Byggemåte
Utvendig
Andre utvendige forhold,TG2
Boligen er i et borettslag hvor det sannsynligvis er felles utvendig vedlikehold. Sameievedtekter regulerer slike forhold, dette bør undersøkes av kjøper. Det er ikke utført detaljert tilstandsanalyse av felles forhold i sameiet.
Vurdering av avvik:
- Det er ikke utarbeidet Tilstandsanalyserapport, vedlikeholdsplan e.l. for fellesdeler i bygget. Dvs slik vedlikeholdsplan kan finnes, men den er ikke fremvist. Må evt undersøkes/innhentes fra styret.
Tiltak
- Manglende tilstandsanalyse og vedlikeholdsplan gir dårlig oversikt over teknisk tilstand og fremtidige vedlikeholdsbehov, med risiko for uforutsette skader og kostnader.
- For å lukke avviket iht. NS 3600.2025 må det utarbeides en Tilstandsanalyserapport/vedlikeholdsplan for fellesdeler i bygget. Da dette er opp til borettslag/sameie å rekvirere er kostnadsestimat ikke satt.
Innvendig
Overflater,TG2
Dette er en brukt bolig hvor det må forventes alderstegn, skruehull, brukslitasje, evt fargeforskjeller der det har hengt bilder, er tepper mm.
Vurdering av avvik:
- Eldre overflater, hovedsaklig normalt utfra alder, men noe løsnet tapetskjøter, merker teppe/gulv mm må forventes.
Tiltak
- Det anbefales å utbedre løse tapetskjøter og eventuelle skader på overflater for å opprettholde estetisk standard og forhindre videre forringelse. Konsekvensen av å ikke utbedre dette kan være økt slitasje og redusert verdi på boligen.
Etasjeskiller og bærende konstruksjoner,TG2
Etasjeskille i betong.
Vurdering av avvik:
- Det er noe skjevheter på overflater/betongdekker som stammer fra bygging.
Tiltak
- Skjevheter i overflater og betongdekker bør vurderes nærmere dersom de påvirker bruk eller funksjon. Konsekvensen av slike skjevheter kan være redusert komfort, utfordringer med innredning.
Våtrom
8 etasje > Bad/vaskerom
Overflater gulv,TG2
Fliser på gulv.
Vurdering av avvik:
- Det er ikke fall mot sluk ihht dagens standard i rommet. Fungerer ved normalt bruk siden det er dusjkabinett og vann ledes direkte i avløp, men risiko ved lekkasje eller mye vannsøl hvor vann vil kunne ligge igjen.
Tiltak
- Vær oppmerksom ved bruk. For å få tilstandsgrad 0 eller 1 må gulvet bygges om, for å få riktig fall til sluk. Det vil imidlertid sjelden være økonomisk rasjonelt som et enkeltstående tiltak. Ved en eventuell renovering, påse at våtrommet bygges med riktig fall til sluk. Konsekvens er risiko ved lekkasje og redusert brukervennlighet ved vannsøl mm.
8 etasje > Bad/vaskerom
Vanntett sjikt, membran og sluk,TG3
Sluk kontrollert.
Vurdering av avvik:
- Ingen nyere membranløsning og eldre støpejernssluk. Estimert levetid oppnådd. NorskStandard som rapport bygger på gir tg3 når fuktsikringsløsning er fra før år 2000. Selv om det ikke er observert åpenbare avvik som lekkasje liknende, så kan alder tilsi fremtidig vedlikehold. Endret bruksmønster/flere brukere mm kan endre vilkår for funksjon.
Tiltak
- Det anbefales å oppgradere eller skifte ut eksisterende fuktsikringsløsning og sluk, da forventet levetid er oppnådd. Konsekvensen av å ikke utbedre er økt risiko for lekkasjer og fuktskader, spesielt ved endret bruksmønster eller økt belastning.
Kostnadsestimat : 200 000 - 500 000
8 etasje > Bad/vaskerom
Sanitærutstyr og innredning,TG2
Dusjkabinett, opplegg vaskemaskin, innredning og wc.
Vurdering av avvik:
- Eldre opplegg og utstyr.
Tiltak
- Det anbefales å vurdere utskifting eller oppgradering av eldre opplegg og utstyr for å redusere risikoen for funksjonssvikt, lekkasjer og fremtidige skader. Eldre sanitærutstyr har ofte begrenset levetid og kan medføre økte vedlikeholdskostnader.
Kjøkken
8 etasje > Kjøkken
Overflater og innredning,TG2
Fliser på gulv. Innredning med trefronter og laminert benkeplate.
Vurdering av avvik:
- Mer enn halvparten av estimert levetid oppnådd, men har en gjenværende bruksverdi dersom det er ønskelig.
Tiltak
- Overflatene og innredningen har oppnådd mer enn halvparten av forventet levetid, noe som øker risikoen for slitasje og fremtidige skader. Det anbefales å følge med på tilstanden og vurdere utskiftning eller oppgradering ved behov for å unngå plutselige funksjonssvikt.
Tekniske installasjoner
Innvendige vannledninger,TG2
Vannrør av kobber. Normal levetid for vannrør av kobber er 25 - 75 år. Stoppekran plassert i kjøkken.
Vurdering av avvik:
- Mer enn halvparten av estimert levetid oppnådd på vannrør. Dette tilsier risiko for plutselige lekkasjer, funksjonssvikt og vedlikehold. Ikke observert åpenbare avvik befaringsdagen.
