Byggemåte
Tilstandsrapport basert på innholdskrav til forskrift til avhendingsloven er vedlagt denne salgsoppgaven. Vi oppfordrer interessenter til å sette seg grundig inn i rapporten før budgivning. Kjøper anses å være kjent med opplysninger som fremgår av tilstandsrapporten, og vil således ikke kunne gjøre gjeldene mangler som fremgår av rapporten.
Tilstandsrapporten er utarbeidet av M2 Takst AS v/Andreas Natvig den 18.10.2025, og er gyldig i 1 år etter befaringsdato. Ved eldre rapporter anbefales interessenter å undersøke eiendommen grundig. Det gjøres oppmerksom på at rapporten kun omhandler boligen, eventuelle øvrige bygninger på eiendommen er ikke vurdert.
Bygningssakskyndigs konklusjon: Hytte bygget 2005. Flott beliggenhet, øverst i blindvei, flott utsikt, solrikt. og mange andre gode kvaliteter. Hytten fremstår hovedsaklig i normal stand, men det må forventes vedlikehold på terrasse og beslagsløsninger. Ellers mer normale avvik nevnt i rapport.
Følgende avvik har fått TG3 eller TG2:
Nedløp og beslag,TG3 Takrenner av tre og plast. Tetthet og fallforhold på takrenner er ikke vurdert. På generelt grunnlag bør det påregnes normalt vedlikehold/oppsyn som fjerning av løv/barnåler eller liknende. Pipe beslått overgang tak. Generelt anbefales det tilsyn for kontroll av takgjennomføringer/beslagsløsninger mm, spesielt høst/vinter ved kraftig nedbør/snø. Med dagens ekstremvær som tidvis oppstår så er disse punktene spesielt utsatt for mindre lekkasjer/fukt. Vannbord og vindski av tre.
Vurdering av avvik:
- Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på renner/nedløp/beslag.
- Takrenner av plast på den ene siden bølger, dvs fallforhold er ikke gode. Lekker ofte i skjøter mm, må undersøkes. Takrenner av tre også, ikke testet men de pleier ofte å fungere dårlig og lekke mm, må undersøkes. Pipe beslått overgang tak, anbefales helbeslag. Mangler vannbord på tak i front. Vannbord vinduer er dårlig avsluttet, det er store mellomrom mellom laft og vannbord som gjør at vann/snø mm kommer inn bak vannbordene. Kan medføre lekkasje inn i vindusforinger mm.
Tiltak
- Andre tiltak:
- Det bør påregnes vedlikehold med beslagsløsninger. Kostnadsestimat : 20 000 - 100 000
Balkonger, terrasser og rom under balkonger,TG3 Balkong/terrasse med dekke av terrassebord.
Vurdering av avvik:
- Det er avvik:
- Man ønsker i dag maks 10cm mellom spiler på rekkverk og minimum høyde 100cm. Oppe spesielt så er det store mellomrom og ingen høyde nederst så der er det fallfare for barn mm. Det er stedvis dårlig treverk på terrassebord, tegn til sig/skjevhet mm. Tg3.
Tiltak:
- Vedlikehold påregnes. Kostnadsestimat : 20 000 - 100 000
Innvendig Etasjeskille/gulv mot grunn,TG2 Etasjeskille i tre. Noe nivåforskjeller må forventes ut fra alder og byggeskikk. Lydisolering og brannforhold mellom etasjene er ikke kontrollert. Trinnlyd ovenfra må forventes og er normalt.
Vurdering av avvik:
- Målt høydeforskjell på mellom 10 - 20 mm innenfor en lengde på 2 meter. Tilstandsgrad 2 gis med bakgrunn i standardens krav til godkjente måleavvik.
- Stedvis noe knirk.
Tiltak
- For å få tilstandsgrad 0 eller 1 må høydeforskjeller rettes opp. Det vil imidlertid sjelden være økonomisk rasjonelt som et enkeltstående tiltak i en bolig som dette. Dersom boligen en gang skal renoveres, kan man vurdere slike tiltak.
Radon,TG2 Radonsperre/tiltak kom først i byggeforskrifter 2010 og sådan ikke et krav. Radon er en usynlig gass som dannes i jordskorpen og som kan stige opp gjennom boligen. Den omgir oss alle, og er en del av luften vi puster inn. Høye nivåer over lengre tid er problemet. Ved å overvåke radon på lang sikt kan du bli varslet når nivåene er høye og gjøre små endringer for å forbedre luften du puster inn.
Vurdering av avvik:
- Det er ikke foretatt radonmålinger, og bygget er heller ikke utført med radonsperre.
- Man finner nasjonale aktsomhetskart på nett her: https://dsa.no/radon/nasjonalt-aktsomhetskart-for-radon Dette gir kun en indikasjon på konsentrasjon i luften.
Tiltak
- Andre tiltak:
- Det anbefales å gjennomføre radonmålinger.
Innvendige trapper,TG2 Tretrapp.
Vurdering av avvik:
- Det mangler håndløper på vegg i trappeløpet.
- Kun en side, dagens forskrifter tilsier det skal være på begge sider grunnet fallfare mm. Tiltak
- Andre tiltak:
- Håndløper anbefales på begge sider.
