Byggemåte
ENEBOLIG
Utvendig:
Taktekking: Taket er tekket med betong takstein.
Nedløp og beslag: Takrenner og nedløp av plastbelagt stål.
Veggkonstruksjon: Yttervegger i bindingsverk med stående kledning.
Takkonstruksjon/Loft: Halvvalmet takkonstruksjon.
Vinduer: Vinduer med rammer og karmer i tre med isolerglass fra byggeår.
Dører: Ytterdør i tre fra byggeår.
Verandadør i tre med stort glassfelt med isolerglass fra byggeår.
Terrassedører i tre med stort glassfelt med isolerglass fra nyere dato og 2022.
Balkonger, terrasser og rom under balkonger: Terrasse på 16 kvm.
Fra stue i 1. etasje er det utgang til terrasse på ca. 55 kvm inkludert overbygget del.
Fra stue i 2. etasje er det utgang til veranda på 5 kvm.
Innvendig:
Etasjeskille/gulv mot grunn: Støpt betongdekke til grunn.
Etasjeskillere av tre.
Pipe og ildsted: Peisinnsats i stue.
Tomteforhold:
Byggegrunn: Byggegrunn av antatt faste stabile masser og komprimerte masser.
Grunnmur og fundamenter: Støpt plate til mark.
Terrengforhold: Relativt flat tomt, stedvis noe helling.
Terrenget heller ikke inn mot bygningskroppen.
Utvendige vann- og avløpsledninger: Utvendige avløpsrør av plast og vannledning av plast, fra byggeår.
Offentlig vann og avløp via private stikkledninger.
TG2
Taktekking
Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på taktekkingen. Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på undertak. Taktekkingen har mose og slitasje på grunn av elde.
Konsekvens/tiltak: Lokal utbedring må utføres. Tidspunkt for utskiftning av taktekking nærmer seg. Tidspunkt for utskiftning av undertak nærmer seg. Når taktekking og undertak begynner å bli gamle, øker risikoen for lekkasjer, noe som kan føre til omfattende og kostbare reparasjoner av underliggende konstruksjoner dersom en ikke foretar tiltak på konstruksjonene før dette oppstår.
Nedløp og beslag
Det mangler snøfangere på hele eller deler av taket, men det var ikke krav om dette på byggemeldingstidspunktet. Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på renner/nedløp/beslag. Det er påvist andre avvik:. Renner er også stedvis ganske fulle av løv m.m.
Konsekvens/tiltak: Det er ikke krav om utbedring av snøfangere opp til dagens krav. Overvåk tilstanden jevnlig. For å få tilstandsgrad 0 eller 1 må beslag/renner/nedløp skiftes ut, men tidspunktet for når dette er nødvendig er vanskelig å si noe om. Renner bør rengjøres.
Manglende snøfangere kan føre til snøras fra taket, noe som utgjør en risiko for personskade og skade på eiendom. Montering anbefales for økt sikkerhet, spesielt over innganger og beferdede områder, selv om det ikke var krav ved oppføringstidspunktet.
Utskifting av beslag, renner og nedløp må påregnes på sikt for å unngå lekkasjer og følgeskader på bygningen, da risikoen for skader øker med alderen på komponentene.
Veggkonstruksjon
Det er ingen eller liten lufting i nedre kant av kledning mot grunnmur. Bordkledning går stedvis nesten helt ned i terreng. Det er værslitt/oppsprukket trevirke/trepaneler. Ingen eller liten lufting i nedre kant av kledning var en vanlig utførelsesmåte på oppføringstidspunktet og i tråd med datidens byggeskikk. Krav til lufting og fuktsikring har blitt skjerpet i senere tid, og forholdet vurderes derfor opp mot dagens anbefalinger.
Konsekvens/tiltak: Det bør foretas tiltak for å bedre lufting av kledningen. Uten tilstrekkelig lufting bak bordkledningen kan fuktighet som trenger inn bak bordene eller gjennom veggen innenfra ikke tørke opp. Dette skaper ideelle forhold for råtesopp og muggvekst. Lokal utbedring/utskiftning bør utføres.
Det har imidlertid ikke blitt sett tegn til noe råte eller andre skader.
Takkonstruksjon/Loft
Undertaket er misfarget. Stedvis misfarging og fuktmerker etter antatt noe fuktinnsig ved sterk nedbør kombinert med vind.
Konsekvens/tiltak: Tilstanden må overvåkes, og sees i sammenheng med alder beskrevet under «Taktekking». Det utelukkes ikke at det må gjøres tiltak.
