Byggemåte
Tilstandsrapporten er en teknisk gjennomgang av boligen og angir bla. eventuelle byggetekniske avvik, konsekvensen av disse, samt kostnadsoverslag på utbedring av avvik som er gitt TG3.
TILSTANDSGRADER :
TG0: Ingen avvik.
TG1: Mindre avvik.
TG2: Vesentlige avvik og mindre avvik som etter NS 3600 gir TG2.
TG3: Store eller alvorlige avvik.
TGIU: Ikke tilgjengelig for undersøkelse
Av rapporten fremgår TGIU (tilstandsgrad ikke undersøkt), TG2 og TG3 som angir avvik fra normal slitasje, høy alder, bygningsdel som må utbedres, beskrivelser av avvik på undersøkte bygningsdeler uten tilstandsgrad mm.
Det er registrert totalt (3) stk. TG3, (17) stk. TG2 og (0) stk. TG-IU i tilstandsrapporten.
Boligen har fått følgende TG3:
Utvendig > Vinduer og takvinduer/takluker/overlys
Det er malte vinduer med 2-lags glass.
Vinduer har passert mer enn 50 % av forventet levetid. Det er registrert normal aldersslitasje, særlig på de mest værutsatte fasadene.
Det er også registrert vindu med råteskader.
Vinduenes alder innebærer økt behov for vedlikehold. Med økende alder øker sannsynligheten for avvik knyttet til pakninger, omramming,
overflatebehandling og øvrige funksjoner.
Det er også økt risiko for lekkasjer og fuktinntrengning til tilstøtende konstruksjoner over tid
Det må forventes økt vedlikeholdsbehov fremover, spesielt på værutsatte fasader. Tidspunkt for eventuell utskifting er vanskelig å fastsette, da dette
avhenger av vedlikehold, klima og materialkvalitet.
Vindu med råteskader kan utvikle seg videre og føre til redusert styrke og tetthet i karm og ramme. Det er registrert at utførelse på vindu med råteskader,
har lav høyde til terreng. Utførelse gir økt fuktpåvirkning, og ved råteskade sammenheng med utførelse økt, risiko for fuktinntregning i tilhørende
konstruksjoner. Omfanget av eventuelle skjulte skader kan ikke avklares uten nærmere undersøkelser eller demontering av vindu. Det anbefales å skifte ut
vindu med råteskader, avklare omfang av eventuelle skjulte skader og eventuelt bytte materialer som er skadet. Det anbefales også at utførelse på vindu
med lav høyde til terreng, utbedres for å redusere risikoen for fuktinntregning og fuktpåkjenning på bygningdsdelene.
Tilstandsgrad 3 er satt på bakgrunn av registrert råteskader i vindu og la høyde til terreng. Kostnadsestimat er kun estimert for utskiftning av av vindu.
Kostnadsestimat: 20 000 - 100 000
Utvendig > Ytterdører
Det er malt hovedytterdør og malt balkongdør i tre med 2-lags glass.
Det er ulik alder på dørene. Dørene som er skiftet ut etter byggeår. fremstår i overordnet ok tilstand.
Balkongdøren i 2. etasje er værslitt og har begynnende råteskader i utvendig panel på dørbladet. Det er registrert innvendige fuktskjolder under døren.
Eier opplyser at det ikke er kjent med fuktinntregning under balkongdør i løpet av eiers tid. Det ble også utført overflatemålinger ved bruk av
fuktindikator, som ikke viste forhøyede fuktverdier.
Balkongdøren i 1. etasje har værslitte karmer og sprekkdannelser i utvendig panel og trevirke. Dør som er skiftet etter byggeåret, har synlig byggeskum
over dørkarmen og er ikke tettet igjen.
Værslitasje, sprekkdannelser og begynnende råteskader kan føre til redusert tetthet og videre nedbrytning av karm og dørblad. Fuktskjolder under
balkongdøren kan være tegn på svikt i beslag, terskel, tetting eller omkringliggende veggkonstruksjon. Ved pågående fuktinntrengning er det risiko for
skjulte fukt- og råteskader i terskel, bunnsvill, gulvkonstruksjon og tilstøtende vegg.
Byggeskum fungerer hovedsakelig som isolasjon og utfylling, og kan ikke alene forventes å ivareta nødvendig utvendig regn- og vindtetting. Mangelfull
tetting rundt døren kan over tid gi luftlekkasjer, vanninntrengning og følgeskader i skjulte konstruksjoner.
Årsaken til fuktskjoldene under balkongdøren i 2. etasje bør undersøkes nærmere. Det anbefales jevnlig kontroll av terskel, beslag, tetting og tilstøtende
gulv- og veggkonstruksjoner. Forholdet kan ses i sammenheng med tekking- og fallforhold på balkong, samt påbegynnende råteskader på balkongdør. Dør
med råteskader bør repareres eller skiftes ut.
Værslitte og sprukne deler på balkongdøren i 1. etasje bør utbedres og overflatebehandles. Det anbefales å tette igjen over dørkarm med egnet tettemiddel.
