Byggemåte
Tilstandsrapporten er en teknisk gjennomgang av boligen og angir bla. eventuelle byggetekniske avvik, konsekvensen av disse, samt kostnadsoverslag på utbedring av avvik som er gitt TG3.
TILSTANDSGRADER :
TG0: Ingen avvik.
TG1: Mindre avvik.
TG2: Vesentlige avvik og mindre avvik som etter NS 3600 gir TG2.
TG3: Store eller alvorlige avvik.
TGIU: Ikke tilgjengelig for undersøkelse
Av rapporten fremgår TGIU (tilstandsgrad ikke undersøkt), TG2 og TG3 som angir avvik fra normal slitasje, høy alder, bygningsdel som må utbedres, beskrivelser av avvik på undersøkte bygningsdeler uten tilstandsgrad mm.
Beskrivelse av eiendommen:
Enebolig fra 1898 ca. Landlig beliggehet, mulighet for den rette. Boligen fremstår med vesentlig etterslep på vedlikehold og moderniseringer. Man må medta bygningskyndig for å forstå omfang av vedlikehold og kostnad som kreves. Om man skal ha denne boligen opp til dagens standard og byggeskikk så vil det være rasjonelt å vurdere nytt utfra de økte kvaliteter man da vil oppnå. De estimerte kostnadene oppgis i intervaller som 100-200k, 200-500k etc. Så enkelte avvik vil kunne være i nedre del av intervall kostnadsmessig.
Bygninger av eldre årgang kan ha skjulte feil og mangler som er vanskelig å oppdage visuelt og ved de undersøkelser som er utført. Særlig kritiske punkter som drenering, membraner/fukt våtrom, kjulte/utvendige vann og avløpsrør, isolasjon mm. Boligen er bygget etter andre krav og byggeskikk enn dagens. Endring i bruk kombinert med eldre/utidmessighet kan føre til at det over tid kan dukke opp skjulte feil og mangler.
En slik rapport som dette er ment å dra de store linjene vedr byggteknisk tilstand på boligen. Når man kjøper en brukt bolig så må man forvente at det vil oppstå ting, og at det finnes avvik utfra bruk, alder/værslitasje mm som kanskje ikke er nevnt i rapport. Der det gis tg2 og tg3 så er det gitt en tiltaksbeskrivelse. Dette er takstmannens vurdering, og er på ingen måte fasit på tiltak, men en vurdering utfra fornuft/økonomi, risiko for avvik mm. Kjøper må selv vurdere tiltak. Enkelte bygningsdeler vurderes utfra en nyere byggeforskrift. Dette tilsier at ting kan være bygget riktig utfra byggeår, men at det likevel får et avvik utfra dagens forskrifter. Når man leser rapporten så er det viktig at man leser både beskrivelse, avviks beskrivelse og tiltaks beskrivelse, da får man god oversikt. Låve/garasje er ikke vurdert, også den med vesentlig etteerslep vedlikehold og i svært dårlig stand. Enkelte bygningsdeler vurderes utfra en nyere byggeforskrift. Dette tilsier at ting kan være bygget riktig utfra byggeår, men at det likevel får et avvik utfra dagens forskrifter. Når man leser rapporten så er det viktig at man leser både beskrivelse, avviks beskrivelse og tiltaks beskrivelse, da får man god oversikt. Levetid bygningsdeler er en statistisk variabel, og er ikke "eksakt vitenskap". Dette innebærer at levetider kan variere betydelig ut fra vedlikehold, bruk, sammensetning, og hvor værutsatt bygningsdelen er.
Boligen har fått følgende TG2 eller TG3:
Utvendig
Taktekking,TG3
Taktekking av blikkplater og eldre takstein.
Vurdering av avvik:
- Det er avvik:
- Takteking over inngangsparti er av eldre betongstein. Ellers tekking av blikkplater. Enkelte plater er løsnet så de slår mot underlag når det er vind. Rundt pipe er det ingen undertekking slik at ved evt fukt inn under blikkplater så vil vann renne inn. Mangler undertak på tak generelt. På takutstikk mot låve så mangler det tekking som medfører skade på treverk. Det har tidligere vært lekkasjer.
- Tiltak:
- Undertekking/taktekking ansees moden for utskiftning til bedre varige løsninger.
Kostnadsestimat : 200 000 - 500 000
Nedløp og beslag,TG3
Pipe beslått. Vannbord og vindski av tre. Takrenner mangler. Stigtrinn mangler.
