Standard
Tilstandsrapporten er en teknisk gjennomgang av boligen og angir bla. eventuelle byggetekniske avvik, konsekvensen av disse, samt kostnadsoverslag på utbedring av avvik som er gitt TG3.
TILSTANDSGRADER :
TG0: Ingen avvik.
TG1: Mindre avvik.
TG2: Vesentlige avvik og mindre avvik som etter NS 3600 gir TG2.
TG3: Store eller alvorlige avvik.
TGIU: Ikke tilgjengelig for undersøkelse
Av rapporten fremgår TGIU (tilstandsgrad ikke undersøkt), TG2 og TG3 som angir avvik fra normal slitasje, høy alder, bygningsdel som må utbedres, beskrivelser av avvik på undersøkte bygningsdeler uten tilstandsgrad mm.
Det er registrert totalt 1 stk. TG3, 14 stk. TG2, 6 stk TG1, 1 stk. TG0 og 1 stk. TG-IU i tilstandsrapporten.
Boligen har fått følgende TG3:
Bad hybel - Totalvurdering av membran, tettesjikt og sluk: Tilstandsgraden settes på bakgrunn av manglende utførelse vedrørende rommets tettesjikt. Det er etablert flere inspeksjonsluker i våt sone, samt at det registreres manglende tettedetaljer i overgang fra gulvets tettesjikt til våtromsplater på vegg. Rommets tettesjikt påregnes oppgradert før videre bruk og for å tilfredsstille krav om utførelse og tetthet. Kostnadsestimat: Tiltak mellom 100.000 – 300.000.
Boligen har fått følgende TG2:
Grunnmur / fundamenter: Noe mindre riss og sprekker ble avdekket på grunnmuren, ytterligere undersøkelser og tiltak er påregnelig. Bygningsdelene har oppnådd en alder der det er påregnelig med hyppigere intervall for vedlikehold.
Drenering: Dreneringen ligger under bakkenivå uten tilgang til inspeksjon. Tilstandsgraden settes ut i fra etableringsåret. Det registreres ingen svikt i drenering ved inspeksjon innvendig samt tilgjengelige steder utvendig. Tg2 settes grunnet alder på drenering og utvendig fuktsikring.
Rom under terreng: Det ble avdekket symptomer på svikt i drenering/fuktsikring, saltutslag på vegger noe som indikerer fuktvandring. Det gjøres oppmerksom på at utforede og kledde vegger mot grunnen i eldre bygg er å anse som en risikokonstruksjon med fare for magasinering av fukt inne i veggen ved en eventuell utilsiktet fukttilgang og det anbefales og la grunnmur få stå fritt eksponert samt sørge for god ventilering.
Bad 2. Etasje - Totalvurdering av overflater: Overflatene begynner å ha oppnådd forventet levetid og tiltak må påregnes på sikt. Gulvets fallforhold er underdimensjonert, hvor det måles en høydeforskjell på ca. 5mm fra topp overflate ved terskel til topp overflate ved sluk. Minimumskravet om høydeforskjell er 25mm.
Bad 2. Etasje - Totalvurdering av membran, tettesjikt og sluk: TG 2 er gitt med bakgrunn i alder på fuktsikringen. Ved å etablere dusjkabinett vil badet kunne vare i flere år enn den antatte gjenstående levetiden. Det anbefales å etablere tett dusjkabinett. Toalettet mangler drensåpning. Da det er ukjent om sisternen har en såkalt safetybag eller lignende så gis det TG 2 grunnet usikkerheten og manglende dokumentasjon på utførelsen.
Bad 2. Etasje - Totalvurdering av sanitært utstyr og ventilasjon: TG 2 er gitt grunnet alder på innvendige vannledninger.
Bad hybel - Totalvurdering av overflater: Gulvets fallforhold er underdimensjonert hvor det måles en høydeforskjell på ca. 10mm fra topp overflate ved terskel til topp overflate ved sluk. Våtromsplatene på vegg har en ufagmessig utførelse, med manglende innfesting, tetting og sluttførelse. Overflatene vurderes til å ha over normal bruksslitasje.
Bad hybel - Totalvurdering av fuktsøk: Avvik vedrørende tettesjikt (feil utførelse) avdekket, men ikke konstatert fuktskader. Det dusjes i lukket dusjkabinett slik at overflatene er ikke eksponert for fritt vann.
