Byggemåte
Fritidsbolig
Utvendig
Taktekking,TG2
Undertak asfaltpapp. Kvalitet på sammenføyninger og overlapp på undertekking er ikke mulig å vurdere uten vesentlig demontering av yttertekking, dette er ikke utført. Vurdert innenfra og ved stikkobservasjon under takstein. Yttertekking av betongstein. Ingen åpenbare lekkasjesymptomer avdekket ved besiktigelse på innvendige overflater. Normalt vedlikehold og utskifting av slitte, knekte stein må forventes.
Vurdering av avvik:
- Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på taktekkingen.
- Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på undertak.
Tiltak
- Overvåk tilstanden jevnlig. For å få tilstandsgrad 0 eller 1 må tekkingen skiftes ut, men tidspunktet for når dette er nødvendig er vanskelig å si noe om.
Nedløp og beslag,TG3
Vannbord og vindski av tre. Beslått på tak. Takrenner og nedløp i stål. Tetthet og fallforhold på takrenner er ikke vurdert. På generelt grunnlag bør det påregnes normalt vedlikehold/oppsyn som fjerning av løv/barnåler eller liknende. Ingen sikring for snølaster/is fra tak er montert. Pipe/luftelyre med beslag. Generelt anbefales det tilsyn for kontroll av takgjennomføringer/beslagsløsninger mm, spesielt høst/vinter ved kraftig nedbør/snø. Med dagens ekstremvær som tidvis oppstår så er disse punktene spesielt utsatt for mindre lekkasjer/fukt.
Vurdering av avvik:
- Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på renner/nedløp/beslag.
- Dagens forskrifter tilsier at det skal være snøfangere på tak med over 27graders vinkel og der hvor dyr og mennesker mm ferdes. Snøfangere er nasjonalt krav, så må man selv vurdere utfra geografi om dette ansees kritisk eller ikke. Tg3 ihht NorskStandard selv om det ansees lite relevant med snøfanger på en hytte man hovedsakelig bruker til sommerbruk.
Tiltak
- Overvåk tilstanden jevnlig. For å få tilstandsgrad 0 eller 1 må beslag/renner/nedløp skiftes ut, men tidspunktet for når dette er nødvendig er vanskelig å si noe om.
- Kjøper må selv utføre en behovsvurdering snøfangere.
Kostnadsestimat : 20 000 - 100 000
Veggkonstruksjon,TG2
Trekonstruksjon med trekledning.
Vurdering av avvik:
- Det er avvik:
- Kledning er fra byggeår derav kan det forekomme behov for utskiftninger. Noe bobler under maling stedvis. Ingen vesentlige avvik som råte enkelt observert.
Tiltak:
- Normalt oppsyn, vedlikehold og evt utskiftninger ihht behov.
Vinduer,TG2
Tre vinduer med isolerglass og koblet glass. Normal garantitid på isolerglass er 5 - 10 år. De to nye oppe har utv beslag. Normalt vedlikehold og smøring/justering av hengsler, beslag og rammer må påregnes.
Vurdering av avvik:
- Det er avvik:
- Redusert isolasjonsevne med koblet glass. Varierende årgang. To vinduer oppe fra 2019, ellers eldre.
Tiltak:
- Modernisering påregnes på sikt.
Takvindu,TG2
Trevindu med isolerglass. Funksjon OK.
Vurdering av avvik:
- Det er avvik:
- Mer enn halvparten av estimert levetid oppnådd. Takvinduer har noe redusert levetid fordi de ligger skrått i tak og får mer værbelastning enn vanlig vindu. Noe lakkflass/merker i karm, normalt.
Tiltak:
- Jevnlig oppsyn av takvinduer, utv beslag mm anbefales da takvinduer er vesentlig mer utsatt for vær og vind enn vanlige vinduer, og er utsatt punkt for lekkasjer mm.
