Byggemåte
Leilighet i borettslag bygget 1956. Leiligheten har meget attraktiv beliggenhet, midt mellom UiA og sentrum. Like ved butikk, bakeri, offentlig transport mm. Nyere vinduer, ytterdører, innglasset balkong mm. Samtidig eldre bygningsdeler som tilsier fremtidig vedlikehold. Der det gis tg2 og tg3 så er det gitt en tiltaksbeskrivelse. Dette er takstmannens vurdering, og er på ingen måte fasit på tiltak, men en vurdering utfra fornuft/økonomi, risiko for avvik mm. Kjøper må selv vurdere tiltak.
For rapporter som gjelder leilighet i et større sameie eller aksje/andelslag (borettslag) er undersøkelsene hovedsaklig begrenset til innvendig i leiligheten. Utvendige forhold ansees å være en del av sameiets eller borettslagets felles forpliktelse og vedlikehold. Dette anbefales ytterligere kontrollert av interessent.
Enkelte bygningsdeler vurderes utfra en nyere byggeforskrift. Dette tilsier at ting kan være bygget riktig utfra byggeår, men at det likevel får et avvik utfra dagens forskrifter. Når man leser rapporten så er det viktig at man leser både beskrivelse, avviks beskrivelse og tiltaks beskrivelse, da får man god oversikt.
Utvendig
Dører,TG2
Ytterdører ble funksjonstestet for heng i karmer og dørsvill. - inngangsdør, med brann og lydhemmende kvalitet. - balkongdør, pvc dører med isolerglass. Det kan oppleves sesongvariasjon på funksjon dører. Pga varierende fuktig klima mm så kan dører av og til fungere bra, mens andre ganger tar de i karm. Noe normale justeringer og mindre skjevheter kan alltid forekomme.
Vurdering av avvik:
- Det er avvik:
- Dørene tar i karm/hverandre og kan sådan med fordel justeres.
Tiltak
- Justering/vedlikehold.
Andre utvendige forhold,TG2
Boligen er i et borettslag hvor det sannsynligvis er felles utvendig vedlikehold. Sameievedtekter regulerer slike forhold, dette bør undersøkes av kjøper. Det er ikke utført detaljert tilstandsanalyse av felles forhold i sameiet.
Vurdering av avvik:
- Det er ikke utarbeidet Tilstandsanalyserapport, vedlikeholdsplan e.l. for fellesdeler i bygget.
- Dvs slik vedlikeholdsplan kan finnes, men den er ikke fremvist. Må evt undersøkes/innhentes fra styret.
Tiltak
- For å lukke avviket iht. NS 3600.2018 må det utarbeides en Tilstandsanalyserapport/vedlikeholdsplan for fellesdeler i bygget. Da dette er opp til borettslag/sameie å rekvirere er kostnadsestimat ikke satt.
Våtrom
1 etasje > Bad/vaskerom
Overflater Gulv,TG2
Fliser på gulv.
Vurdering av avvik:
- Det er avvik:
- Noe fall fra dør mot sluk, men ikke ihht dagens standard. Noe åpent/uten oppkant inn i skap. Fungerer ved normalt bruk siden det er dusjkabinett men risiko er ved evt lekkasje eller mye vannsøl.
Tiltak
- Vær oppmerksom ved bruk. For å få tilstandsgrad 0 eller 1 må gulvet bygges om, for å få riktig fall til sluk. Det vil imidlertid sjelden være økonomisk rasjonelt som et enkeltstående tiltak. Ved en eventuell renovering, påse at våtrommet bygges med riktig fall til sluk.
1 etasje > Bad/vaskerom
Sluk, membran og tettesjikt,TG2
Sluk kontrollert.
Vurdering av avvik:
- Det er avvik:
- Det er eldre støpejernssluk, denne må byttes ved neste modernisering av rommet. Ingen nyere membranløsning. NorskStandard regner estimert levetid membran 20 år. Ved alder over 10 år så regnes da mer enn halvparten av estimert levetid oppnådd og man får tg2 utfra alder alene.
Tiltak
- Overvåk tilstanden jevnlig. For å få tilstandsgrad 0 eller 1 må tettesjiktet skiftes ut, men tidspunktet for når dette er nødvendig er vanskelig å si noe om. Vedlikehold kan ikke utelukkes.
1 etasje > Bad/vaskerom
Sanitærutstyr og innredning,TG2
Vegghengt wc, dusjkabinett og innredning. Utstyr fungerte OK på befaringsdagen. Normal bruksslitasje.
Vurdering av avvik:
- Det er avvik:
- Det er ikke synlig drens-spalte under wc. Dette medfører at man ikke vil avdekke evt. lekkasje fra skjult sisterne i vegg.
Tiltak
- Man kan for ordens skyld lage drensspalte, men kan ikke garantere at det har den funksjonen det skal fordi det da kreves at det er tett membranløsning inni sisternekasse slik at vann ikke ledes annen vei enn ut drenshull.
1 etasje > Bad/vaskerom
Ventilasjon,TG2
Lufteventil. Det er tilluftspalte under/over dør som bidrar til luftsirkulasjon.
Vurdering av avvik:
- Det er avvik:
- NorskStandard gir tg2 pga at det er ventil og ikke vifte, selv om dette var vanlig eldre byggeskikk.
Tiltak
- Vifte anbefales, men må evt undersøkes med styre om mulig, da ikke alle tillater dette.
