01.2016 - uten avvik.
Siste feiing ble gjennomført 02.03.2021.

Samarbeidspartnere
Proaktiv Gruppen AS og eiendomsmeglingsforetakene som er tilknyttet Proaktiv har samarbeid med forskjellige foretak som tilbyr forbrukerne produkter eller tjenester i forbindelse med et salgsoppdrag. Våre samarbeidspartere er: Søderberg & Partners AS - formidler av boligkjøperforsikring, Gjensidige – formidler av boligselgerforsikring, Meglerfront - leverandør av digitale oppgjørsskjemaer og overtakelsesprotokoller som også inneholder tilbud til forbruker om tilpassede strøm-, internett - og alarmtjenester, Vend Marketplaces AS og Bomega AS – markedsplasser på nett, Schibsted – markedsføring i SOME, Eiendomsverdi – formidler av nabolagsprofiler. Hvilke produkter/ tjenester kjøper og selger får i forbindelse med oppdraget, kan variere ut fra hvor i landet eiendommen ligger.

Boligselgerforsikring
Selger har tegnet boligselgerforsikring. Selgers egenerklæringsskjema er vedlegg til dette prospekt. Forsikringsvilkår kan fås ved henvendelse til megler.

Boligkjøperforsikring
Mange kjøpere har anledning til å tegne boligkjøperforsikring. Vedlagt i salgsoppgaven følger informasjon om Boligkjøperforsikring fra Söderberg & Partners. Boligkjøperforsikring er en rettshjelpsforsikring som gir trygghet og profesjonell juridisk hjelp dersom det oppdages uventede feil eller mangler ved boligen de neste fem årene. Les mer om Boligkjøperforsikring i vedlagte materiell eller på https://www.soderbergpartners.no/eiendom/boligkjoper/.

Budgivning
Bud kan legges inn på nettannonsen på "gi bud" knappen eller via hjemmesiden. Ved elektronisk budgivning så kan bud legges inn trygt og enkelt med bank-ID. Megler kan også kontaktes for tilsendelse av budkjema og budskjema finnes også i salgsoppgaven.

All budgivning må foregå ved skriftlighet. Ikke nøl med å ta kontakt dersom det er behov for bistand for å gi bud.

Eiendomsmegler skal legge til rette for en forsvarlig avvikling av budrunden og kan ikke videreformidle bud med en kortere akseptfrist enn kl. 12.00 første virkedag etter siste annonserte visning. Etter klokken 11:30 anbefaler vi akseptfrist på minimum 30 minutter.

Megler tar ikke noe ansvar for forsinkelser på el- eller telenettet. Under budrunden kan akseptfristene kortes inn ved mottakelse av nye bud. Akseptfristen fra kjøper er absolutt. Det betyr at dersom selger velger å akseptere budet, må kjøper meddeles aksept innen utløpet av akseptfristen. Dersom du utsetter inngivelse av bud til tett opp mot akseptfristen er det en reell fare for at eiendommen kan bli solgt før ditt bud fremkommer til megler. 

Hvitvaskingsreglene
Det følger av lov om tiltak mot hvitvasking og terrorfinansiering at meglerforetaket er forpliktet til å foreta kundetiltak av begge parter i handelen. For oppdragsgiver skjer dette i forbindelse med inngåelse av oppdraget, og for kjøper på tidspunkt for kontraktsinngåelse. Dersom slik kundekontroll ikke kan gjennomføres, er meglerforetaket pålagt å avstå fra gjennomføring av oppgjøret. Partene er selv ansvarlig for eventuelle kostnader og ansvar dette kan medføre uten at det kan anføres et kontraktsrettslig ansvar overfor meglerforetaket.

Innbo og løsøre
Med mindre annet er uttrykkelig avtalt gjelder NEF´s normgivende liste over løsøre og tilbehør, se vedlagt liste til salgsoppgaven. Til orientering er det full avtalefrihet om hva som skal følge med bolig og fritidsbolig ved salg. I de tilfeller det medfølger hvitevarer i handelen, overleveres disse uten noen form for garanti utover leverandørgaranti.

