Byggemåte
Bygningen ble opprinnelig oppført i 1854 og er blitt tilbygget og ombygget flere ganger. Hovedleiligheten i 2. etasje over hovedbygget, ble renovert i 2007. Bygningen generelt er oppført i kjente konstruksjoner og med en byggemetode som var vanlig når dette bygget ble oppført og tilbygget.
På eiendommen er det oppført et kombinasjonsbygg som går over 2 etasjer og loft.
Eiendommen består av næringslokale i 1. etasje og to leiligheter i 2. etasje. Den ene boligen er blitt benyttet de senere år som kontorer for næringsdriften.
2. etasje er fra 1958 og 1966, godkjent av bygningsmyndighetene som to leiligheter og sosialrom for næringsdriften (som del av hovedleilighet), og er bygget i tråd med tegningene. Det er de sist godkjente tegninger vi klarer å oppdrive fra kommunens arkiver. Det forutsettes i taksten at godkjenningen fra 1966 fortsatt gjelder. I samtale med Sarpsborg kommune på telefon, kunne heller ikke de finne ytterligere tegninger eller andre godkjenninger under vår samtale, og det ble antydet at vi da må forholde oss til sist godkjente tegninger som var å finne. Det anbefales at aktuelle kjøpere uansett undersøker de faktiske forhold med Sarpsborg kommune.
Bygget er tilpasset dagens bruk som omfatter næring og bolig(er). Det er tilbygget garasje/lager i bakgård med flatt tak. På taket er det anlagt platting/ terrasse med utestue.
Deler av bygget har et stort, romslig loft - over hovedleiligheten.
Det er støpte fundamenter på antatt leiregrunn, og ringmur av mur/granittblokker. Garasjen er oppført på støpt plate på mark.
Ytterveggene er oppført i trekonstruksjon med pusset (rappet tømmerkonstruksjon) og malte murfasader i den eldste delen ut mot Torggata, og bindingsverk med liggende trekledning i den nyeste delen som ligger mot Sigvat Skalds gate. Garasje/ lager i bakgården er oppført i lettklinkerblokk (Leca), utvendig og innvendig pusset og malt.
Vinduene er i 2-lags isolerglass, hovedsakelig fra perioden 1984 til 1994. To vinduer i hovedleilighet ble skiftet sommer 2025, og har 3-lags isolerglass.
Taket er oppført som en sperrekonstruksjon med langsgående bukker og hanebjelke. Taket er tekket med betongtakstein. Et utbygg i bakgården er tekket med papp.
Alt av rør-anlegg ble oppgradert i 2007 i henhold til eiers informasjon.
Det elektriske anlegget i hovedleiligheten ble fornyet i 2007. Resten av anlegget er av eldre dato med skrusikringer.
Det ble gjort store oppgraderinger av eiendommen i 2007, da hovedsakelig oppgradering av hovedleilighet. Da ble hele leiligheten i 2. etasje pusset opp fra bunnen av. Nye rør, nytt elektrisk anlegg (nytt sikringsskap), nye bad og kjøkken og alle overflater. Vannbåren varme i alle gulv, unntatt bad som har elektriske
varmekabler. To nye vinduer er skiftet ut sommer 2025, i soverom og stue.
Det foreligger godkjente og byggemeldte tegninger, men det er avvik fra disse.
Det foreligger godkjente bygningstegninger datert i 21.01.1966. Det er ikke fullstendig samsvar mellom byggemeldte tegninger mottatt fra kommunen og dagens utnyttelse av eiendommen.
Avvik:
- Ett soverom er omgjort til walk-in-closet.
- En stue er omgjort til soverom.
- Kjøkken er omgjort til bad.
- Garderobe og kjøkken er slått sammen til kun kjøkken.
- Det er ikke fremlagt dokumentasjon som viser til søknad om bruksendring.
Se vedlagt boligsalgsrapport avholdt #takstdato.oppdrag¤, hvor ovennevnte opplysninger er hentet fra, for nærmere teknisk beskrivelse av eiendommen.
Takstmannen har utarbeidet en tilstandsrapport med gradering av eiendommens tilstand.
