Byggemåte
TILSTANDSGRADER :
TG0: Ingen avvik.
TG1: Mindre avvik.
TG2: Vesentlige avvik og mindre avvik som etter NS 3600 gir TG2.
TG3: Store eller alvorlige avvik.
TGIU: Ikke tilgjengelig for undersøkelse
Av rapporten fremgår TGIU (tilstandsgrad ikke undersøkt), TG2 og TG3 som angir avvik fra normal slitasje, høy alder, bygningsdel som må utbedres, beskrivelser av avvik på undersøkte bygningsdeler uten tilstandsgrad mm.
Det er registrert totalt 3 stk. TG3, 10 stk. TG2 og 1 stk. TG-IU i tilstandsrapporten.
Boligen har fått følgende TG2 og TG3:
Utvendig
Vinduer og takvinduer/takluker/overlys,TG2
Trevinduer med isolerglass. Normalt vedlikehold og smøring/justering av hengsler, beslag og rammer må påregnes.
Vurdering av avvik:
- Eldre vinduer, kun et isolerglass byttet. Vinduer med glass av eldre dato har risiko for punktering. Vinduer av eldre årgang har generelt en dårligere isolasjonsevne sammenlignet med dagens standard.
Tiltak
- Det bør vurderes utskifting av eldre vinduer for å oppnå bedre isolasjonsevne og redusere risikoen for punktering av isolerglass. Dersom tiltak ikke gjennomføres, kan dette medføre varmetap, økte oppvarmingskostnader og risiko for kondens- og fuktskader i tilstøtende konstruksjoner.
Ytterdører,TG2
Ytterdører ble funksjonstestet for heng i karmer og dørsvill. - balkongdør, nyere årgang. Tredør med isolerglass. Funksjon OK. - inngangsdør, eldre tredør. Funksjon OK. Ved "funksjon OK" så menes det at de fungerer normalt utfra alder men at normale mindre skjevheter kan forekomme, og at noe justeringer må til med jevne mellomrom. Det kan oppleves sesongvariasjon på funksjon dører. Pga varierende fuktig klima mm så kan dører av og til fungere bra, mens andre ganger tar de i karm.
Vurdering av avvik:
- Inngangsdør er eldre og noe slitt.
Tiltak
- Inngangsdøren bør vurderes for vedlikehold eller utskifting for å sikre tilfredsstillende funksjon og tetthet. Konsekvensen av å ikke utbedre slitasje på eldre dør kan være redusert isolasjonsevne, økt varmetap og risiko for trekk eller fuktskader.
Balkonger, verandaer, takterrasser og altaner,TG2
Balkong/terrasse med dekke av terrassebord.
Vurdering av avvik:
- Malingflass, grønske/trenger en vask, alder og værslitasje.
Tiltak
- Terrassebordene bør vaskes og overflatebehandles på nytt for å fjerne grønske og malingflass, samt beskytte treverket mot videre værslitasje. Dersom dette ikke utføres, øker risikoen for råte, redusert levetid og behov for mer omfattende reparasjoner på sikt.
Andre utvendige forhold,TG2
Boligen er i et sameie hvor det sannsynligvis er felles utvendig vedlikehold. Sameievedtekter regulerer slike forhold, dette bør undersøkes av kjøper. Det er ikke utført detaljert tilstandsanalyse av felles forhold i sameiet.
Vurdering av avvik:
- Det er ikke utarbeidet Tilstandsanalyserapport, vedlikeholdsplan e.l. for fellesdeler i bygget.
Tiltak
- Manglende tilstandsanalyse og vedlikeholdsplan gir dårlig oversikt over teknisk tilstand og fremtidige vedlikeholdsbehov, med risiko for uforutsette skader og kostnader.
- For å lukke avviket iht. NS 3600.2025 må det utarbeides en Tilstandsanalyserapport/vedlikeholdsplan for fellesdeler i bygget. Da dette er opp til borettslag/sameie å rekvirere er kostnadsestimat ikke satt.
Innvendig
Overflater,TG3
Dette er en brukt bolig hvor det må forventes alderstegn, skruehull, brukslitasje, evt fargeforskjeller der det har hengt bilder, er tepper mm.
Vurdering av avvik:
- Overflater er varierende men generelt slitt. Slitt/ fukt på gulv kjøkken, og i gang er det fuktskade på gulv/ mugg/ jordslag som tilsier vedlikehold.