Personopplysningsloven
Vi gjør oppmerksom på at vi lagrer personopplysninger på, interessenter, budgivere og kjøpere. Videre opplyser vi at mulighetene for å slette sine personopplysninger er begrenset, som følge av at eiendomsmeglingsforetak har plikt til å oppbevare kontrakter og dokumenter i minst 10 år, iht. eiendomsmeglingsforskriften. Du kan lese om vår behandling av personopplysninger i vår personvernerklæring på https://proaktiv.no/personvernerklæring

Lovanvendelse
Eiendommen selges etter reglene i avhendingsloven.
Salgsoppgaven er basert på de opplysningene selger har gitt til megler, den bygningssakyndiges tilstandsrapport, samt opplysninger innhentet fra kommunen, Kartverket og andre tilgjengelige kilder. Det er viktig at kjøper setter seg grundig inn i alle salgsdokumentene, herunder salgsoppgave, tilstandsrapport og selgers egenerklæring. Kjøper anses kjent med forhold som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene, og slike forhold kan ikke påberopes som mangler. Dette gjelder uavhengig av om kjøper har lest dokumentene. Alle interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen nøye, gjerne sammen med fagkyndig før bud inngis. Kjøper som velger å kjøpe usett kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe han burde blitt kjent med ved undersøkelsen. Dersom det er behov for avklaringer, anbefaler vi at interessenter rådfører seg med eiendomsmegler eller egne rådgivere før det legges inn bud.

En bolig som har blitt brukt i en viss tid, har vanligvis blitt utsatt for slitasje og skader kan ha oppstått. Slik bruksslitasje må kjøper regne med, og det kan avdekkes enkelte forhold etter overtakelse som nødvendiggjør utbedringer. Normal slitasje og skader som nødvendiggjør utbedring, er innenfor hva kjøper må forvente og vil ikke utgjøre en mangel. Kjøper og selgers rettigheter og plikter reguleres av avtalen mellom partene, samt informasjonen som har vært tilgjengelig for kjøperen i forbindelse med handelen. Avtalen utfylles av avhendingsloven, og det gjelder ulike avtalevilkår avhengig av om kjøper er forbrukerkjøper eller ikke. Dette er nærmere beskrevet nedenfor.

På grunn av ulike avtalevilkår kan selger vurdere bud fra en som ikke er forbruker, ulikt fra en forbrukers bud. Dersom kjøper ikke er forbruker, er selger sitt mulige mangelsansvar begrenset fordi eiendommen selges «som den er». Selger kan ikke ta «som den er» forbehold ovenfor en forbrukerkjøper. Selv et lavere bud fra en som ikke er forbruker kan foretrekkes fordi begrensningen i mulig mangelsansvar kan ha egenverdi for selger. Selger står fritt til å forkaste eller akseptere ethvert bud, og er for eksempel ikke forpliktet til å akseptere høyeste bud. Budgiver skal i budskjemaet avgi egenerklæring om budgiver er forbruker eller næringsdrivende/person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet.

Forbrukerkjøp - definisjon: Med forbrukerkjøp menes kjøp av eiendom når kjøperen er en fysisk person som ikke hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet.

Forbruker - avtalevilkår: Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen, eller det foreligger brudd på bestemmelsene i avhendingsloven §§ 3-2 til 3-8. Hvis eiendommen ikke er i samsvar med det kjøperen må kunne forvente ut ifra alder, type og synlig tilstand, kan det være grunnlag for mangelskrav. Det samme gjelder hvis det er holdt tilbake eller gitt uriktige opplysninger om eiendommen. Dette gjelder likevel bare dersom man kan gå ut ifra at det virket inn på avtalen at opplysningen ikke ble gitt eller at feil uriktige opplysninger ikke blir rettet i tide på en tydelig måte. Boligen kan ha en mangel etter avhendingsloven § 3-3 dersom det er avvik mellom opplyst og faktisk innvendig areal, forutsatt at avviket er på 2% eller mer og minimum 1 kvm.