Tilstandsgrad er satt på bakgrunn av registrerte råteskader i balkongdør. Kostnadsestimat er estimert for utskiftning av 1 stk balkongdør med råteskader.
Kostnadsestimat: Under 20 000
Underetasje > Kjølerom
På befaringsdagen opplyste eier at det nylig hadde vært lekkasje fra kjøleaggregatet, med vannavrenning ned på gulvet i kjølerommet. Det var åpnet i
gulvet ved døren, og det ble registrert fuktpåvirkning i nedre del av skilleveggen mellom bod og kjølerom. Årsak og skadeomfang kunne ikke avklares fullt
ut på befaringstidspunktet. Etter befaringen har eier åpnet veggen i kjølerommet mot yttervegg under terreng og oversendt bildedokumentasjon. Bildene viser fuktskjolder og
misfarging på bunnsvill og enkelte deler av trestenderverket. Eier opplyser at materialene ikke var fuktige da veggen ble åpnet. Det foreligger ikke
dokumenterte fuktmålinger fra den åpne konstruksjonen. På de tilsendte bildene er det ikke registrert tydelige spor etter vannavrenning eller synlig fuktinntrengning gjennom den eksponerte grunnmuren. De
registrerte skjoldene vurderes derfor å kunne ha sammenheng med tidligere lekkasje fra kondenspåvirkning og bruken av rommet som kjølerom. Årsaken kan likevel ikke fastslås sikkert på grunnlag av bilder alene.
Kjølerommet er ikke utført etter anbefalt utførelse som rom-i-rom konstruksjon.
Konsekvens/tiltak
Fuktskjoldene viser at deler av konstruksjonen tidligere har vært utsatt for fuktpåvirkning. Slik kjølerommet er bygget i dag, kan temperaturforskjellen mellom kjølerommet og omkringliggende konstruksjoner medføre kondens og skjult fuktopphopning. Videre bruk som kjølerom kan derfor føre til nye eller gjentatte fuktskader. Den utførte åpningen gjelder bare deler av konstruksjonen. Eventuelle forhold i øvrige veggkonstruksjoner vendt mot under terreng kan ikke bekreftes eller utelukkes og må ses i sammenheng med vurderingene under punktet «Rom under terreng».
Tiltak:
De åpne konstruksjonene bør kontrolleres med dokumenterte fuktmålinger før veggen eventuelt bygges opp igjen. Misfarget treverk og øvrige berørte
materialer bør vurderes nærmere, skadet materialer bør skiftes etter ut
Kjøleaggregatet må kontrolleres og lekkasjeårsaken utbedres. Rommet bør ikke tas i videre bruk som kjølerom med dagens konstruksjonsoppbygging.
Dersom kjøleromsfunksjonen skal opprettholdes, bør rommet bygges om etter en dokumentert løsning tilpasset kjøleromsdrift, med korrekt isolering, luftog
damptetting og sikre overganger og gjennomføringer.
Dersom det registreres ny eller vedvarende fukt etter uttørking, må yttervegg, grunnmur, drenering og utvendig fuktsikring undersøkes nærmere.
Forholdet ble registrert av eier selv, som var like før befaringsdagen.
Kostnadsestimat: 100 000 - 200 000
Boligen har fått følgende TG2:
Utvendig > Taktekking
Taket har taktekking med betongtakstein. Besiktigelsen er utført fra bakkenivå.
Siden taket (takkonstruksjon, taktekking og skorstein) kun er observert fra bakkenivå, er vurderingen begrenset av dette. Det er ikke sikkerhetsmessig
forsvarlig å bevege seg ut på taket eller observere fra stige. Selv om det ikke er avdekket skader under befaringen, betyr ikke dette at det ikke foreligger
skader som en besiktigelse på taket kan avdekke. Vær oppmerksom på denne risikoen. En undersøkelse av taket kan utføres av en fagperson under tilstrekkelige sikkerhetsforhold.
Mer enn halvparten av forventet brukstid er oppbrukt på undertak. Mer enn halvparten av forventet brukstid er oppbrukt på taktekkingen.
Det er registrert mosegroing på taktekkingen.
Som følge av alder må det forventes redusert gjenværende brukstid og økende behov for vedlikehold. Mose kan holde på fuktighet, redusere uttørkingen
av takflaten og over tid bidra til raskere nedbrytning av taktekkingen. Dersom taktekkingen får redusert tetthet, kan undertaket bli utsatt for økt
fuktbelastning, med risiko for lekkasjer og følgeskader i underliggende konstruksjoner.
Mose anbefales fjernet med en skånsom metode som ikke skader taktekkingen. Det anbefales jevnlig kontroll av taktekkingen. Det må påberegnes
fremtidig utskifting av taktekking og undertak planlegges på bakgrunn av alder og forventet gjenværende brukstid.
Utvendig > Nedløp, beslag og skorsteiner over tak
Takrenner og nedløp er av metall og plast.
Pipebeslag er skiftet ut i løpet av forrige eiers periode og er i overordnet ok tilstand.