Det understrekes at det ikke lot seg gjøre å inspisere alle områder av loftet, og det kan dermed forekomme skjulte feil og mangler som ikke lot seg avdekke på befaringsdagen.
Vinduer
Karmene i vinduer er slitte og det er sprekker i trevirket. Omafneget er lite.
Konsekvens/tiltak: Det må foretas lokal utbedring.
Dører
Det er påvist dører som er vanskelig å åpne eller lukke. Karmene i dører er værslitte utvendig og det er sprekker i trevirket. Verandadør i 2. etasje er vanskelig å åpne/lukke (vrider). Den er også noe værslitt.
Sår/merker på dørblad til ytterdør.
Konsekvens/tiltak: Det må foretas lokal utbedring. Dører må justeres.
Balkonger, terrasser og rom under balkonger
Det er værslitt/oppsprukket trevirke/trepaneler.
Konsekvens/tiltak: Lokal utbedring/utskiftning bør utføres.
Etasjeskille/gulv mot grunn
Det registreres noe knirk stedvis.
Konsekvens/tiltak: Ikke nødvendig med tiltak nå, men ved en renovering bør det sørges for å unngå knirk.
Pipe og ildsted
Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på pipe.
Konsekvens/tiltak: Tidspunkt for piperehabilitering nærmer seg. Selv med høy alder kan en pipe fungere godt hvis den er tatt vare på, men innvendig slitasje, sot, varme, og temperatursvingninger gjør ofte at rehabilitering kreves for trygg bruk.
Innvendige trapper
Trappen har en del slitasjegrad.
Konsekvens/tiltak: Trappen bør slipes/behandles.
1. etasje - Bad - Overflater vegger og himling
Det er vindu/dør med ikke fuktbestandige materialer i våtsonen (ved vask, dusj, badekar, osv.), løsningen eller byggematerialet er uegnet. Det er vindu i våtsone.
Konsekvens/tiltak: Uegnede materialer må fuktbeskyttes/utskiftes. Dersom det ikke gjøres tiltak, kan dette medføre oppfukting, oppsvelling og forringelse av materialer over tid og fuktskader på tilstøtende konstruksjoner. Lister er noe påvirket av fukt og det bør gjøres tiltak.
1. etasje - Bad - Overflater Gulv
Det er påvist at høydeforskjell fra topp slukrist til gulv/synlig topp membran ved dørterskel er mindre enn 25 mm. Det er påvist andre avvik:. Det er noe misfarging på fliser i dusjsonen.
Konsekvens/tiltak: Til tross for avviket i fall/høydeforskjell til sluk, vil gulvet fortsatt kunne lede vann mot sluket, men med redusert effektivitet. Dette kan potensielt øke risikoen for vannansamling i enkelte områder av badet. Ved en renovering må det sikres at tilstrekkelig fall etableres i henhold til gjeldende forskriftskrav. Lite hensiktsmessig med lokale tiltak nå da rommet uansett har en alder som tilsier at det bør oppgraderes innen rimelig tid.
Misfarging bør rengjøres eller lokalt utbedres.
1. etasje - Bad - Sluk, membran og tettesjikt
Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på membranløsningen. Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på slukløsningen. Et våtrom har begrenset med levetid.
Konsekvens/tiltak: Sluket må sjekkes og rengjøres jevnlig. Overvåk tilstanden jevnlig. For å få tilstandsgrad 0 eller 1 må slukløsningen skiftes ut og sannsynligvis må også membransjiktet skiftes/utbedres. Det er imidlertid vanskelig å si noe om tidspunktet for når dette er nødvendig. Eldre sluk av plast er ofte utsatt for lekkasjer og særlig i overganger. Eventuelle lekkasjer kan medføre fuktskader på tilliggende konstruksjoner. Det er viktig å merke seg at levetiden til en membran varierer basert på kvalitet, installasjon og bruk. Eldre membraner kan bli sprø og sprekke opp, noe som fører til at de mister sin vanntettende funksjon. Dette kan resultere i vannlekkasjer gjennom vegger og gulv og fuktskader.
1. etasje - Bad - Ventilasjon
Avtrekket fungere kun når kjøkkenventilator er skrudd på.
Konsekvens/tiltak: Se «Ventilasjon» under tekniske installasjoner for ytterligere info.
1. etasje - Vaskerom - Overflater vegger og himling
Det er uegnede materialer i våtsoner. Det er ikke membran/vanntett sjikt på vegger.
Konsekvens/tiltak: Ikke nødvendig med umiddelbare tiltak da et vaskerom i utgangspunktet er lite utsatt for fri vannbelastning. Tilstanden må dog overvåkes.