Ved beregning av et eventuelt prisavslag eller erstatning må kjøper selv dekke tap/kostnader opptil et beløp på kr. 10 000 (egenandel).

Ikke-forbruker (næringsdrivende) - definisjon: Hvis kjøper er en juridisk person, eller en fysisk person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet, vil kjøpet ikke anses som et forbrukerkjøp.

Ikke-forbruker - avtalevilkår: Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen. Eiendommen selges «som den er», og selgers ansvar utover det konkret avtalte er da begrenset etter avhendingsloven § 3-9, første ledd andre setning. Avhendingsloven § 3-3 andre ledd fravikes, og hvorvidt boligens arealsvikt utgjør en mangel vurderes etter avhendingsloven § 3-8. Informasjon om kjøpers undersøkelsesplikt, herunder oppfordringen om å undersøke eiendommen nøye, gjelder også for kjøpere som ikke anses som forbrukere.

En forutsetning for salget er at skjøtet for eiendommen tinglyses på kjøper. Interessenter og kjøper må godta at selger og megler bruker elektronisk kommunikasjon i salgsprosessen. 

Dersom kjøper er utenlandsk statsborger kreves det at vedkommende har et såkalt D-nummer til erstatning for norsk personnummer. Rekvirering av D-nummer må sendes Kartverket samtidig med innsending av skjøtet for tinglysing. Skjøtet blir liggende i Kartverket inntil kjøper har fått D-nummer av Skatteetaten. Når Kartverket har mottatt D-nummeret fra Skatteetaten, vil skjøtet bli tinglyst umiddelbart. Rekvisisjon av D-nummer i forbindelse med tinglysing av skjøte vil ofte medføre at oppgjør og utbetaling til selger blir forsinket med noen uker. Kjøper må i disse tilfellene enten ta forbehold i bud om forsinket utbetaling til selger, eller være forberedt på å dekke forsinkelsesrenter til selger. Kontakt ansvarlig megler for informasjon før budgivning.

Opplysningene i salgsoppgaven er godkjent av selger. Alle interessenter oppfordres imidlertid til grundig besiktigelse av eiendommen, gjerne sammen med fagmann før bud inngis.

Meglers vederlag
Det er avtalt provisjonsbasert vederlag tilsvarende 0,70% av salgssum. Estimert provisjon kr. 90 300,00 (beregnet av prisantydning inkl. evt. fellesgjeld, minimum kr. 45 000,00).
Sum provisjon, vederlag og andre inntekter kr. 147 590,00 

Dersom handel ikke kommer i stand eller oppdraget sies opp, har oppdragstaker krav på rimelig vederlag for medgått tid/utført arbeid og avtalte utgifter (utgifter til påløpte visninger, innhenting av opplysninger, markedspakke og tilrettelegging), samt eventuelle utlegg. Alle priser er inkl. mva.

Proaktiv Gruppen AS og eiendomsmeglingsforetakene som er tilknyttet Proaktiv har samarbeid med forskjellige foretak som tilbyr forbrukerne produkter eller tjenester i forbindelse med et salgsoppdrag. Våre samarbeidspartere er: Søderberg & Partners AS - formidler av boligkjøperforsikring, Gjensidige - formidler av boligselgerforsikring, Meglerfront - leverandør av digitale oppgjørsskjemaer og overtakelsesprotokoller som også inneholder tilbud til forbruker om tilpassede strøm-, internett - og alarmtjenester, Vend Marketplaces AS og Bomega AS - markedsplasser på nett, Schibsted - markedsføring i SOME, Eiendomsverdi - formidler av nabolagsprofiler. Hvilke produkter/ tjenester kjøper og selger får i forbindelse med oppdraget, kan variere ut fra hvor i landet eiendommen ligger.

Vedlegg
Vedleggene er en del av den komplette salgsoppgaven. Det er viktig at interessenter setter seg godt inn i vedleggene og kontakter megler med eventuelle spørsmål før bud inngis.