Kjøkken
1 etasje > Kjøkken
Avtrekk,TG2
Ventilator fungerte OK. Ventilator har som hensikt å fjerne damp og matos fra koking/steking så effektivt som mulig. Godt renhold av komponentene i ventilasjonsanlegget er viktig for å opprettholde kapasiteten, og for å hindre brannfare. Det er spesielt kanaler fra kjøkkenhette som kan være utsatt for tilsmussing. Filter i kjøkkenhetter skal vaskes/skiftes regelmessig.
Vurdering av avvik:
- Kjøkkenet har ventilator med omluft (kullfilter).
- NorskStandard gir tg2 når det er kullfilter og at luft ikke ledes ut av boligen. Eksempel er ved koking av vann så vil vanndamp holde seg inne i boligen. Videre krever det bytte av kullfilter etc. Det er ikke tillatt i blokken med luftekanal ut til det fri.
- Andre tiltak:
- Bruksoppsyn, lufting med vindu liknende ved behov.
Tekniske installasjoner
Vannledninger,TG2
Vannrør av kobber. Normal levetid for vannrør av kobber er 25 - 75 år.
Vurdering av avvik:
- Vurdering er basert på alder. Tilstandsgrad 2 gis med bakgrunn i at mer enn halvparten av forventet brukstid for skjulte røranlegg er passert. Det er nå ingen symptomer på funksjonssvekkelse, men vær oppmerksom på at dette er en risikokonstruksjon.
Tiltak
- Det er ikke behov for utbedringstiltak siden anlegget fungerer i dag, men ut ifra alder kan skader plutselig oppstå på eldre anlegg.
- Ved fremtidig modernisering av våtrom så bør det også påregnes modernisering/oppgradering av røropplegg.
Avløpsrør,TG2
Avløpsrør av plast og støpejern. Normal levetid for avløpsrør av plast er 25 - 75 år. Normal levetid for avløpsledninger av støpejern er 30 - 40 år.
Vurdering av avvik:
- Vurdering er basert på alder. Tilstandsgrad 2 gis med bakgrunn i at mer enn halvparten av forventet brukstid for skjulte røranlegg er passert. Det er nå ingen symptomer på funksjonssvekkelse, men vær oppmerksom på at dette er en risikokonstruksjon.
Tiltak
- Det er ikke behov for utbedringstiltak siden anlegget fungerer i dag, men ut ifra alder kan skader plutselig oppstå på eldre anlegg.
- Ved fremtidig modernisering av våtrom så bør det også påregnes modernisering/oppgradering av røropplegg.
Varmtvannstank,TG2
Varmtvannsbereder plassert i baderom og fra 2005. Estimert levetid på bereder er 15-25 år.
Vurdering av avvik:
- Det er påvist at varmtvannstank er over 20 år
- I nye leiligheter og eneboliger skal man i henhold til nye forskrifter fasttilkoble alle varmtvannsberedere, dvs ikke koble via stikkontakt. Krav fra 2014. Årsak til dette er at det har vært enkelte tilfeller med brann i overgang kontakt/stikk.
Tiltak
- Det er ikke behov for utbedringstiltak siden tanken fungerer i dag, men ut ifra alder kan skader plutselig oppstå på eldre tanker
- Kravet om fasttilkobling har ikke tilbakevirkende kraft, men det anbefales.
Leilighet
Byggetegninger, brannceller og krav for rom til varig opphold
Det foreligger godkjente og byggemeldte tegninger, men det er avvik fra disse.
Tegninger av dårlig kvalitet. Det ene soverom står som spiseplass på tegning.
Er det ifølge eier utført håndverkstjenester på boligen siste 5 år? Nei
Er det avdekket at boligen har åpenbare ulovligheter? Nei
Tilstandsrapporten er en teknisk gjennomgang av boligen og angir bla. eventuelle byggetekniske avvik, konsekvensen av disse, samt kostnadsoverslag på utbedring av avvik som er gitt TG3.
TILSTANDSGRADER :
TG0: Ingen avvik.
TG1: Mindre avvik.
TG2: Vesentlige avvik og mindre avvik som etter NS 3600 gir TG2.
TG3: Store eller alvorlige avvik.
TGIU: Ikke tilgjengelig for undersøkelse
Av rapporten fremgår TGIU (tilstandsgrad ikke undersøkt), TG2 og TG3 som angir avvik fra normal slitasje, høy alder, bygningsdel som må utbedres, beskrivelser av avvik på undersøkte bygningsdeler uten tilstandsgrad mm.
Det er registrert totalt 0 TG3. 10 stk. TG2 og 1 stk. TG-IU i tilstandsrapporten.
Boligen har fått følgende TG2:
Utvendig > Dører
Utvendig > Andre utvendige forhold
Tekniske installasjoner > Vannledninger
Tekniske installasjoner > Avløpsrør
Tekniske installasjoner > Varmtvannstank
Kjøkken > 1 etasje > Kjøkken > Avtrekk
Våtrom > 1. etasje > Bad/vaskerom > Overflater gulv
Våtrom > 1. etasje > Bad/vaskerom > Sluk, membran og tettesjikt
Våtrom > 1. etasje > Bad/vaskerom > Sanitærutstyr og innredning
Våtrom > 1. etasje > Bad/vaskerom > Ventilasjon
Tilstandsrapporten er inntatt i salgsoppgaven og inneholder ytterligere informasjon om byggemåte, årsak bak tilstandsgrader, konsekvens og anslag på eventuelle utbedringskostnader. Ettersom kjøper regnes å være kjent med forhold som tydelig fremkommer av tilstandsrapporten oppfordres interessenter til å sette seg grundig inn i rapporten i sin helhet og kontakte bygningssakyndig ved eventuelle bygningstekniske spørsmål.