Takrenner, nedløp, beslag og takhatter er utført i metall og plast. Det er registrert normal bruks- og aldersslitasje, og bygningsdelene har passert mer
enn halvparten av forventet brukstid.
Det mangler snøfangere på hele eller deler av taket. Takvinkel og type taktekking tilsier at det på grunn av sikkerhet foreligger krav til snøfangere
Alder og slitasje øker risikoen for redusert tetthet, korrosjon, sprekkdannelser, utette skjøter og svikt i innfestinger. Redusert funksjon kan føre til at regnog
smeltevann ikke ledes bort som forutsatt, med fare for fuktbelastning på taktekking, takkonstruksjon, fasader og grunnmur.
Takrenner, nedløp, beslag og takhatter bør kontrolleres og vedlikeholdes jevnlig. Skjøter, innfestinger, overganger og gjennomføringer bør undersøkes
særskilt. Rengjøring og nødvendige lokale utbedringer bør utføres ved behov. Fremtidig utskifting må påregnes, men tidspunkt er det vanskelig å si noe om.
Manglende snøfangere kan føre til ras av snø og is fra taket, med fare for skade på personer, eiendom og installasjoner.
Utvendig > Takkonstruksjon/Loft
Taket er halvvalmet.
Deler av takkonstruksjonen er synlig i kott, hvor det er isolasjon og dampsperre. Påpeker at inspeksjon av synlige deler av takkonstruksjonen i kott er
begrenset uten ytterlige destruktive tiltak av dampsperre i kott.
Når takkonstruksjoner er helt eller delvis gjenbygget kan ikke takstmann utføre tilfredsstillende undersøkelser uten og utføre destruktive tiltak, takstmann
ser allikevel etter spor/merker og indikasjoner på avvik eller ufagmessige løsninger men som følge av konstruksjonsløsning og at det ikke foreligger
dokumentasjon er slike avvik svært vanskelige og avdekke.
Det er registrert isolasjon som er mørk/blå. Det er registrert fuktskjolder på sponplategulv i kott langsgående yttervegg. Det er også registrert
fuktskjolder på sponplater rundt ventilasjon-/ avtrekksaggregat på loft.
Lufting av takkosntruksjonen er også ukjent, og kan ikke bekreftes uten ytterlige undersøkelser og destruktive tiltak. Det er ikke registrert lufting i utvendig takutstikk enkelte plasser.
Fuktskjolder og misfarging kan ha sammenheng med tidligere eller pågående lekkasje, kondens, luftlekkasjer gjennom dampsperren og forhold ved
ventilasjonsanlegget. Mangelfull lufting kan redusere konstruksjonens uttørkingsevne og øke risikoen for kondens og fuktpåvirkning på undertak, isolasjon og trekonstruksjoner.
Ved langvarig fuktpåvirkning kan det oppstå redusert isolasjonsevne, muggsopp og råteskader. Ettersom deler av takkonstruksjonen er skjult bak
dampsperre og isolasjon, samt store deler av takkonstruksjonen er igjenbygget, kan eventuelle skjulte skader ikke utelukkes ved en visuell kontroll.
Det er ukjent om registrerte fuktskjolder i kott er av tidligere eller pågående fuktpåkjenninger. Påpeker at det var oppholdsvær på befaringsdagen. Ved
punktkontroll og overflatemålinger ved bruk av fuktindikator på registrerte forhold, ble det ikke registrert forhøyde fuktverdier.
Årsaken til fuktskjoldene og misfargingen bør undersøkes nærmere. Det anbefales jevnlig kontroll og fuktmåling i de berørte områdene, samt jevnlig
kontroll av tilgjengelige takgjennomføringer og tilkoblinger rundt ventilasjons-/avtrekksaggregatet.
Dampsperrens skjøter og gjennomføringer bør kontrolleres for utettheter. Luftingen fra takutstikk og videre gjennom takkonstruksjonen bør også avklares.
Dersom luftingen ikke er tilfredstillende utført, bør nødvendige tiltak utføres. Eventuelt fuktskadede materialer må skiftes etter at årsaken til fuktskolder er
lokalisert og utbedret.
Utvendig > Yttervegger/Veggkonstruksjon
Ytterveggene er oppført som bindingsverkskonstruksjon fra byggeår med liggende bordkledning.
Utvendig kledning er visuelt kontrollert fra bakkenivå. Det påpekes at kontroll av musetetting i lufting bak kledning kun er utført som punktkontroll.
Utvendig kledning er punktkontrollert for eventuelle råteskader.
Der veggkonstruksjoner er helt gjenbygget, har takstmann begrensede muligheter til å gjennomføre tilfredsstillende undersøkelser uten bruk av
destruktive tiltak. Takstmann vurderer likevel synlige spor, merker og indikasjoner på eventuelle avvik eller ufagmessige løsninger. På grunn av
konstruksjonsløsning og manglende dokumentasjon er slike avvik imidlertid vanskelig å avdekke
Det er registrert værslitt trekledning med behov for vedlikehold. Enkelte kledningsbord har lokale råteskader. Det er også registrert enkelte steder hvor
det er liten avstand mellom kledning og terreng, og liten eller ingen synlig lufting ved underkant av kledningen.