Dører,TG2
Ytterdører ble funksjonstestet for heng i karmer og dørsvill. - balkongdør oppe, tredør med koblet glass. Funksjon OK: - inngangsdør, tredør med isolerglass. Funksjon OK. - balkongdør nede, tredør med isolerglass. Funksjon OK. - dør mot hagestue, innendør, tar i karm/svill. Døren ut fra hagestue, aluminiumsdør med enkelt glass. - tredør med isolerglass anneks. Funksjon OK. Ved "funksjon OK" så menes det at de fungerer normalt utfra alder men at normale mindre skjevheter kan forekomme, og at noe justeringer må til med jevne mellomrom. Noe normal bruks og aldersslitasje på dørblad og karmer må forventes. Det kan oppleves sesongvariasjon på funksjon dører. Pga varierende fuktig klima mm så kan dører av og til fungere bra, mens andre ganger tar de i karm.
Vurdering av avvik:
- Det er avvik:
- Det er råte i karm/sprosse på balkongdør oppe. Den står noe skjermet under halvtak så kan nok fungere litt til, men den nærmer seg modenhet for utskfiftning. Noe fukt merker innvendig side. Dør hagestue, foldedører pleier ofte å trenge litt justering da de kan få noe skjevheter pga vekt etc.
Tiltak:
- Noe vedlikehodl/utebdirnger påregnes,
Utvendige trapper,TG2
Tre og murt trapp.
Vurdering av avvik:
- Det er avvik:
- Håndløper en side mindre del, ellers ingen håndløpere som gir fallfare.
Tiltak:
- Håndløpere anbefales.
Våtrom
1 etasje > Bad/vaskerom
Bad generelt ,TG3
Bad fra byggeår.
Vurdering av avvik:
- Det er avvik:
- Bad får dårlig karakter av hovedsaklig 2 forhold. 1. Det er fra byggeår og har ingen nyere membran/fuktsikringsløsning synlig i sluken. Rommet fungerer fint ved normal bruk siden det er kabinett og det er uten fuktpåkjenning direkte på overflater. 2. I et våtrom ønsker man fall mot sluken slik at evt lekkasje vann eller vannsøl ledes mot sluken. Det er stedvis feil/ikke fall i rommet. Dette fungerer ved normal bruk siden det er kabinett og vann ledes direkte i sluk. Innredning, vegghengt wc, opplegg vaskemaskin og dusjkabinett. Noe slitasje på front innredning. Mangler drens spalte under wc mm. Vifte.
Tiltak:
- Ideelt sett modernisere til dagens løsninger så må man selv vurdere om det ansees økonomisk rasjonelt ut fra at det fungerer.
Kostnadsestimat : 100 000 - 200 000
Kjøkken
1 etasje > Stue/kjøkken
Overflater og innredning,TG2
Skiferstein. Trefronter og laminert benkeplate. Tilfeldig valgte dører og skuffer ble testet, og fungerte OK. Normal bruksslitasje. Integrert stekeovn og steketopp, samt oppvaskmaskin. Estimert brukstid ventilator er ca 15 år. Estimert levetid blandebatteri liknende er ca 15 år. Estimert brukstid oppvaskmaskin er ca 10 år. Det kan med fordel monteres komfyrvakt som stenger strøm til steketopp ved evt varmeutvikling ut over normalt. Det kan med fordel monteres lekkasjesensor med stengeventil i skap under vask samt under oppvaskmaskin. Lekkasjesensor er et krav som har kommet på nyere kjøkken. Denne boligen er bygget før kravet ble innført. I alle boliger som er bygget eller rehabilitert etter 2010 skal det være installert slik sensor/vannstopper.
Vurdering av avvik:
- Det er avvik:
- Mer enn halvparten av estimert levetid oppnådd, men har en gjenværende bruksverdi dersom et er ønskelig. Oppsyn alder hvitevarer.
Tiltak:
- Evt vedlikehold må vurderes av kjøper.
