Byggemåte
Tilstandsrapporten er utarbeidet av M2 Takst AS v/Andreas Natvig den 03.02.2026, og er gyldig i 1 år etter befaringsdato. Ved eldre rapporter anbefales interessenter å undersøke eiendommen grundig. Det gjøres oppmerksom på at rapporten kun omhandler boligen, eventuelle øvrige bygninger på eiendommen er ikke vurdert.
En slik rapport som dette er ment å dra de store linjene vedr byggteknisk tilstand på boligen. Når man kjøper en brukt bolig så må man forvente at det vil oppstå ting, og at det finnes indre normale avvik utfra bruk, alder/værslitasje mm som kanskje ikke er nevnt i rapport. Der det gis tg2 og tg3 så er det gitt en tiltaksbeskrivelse. Dette er takstmannens vurdering, og er på ingen måte fasit på tiltak, men en vurdering utfra fornuft/økonomi, risiko for avvik mm. Kjøper må selv vurdere tiltak. Enkelte bygningsdeler vurderes utfra en nyere byggeforskrift. Dette tilsier at ting kan være bygget riktig utfra byggeår, men at det likevel får et avvik utfra dagens forskrifter. Når man leser rapporten så er det viktig at man leser både beskrivelse, avviks beskrivelse og tiltaks beskrivelse, da får man god oversikt. Spørsmål vedrørende rapporten kan stilles i kontortid mellom 8-16 på hverdager, til tlf 454 77 777, eller e-post: post@m2takst.no. Forøvrig må hele rapporten leses og deretter bruke god tid på visning.
Følgende avvik har fått TG3 eller TG2:
Fritidsbolig
Utvendig
Taktekking,TG2
Asfaltshingel.
Vurdering av avvik:
- Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på taktekkingen.
- Taktekking er snødekt , alder eller materiale er ukjent og derfor ikke nærmere vurdert.
Tiltak
- Det bør foretas nærmere undersøkelser av taktekking når taket er snøfritt.
- Overvåk tilstanden jevnlig. For å få tilstandsgrad 0 eller 1 må tekkingen skiftes ut, men tidspunktet for når dette er nødvendig er vanskelig å si noe om.
Nedløp og beslag,TG2
Pipe beslått, ca 20-25 år siden ifølge eier. Generelt anbefales det tilsyn for kontroll av takgjennomføringer/beslagsløsninger mm, spesielt høst/vinter ved kraftig nedbør/snø. Med dagens ekstremvær som tidvis oppstår så er disse punktene spesielt utsatt for mindre lekkasjer/fukt. Vannbord og vindski av tre. Takrenner og nedløp i stål. Tetthet og fallforhold på takrenner er ikke vurdert. På generelt grunnlag bør det påregnes normalt vedlikehold/oppsyn som fjerning av løv/barnåler eller liknende.
Vurdering av avvik:
- Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på renner/nedløp/beslag.
Tiltak
- Overvåk tilstanden jevnlig. For å få tilstandsgrad 0 eller 1 må beslag/renner/nedløp skiftes ut, men tidspunktet for når dette er nødvendig er vanskelig å si noe om.
Veggkonstruksjon,TG2
Trekonstruksjon med trekledning.
Vurdering av avvik:
- Det er avvik:
- Kledning er fra byggeår. Ikke observert åpenbare avvik, men utfra alder så kan vedlikeholdsbehov forekomme. Noe alder og værslitasje som mindre oppsprekning stedvis.
Tiltak:
- Normalt oppsyn, vedlikehold og utskiftninger.
Takkonstruksjon/Loft,TG2
Trekonstruksjon. Lufting opp under gesims.
Vurdering av avvik:
- Det er avvik:
- Kontrollert i redusert grad grunnet snø. Det kan finnes noe skjevheter konstruksjoner utfra tidligere sig i grunn/fundamenter. På generelt grunnlag er eldre hytter bygget etter en eklere byggeskikk enn dagens, og snømåking av tak må påregnes ved store mengder.
Tiltak:
- Ytterligere vurdering når snøfritt.
Vinduer,TG2
Trevinduer med isolerglass. Vinduer med glass av eldre dato har risiko for punktering. Normalt vedlikehold og smøring/justering av hengsler, beslag og rammer må påregnes.
Vurdering av avvik:
- Det er avvik:
- Vinduene er fra byggeår. Risiko for trekk og punktering isolerglass. Enkelte tar litt i nedre karm når åpnes.
