Byggemåte
Utdrag fra tilstandsrapporten fra takstmann:
Byggemåte: 1962 (forbehold mot skjulte konstruksjoners oppbygging)
Grunnmur: Støpt grunnmur fra byggeår.
Yttervegger: Bindingsverksvegger kledd med trekledning.
Etasjeskiller: Trebjelkelag.
Tak: Saltak tekket med teglstein.
Vinduer og utvendige dører: Isolerglass.
Vertikaldelt tomannsbolig ferdigstilt i 1962, senere jevnlig oppgradert og vedlikeholdt opp gjennom årene. Boligens tilstand utvendig er av normal karakter der taktekkingen ble omlagt med nytt undertak i 2022. Utførelsen er dokumentert med bilder og faktura fra Byggservice. Av anmerkninger utvendig kommenteres alder på takhatt og beslag i overgang nabodel. Lysgrav mot terrasse på terreng bør sikres, trapper utvendig holder ikke dagens krav til sikkerhet.
Innvendig er boligen oppgradert og modernisert i begge plan. Nytt bad med dokumentert utførelse ferdigstilt i desember 2025. Det er gjennomført endringer i planløsning i 1.etg. som ikke er søknadspliktig. To soverom i kjeller er godkjent med ferdigattest. For nærmere spesifiseringer, studer premisstekst og vurderinger av de enkelte bygningskomponentene utover i rapporten.
Lovlighet:
Det foreligger godkjente og byggemeldte tegninger, men de stemmer ikke med dagens bruk
Det er gjennomført bruksendringer i 1.etg. som ikke er søknadspliktige.
På tegning er ett rom definert som vaskerom, det er ikke sluk i rommet. I tilstandsrapporten defineres rommet som toalett med opplegg for vaskemaskin.
Kjellerdør skal iflg. opplysninger skiftes ut til vindu. Vinduer må tilfredstille brannkrav B-30 som tegning viser.
I kjeller er det innredet 2 soverom innredet som soverom. Rommene er byggesøkt og godkjent jf. tegninger 7.4.2025. Ved innredning må avstand mellom gulv og vinduskarm ikke overstige 100 cm (møbel eller lignende under er tilstrekkelig).
Det er gitt 20 stk. TG-2 og 6 stk. HMS anmerkninger i rapporten.
Bygningsdeler med TG-2, Avvik som kan kreve tiltak:
Utvendig > Nedløp og beslag
Det er påvist avvik i beslagløsninger. Det mangler snøfangere på hele eller deler av taket, men det var ikke krav om dette på byggemeldingstidspunktet. Takhatt og beslag i overgang nabodel er av eldre dato.
Utvendig > Veggkonstruksjon
Det er påvist andre avvik: Kledning som går under terrassegulv ut fra kjøkken står utsatt til. Bæring er montert direkte på kledning uten overgangsbeslag. Kledning bak trapp fra stue står også utsatt til.
Utvendig > Takkonstruksjon/Loft
Det er begrenset/dårlig ventilering av takkonstruksjonen. Det er registrert symptom på aktivitet fra skadedyr. Isolasjonen er fra byggeåret og tilfredsstiller ikke dagens krav til isolasjon.
Utvendig > Vinduer - 2
Karmene i vinduer er slitte og det er sprekker i trevirket. Kjellervindu på toalettrom er fra 1981 med råteskader i bunnkarm TG 3.
Vindu i entreparti er i tilfredstillende stand jf. alder TG 2. Påregnelig risiko for punktering mellom glass.
Utvendig > Dører
Det er påvist avvik rundt innsettingsdetaljer. Løsning under entredørens terskel bør endres. Det samme gjelder for terrassedør ut fra kjøkken.
Utvendig > Balkonger, terrasser og rom under balkonger
Det er påvist andre avvik: Overgang husvegg og balkong/terrassegulv er utført uten beslag, overgangsbeslag bør monteres. Kledning under trapp ut fra stue står utsatt til. Trapper utvendig tilfredsstiller ikke dagens krav til sikkerhet/åpninger i trinn/rekkverk.
Innvendig > Etasjeskille/gulv mot grunn
Det er påvist andre avvik: Boligen er fra 1962, og det er registrert skeivheter i kjellergulvet, spesielt i området foran trapp til 1. etasje. Skeivheter av denne typen er vanlig for bygg av denne alder. Det er lagt nye gulv i enkelte områder, og det vurderes at disse er lagt på underlag som ikke tilfredsstiller produsentens leggeanvisninger for denne type gulv.