Tiltak
- Det anbefales å følge med på tilstanden til vannrørene og vurdere utskiftning ved tegn til lekkasje eller svekkelser, da mer enn halvparten av forventet levetid er oppnådd. Konsekvensen av aldrende vannrør er økt risiko for plutselige lekkasjer og vannskader. Ved fremtidig modernisering av våtrom så bør det også påregnes modernisering/oppgradering av røropplegg.
Innvendige avløpsrør,TG2
Avløpsrør av plast og støpejern. Normal levetid for avløpsrør av plast er 25 - 75 år. Normal levetid for avløpsledninger av støpejern er 30 - 40 år.
Vurdering av avvik:
- Mer enn halvparten av estimert levetid oppnådd på avløpsrør. Dette tilsier risiko for plutselige lekkasjer, funksjonssvikt og vedlikehold. Ikke observert åpenbare avvik befaringsdagen.
Tiltak
- Det anbefales jevnlig overvåkning av tilstanden på avløpsrørene, da mer enn halvparten av forventet levetid er oppnådd. Skader kan plutselig oppstå på eldre anlegg, noe som kan føre til lekkasjer eller driftsproblemer. Ved eventuelle problemer bør rørene vurderes nærmere av fagperson, og det kan være aktuelt med utskiftning eller utbedring. Ved fremtidig modernisering av våtrom så bør det også påregnes modernisering/oppgradering av røropplegg.
Varmtvannsbereder/tank,TG2
Varmtvannsbereder plassert i kjøkkenbenk. Estimert levetid på bereder er 15-25 år. Ukjent årgang.
Vurdering av avvik:
- Det er ikke påvist tilfredsstillende el-tilkobling av varmtvannstank iht. gjeldende forskrift. I nye leiligheter og eneboliger skal man i henhold til nye forskrifter fasttilkoble alle varmtvannsberedere, dvs ikke koble via stikkontakt. Krav fra 2014. Årsak til dette er at det har vært enkelte tilfeller med brann i overgang kontakt/stikk.
Tiltak
- Mangelfull el-tilkobling kan innebære økt risiko for elektrisk feil, brannfare og redusert sikkerhet.
- Det bør etableres tilfredsstillende el-tilkobling etter gjeldende forskrift.
Leilighet
Byggetegninger, brannceller og krav for rom til varig opphold
Det foreligger godkjente og byggemeldte tegninger, som stemmer med dagens bruk
Er det ifølge eier utført håndverkstjenester på boligen siste 5 år? Nei
Er det avdekket at boligen har åpenbare ulovligheter? Nei
Tilstandsrapporten er en teknisk gjennomgang av boligen og angir bla. eventuelle byggetekniske avvik, konsekvensen av disse, samt kostnadsoverslag på utbedring av avvik som er gitt TG3.
TILSTANDSGRADER :
TG0: Ingen avvik.
TG1: Mindre avvik.
TG2: Vesentlige avvik og mindre avvik som etter NS 3600 gir TG2.
TG3: Store eller alvorlige avvik.
TGIU: Ikke tilgjengelig for undersøkelse
Av rapporten fremgår TGIU (tilstandsgrad ikke undersøkt), TG2 og TG3 som angir avvik fra normal slitasje, høy alder, bygningsdel som må utbedres, beskrivelser av avvik på undersøkte bygningsdeler uten tilstandsgrad mm.
Det er registrert totalt 1 stk. TG3, 9 stk. TG2 og 1 stk. TG-IU i tilstandsrapporten.
Boligen har fått følgende TG3:
Våtrom > 8. etasje > Bad/Vaskerom > Vanntett sjikt, membran og sluk
Boligen har fått følgende TG2:
Utvendig > Andre utvendige forhold
Innvendig > Overflater
Innvendig > Etasjeskiller og bærende konstruksjoner
Tekniske installasjoner > Innvendige vannledninger
Tekniske installasjoner > Innvendige avløpsrør
Tekniske installasjoner > Varmtvannsbereder/tank
Våtrom > 8. etasje > Bad/vaskerom > Overflater gulv
Våtrom > 8. etasje > Bad/vaskerom > Sanitærutstyr og innredning
Kjøkken > 8. etasje > Kjøkken > Overflater og innredning
Boligen har fått følgende TG-IU:
Våtrom > 8. etasje > Bad/vaskerom > Tilliggende konstruksjoner våtrom
Helse, miljø og sikkerhet:
- Det mangler dokumentasjon i sikringskap. Kun mindre dokumentasjon fra montering ventilasjonsanlegg, ellers ukjent historikk. Manglende samsvarserklæring øker sannsynligheten for at det elektriske anlegget har feil og mangler. Det kan i tillegg medføre utbedringskostnader. Det anbefales at en kvalifisert elektrofaglig person kontrollerer det elektriske anlegget.
- Ingen lett synlig pulverapparat/slukkeutstyr.
Tilstandsrapporten er inntatt i salgsoppgaven og inneholder ytterligere informasjon om byggemåte, årsak bak tilstandsgrader, konsekvens og anslag på eventuelle utbedringskostnader. Ettersom kjøper regnes å være kjent med forhold som tydelig fremkommer av tilstandsrapporten oppfordres interessenter til å sette seg grundig inn i rapporten i sin helhet og kontakte bygningssakyndig ved eventuelle bygningstekniske spørsmål.