Værslitt overflatebehandling og råteskader reduserer kledningens levetid og beskyttelse av den underliggende veggkonstruksjonen. Liten avstand til
terreng medfører økt belastning fra fukt, vannsprut, snø og vegetasjon. Mangelfull lufting bak kledningen kan redusere uttørkingen og øke risikoen for
videre råteutvikling og skjulte fuktskader i lekter, vindsperre og øvrige deler av veggkonstruksjonen. Omfanget av eventuelle skjulte skader kan ikke
avklares uten ytterlige undersøkelser og destruktive tiltak.
Råteskadede kledningsbord bør skiftes, og nærliggende konstruksjoner bør kontrolleres når kledningen åpnes. Kledningen bør rengjøres og
overflatebehandles etter behov. Utførelse av utvendig kledning hvor det er lav høyde fra bunn kledning til terreng, anbefales det jevnlig kontroll og
vedlikehold, gjerne med hyppigere intervaller enn resterende kledning på boligen. Lufting ved underkant av kledningen bør kontrolleres og utbedres der
denne er mangelfull. Som følge av alder og elde på veggkonstruksjonen, må det forventes økt vedlikehold, jevnlig kontroll og fremtidig utskiftning. Når det
er tid for utskiftning er det vanskelig å si noe om, da det avhenger av flere faktorer som klima, materialkvalitet og vedlikehold.
Utvendig > Balkonger, verandaer, takterrasser og altaner
Balkong i 2 etg er utført med trekonstruksjoner, med sveisepapp som tekking. Deler av tettesjikt på balkong er synlig for visuell kontroll, da deler av
plattingen er belagt med lemmer.
Terrasse 1 etg i og utenfor innglassert terrasse over underetasjen, er utført med terrasselemmer. Tettesjikt under terrasse over underetasjen er
igjenbygget og kan ikke visuelt bekreftes og kontrolleres som følge av utførelse.
Balkongen over innglasset balkong har tettesjikt på gulvet. Det er registrert mangelfulle fallforhold, slik at vann ikke ledes bort fra vegger og avløp på en
tilfredsstillende måte. Deler av tettesjiktet er lokalt reparert med ny sveisetekking etter en tidligere lekkasje til den innglassede balkongen under.
Eksisterende tettesjikt har høy alder.
Terrassen i 1. etasje ligger over deler av underetasjen. Tettesjiktet er skjult under en overliggende terrasseplatting og var derfor ikke tilgjengelig for visuell
kontroll. Utførelse, tilstand og tilslutninger mot vegger og øvrige konstruksjoner kunne ikke verifiseres. Ut fra opplyst eller antatt alder har tettesjiktet passert forventet brukstid.
Rekkverket på balkong eller terrasse er for lavt i forhold til dagens krav.
Mangelfulle fallforhold kan føre til vannansamlinger og langvarig fuktbelastning på tettesjikt, skjøter, gjennomføringer og overganger mot vegg. Tidligere
opplyst lekkasje og lokal reparasjon viser at tettesjiktet har hatt funksjonssvikt.
Alder og utilgjengelig tettesjikt under terrasseplattingen medfører usikkerhet om gjenværende funksjon. Eventuelle lekkasjer kan utvikle seg skjult og føre
til fukt- og råteskader i vegger, etasjeskiller og underliggende rom. Skadeomfanget kan bli betydelig før lekkasje blir synlig innvendig.
Det anbefales å utbedre balkongens fallforhold, tettesjikt, skjøter, gjennomføringer og overganger mot vegg. På grunn av tidligere lekkasje, lokale
reparasjoner og tettesjiktets alder bør full rehabilitering med nytt tettesjikt og tilfredsstillende fall påregnes i nærmeste fremtid.
Terrasseplattingen over underetasjen bør demonteres i nødvendig omfang for kontroll av tettesjiktet og tilslutningene mot vegg, dørterskler, beslag og
eventuelle gjennomføringer. Det må påregnes utskifting av tettesjiktet dersom tilfredsstillende utførelse og funksjon ikke kan dokumenteres.
Det anbefales å utbedre rekkverket slik at høyden tilfredsstiller gjeldende krav, for å sikre trygg bruk.
Innvendig > Etasjeskiller og bærende konstruksjoner
Det er trebjelkelag.
Etasjeskilleren er utført som trebjelkelag. Ved punktmåling er det registrert en total høydeforskjell på over 30 mm i gulvet.
Årsaken til høydeforskjellen kan ikke fastslås på bakgrunn av målingen og den visuelle kontrollen alene. Forholdet kan blant annet ha sammenheng med
opprinnelig utførelse, langvarig nedbøyning i bjelkelaget, bevegelser eller setninger i bygningen. Det er ukjent om avviket er stabilt eller under utvikling.
Dette kan indikere setninger, deformasjoner eller skjevheter i konstruksjonen. Forholdet kan påvirke funksjon, komfort og i enkelte tilfeller være tegn på
underliggende konstruksjonsmessige forhold.