Innvendig > Rom Under Terreng
Det er gjennom målinger påvist høyt fuktnivå i trevegger i underetg./kjeller, det er derfor ikke foretatt hulltaking.
Målt verdi er registrert til 17,6 vektprosent i det aktuelle området, noe som indikerer forhøyet fuktnivå og økt risiko for fuktskader i dette området. Det kan forekomme variasjoner i fuktnivået andre steder enn i det målte punktet. På grunn av at utlekting fra grunnmuren er begrenset til 21 mm, er det ikke mulig å inspisere bunnsvill (nedre tremateriale).
Innvendig > Krypkjeller
Det er begrenset ventilering/luftgjennomstrømning i krypkjeller. Fukt i underkant av entretrapp i overgang mot grunnmur.
Innvendig > Innvendige trapper
Det er påvist andre avvik: I dag er det krav til håndrekke på begge sider og at åpninger i rekkverk ikke skal være mer enn 100 mm.
Tekniske installasjoner > Vannledninger
Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på innvendige vannledninger. Nyere deler tas ikke med i denne sammenheng, da et anlegg ikke vil være bedre enn svakeste ledd.
Tekniske installasjoner > Avløpsrør
Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på innvendige avløpsledninger.
Tekniske installasjoner > Ventilasjon
Det er påvist andre avvik: På loft er det ventilasjonsmotor koblet vis kjøkken og bad.
Tekniske installasjoner > Varmtvannstank
Det er påvist at varmtvannstank er over 20 år
Tomteforhold > Fuktsikring og drenering
Mer enn halvparten av forventet levetid på drenering er overskredet.
Tomteforhold > Grunnmur og fundamenter
Det er registrert skråriss som er symptom på setninger. I kjellerbod med lav takhøyde er det registrert en sprekk som kan være relatert til en tid etter byggeår.
Tomteforhold > Terrengforhold
Det er påvist dårlig fall eller flatt terreng inn mot grunnmur og dermed muligheter for større vannansamlinger. Forholdet er relatert til baksiden.
Tomteforhold > Utvendige vann- og avløpsledninger
Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på utvendige avløpsledninger.
Spesialrom > Kjeller > Toalett m/opplegg vaskemaskin > Overflater og konstruksjon
Toalettrom har kun naturlig avtrekk fra rommet, NS 3600 krever mekanisk avtrekk for å kunne gi TG 0/1. Rommet har eldre overflate med paneler på vegger, ingen våtromsoverganger mellom vegg og gulv.
Kjøkken > 1.etg. > Kjøkken > Avtrekk
Det er påvist andre avvik: Ventilator over platetopp på kjøkken har ikke nevneverdig effekt. Kanal er koblet til mekanisk motor på loft.
Helse, Miljø og Sikkerhet, forhold som åpenbart kan medføre fare for helse, miljø og sikkerhet:
- Åpninger i rekkverk er større enn dagens forskriftskrav til rekkverk i innvendige trapper.
- Åpninger mellom trinn i innvendig trapp er større enn dagens forskriftskrav.
- Det er ikke foretatt radonmålinger, og bygget er heller ikke utført med radonsperre.
- Det er ikke montert rekkverk på utvendige trapper.
- Det er tegn på avvik i branncelleinndeling ut ifra dagens byggtekniske forskrift.
- Det mangler håndløper på vegg i det innvendige trappeløpet.
Spørsmålet om brannkrav mellom boenheter er relatert til dagens krav. Bygget ble godkjent og oppført i 1962, og oppfylte da gjeldende krav. Det er ikke krav om at bygg godkjent etter tidligere regelverk må oppfylle dagens krav. Lysgrav for kjellervindu må sikres mot fall.
Tilstandsrapporten er inntatt i salgsoppgaven og inneholder ytterligere informasjon om byggemåte, årsak bak tilstandsgrader, konsekvens og anslag på eventuelle utbedringskostnader. Ettersom kjøper regnes å være kjent med forhold som tydelig fremkommer av tilstandsrapporten oppfordres interessenter til å sette seg grundig inn i rapporten i sin helhet og kontakte bygningssakyndig ved eventuelle bygningstekniske spørsmål.