Tekniske installasjoner
Vannledninger,TG2
Vannrør av kobber. Normal levetid for vannrør av kobber er 25 - 75 år.
Vurdering av avvik:
- Vurdering er basert på alder. Tilstandsgrad 2 gis med bakgrunn i at mer enn halvparten av forventet brukstid for skjulte røranlegg er passert. Det er nå ingen symptomer på funksjonssvekkelse, men vær oppmerksom på at dette er en risikokonstruksjon.
Tiltak
- Det er ikke behov for utbedringstiltak siden anlegget fungerer i dag, men ut ifra alder kan skader plutselig oppstå på eldre anlegg.
Avløpsrør,TG2
Avløpsrør av plast. Normal levetid for avløpsrør av plast er 25 - 75 år. Stakeluke ikke lokalisert. Denne kan være skjult bak lagrede gjenstander, eller være bak lukket vegg. Uansett mulig å stake via sluker/avløpsrør om nødvendig.
Vurdering av avvik:
- Vurdering er basert på alder. Tilstandsgrad 2 gis med bakgrunn i at mer enn halvparten av forventet brukstid for skjulte røranlegg er passert. Det er nå ingen symptomer på funksjonssvekkelse, men vær oppmerksom på at dette er en risikokonstruksjon.
Tiltak
- Det er ikke behov for utbedringstiltak siden anlegget fungerer i dag, men ut ifra alder kan skader plutselig oppstå på eldre anlegg.
Varmekabler ,TG2
Gang og baderom.
Vurdering av avvik:
- Det er avvik:
- Noe usikker på funksjon til varmekabler/termostat i gangen. Den blinker når man slår den på.
Tiltak:
- Undersøkes ytterligere.
Varmtvannstank,TG2
Varmtvannsbereder plassert i gang og fra byggeår. Estimert levetid på bereder er 15-25 år.
Vurdering av avvik:
- Det er påvist at varmtvannstank er over 20 år
- I nye leiligheter og eneboliger skal man i henhold til nye forskrifter fasttilkoble alle varmtvannsberedere, dvs ikke koble via stikkontakt. Krav fra 2014.
Tiltak
- Det er ikke behov for utbedringstiltak siden tanken fungerer i dag, men ut ifra alder kan skader plutselig oppstå på eldre tanker.
- Kravet om fasttilkobling har ikke tilbakevirkende kraft, men det anbefales.
Tomteforhold
Utvendige vann- og avløpsledninger,TG2
Gjelder vannrør og avløpsrør mellom boligen og kommunalt nett. Utvendige vann og avløpsrør er nedgravd og sådan ikke fysisk kontrollert. Dette vil evt kreve kamerakontroll. Vurdert utfra alder og tilgjengelige opplysninger.
Vurdering av avvik:
- Det er avvik:
- Mest sannsynlig vann og avløpsrør fra byggeår mellom bolig og kommunalt nett. Vurdering er basert på alder. Tilstandsgrad 2 gis med bakgrunn i at mer enn halvparten av forventet brukstid for skjulte røranlegg er oppbrukt. Det er nå ingen symptomer på funksjonssvekkelse, men vær oppmerksom på at dette er en risikokonstruksjon.
Tiltak:
- Overvåk tilstanden jevnlig. For å få tilstandsgrad 0 eller 1 må røranlegget skiftes ut, men tidspunktet for når dette er nødvendig er vanskelig å si noe om. Ved renovering, påse at røranlegget dokumenteres av fagperson.
Fritidsbolig
Byggetegninger, brannceller og krav for rom til varig opphold
Det foreligger godkjente og byggemeldte tegninger, men det er avvik fra disse.
Hagestue samsvarer ikke med tegning. Et soverom i del av stue som ikke er bygget. Ingen tegning terrase.
Er det ifølge eier utført håndverkstjenester på boligen siste 5 år? Nei
Er det avdekket at boligen har åpenbare ulovligheter? Nei