1. etasje - Vaskerom - Overflater Gulv
Det er påvist at høydeforskjell fra topp slukrist til gulv/synlig topp membran ved dørterskel er mindre enn 25 mm.
Konsekvens/tiltak: Til tross for avviket i fall/høydeforskjell til sluk, vil gulvet fortsatt kunne lede vann mot sluket, men med redusert effektivitet. Dette kan potensielt øke risikoen for vannansamling i enkelte områder av badet. Lite hensiktsmessig med lokale tiltak nå da rommet uansett har en alder som tilsier at det bør oppgraderes innen rimelig tid.
1. etasje - Vaskerom - Sluk, membran og tettesjikt
Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på membranløsningen. Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på slukløsningen. Et våtrom har begrenset med levetid.
Konsekvens/tiltak: Det er viktig å merke seg at levetiden til en membran varierer basert på kvalitet, installasjon og bruk. Eldre membraner kan bli sprø og sprekke opp, noe som fører til at de mister sin vanntettende funksjon. Dette kan resultere i vannlekkasjer gjennom vegger og gulv og fuktskader. Sluket må sjekkes og rengjøres jevnlig. Overvåk tilstanden jevnlig. For å få tilstandsgrad 0 eller 1 må slukløsningen skiftes ut og sannsynligvis må også membransjiktet skiftes/utbedres. Det er imidlertid vanskelig å si noe om tidspunktet for når dette er nødvendig. Eldre sluk av plast er ofte utsatt for lekkasjer og særlig i overganger. Eventuelle lekkasjer kan medføre fuktskader på tilliggende konstruksjoner.
1. etasje - Vaskerom - Ventilasjon
Avtrekket fungere kun når kjøkkenventilator er skrudd på.
Konsekvens/tiltak: Se «Ventilasjon» under tekniske installasjoner for ytterligere info.
2. etasje - Bad - Overflater vegger og himling
Det er vindu/dør med ikke fuktbestandige materialer i våtsonen (ved vask, dusj, badekar, osv.), løsningen eller byggematerialet er uegnet. Det er vindu i våtsone.
Konsekvens/tiltak: Ikke nødvendig med tiltak da dusjvegg beskytter vinduet mot vannbelastning. Tilstanden må dog overvåkes.
2. etasje - Bad - Overflater Gulv
Det er påvist at høydeforskjell fra topp slukrist til gulv/synlig topp membran ved dørterskel er mindre enn 25 mm. Det er påvist avvik i fallforhold til sluk i forhold til krav i forskrift på byggetidspunktet.
Konsekvens/tiltak: Til tross for avviket i fall/høydeforskjell til sluk, vil gulvet fortsatt kunne lede vann mot sluket, men med redusert effektivitet. Dette kan potensielt øke risikoen for vannansamling i enkelte områder av badet. Et bad med manglende/redusert fall til sluk blir mindre funksjonelt og sikkert for brukeren. Dette kan medføre stående vann på gulvet, vann som ikke ledes effektivt til sluket, økt risiko for at vann renner ut av rommet og redusert sklisikkerhet på gulvet. Det bør monteres et vannstoppesystem som vil stoppe vanntilførselen ved en eventuell lekkasje. Lite hensiktsmessig å utbedre fallet ytterligere da rommet uansett har en alder som tilsier at det bør oppgraderes innen rimelig tid. Ved en renovering må det sikres at tilstrekkelig fall etableres i henhold til gjeldende forskriftskrav.
2. etasje - Bad - Sluk, membran og tettesjikt
Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på membranløsningen. Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på slukløsningen. Et våtrom har begrenset med levetid.
Konsekvens/tiltak: Sluket må sjekkes og rengjøres jevnlig. Overvåk tilstanden jevnlig. For å få tilstandsgrad 0 eller 1 må slukløsningen skiftes ut og sannsynligvis må også membransjiktet skiftes/utbedres. Det er imidlertid vanskelig å si noe om tidspunktet for når dette er nødvendig. Eldre sluk av plast er ofte utsatt for lekkasjer og særlig i overganger. Eventuelle lekkasjer kan medføre fuktskader på tilliggende konstruksjoner. Det er viktig å merke seg at levetiden til en membran varierer basert på kvalitet, installasjon og bruk. Eldre membraner kan bli sprø og sprekke opp, noe som fører til at de mister sin vanntettende funksjon. Dette kan resultere i vannlekkasjer gjennom vegger og gulv og fuktskader. Rommet har en alder som tilsier at det bør oppgraderes innen rimelig tid.
2. etasje - Bad - Ventilasjon
Avtrekket fungere kun når kjøkkenventilator er skrudd på.