Tiltak
- Overflatene har varierende slitasje og det må påregnes behov for oppussing eller modernisering. Konsekvensen av å ikke utbedre er redusert estetisk standard og mulig økt slitasje over tid.
Kostnandsestimat: 100 000 - 200 000
Innvendige dører,TG2
Tredører.
Vurdering av avvik:
- Noe bruks og aldersmerker.
Tiltak
- Dørene har noe bruksslitasje og aldersmerker. Dette medfører hovedsakelig estetiske konsekvenser, men kan over tid føre til redusert funksjon dersom slitasjen utvikler seg. Overflatebehandling eller utskifting bør vurderes ved behov for å opprettholde funksjon og utseende.
Våtrom
1 etasje > Bad
Overflater, vegger og himling,TG2
Fliser vegger og malt slett tak.
Vurdering av avvik:
- Skjolder tak, noe sprekk i plateskjøt etc.
Tiltak
- Skjolder i tak og sprekker i plateskjøter bør utbedres for å hindre videre forringelse av overflatene og redusere risikoen for fuktskader eller ytterligere sprekkdannelser. Det anbefales å undersøke årsaken til skjoldene for å avdekke eventuell fuktproblematikk.
1 etasje > Bad
Vanntett sjikt, membran og sluk,TG3
Sluk kontrollert.
Vurdering av avvik:
- Det er eldre støpejernssluk og ingen nyere membranløsning. Estimert levetid oppnådd. NorskStandard som rapport bygger på gir tg3 når fuktsikringsløsning er fra før år 2000. Endret bruksmønster/flere brukere mm kan endre vilkår for funksjon.
Tiltak
- Det bør etableres ny membranløsning og sluk bør skiftes til godkjent type, da dagens løsning har oppnådd forventet levetid og ikke tilfredsstiller dagens krav til fuktsikring. Konsekvensen av å ikke utbedre er økt risiko for lekkasjer og fuktskader i omkringliggende konstruksjoner, spesielt ved endret bruksmønster eller økt belastning.
Kostnadsestimat : 100 000 - 200 000
1 etasje > Bad
Sanitærutstyr og innredning,TG2
Dusjdører/garnityr, innredning og wc.
Vurdering av avvik:
- Slark/løs stang/holder til dusjhode, lekk vannlås innredning, noe fuktsvelling innredning.
Tiltak
- Det bør utbedres lekkasje i vannlås for å unngå vannskader og fuktskader på innredning og omkringliggende konstruksjoner. Fuktsvelling i innredningen bør vurderes nærmere og eventuelt utbedres for å hindre videre skadeutvikling. Defekt stang/holder til dusjhode bør repareres eller byttes for å sikre funksjonalitet og brukervennlighet.
1 etasje > Bad
Tilliggende konstruksjoner våtrom, TG3
Hulltaking ikke mulig pga. tilstøtende kontruksjoner.
Overflate fuktsøk med fuktindikator i våtsone, normalt utslag.
Vurdering av avvik:
-I gangen er det fuktskade på gulv som tilsier fuktpåkjenning. Årsak må undersøkes videre og ubedres.
Tiltak:
-Årsaken for fuktskaden bør nærmere, og nødvendige utbedringer må gjennomføres for å hindre videre fuktpåvirkning og skadeutvikling. Ubehandlet fukt kan føre til muggdannelse, lukt og skade på konstruksjonen, samt redusert inneklima.
Kostnadsestimat: 100 000 - 200 000
Kjøkken
1 etasje > Kjøkken
Overflater og innredning,TG2
Parkettgulv. Innredning av noe nyere årgang med laminerte fronter og heltre benkeplate. Tilfeldig valgte dører og skuffer ble testet, og fungerte OK. Det kan med fordel monteres komfyrvakt som stenger strøm til steketopp ved evt varmeutvikling ut over normalt. Det kan med fordel monteres lekkasjesensor med stengeventil i skap under vask samt under oppvaskmaskin. Lekkasjesensor er et krav som har kommet på nyere kjøkken. Denne boligen er bygget før kravet ble innført. I alle boliger som er bygget eller rehabilitert etter 2010 skal det være installert slik sensor/vannstopper. Estimert brukstid ventilator er ca 15 år. Estimert levetid blandebatteri liknende er ca 15 år. Estimert brukstid oppvaskmaskin er ca 10 år.