En tilstandsrapport beskriver boligens tilstand med synlige skader/avvik eller tegn på skader/avvik på boligen. Rapporten fremhever vanligvis ikke positive egenskaper ved boligen. I felt hvor det er gitt Tilstandsgrad 0 er det ingen avvik. I felt hvor det er gitt Tilstandsgrad 1 er det mindre avvik. Bygningsdeler som tildeles Tilstandsgrad 2 angir mindre avvik som etter NS 3600 gir TG2 som ikke krever umiddelbare tiltak eller vesentlige avvik som kan kreve tiltak. Bygningsdeler som tildeles Tilstandsgrad 3, har store eller alvorlige avvik. Der det er angitt Tilstandsgrad IU er det ikke undersøkt eller bygningsdelen er ikke tilgjengelig for undersøkelse.
I følge tilstandsrapport er det registrert følgende avvik på tilstandsgrad:
TG 3:
- Ingen.
TG IU:
- Utvendige vann- og avløpsledninger: VA ledninger ligger i en lukket konstruksjon, og er derfor ikke sjekket.
TG 2:
- Taktekking: Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på taktekkingen. Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på undertak.
- Takkonstruksjon/loft: Det er begrenset/dårlig ventilering av takkonstruksjonen.
- Takvinduer: Det er påvist tegn på innvendig kondensering av enkelte vindusglass. Det er registrert tegn til innvendig kondens på enkelte vindusglass, noe som kan indikere lav isolasjonsverdi eller utilstrekkelig ventilasjon.
- Balkongdør: Karmene i dører er værslitte utvendig og det er sprekker i trevirket.
- Balkonger, terrasser og rom under balkonger: Åpninger i rekkverk er ikke i henhold til krav i dagens forskrifter. Rekkverket er for lavt i forhold til dagens krav til rekkverkshøyder.
- Innvendige overflater: Overflater gulv fremstår med forskjeller av slitasjegrad og behov for vedlikehold.
- Radon: Det er ikke foretatt radonmålinger, og bygget er heller ikke utført med radonsperre.
- Innvendige trapper: Det mangler håndløper på vegg i trappeløpet.
- Innvendige dører: Det er påvist avvik som tilsier at det bør foretas tiltak på enkelte dører.
- Vannledninger: Det mangler tettemuffer i enden av varerør på rør-i-rør-system. Rør-i-rør under kjøkkenbenken er ikke endetettet. Ved eventuelt lekkasje vil det være fare for at vann renner ut der. Det er ikke inspisert i rørskap, da dette ikke kunne lokaliseres.
- Avløpsrør: Det er ikke påvist tilfredsstillende stakemulighet på avløpsanlegg. Stakeluke kunne ikke lokaliseres.
- Ventilasjon: Det er påvist mangelfull ventilasjon på ett eller flere rom i boligen.
- Varmtvannstank: Det er ikke påvist tilfredsstillende avrenning eller annen kompenserende løsning fra varmtvannstank. Det er ikke påvist tilfredsstillende el-tilkobling av varmtvannstank iht. gjeldende forskrift.
- Overflater gulv bad 2. etasje: Det er påvist at høydeforskjell fra topp slukrist til gulv/synlig topp membran ved dørterskel er mindre enn 25 mm. Det er påvist at noen fliser har bom (hulrom under).
- Sluk, membran og tettesjikt bad 2. etasje: Membran kan ikke konstateres (ikke synlig og det foreligger heller ikke dokumentasjon). Sluk har begrenset mulighet for inspeksjon og rengjøring. Vanskelig tilgang til sluk. Dusjkabinett er ikke flyttet , da det ikke er mulig pga plassmangel.
- Sanitærutstyr og innredning bad 2. etasje: Det er ikke påvist tilfredsstillende løsning for å synliggjøre lekkasje fra innebygget sisterne.
- Ventilasjon bad 2. etasje: Rommet har kun naturlig ventilasjon.
- Overflater gulv bad 2 2. etasje: Det er påvist at noen fliser har bom (hulrom under). Det er påvist avvik i fallforhold til sluk i forhold til krav i forskrift på byggetidspunktet. Krav til fall er ikke oppfylt og gulvet er tilnærmet flatt (har ikke motfall).
- Sluk, membran og tettesjikt bad 2 2. etasje: Membran kan ikke konstateres (ikke synlig og det foreligger heller ikke dokumentasjon). Sluk har begrenset mulighet for inspeksjon og rengjøring. Vanskelig tilgang til sluk. Dusjkabinett er ikke flyttet , da det ikke er mulig pga plassmangel.
- Ventilasjon bad 2 2. etasje: Rommet har kun naturlig ventilasjon.
For øvrig er det kun mindre avvik med TG 1 og TG 0.