Vurdering av avvik:
- Det er avvik:
- Ikke tett undertak ved pipe. rennmerker pipe innvendig. Mangler/dårlige vindski og vannbord. Mangler takrenner rundt om som medfører drypp og dårlige løsninger. Dagens forskrifter tilsier at det skal være snøfangere på tak med over 27graders vinkel og der hvor dyr og mennesker mm ferdes. Snøfangere er nasjonalt krav, så må man selv vurdere utfra geografi om dette ansees kritisk eller ikke. Vesentlig råte enkelte vannbord vinduer. Masse mer.
- Tiltak:
- Beslagsløsninger ansees modne for oppgradering.
Kostnadsestimat : 100 000 - 200 000
Veggkonstruksjon,TG3
Trekonstruksjon med trekledning.
Vurdering av avvik:
- Det er avvik:
- Mindre del av kledning er byttet, på bakside av bad/vaskerom, men det er ufagmessig utført. Ellers er kledning eldre og med avvik som lysåpninger (ingen vindtetting/bakenforliggende konstruksjon, åpninger tettet med byggskum, dårlig kledning, vesentlig råte, oppsprekking mm. Må ikke forventes isolasjon i konstruksjoner. Tegn til lekkasje i gangen ved bad/vaskerom som er ufagmessig utvendig med byggskum. Det må forventes bakenforliggende vesentlige avvik når kledning byttes. Det er mye tegn til aktivitet skadedyr.
- Tiltak:
- Kledning i sin helhet er modent for bytte til bedre løsninger samt for å få en helhetlig løsning med isolasjon, vindtetting, lufting og god kledning. Det må forventes avvik i bakenforliggende kosntruksjoner som også krever utskiftninger.
Kostnadsestimat : 200 000 - 500 000
Takkonstruksjon/Loft,TG3
Trekonstruksjon.
Vurdering av avvik:
- Det er avvik:
- Det er tegn til aktivitet borrebille, det bør sprøytes for aktivitet. Eldre konstruksjoner, enklere, tegn til skjevheter, tørr råte mm. Ingen isolasjon, godt med trekk oppleves. Svak dimensjonering.
- Tiltak:
- Utbedring/sprøyting. Ved bytte av taktekking så må det forventes utskiftninger av deler/undertak.
Kostnadsestimat : 100 000 - 200 000
Vinduer,TG3
Trevinduer med enkel glass og isolerglass.
Vurdering av avvik:
- Det er avvik:
- Enkelte av dem ikke til å åpne. Alder og værslitasje. Punkterte isolerglass. Vesentlig råte på enkelte. Masse mer.
- Tiltak:
- Utskiftninger/vedlikehold påregnes.
Kostnadsestimat : 200 000 - 500 000
Dører,TG3
Ytterdører ble funksjonstestet for heng i karmer og dørsvill. - inngangsdør, tredør med enkelt glass. - inngangsdør ved wc, tredør med isolerglass. Det kan oppleves sesongvariasjon på funksjon dører. Pga varierende fuktig klima mm så kan dører av og til fungere bra, mens andre ganger tar de i karm. Noe normal bruks og aldersslitasje på dørblad og karmer må forventes.
Vurdering av avvik:
- Det er avvik:
- Lysglimt på inngangsdør, trekk vil oppleves. Slitt. Redusert funksjon på døren ved bad mm. Vesentlig slitasje treverk og listverk.
- Tiltak:
- Utskiftninger.
Kostnadsestimat : 20 000 - 100 000
Utvendige trapper,TG3
Murt trapp ved inngang.
Vurdering av avvik:
- Det er avvik:
- Aldersslitasje som sprekker etc. Ingen håndløper.
- Tiltak:
- Håndløpere anbefales, ellers vedlikehold.
Kostnadsestimat : 20 000 - 100 000
Innvendig
Overflater,TG3.
Vurdering av avvik:
- Det er avvik:
- Generelt ufagmessig utførsel og slitt. Ut over normalt.
- Tiltak:
- Modernisering/vedlikehold.
Kostnadsestimat : 100 000 - 200 000
Etasjeskille/gulv mot grunn,TG3
Etasjeskille i tre. Noe nivåforskjeller må forventes ut fra alder og byggeskikk. Lydisolering og brannforhold mellom etasjene er ikke kontrollert. Trinnlyd ovenfra må forventes og er normalt.
Vurdering av avvik:
- Det er målt høydeforskjell på mellom 15-30 mm gjennom hele rommet. Tilstandsgrad 2 gis med bakgrunn i standardens krav til godkjente måleavvik.
- Målt høydeforskjell på mellom 10 - 20 mm innenfor en lengde på 2 meter. Tilstandsgrad 2 gis med bakgrunn i standardens krav til godkjente måleavvik.