Innvendige dører,TG2 Tredører.
Vurdering av avvik:
- Det er avvik:
- Dørene ble funksjonstestet for heng i karm og svill. Enkelte tar i karm/svill og har redusert funksjon.
Tiltak:
- Dørene bør legges inn som en del av kommende vedlikehold.
Våtrom 1 etasje > Bad Overflater vegger og himling,TG2 Laftet vegger og trepanel tak. Vurdering av avvik:
- Det er avvik:
- Veggflatene er ikke fuktbestandige. De bør derav ikke eksponeres for direkte vannbelastning.
Tiltak:
- Det anbefales varsom bruk for å unngå unødvendig fuktbelastning mot overflater.
1 etasje > Bad Overflater Gulv,TG2 Flise på gulv.
Vurdering av avvik:
- Det er avvik:
- Det er ikke fall mot sluk i rommet. Det er fall mot under bereder og dette vil muligens ledes videre mot dør ved evt mye vannsøl eller lekkasje. Må måles ytterligere. Fungerer ved bruk av kabinett, risiko er ved evt lekkasje.
Tiltak:
- Vær oppmerksom ved bruk. For å få tilstandsgrad 0 eller 1 må gulvet bygges om, for å få riktig fall til sluk. Det vil imidlertid sjelden være økonomisk rasjonelt som et enkeltstående tiltak. Ved en eventuell renovering, påse at våtrommet bygges med riktig fall til sluk.
1 etasje > Bad Sluk, membran og tettesjikt,TG2 Det er synlig membranløsning i sluken. Det at membranløsning er observert i sluk er ikke en garanti for at membranløsning er tett og med ønskede oppkanter, men en indikasjon på at ting er utført fagmessig. Tetthet er ikke kontrollert.
Vurdering av avvik:
- Det er avvik:
- NorskStandard regner estimert levetid membran 20 år. Ved alder over 10 år så regnes da mer enn halvparten av estimert levetid oppnådd og man får tg2 utfra alder alene.
Tiltak:
- Overvåk tilstanden jevnlig. For å få tilstandsgrad 0 eller 1 må tettesjiktet skiftes ut, men tidspunktet for når dette er nødvendig er vanskelig å si noe om.
1 etasje > Bad Ventilasjon,TG2 Lufting via vindu.
Vurdering av avvik:
- Det er avvik:
- NorskStandard gir tg2 pga at det er lufting via vindu og ikke vifte, selv om dette var vanlig eldre byggeskikk. Det mangler tilluft under dør. Tilluft vil si at man har en liten spalte over eller under dør som medfører luft inn i rommet.
Tiltak:
- Vifte og tilluft anbefales.
Tekniske installasjoner Varmtvannstank,TG2 Varmtvannsbereder plassert i baderom og fra 2001. Estimert levetid på bereder er 15-25 år.
Vurdering av avvik:
- Det er påvist at varmtvannstank er over 20 år
- I nye leiligheter og eneboliger skal man i henhold til nye forskrifter fasttilkoble alle varmtvannsberedere, dvs ikke koble via stikkontakt. Krav fra 2014.
Tiltak
- Det er ikke behov for utbedringstiltak siden tanken fungerer i dag, men ut ifra alder kan skader plutselig oppstå på eldre tanker.
- Kravet om fasttilkobling har ikke tilbakevirkende kraft, men det anbefales.
Utstyr for varsling og slukking av brann,TG3
Er det mangler for brannslukningsutstyr i boligen iht. forskriftskrav på søknadstidspunktet, men minst Byggeforskrift 1985? Nei
Er det skader på brannslokkingsutstyr eller er apparatet eldre enn 10 år? Ja Kommentar:Tg3 alder.
Er det mangler på røykvarsler i boligen iht. forskriftskrav på søknadstidspunktet, men minst Byggeforskrift 1985? Nei
Er det skader på røykvarslere? Nei
Kostnadsestimat : Under 20 000
Byggetegninger, brannceller og krav for rom til varig opphold
Det foreligger godkjente og byggemeldte tegninger, men det er avvik fra disse. Loft er bygget større enn på tegning, gangbane mot terrasse og terrasse ikke på tegningen.
Er det påvist synlige tegn på avvik i branncelleinndeling ut ifra dagens byggteknisk forskrift? Nei
Er det ifølge eier utført håndverkstjenester på boligen siste 5 år? Nei
Er det påvist avvik i forhold til rømningsvei, dagslysflate eller takhøyde? Ja Vinduer oppe er ikke store nok ihht dagens krav. Krav er bredde pluss høyde over 150 cm. Vinduene er 68x78cm. Hulltaking ikke mulig fordi det er laftet vegger. Overflate fuktsøkt utført med fuktindikator i våtsone, normalt utslag.
For de bygningsdeler som har fått tilstandsgrad 2 og 3, og hvor det er påregnelig med tiltak, har bygningssakskynding utarbeidet et estimert kostnadsintervall. Se tilstandsrapport for mer informasjon. For de bygningsdeler som har fått tilstandsgrad 2 og 3, og hvor det er påregnelig med tiltak, har bygningssakskynding utarbeidet et estimert kostnadsintervall.
Se tilstandsrapport for mer informasjon.