Det anbefales å undersøke årsak og omfang nærmere for å avklare om høydeforskjellen skyldes naturlige bevegelser eller forhold som krever utbedring.
Ved tegn til videre bevegelser eller konstruksjonssvikt bør forholdet vurderes av bygningssakkyndig eller rådgivende ingeniør.
Høydeforskjellen medfører merkbare skjevheter i gulvet og kan påvirke bruk, møblering og montering av innredninger. Dersom skjevheten skyldes
svekkelse, setninger eller utilstrekkelig understøttelse, kan avviket utvikle seg videre.
Målingen alene dokumenterer ikke redusert bæreevne eller konstruksjonsskade. Eventuelle skjulte forhold i bjelkelaget eller de underliggende
bærekonstruksjonene kan likevel ikke utelukkes uten nærmere undersøkelser og destruktive tiltak.
Det anbefales å følge med på om skjevhetene utvikler seg, og om det oppstår nye sprekker, gliper, nedbøyning eller merkbare rystelser ved belastning.
Underliggende bærekonstruksjoner, oppleggspunkter og eventuell understøttelse bør kontrolleres nærmere dersom det er registrert andre symptomer,
eller dersom årsaken ønskes avklart.
Oppretting av gulvet vil normalt kreve bygningstekniske tiltak. Før eventuell oppretting bør årsaken til skjevheten vurderes, slik at det ikke bare utføres en
overflatemessig utbedring av et underliggende konstruksjonsforhold.
Innvendig > Rom under terreng (kjeller, underetasje, sokkeletasje)
Gulvet er belagt med laminat, og veggene har panel. Hulltaking er foretatt.
Hulltaking og fuktmåling er utført som punktkontroll, og undersøkelsen gir derfor kun informasjon om tilstanden i det kontrollerte området. Forhøyede
fuktverdier andre steder i tilhørende konstruksjoner i vegg vendt mot terreng kan ikke utelukkes uten mer omfattende eller destruktive undersøkelser.
Ved hulltaking i innforet trevegg mot terreng er det registrert forhøyede fuktverdier. Målingen er utført som en punktkontroll og viser kun forholdene på det undersøkte stedet.
Det er registrert plast/dampsperre i veggkonstruksjonen samt papp mellom treverk og grunnmur. Utførelse var ikke unormalt på byggetidspunktet, men
gir begrenset utørkingsmulighet. I en innforet vegg under terreng med begrenset uttørkingsmulighet og organiske materialer nær grunnmuren regnes
som en fuktutsatt konstruksjon. Utførelsen kan bidra til oppsamling av fukt og kan ha påvirket måleresultatet.
De registrerte fuktverdiene kan indikere fuktpåvirkning i den innforede veggkonstruksjonen. Fuktigheten kan skyldes blant annet fuktvandring gjennom
grunnmuren, kondens, mangelfull utvendig fuktsikring eller redusert uttørking som følge av konstruksjonsoppbyggingen.
Ved vedvarende fuktbelastning er det risiko for lukt, muggsopp og nedbrytning eller råteskader i treverk og andre organiske materialer. Punktkontrollen gir
ikke grunnlag for å fastslå årsak, omfang eller om forholdet forekommer i øvrige deler av veggen. Skjulte fukt- og følgeskader kan derfor ikke utelukkes
uten ytterlige undersøkelser og destruktive tiltak. Forholdet må ses i sammenheng med utvendig fuktsikring og drenering, som har passert mer enn halvparten av forventet levetid.
Tekniske installasjoner > Innvendige vannledninger
Det er plast vannledninger (rør-i-rør) og av kobber
Eldre vannledninger har passert mer enn halvparten av forventet levetid.
Når vannledninger når høy alder øker sannsynligheten for slitasje, lekkasjer eller funksjonssvikt. Risikoen for skader på installasjonen vil normalt øke med alderen.
Er ikke fagmann for feltet, kontroll og vurdering av anlegget bør utføres av en rørlegger.
Som følge av alder, må det påberegner fremtidige utskiftninger.
Det påpekes at tilstandsgrad er satt på bakgrunn av alder.
Tekniske installasjoner > Innvendige avløpsrør
Det er innvendige avløpsrør av plast.
Det er ukjent hvor mye av innvendig avløpsrør som ble byttet ut, eller om det ikke ble byttet ut under renovering av våtrommene i boligen.
Avløpsrør som ligger i bakenforliggende konstruksjoner er ikke tilgjengelige for visuell kontroll uten destruktive tiltak. Vurderingen er derfor basert på
synlige deler av installasjonen, alder og eventuelle opplysninger om funksjon ved bruk av anlegget.
Det ble ikke registrert tegn til funksjonssvikt på befaringsdagen
Eldre plastrør har passert mer enn halvparten av forventet levetid.
Når avløpsrør når høy alder øker sannsynligheten for slitasje, lekkasjer eller funksjonssvikt. Risikoen for skader på installasjonen vil normalt øke med
alderen. Er ikke fagmann for feltet, kontroll og vurdering av anlegget bør utføres av en rørlegger. Som følge av alder, må det påberegner fremtidige
utskiftninger. Det påpekes at tilstandsgrad er satt på bakgrunn av alder.