- Målt høydeforskjell på over 20 mm innenfor en lengde på 2 meter. Tilstandsgrad 3 gis med bakgrunn i standardens krav til godkjente måleavvik.
- Det har vært en tidligere lekkasje eller maurangrep i tak på vaskerom, slik at her er det dårlig bjelkelag. Man vil trø igjennom ved vektpåkjenning. Målt nivåforskjell i stort rom oppe er ca 9cm fra dør mot yttervegg. Målt nivåforskjell i trapperom oppe ca 3cm. I stue er det målt ca 3cm nivåforskjell. I krypkjeller er det dårlig treverk bjelkelag som må påregnes vedlikehold.
Tiltak
- For å få tilstandsgrad 0 eller 1 må høydeforskjeller rettes opp. Ytterligere undersøkelser må foretas for å få kartlagt omfanget for utbedring.
- Bjelkelag over vaskerom må utbedres. Det samme i krypkjeller.
Kostnadsestimat : 100 000 - 200 000
Pipe og ildsted,TG3
Teglsteinspipe. Vedovn i spisestue og kjøkken.
Vurdering av avvik:
- Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på pipe.
- Mangler/for liten ubrennbar flate foran vedovn. Skal minimum være 30cm foran. Ingen avstand fra feieluke til brennbart materiale på kjøkken, tg3.
Tiltak
- Andre tiltak:
- Oppsyn alder. Ubrennbar flate foran vedovn bør etableres. Det bør etableres større avstand eller ubrennbar veggflate ved feieluke. Påregnes en ytterligere kontroll av brann/feiervesen for gjennomgang og overordnet vurdering av pipe og fyringsanlegg.
Kostnadsestimat : 20 000 - 100 000
Krypkjeller,TG3
Det er en potet/krypkjeller under deler av boligen.
Vurdering av avvik:
- Det er avvik:
- Det er trolig en krypdel med åpning mellom gulvdekke og grunnen, men ikke tilgjengelig. Liten tilgang ellers, kun utført observasjon fra luke. Det er malingflass/tegn til mer fukt i enn ønskelig treverk ved luke, stedvis dårlig treverk.
- Tiltak:
- Det må utføres ytterligere vurdering. Vedlikehold påregnes.
Kostnadsestimat : 100 000 - 200 000
Innvendige trapper,TG3
Eldre tretrapp.
Vurdering av avvik:
- Det mangler håndløper på vegg i trappeløpet.
- Kun en side, dagens forskrifter tilsier det skal være på begge sider grunnet fallfare mm. Skjevhet i trinn/alderstegn. Håndløper har redusert funksjon pga liten avstand fra vegg. Dårlig treverk/trinn. Ingen håndløper i murt trapp ved bad/vaskerom.
Tiltak
- Andre tiltak:
- Håndløper anbefales på begge sider. Vedlikehold generelt.
Kostnadsestimat : Under 10 000
Innvendige dører,TG3
Eldre tredører.
Vurdering av avvik:
- Det er avvik:
- Eldre dører, enkelte fra byggeår. Skjevheter i boligen, tidens tann mm gjør at dørene har en redusert funksjon. Slark i håndtak, manglende lister, ufagmessig malt/vedlikehold, dårlig isolasjonsevne må forventes.
Tiltak
- Tiltak:
- Utskiftninger påregnes.
Kostnadsestimat : 20 000 - 100 000
Våtrom
1 etasje > Bad
Generell,TG3
Eldre bad.
Vurdering av avvik:
- Våtrommet må oppgraderes for å tåle normal bruk etter dagens krav.
- Malt murgulv. Ingen fuktsikringsløsning lik dagens standard. Eldre sluk, denne må byttes ved renovering av rommet. Malte vegger, eldre slitt. Råte i vegg/dørsvill etter tidvis drypp fra rør. Innredning, nyere kabinett. Lufteventil.
Tiltak
- Andre tiltak:
- Rommet ansees modent for totalrenovering.
Kostnadsestimat : 200 000 - 500 000
1 etasje > Bad
Tilliggende konstruksjoner våtrom,TG3.
Vurdering av avvik:
- Ved andre fuktundersøkelser enn hulltaking, er det påvist indikasjoner på fuktskader.
Tiltak
- Det må foretas tiltak for å lukke avviket.
Kostnadsestimat : 20 000 - 100 000
1 etasje > Vaskerom
Generell,TG3.
Vurdering av avvik:
- Våtrommet må oppgraderes for å tåle normal bruk etter dagens krav.
