Reguleringsmessige forhold
Eiendommen ligger i et uregulert område og kommuneplanen er gjeldene. I henhold til kommuneplanen
ligger eiendommen i et område avsatt til boligbebyggelse. Kopi av reguleringskart og
reguleringsbestemmelser kan sees hos megler.
Ihht dagens kommuneplanen har området følgende utnyttelse:
Hver eiendom kan bebygges med maksimalt en enebolig, en enebolig med sekundærleilighet eller en
tomannsbolig.
- Tillatt bebygd areal (BYA) for eiendommer er maksimum 24 % i indre sone og 20 % i ytre sone.
Tillatt bruksareal (BRA) for eneboliger er maks 400 m2. Tillatt BRA for tomannsboliger er maks 250
m2 per boenhet.
- Det skal avsettes minimum 18 m2 eksklusive manøvreringsareal per biloppstillingsplass. Snu- og
manøvreringsareal skal opparbeides på egen grunn.
- Minst 100 kvm MUA tillegg(tidligere 50kvm) ved sekundærleilighet.
- Det skal avsettes minimum 18 m2 eksklusive manøvreringsareal per biloppstillingsplass. Snu- og
manøvreringsareal skal opparbeides på egen grunn.
- Maksimalt 40 % av tomtens areal kan opparbeides med harde overflater som hindrer vann å trenge
gjennom, bebyggelsens takflater medregnet. Harde/ikke harde flater må fremkomme av
utomhusplan/situasjonsplan.
- Minste uteoppholdsareal MUA skal dekkes i form av privat uteoppholdsareal på samme
grunneiendom som boligen og i direkte tilknytning til den aktuelle boenheten. MUA skal oppfylle
bestemmelsene i § 2.1.3 med underparagrafer.
- Ved søknad om tillatelse til tiltak kreves det en redegjørelse for og vurdering av tiltakets estetiske
kvaliteter. Redegjørelsen skal følge opp eventuelle illustrasjoner fra plansaken og plangrep
reguleringsplanen anser som viktige for valg av arkitektonisk utrykk, løsninger og form.
- Boligens maksimale gesimshøyde er 7 meter. Maksimal mønehøyde er 9 meter. Høyde måles i
henhold til gjeldende byggteknisk forskrift.
Retningslinje:
BRA-grensen kommer i tillegg til BYA-begrensningen, slik at den slår inn selv om BYA-grensen ikke er
nådd. Det er kun selve boligbyggets BRA som inngår i de oppgitte BRA-grensene. Dersom garasje er en
del av boligbygget, inngår denne. BYA beregnes etter veileder om grad av utnytting.
Det er krav til 2 biloppstillingsplasser pr. boenhet. For sekundærleiligheter er kravet 1 p-plass i tillegg.
Kravene til uteoppholdsareal, jamfør § 2-1.3, er som følger:
• eneboliger: 250 m2 hvorav et areal på minst 90 m2 skal være sammenhengende og ha minimum
bredde 6 meter.
• sekundærleilighet: 100 m2, hvorav et areal på minst 40 m2 skal være sammenhengende og ha
minimum bredde 6 meter.
• Tomannsboliger, per boenhet: 200 m2, hvorav et areal på minst 70 m2 skal være sammenhengende og
ha minimum bredde 6 meter.
Kravene skal dekkes i form av privat uteoppholdsareal på samme grunneiendom som boligen og i
direkte tilknytning til den aktuelle boenheten. Areal på takterrasse, veranda, balkong og lignende skal ikke
telle med.
Maksimalt 40 % av tomtens areal kan bebygges eller opparbeides med harde overflater som hindrer vann
å trenge gjennom. Harde/ikke harde flater må fremkomme av utomhusplan/ situasjonsplan. Overvann
skal håndteres lokalt på egen eiendom, og ikke tilføres det kommunale overvannsnettet eller føres til
andres eiendom.
I nærområder, hvor det er et dominerende arkitektonisk utrykk, skal nye tiltak bidra til at dette videreføres.
Retningslinjer:
Med nærområde menes tilgrensende eiendommer, eiendommer som er gjenboere samt eiendommer
langs begge sider av tilgrensende vei/veier, 80 meter fra nærmeste tomtegrenser. Med dominerende
arkitektonisk utrykk menes at minst tre av fire bolighus har samme eller tilnærmet samme utrykk på en
formgivningsfaktor. Formingsfaktorer som vurderes er takform, materialvalg, bygningens volum og
forholdet mellom lengde og bredde.
Det er krav om støyrapport og det må dokumenteres at uteoppholdsareal og uteoppholdsareal ikke ligger
innenfor gul/rød støysone.
Området øst for eiendommen og mot Nitelva eid av selskapet Strandveien 1 AS, tidligere
Sentralrenseanlegget RA-2 AS, som eies av kommunene Lillestrøm, Lørenskog, Rælingen og Nittedal
kommune som planlegger bygging av en helt ny bydel med rundt 1.600 boliger på tomta til det tidligere
sentralrenseanlegget ved Nitelva i Lillestrøm. Planene er foreløpig ikke endlig vedtatt og det er usikkerhet
knyttet til endelig resultat. Det pågår reguleringsprsossess - detaljreguleringsplan for renseanlegget
Nedre Romerike vann- og avløpsselskap (NRVA) er nå lagt ut på høring og gjelder utbygging av området i
Strandveien og planforslaget legger opp til en utvidelse og modernisering av dagens fjell- og daganlegg.
Daganlegget (som ligger i Lillestrøm og Rælingen kommune) vil henvende seg mer mot Ruth Maiers
gate, og vil få nytt bygg for ventilering av fjellanlegget, samt garderobe. Kommunedirektøren fremmer to
alternative planforslag til førstegangsbehandling. Alternativene er like når det gjelder utvidelse og
modernisering av fjell- og daganlegget. Hovedforskjellen mellom alternativene er plassering av gang- og
sykkelveitrase. Kommunedirektørens anbefaling er alternativ 2 grunnet et ønske om å videreføre dagens
gang- og sykkelveitrase omtrent hvor den er anlagt pr. i dag. I alternativ 2 er gang- og sykkelveien tenkt
flyttet opp i jernbaneskråningen, over inngangen til fjellanlegget. Forslagsstiller sitt ønske er alternativ 1,
hvor gang- og sykkelveien flyttes til Ruth Maiers gate, slik at den går rundt planområdet.
* Selger har nylig mottatt nabovarsel(14.04.24) om endring av gang- og sykkelvei trasee øst for
eiendommen fra krysset inn mot RM-gate og mot syd. Slik varselet ser ut så ser det ut som at diss flyttes
til sydvest siden av bilveien og kan ikke sees å påvirke RM-gata 8A. I tillegg er det planlag bom innerst i
RM-gate som vil hindre gjennomkjøring til Stalsbergenga. Kontakt megler dersom du har spørsmål.
Tomtene sydvest for eiendommen - 77/1769 og 77/1749 er tidligere solgt og planlagt bebygd. Det ligger
inne byggesøknader til behandling på begge eiendommene.
Link til planbestemmelser:
https://www.lillestrom.kommune.no/contentassets/c68ed8e65f844bbab7564322f25fdaaf/3.1-bestemmelser-revidert-etter-vedtak-01.06.2022.pdf
For andre spørsmål henvendelse til megler eller se kommuneplanen.