Tomteforhold > Fuktsikring og drenering
Drenering er fra byggeår. Det er ikke mulig å inspisere fuktsikring og drenering som er under bakkenivå og påpeker at tilstandsgrad er satt som følge av alder.
Punktet må sees i sammenheng ‘Rom under terreng’
Utvendig drenering og fuktsikring har passert mer enn halvparten av forventet brukstid. Det er ikke dokumentert når anlegget sist ble fornyet eller
hvilken tilstand de skjulte delene har. Vurderingen må ses i sammenheng med registrerte forhold under punktet «Rom under terreng», hvor det ved
hulltaking er målt noe forhøyede fuktverdier i innforet vegg mot terreng.
Økende alder kan medføre redusert funksjon i drensledninger, utvendig fuktsikring og eventuell grunnmursplate. Dette kan gi økt fuktbelastning mot
grunnmuren og redusert uttørking av konstruksjoner under terreng. De registrerte fuktverdiene innvendig kan ha sammenheng med utvendige
fuktforhold, men årsaken kan ikke fastslås uten ytterligere undersøkelser.
Ved vedvarende fuktpåvirkning kan det oppstå muggsopp og råteskader i innforede vegger og andre organiske materialer.
Terrengfall, taknedløp og bortledning av overflatevann bør kontrolleres og vedlikeholdes slik at vann ledes bort fra grunnmuren. Det anbefales ytterligere
undersøkelser rundt hele boligen for å avklare dreneringens og fuktsikringens funksjon, særlig ved de områdene hvor det er registrert forhøyede fuktverdier innvendig.
På grunn av alder må det i nærmeste fremtid, påberegnes oppgradering eller utskifting av drenering og utvendig fuktsikring rundt hele boligen. Dersom
videre undersøkelser avdekker aktiv fuktinntrengning eller skader i innvendige konstruksjoner, bør utbedring utføres innen kort tid.
Våtrom > Loft > Bad > Overflater, vegger og himling
Våtrommet har flis på vegg og malt innvendig tak.
Det er registrert riss og sprekkdannelser i flisfuger i våtsonen, samt hulrom bak enkelte fliser. Eier opplyser at tidligere sprekker i flisene er reparert eller
forseglet med epoxy. Epoxybehandlingen er en lokal overflatereparasjon og dokumenterer ikke årsaken til sprekkdannelsene eller tilstanden til flisfeste, underlag og underliggende tettesjikt.
Det er i tillegg registrert en synlig åpning i flislaget rundt rørgjennomføringen ved blandebatteriet til badekaret. Tilfredsstillende tetting rundt
gjennomføringen kunne ikke påvises ved visuell kontroll. Det er ukjent hvordan gjennomføringen er tilsluttet det underliggende tettesjiktet.
Sprekkdannelser og hulrom kan skyldes mangelfull vedheft eller bevegelser i underliggende konstruksjon. Flisene kan over tid løsne eller få ytterligere
skader. Dersom bevegelsene fortsetter, kan også den utførte epoxyreparasjonen sprekke eller miste funksjonen.
Åpningen rundt blandebatteriet ligger i våtsonen og kan gi vann og fukt tilgang til bakenforliggende konstruksjoner dersom gjennomføringen ikke er utført
med tilfredsstillende mansjett eller annen dokumentert tetting mot tettesjiktet. Dette gir økt risiko for skjult fuktpåvirkning og følgeskader i veggen.
Tettesjiktets utførelse og tilstand kan ikke bekreftes uten nærmere eller destruktive undersøkelser.
Omfanget av hulrom og sprekkdannelser bør kartlegges nærmere. De epoxybehandlede områdene bør kontrolleres jevnlig for nye riss, åpninger eller tegn
på videre bevegelse. Fliser med mangelfull vedheft bør tas ned og monteres på nytt etter at årsaken er avklart. Det anbefales å være oppmerksom på at
bakenforliggende tettesjikt ikke ødelegges ved demontering og remontering av flis.
Gjennomføringen rundt blandebatteriet bør undersøkes nærmere. Det bør etableres en varig og vanntett tilslutning mellom rørgjennomføringen og
tettesjiktet. Lokal fuging i overflaten alene er ikke tilstrekkelig dersom tettingen bak flislaget mangler eller er skadet.
Våtrom > Loft > Bad > Vanntett sjikt, membran og sluk
Våtrommet har plastsluk med ukjent utførelse av membran.
Det er registrert spor av bellegg ved oppbrett ved dørterskel, samt spor av belegg i sluk under klemring. Høydeforskjellen fra toppen av sluket til toppen av
membran ved dørterskelen er over 25 mm.
Påpeker at membran ikke kan besiktiges, tilstandsgrad er satt med basis i alder og enkelte observasjoner ved befaring, dokumentasjon for utførelse og
produkt bør innhentes dersom dette eksisterer.