- Eldre enkelt rom. Malt betonggulv. Ikke fall mot sluk og fuktsikre løsninger ihht dagens krav og standard. Det har vært tidligere lekkasje fra tak og yttervegg slik at det er vesentlig skade på vegg og tak. Noe åpnet opp, mens annet er igjen. Badekar, jet dyser fungerer ifølge eier. Opplegg vaskemaskin, eldre, men funksjonelt.
Tiltak
- Andre tiltak:
- Rommet ansees modent for totalrenovering.
Kostnadsestimat : 100 000 - 200 000
1 etasje > Vaskerom
Tilliggende konstruksjoner våtrom,TG3.
Vurdering av avvik:
- Ved andre fuktundersøkelser enn hulltaking, er det påvist indikasjoner på fuktskader.
Tiltak
- Det må foretas tiltak for å lukke avviket.
Kostnadsestimat : 20 000 - 100 000
Kjøkken
1 etasje > Kjøkken
Overflater og innredning,TG2
Laminatgulv. Innredning noe nyere, trefronter og laminert benkeplate.
Vurdering av avvik:
- Det er avvik:
- Noe bruksslitasje.
- Tiltak:
- Vedlikehold må vurderes av kjøper.
1 etasje > Kjøkken
Avtrekk,TG2
Ventilator fungerte OK. Ventilator har som hensikt å fjerne damp og matos fra koking/steking så effektivt som mulig. Godt renhold av komponentene i ventilasjonsanlegget er viktig for å opprettholde kapasiteten, og for å hindre brannfare. Det er spesielt kanaler fra kjøkkenhette som kan være utsatt for tilsmussing. Filter i kjøkkenhetter skal vaskes/skiftes regelmessig.
Vurdering av avvik:
- Det er avvik:
- Endel fett i filter etc.
- Tiltak:
- Trenger en god vask.
Spesialrom
1 etasje > Toalettrom
Overflater og konstruksjon,TG2
Belegg på gulv og malte vegger. Wc og baderomsvask, eldre men funksjonelt. Lufteventil.
Vurdering av avvik:
- Det er avvik:
- Avløp ledes gjennom vegg, enkel løsning. Eldre. NorskStandard gir tg2 når det kun er lufteventil i tak og ikke vifte, selv om dette er normal eldre byggeskikk. Defekt flottørventil, renner i sisterne.
- Tiltak:
- Fungerer med avviket.
Tekniske installasjoner
Vannledninger,TG3
Vannrør av kobber. Normal levetid for vannrør av kobber er 25 - 75 år. Brønnvann.
Vurdering av avvik:
- Vurdering er basert på alder. Tilstandsgrad 2 gis med bakgrunn i at mer enn halvparten av forventet brukstid for skjulte røranlegg er passert. Det er nå ingen symptomer på funksjonssvekkelse, men vær oppmerksom på at dette er en risikokonstruksjon.
- Det er en stoppekran i boligen, men kjøkken går ikke på denne. Tg3 ikke kjent stoppekran til hele boligen.
Tiltak
- Andre tiltak:
- Utskiftning påregnes av alt røropplegg.
Kostnadsestimat : 100 000 - 200 000
Avløpsrør,TG2
Avløpsrør av plast og støpejern. Normal levetid for avløpsrør av plast er 25 - 75 år. Normal levetid for avløpsledninger av støpejern er 30 - 40 år.
Vurdering av avvik:
- Vurdering er basert på alder. Tilstandsgrad 2 gis med bakgrunn i at mer enn halvparten av forventet brukstid for skjulte røranlegg er passert. Det er nå ingen symptomer på funksjonssvekkelse, men vær oppmerksom på at dette er en risikokonstruksjon.
Tiltak
- Andre tiltak:
- Ved modernisering av våtrom så må det også påregnes modernisering/oppgradering av røropplegg.
Kostnadsestimat : 100 000 - 200 000
Varmepumpe,TG2
Varmepumpe i stue. Fra 2015/montert 16. Estimert levetid er 10-15 år. Normal rens av filter og ettersyn/service etter produsentens anbefalinger. Pleier være hvert 2 år.
Vurdering av avvik:
- Mer enn halvparten av forventet brukstid på varmesentral er oppbrukt.
Tiltak
- Det er ikke behov for utbedringstiltak siden varmesentralen fungerer i dag, men ut ifra alder kan skader plutselig oppstå på eldre anlegg.
Varmtvannstank,TG2
Varmtvannsbereder plassert i vaskerom og noe nyere årgang. Estimert levetid på bereder er 15-25 år.
Vurdering av avvik:
- Det er ikke påvist tilfredsstillende el-tilkobling av varmtvannstank iht. gjeldende forskrift.