Tiltak:
- Normalt oppsyn og vedlikehold, modernisering på sikt.
Våtrom
1 etasje > Bad
Overflater vegger og himling,TG2
Våtromsplater vegger og trepanel tak.
Vurdering av avvik:
- Det er avvik:
- Veggplater er lagt ned bak fliser, ikke optimal løsning ved evt lekkasje liknende. Fungerer med avviket dog ved normalt bruk. Ideelt sett oppkantflis og deretter plater over det.
Tiltak:
- Bruksoppsyn.
1 etasje > Bad
Overflater Gulv,TG2
Fliser på gulv.
Vurdering av avvik:
- Det er avvik:
- Ikke fall mot sluk ihht dagens standard. Noe høydeforskjell på en flis ved kant av kbainett, ukjent årsak.
Tiltak:
- Vær oppmerksom ved bruk. For å få tilstandsgrad 0 eller 1 må gulvet bygges om, for å få riktig fall til sluk. Det vil imidlertid sjelden være økonomisk rasjonelt som et enkeltstående tiltak. Ved en eventuell renovering, påse at våtrommet bygges med riktig fall til sluk.
1 etasje > Bad
Sluk, membran og tettesjikt,TG3
Sluk kontrollert.
Vurdering av avvik:
- Det er avvik:
- Trolig ingen membran/fuktsikringsløsning lik dagens standard, men rommet fungerer ved normalt bruk siden det er dusjkabinett hvor vann ledes direkte i sluk.
Tiltak:
- Overvåk tilstanden jevnlig. For å få tilstandsgrad 0 eller 1 må tettesjiktet skiftes ut, så må man selv vurdere om det er økonomisk rasjonelt utfra at det fungerer.
1 etasje > Bad
Ventilasjon,TG2
Lufting via vinduer.
Vurdering av avvik:
- Det er avvik:
- NorskStandard gir tg2 pga at det er liufting via vindu og ikke vifte, selv om dette var vanlig eldre byggeskikk.
Tiltak:
- Bruksoppsyn lufting.
Kjøkken
1 etasje > Stue/kjøkken
Overflater og innredning,TG2
Tregulv. Innredning med laminerte fronter og benkeplate. Tilfeldig valgte dører og skuffer ble testet, og fungerte OK. Normal bruksslitasje.
Vurdering av avvik:
- Det er avvik:
- Mer enn halvparten av estimert levetid oppnådd men har en gjenværende bruksverdi dersom ønskelig.
Tiltak:
- Modernisering må vurderes av kjøper.
Tekniske installasjoner
Vannledninger,TG2
Vannrør av rør i rør.
Vurdering av avvik:
- Det er avvik:
- Funkjson til rør i rør er at ved evt lekkasje så skal vann ledes til fordelerskap/fordelerstamme og deretter kontrollert ned til rom med sluk. Fordelerstamme er plassert i kott på bad, og sådan vil evt lekkasjevann gjøre noe større skade ved uhell.
Tiltak:
- Man kan som kompenserende løsning vurdere lekkasje sensor som stenger vann ved påkjenning.
Varmtvannstank,TG2
Varmtvannsbereder plassert i baderom og fra 2007. Estimert levetid på bereder er 15-25 år.
Vurdering av avvik:
- Det er ikke påvist tilfredsstillende el-tilkobling av varmtvannstank iht. gjeldende forskrift.
- I nye leiligheter og eneboliger skal man i henhold til nye forskrifter fasttilkoble alle varmtvannsberedere, dvs ikke koble via stikkontakt. Krav fra 2014.
Tiltak
- Det bør etableres tilfredsstillende el-tilkobling etter gjeldende forskrift.
Tomteforhold
Grunnmur og fundamenter,TG2
Hytten står på punktfundamenter.
Vurdering av avvik:
- Det er avvik:
- Hytte ble opprinnelig oppført på punktfundamenter i Leca liknende. Disse forvitres ved fuktpåkjenning. Eier har byttet enkelte av disse i tidens løp, men det er også eldre fundamenter som kan tilsi vedlikehold.
Tiltak:
- Normalt oppsyn og vedlikehold ihht evt behov.
Fritidsbolig
Byggetegninger, brannceller og krav for rom til varig opphold
Det foreligger godkjente og byggemeldte tegninger, men det er avvik fra disse.
Bad står delvis som bod og delvis som wc på tegning.
Er det ifølge eier utført håndverkstjenester på boligen siste 5 år? Ja