Det er ikke fremlagt dokumentasjon som produktdatablad eller bildedokumentasjon på utførelse av tettesjikt og produkter på bad. Manglende
dokumentasjon medfører begrenset mulighet for å verifisere om tettesjikt på våtrommet er utført i henhold til gjeldene fagmessig prinsipper.
Badekaret er tilkoblet et avløp i gulvet under badekaret. Avløpsledningen føres skjult under gulvet og er tilknyttet sluket i dusjsonen. Ved punktkontroll og
avtapping av vann fra badekaret på befaringsdagen ble det registrert at vannet ble ført inn i sluket i dusjsonen.
Løsningens kapasitet og utførelse kunne ikke kontrolleres fullt ut på grunn av begrenset tilkomst under badekaret og skjult rørføring. Ved rask avtapping
av et fylt badekar kan avløpskapasiteten være begrenset, særlig dersom sluket eller avløpsledningen er delvis tilstoppet. Dette kan medføre oppstuving i
sluket eller vannansamling på gulvet utenfor badekaret.
Det anbefales å følge med på avrenningen ved bruk og sørge for jevnlig rengjøring av sluket i dusjsonen for å opprettholde tilfredsstillende
avløpskapasitet. Ved langsom avrenning, tilbakeslag eller vannansamling bør avløpsløsningen undersøkes nærmere av fagkyndig.
Tettesjikt og sluk har passert mer enn halvparten av forventet brukstid. Tettesjiktet ligger i hovedsak skjult i konstruksjonen og kan derfor ikke kontrolleres fullt ut ved en visuell befaring.
Alder medfører redusert forventet restlevetid og økt risiko for svekkelse i tettesjiktet, tilslutningen mot sluk og øvrige overganger og gjennomføringer.
Eventuell svikt kan føre til fuktinntrengning og skjulte følgeskader i gulv-, vegg- og etasjeskillerkonstruksjonen. Skjulte skader kan utvikle seg før de blir synlige på overflatene.
Sluk, fuger, gjennomføringer og øvrige synlige overganger bør kontrolleres og vedlikeholdes jevnlig. Ved tegn til lekkasje, misfarging eller andre fuktsymptomer må ytterligere undersøkelser utføres uten opphold.
Det anbefales at sluket rengjøres og kontrolleres jevnlig for å opprettholde tilfredsstillende avrenning og redusere risikoen for tilstopping og vannansamling på gulvet.
Våtrom > Underetasje > Vaskerom > Overflater, vegger og himling
Våtrommet har vegger med malte plater og himling med malt innvendig tak.
Det er uegnet materialer i våtsonen bak vask.
Bruk av ikke fuktbestandige materialer i våtsonen, kan fuktpåvirkning som vannsprut over tid føre til fuktskader, råte, samt redusert levetid på bygningsdeler.
Ved bruk av vask, anbefales det å være oppmerksom på vannsprut og fuktpåkjenninger på uegnet materialer. Det anbefales også å etablere fuktbestandig løsning tilpasset bruk i våtsoner.
Våtrom > Underetasje > Vaskerom > Vanntett sjikt, membran og sluk
Det er plastsluk og vinylbelegg som tettsjikt.
Det er registrert 2 sluker i gulv, hvor sluk i gulv er under skap ved vaskemaskin, og ved varmtvannsbereder.
Overgangen mellom vaskerommet og gangen er utført trinnfritt, uten synlig oppbrett av gulvbelegg eller annen terskelløsning. Høydeforskjellen fra
gulvet ved døråpningen til overkant av nærmeste sluk er mindre enn 25 mm.
Det er registrert fall mot sluk på gulvet. Varmtvannsbereder og vaskemaskin er plassert i nærheten av slukene, noe som reduserer risikoen for at
lekkasjevann sprer seg til øvrige konstruksjoner. Sluket ved vaskemaskinen er imidlertid plassert under et skap og har begrenset tilkomst for kontroll, rengjøring og vedlikehold.
Registrert fall og plasseringen av vanninstallasjonene nær slukene bidrar til at eventuelt lekkasjevann normalt kan ledes mot sluk. Den lave
høydeforskjellen og den trinnfrie overgangen gir likevel begrenset sikkerhet mot at større vannmengder kan renne ut i gangen, særlig dersom lekkasjen
oppstår utenfor slukenes nærområde eller avrenningen blir redusert.
Begrenset tilkomst til sluket under skapet kan vanskeliggjøre jevnlig rengjøring og kontroll. Ved tilstopping eller redusert avløpskapasitet kan det oppstå
oppstuving og vannansamling på gulvet, med risiko for fuktpåvirkning av tilstøtende rom og konstruksjoner.
Slukene bør rengjøres og kontrolleres jevnlig, og det må sikres tilstrekkelig tilkomst til sluket under skapet. Skapinnredningen bør om nødvendig tilpasses
slik at sluket kan inspiseres og rengjøres uten omfattende demontering.
Det bør jevnlig kontrolleres at gulvet fortsatt leder vann mot sluk, og at det ikke oppstår vannansamling ved overgangen til gangen. Ved fremtidig
rehabilitering anbefales det å etablere bedre sikring mot utstrømning av lekkasjevann, eksempelvis økt høydeforskjell, oppbrett av tettesjikt eller annen dokumentert løsning.