- I nye leiligheter og eneboliger skal man i henhold til nye forskrifter fasttilkoble alle varmtvannsberedere, dvs ikke koble via stikkontakt. Krav fra 2014.
Tiltak
- Det bør etableres tilfredsstillende el-tilkobling etter gjeldende forskrift.
Elektrisk anlegg,TG2
Automatsikringer i traperom oppe.
2.Er alle elektriske arbeider/anlegg i boligen utført av en registrert elektroinstallasjonsvirksomhet?
Nei
3.Er det elektriske anlegget utført eller er det foretatt tilleggsarbeider på det elektriske anlegget etter 1.1.1999?
Ja
5.Foreligger det kontrollrapport fra offentlig myndighet – Det Lokale Eltilsyn (DLE) eller eventuelt andre tilsvarende kontrollinstanser med avvik som ikke er utbedret eller kontrollen er over 5 år?
Nei
6.Forekommer det ofte at sikringene løses ut?
Ukjent
7.Har det vært brann, branntilløp eller varmgang (for eksempel termiske skader på deksler, kontaktpunkter eller lignende) i boligens elektriske anlegg?
Ukjent
8.Er det tegn til at det har vært termiske skader (tegn på varmgang) på kabler, brytere, downlights, stikkontakter og elektrisk utstyr? Sjekk samtidig tilstanden på elektrisk tilkobling av varmtvannsbereder, jamfør eget punkt under varmtvannstank
Ja
10.Er der synlig defekter på kabler eller er disse ikke tilstrekkelig festet?
Ja
14.Er det tegn på at kabelinnføringer og hull i inntak og sikringsskap ikke er tette, så langt dette er mulig å sjekke uten å fjerne kapslinger?
Ja
15.Finnes det kursfortegnelse, og er den i samsvar med antall sikringer?
Nei
16.Foreta en helhetsvurdering av det elektriske anlegget, dets alder, allmenne tilstand og fare for liv og helse. Bør det elektriske anlegget ha en utvidet el-kontroll?
Ja
Tomteforhold
Fuktsikring og drenering,TG2
Det er ikke påvist noe spesielt dreneringssystem som grunnmursplast eller drensledninger. Det er grunmursplast eller annen liknende løsning utenfor grunnmur, samt hva type drenerende masser som er brukt som er avgjørende for funksjon drenering. Videre også funksjon på evt dreneringsrør som leder overvann i grunnen. Masser er ikke gravd opp. Visuell observasjon utført.
Vurdering av avvik:
- Det mangler, eller på grunn av alder er det sannsynlig at det mangler, utvendig fuktsikring av grunnmuren ved kjeller/underetasje.
- Mer enn halvparten av forventet levetid på drenering er overskredet.
Tiltak
- Andre tiltak:
- Drenering ansees moden for utbedring.
Grunnmur og fundamenter,TG2
Gråsteinsmur.
Vurdering av avvik:
- Grunnmuren har sprekkdannelser.
Tiltak
- Lokal utbedring må utføres.
Terrengforhold,TG2
Generelt anbefales det fall bort fra yttervegg og taknedløp for overvann anbefales ledet bort fra vegger slik at man reduserer fuktpåkjenningen mest mulig.
Vurdering av avvik:
- Det er avvik:
- Det er ikke optimale terrengforhold rundt boligen. Man ønsker ideelt sett fall på terreng bort fra bolig slik at regnvann, snøsmelting mm dreneres bort.
- Tiltak:
- Terrengforhold og overvann (fra regn/snøsmelting mm) må holdes under oppsyn. Terrengjustering må vurderes ved evt terrengarbeid, eller utbedring/fornying av dreneringsløsninger rundt boligen.
Utvendige vann- og avløpsledninger,TG2.
Vurdering av avvik:
- Det er avvik:
- Eldre vannrør fra brønn til boligen, og eldre avløpsrør til septikktank, samt septiktank/spredegrøft er eldre. Brønnvann ikke kontrollert.
- Tiltak:
- Naturlig med modernisering.
Enebolig
Byggetegninger, brannceller og krav for rom til varig opphold
Det foreligger ikke tegninger
Er det ifølge eier utført håndverkstjenester på boligen siste 5 år? Ja
Egeninnsats.
Tilstandsrapporten er inntatt i salgsoppgaven og inneholder ytterligere informasjon om byggemåte, årsak bak tilstandsgrader, konsekvens og anslag på eventuelle utbedringskostnader. Ettersom kjøper regnes å være kjent med forhold som tydelig fremkommer av tilstandsrapporten oppfordres interessenter til å sette seg grundig inn i rapporten i sin helhet og kontakte bygningssakyndig ved eventuelle bygningstekniske spørsmål.