Konsekvens/tiltak: Se «Ventilasjon» under tekniske installasjoner for ytterligere info.
1. etasje - Kjøkken - Overflater og innredning
Det er påvist at overflater har noe skader.
Konsekvens/tiltak: Det må foretas lokal utbedring.
Vannledninger
Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på innvendige vannledninger.
Konsekvens/tiltak: Det er ikke behov for utbedringstiltak siden anlegget fungerer i dag, men ut ifra alder kan skader plutselig oppstå på eldre anlegg. I forbindelse med oppgradering av våtrom vil det være naturlig med utskiftning av rør.
Avløpsrør
Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på innvendige avløpsledninger.
Konsekvens/tiltak: Det er ikke behov for utbedringstiltak siden anlegget fungerer i dag, men ut ifra alder kan skader plutselig oppstå på eldre anlegg.
Ventilasjon
Boligen har sentralavtrekk fra begge bad og vaskerom som blir styrt via kjøkkenvifte (sentralavtrekk). Det er imidlertidig kjøpt inn feil type vifte når denne ble skiftet i 2020. Den har ikke den klassiske funksjonen et sentralavtrekk skal ha med kontinuerlig trekk fra våtrommene. Avtrekket fungerer fra våtrom, men kun når kjøkkenviften er skrudd på.
Konsekvens/tiltak: Viften bør skiftes til en som er laget for sentralavtrekk.
Varmtvannstank
Det er ikke påvist tilfredsstillende el-tilkobling av varmtvannstank iht. gjeldende forskrift. Det er påvist at varmtvannstank er over 20 år.
Konsekvens/tiltak: Det er ikke behov for utbedringstiltak siden tanken fungerer i dag, men ut ifra alder kan skader plutselig oppstå på eldre tanker. Det bør etableres tilfredsstillende el-tilkobling etter gjeldende forskrift. Bereder skal etter dagens forskrifter være tilkoblet fast koblingsboks. Det var ikke et krav på oppføringstidspunktet, men det anbefales at dette etableres.
Elektrisk anlegg
Det mangler dokumentasjon på enkelte arbeider (utført av sønn som er elektriker). På bad i 1. etasje er det montert en koblingsboks innenfor våtsone ved dusj. Plasseringen avviker fra gjeldende forskriftskrav.
Forskriften anbefaler en el-kontroll på et generelt grunnlag da det mangler dokumentasjon/samsvarserklæring på utførte arbeider.
Generell kommentar: Takstmannen er ikke utdannet elektriker og ser kun etter synlige avvik. Videre vurderes anlegget samt elektriske komponenter ut i fra alder. Eiers erfaringer og eventuelle problemer hensyntas.
Det understrekes at det kan forekomme feil og mangler som ikke er synlig. Det benyttes ingen måleutstyr eller lignende når det gjelder vurdering av det elektriske anlegget da dette kun kan utføres av fagfolk.
Utvendige vann- og avløpsledninger
Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på utvendige avløpsledninger.
Konsekvens/tiltak: Det er ikke behov for utbedringstiltak siden anlegget fungerer i dag, men ut ifra alder kan skader plutselig oppstå på eldre anlegg.
TGIU
1. etasje - Bad - Tilliggende konstruksjoner våtrom
Hulltaking er ikke foretatt da det ikke er fysisk mulig pga tilliggende konstruksjoner (blandebatteri/vannuttak ligger mot kjøkkeninnredning).
1. etasje - Vaskerom - Tilliggende konstruksjoner våtrom
Hulltaking med fuktmåling er ikke mulig da vannuttak ligger mot yttervegg.
Helse, miljø og sikkerhet
I henhold til endringer i forskrift settes det ikke tilstandsgrad på punktene nedenfor. Forholdene beskrives med anbefalte tiltak. Rekkverket på balkong eller terrasse er for lavt i forhold til dagens krav. Åpninger mellom trinn i innvendig trapp er større enn dagens forskriftskrav. Det er ikke foretatt radonmålinger, og bygget er heller ikke utført med radonsperre. Rekkverk på veranda er målt til ca. 96 cm. I henhold til dagens krav skal rekkverk være minimum 1 meter. Det aktuelle rekkverket er likevel utført i samsvar med byggtekniske forskrifter som gjaldt ved oppføringstidspunktet.
Konsekvens/tiltak: Det er ikke krav om utbedring av rekkverkshøyde opp til dagens forskriftskrav. Det er ikke krav om utbedring av åpninger i innvendige trapper opp til dagens krav. Det bør gjennomføres radonmålinger. I egen bolig er det ikke pålagt å måle radonverdier eller gjøre tiltak, men det anbefales.