Vurdering av avvik:
- Vaskemaskin er plassert på kjøkken men ønskes helst plassert i våtrom med fuktsikre løsninger og sluk. Når det ikke er slike løsninger så vil evt lekkasje gjøre stor skade fordi vann vil spre seg. Enkel benk oppvaskmaskin som er provisorisk koblet. Det er bruks og aldersslitasje på innredning og overflater/gulv mm.
Tiltak
- Vaskemaskin bør plasseres i våtrom med fuktsikre løsninger og sluk for å redusere risikoen for vannskader ved eventuell lekkasje. Provisorisk tilkoblet benkoppvaskmaskin bør kobles opp fagmessig for å unngå lekkasjer og skader på kjøkkeninnredning og gulv. Slitasje og bruksspor på innredning og overflater bør utbedres etter behov for å opprettholde funksjon og estetikk, samt forhindre ytterligere forringelse.
Tekniske installasjoner
Innvendige vannledninger,TG2
Vannrør av kobber. Normal levetid for vannrør av kobber er 25 - 75 år. Stoppekran plassert i kjøkken.
Vurdering av avvik:
- Mer enn halvparten av estimert levetid oppnådd på vannrør. Dette tilsier risiko for plutselige lekkasjer, funksjonssvikt og vedlikehold. Ikke observert åpenbare avvik befaringsdagen.
Tiltak
- Det anbefales å følge med på tilstanden til vannrørene og vurdere utskiftning ved tegn til lekkasje eller svekkelser, da mer enn halvparten av forventet levetid er oppnådd. Konsekvensen av aldrende vannrør er økt risiko for plutselige lekkasjer og vannskader. Ved fremtidig modernisering av våtrom så bør det også påregnes modernisering/oppgradering av røropplegg.
Innvendige avløpsrør,TG2
Avløpsrør av plast og støpejern. Normal levetid for avløpsrør av plast er 25 - 75 år. Normal levetid for avløpsledninger av støpejern er 30 - 40 år.
Vurdering av avvik:
- Mer enn halvparten av estimert levetid oppnådd på avløpsrør. Dette tilsier risiko for plutselige lekkasjer, funksjonssvikt og vedlikehold. Ikke observert åpenbare avvik befaringsdagen.
Tiltak
- Det anbefales jevnlig overvåkning av tilstanden på avløpsrørene, da mer enn halvparten av forventet levetid er oppnådd. Skader kan plutselig oppstå på eldre anlegg, noe som kan føre til lekkasjer eller driftsproblemer. Ved eventuelle problemer bør rørene vurderes nærmere av fagperson, og det kan være aktuelt med utskiftning eller utbedring. Ved fremtidig modernisering av våtrom så bør det også påregnes modernisering/oppgradering av røropplegg.
Varmtvannsbereder/tank,TG2
I kjøkkenbenk.
Vurdering av avvik:
- Ingen tilgang for kontroll, bør etableres. Eldre årgang ifølge eier.
Tiltak
- Det bør etableres tilgang for kontroll av varmtvannsberederen. Manglende inspeksjonsmulighet medfører økt risiko for at eventuelle lekkasjer eller feil ikke oppdages, noe som kan føre til skader på omkringliggende konstruksjoner.
Helse, miljø og sikkerhet
Avvik: Det er ikke utført/ fremlagt nyere dokumentasjon på radonmåling. Boligen ligger i et område som ansees som middels høy radonkonsentrasjon ihht. NGU kart.
Avvik: Det mangler dokumentasjon i sikringsskap. Det anbefales at en kvalifisert elektrofaglig person kontrollerer det elektriske anlegget.
Leilighet
Byggetegninger, brannceller og krav for rom til varig opphold
Det foreligger godkjente og byggemeldte tegninger, men det er avvik fra disse.
Deler av sovealkove står som bod.
Er det ifølge eier utført håndverkstjenester på boligen siste 5 år?
Nei
Er det avdekket at boligen har åpenbare ulovligheter?
Nei
Tilstandsrapporten er en teknisk gjennomgang av boligen og angir bla. eventuelle byggetekniske avvik, konsekvensen av disse, samt kostnadsoverslag på utbedring av avvik som er gitt TG3.
Tilstandsrapporten er inntatt i salgsoppgaven og inneholder ytterligere informasjon om byggemåte, årsak bak tilstandsgrader, konsekvens og anslag på eventuelle utbedringskostnader. Ettersom kjøper regnes å være kjent med forhold som tydelig fremkommer av tilstandsrapporten oppfordres interessenter til å sette seg grundig inn i rapporten i sin helhet og kontakte bygningssakyndig ved eventuelle bygningstekniske spørsmål.