Våtrom > Underetasje > Bad > Vanntett sjikt, membran og sluk
Det er plastsluk med belegg på gulv.
Det er registret høydeforskjell fra topp flis ved dør til topp slukrist i dusjsonen som er høyere enn 25 mm.
Påpeker at tettesjikt ikke kan besiktiges, tilstandsgrad er satt med basis i alder og enkelte observasjoner ved befaring, dokumentasjon for utførelse og produkt bør innhentes dersom dette eksisterer.
Det er ikke fremlagt dokumentasjon som produktdatablad eller bildedokumentasjon på utførelse av tettesjikt og produkter på bad. Manglende
dokumentasjon medfører begrenset mulighet for å verifisere om tettesjikt på våtrommet er utført i henhold til gjeldene fagmessig prinsipper.
Det er registrert synlig tettesjikt ved sluket. Klemringen fremstår imidlertid ikke tilfredstillende festet. Klemringen skal sikre en tett forbindelse mellom tettesjiktet og sluket. Dersom klemringen ikke er korrekt montert eller har utilstrekkelig innfesting, kan
vann trenge inn under tettesjiktet og videre i tillhørende vegg- og gulv konstruksjoner. Dette medfører økt risiko for skjulte fukt-, mugg- og råteskader.
Det er ikke mulig å avklare om det allerede foreligger fuktpåvirkning eller skade i underliggende konstruksjoner ved visuell kontroll alene.
Sluket og tilslutningen mellom tettesjikt og klemring bør undersøkes av et fagkyndig foretak. Klemringen må demonteres eller etterstrammes i nødvendig
omfang, slik at det kan kontrolleres om tettesjiktet ligger korrekt og er uten skader.
Dersom tettesjiktet er feil montert, skadet eller ikke kan festes på en dokumentert og varig måte, må slukområdet bygges om. Større rehabilitering av
gulvet må påregnes dersom lokal utbedring ikke lar seg utføre uten å skade det øvrige tettesjiktet.
Våtrom > Underetasje > Bad > Ventilasjon
Våtrommet har naturlig ventilasjon ved oppdrift/termisk. Våtrommet mangler tilluftsventilering. For at ventilasjonen skal fungere, må luft både trekkes ut (avtrekk) og slippes inn (tilluft). Hvis det mangler tilluft,
får ikke luften sirkulert skikkelig.
Konsekvens/tiltak
Manglende tilluftsventilering i våtrommet kan føre til dårlig luftsirkulasjon og høy luftfuktighet. Dette øker risikoen for kondens, muggvekst og fuktskader
over tid. Det anbefales å etablere tilfredsstillende tilluft, for eksempel ved spalte under dør eller ventil i dør/vegg. Dette vil bidra til bedre ventilasjon og redusere
fuktbelastningen i rommet.
Våtrom > Underetasje > Bad 2 > Overflater gulv
Våtrommet har vinylbelegg på gulv og elektriske varmekabler.
Det er registrert oppbrett av bellegg på vegg bak flis og ved dørterskel.
Det er registrert fall til gulv ved og ved vanntest er det registrert vann ledes til sluk
Det er registrert åpning, sprekk i skjøten på gulvbelegget.
En åpen eller skadet skjøt kan føre til at bruksvann trenger under gulvbelegget og videre i tilleggende konstruksjoner. Dette gir økt risiko for skjulte fuktskader.
Skjøten bør utbedres innen kort tid. Det må avklares om belegget kan repareres lokalt med en dokumentert, varig og vanntett løsning. Underlaget bør
samtidig kontrolleres for fukt og eventuelle følgeskader.
Dersom lokal reparasjon ikke kan gjennomføres uten usikkerhet om tettheten, må utskifting av gulvbelegget og nødvendig rehabilitering av
gulvkonstruksjonen påregnes. Området bør utsettes for minst mulig vannbelastning frem til forholdet er utbedret.
Avvik på undersøkte bygningsdeler uten tilstandsgrad:
Forhold som åpenbart kan medføre fare for helse, miljø og sikkerhet:
Det mangler snøfangere på hele eller deler av taket.
Takvinkel og type taktekking tilsier at det på grunn av sikkerhet foreligger krav til snøfangere.
Rekkverket på balkong eller terrasse er for lavt i forhold til dagens krav.
Det er ikke foretatt radonmålinger, og bygget er heller ikke utført med radonsperre.
Rekkverkshøyder er under dagens forskriftskrav for rekkverk i innvendige trapper.
Det mangler samsvarserklæring for hele eller deler av anlegget.
Tilstandsrapporten er inntatt i salgsoppgaven og inneholder ytterligere informasjon om byggemåte, årsak bak tilstandsgrader, konsekvens og anslag på eventuelle utbedringskostnader. Ettersom kjøper regnes å være kjent med forhold som tydelig fremkommer av tilstandsrapporten oppfordres interessenter til å sette seg grundig inn i rapporten i sin helhet og kontakte bygningssakyndig ved eventuelle bygningstekniske spørsmål.