Piper / ildsteder: Teglsteinspipe fra byggeåret, mer enn halvparten av forventet brukstid er oppbrukt på pipe. Visuell kontroll viser noe riss/sprekker i pipemur. Selger informerer om at det foreligger en anbefaling fra feiervesenet om piperehabiltering, da pipen er av eldre datering og at den er brukt med oljefyring. Undertegnede har ikke spesiell kompetanse vedrørende vurdering av piper og ildsteders forskriftsmessige tilstand. For detaljert informasjon og krav, anbefales kontakt med lokalt feievesen.
Etasjeskiller 2. Etasje: Det er målt høydeavvik på ca 35 mm over 2,5 meter. Avviket overstiger anbefalte toleranser, men vurderes som vanlig for bygningens alder og konstruksjonsmetode. Det er ikke observert tegn til konstruksjonssvikt.
Toalettrom: Rommet mangler avtrekksmulighet, det er kun etablert tilluft mellom dørblad og terskel. Toalettet mangler drensåpning. Da det er ukjent om sisternen har en såkalt safetybag eller lignende så gis det TG2 grunnet usikkerheten og manglende dokumentasjon på utførelsen.
Kjøkken: Ved stikkprøvekontroll med fuktindikator på erfaringsmessig utsatte steder ble det ikke registrert negative fuktindikasjoner. Kjøkkenet vurderes å være noe slitt, men generelt i tilfredsstillende stand. Hvitevarer ble ikke funksjonstestet. Det bemerkes at automatisk vannstopper ikke er etablert. Anbefales etablert som et sikkerhetstiltak. Tilstandgraden settes på bakgrunn av manglende tettehylse på vanntilførselen og manglende lekkasjesikkring.
Kjøkken hybel: Ved stikkprøvekontroll med fuktindikator på erfaringsmessig utsatte steder ble det ikke registrert negative fuktindikasjoner. Kjøkkenet vurderes å være noe slitt, men generelt i tilfredsstillende stand. Det bemerkes at automatisk vannstopper ikke er etablert. Anbefales etablert som et sikkerhetstiltak. Tilstandsgraden settes på bakgrunn av at kjøkkenet har avtrekksviftge med kullfilter.
VVS: Enkelte deler av vannførende installasjoner er modernisert i senere tid, men eldre deler av anlegger har passert mer enn halvparten av forventet brukstid. Det er ikke behov for utbedringstiltak siden anlegget fungerer i dag, men ut ifra alder kan skader plutselig oppstå på eldre anlegg.
- Det registreres rust/korrosjon på innvendig stoppekran etablert i inspeksjonsluke på bad i kjeller. Korrosjon kan føre til nedsatt funksjon eller svikt/lekkasje over tid.
- Toalettrom i 1. etasje mangler avtrekksmulighet, etablering anbefales.
Boligen har fått følgende TG-IU:
Taktekking og beslag: Da taktekkingen var snølagt ble ikke dette kontrollert.
Takstmann har kontrollert dagens planløsning, følgende avvik på undersøkte bygningsdeler uten tilstandsgrad er vurdert:
- Gang/bod i kjelleretasjen er etter dagens bruk innredet som kjøkken. Det opplyses om at bruksendring mellom tilleggsareal og hovedareal er søknadspliktige tiltak og må godkjennes av kommunen før rommet kan tas i bruk.
- Det bemerkes at vinduer i kjellerrom for varig opphold ikke tilfredsstiller kravet til rømning. Dette grunnet plassering av høyde over gulv. Maks høyde over ferdig gulv skal ikke overstige 1m fra underkant vindu. Ved større avstand må det være et fastmontert møbel med maks høyde 1m over ferdig gulv.
Megler har kontrollert dagens planløsning opp mot byggemeldte tegninger og har følgende kommentar til dette:
I kjelleren er kjøkkenet i dag godkjent som gang/bod i godkjente tegninger. Rom for varig opphold har krav om tilstrekkelig tilgang til dagslys. Dagens plassering av kjøkken i kjeller er ikke tilfredsstillende. Det er den som til enhver tid er eier av eiendommen som er ansvarlig for at eiendommen oppfyller offentligrettslige krav og vilkår for bruk. Det er uvisst om godkjenning vil bli gitt ved en evt. søknad. Kjøper overtar ansvar, risiko og konsekvenser knyttet til dette. I ytterste konsekvens kan en manglende godkjenning medføre tilbakeføring av rommet til opprinnelig standard/bruksformål, med dertil tvangsmulkt frem til forholdet er brakt i orden, kfr. megler for ytterligere informasjon.
Tilstandsrapporten er inntatt i salgsoppgaven og inneholder ytterligere informasjon om byggemåte, årsak bak tilstandsgrader, konsekvens og anslag på eventuelle utbedringskostnader. Ettersom kjøper regnes å være kjent med forhold som tydelig fremkommer av tilstandsrapporten oppfordres interessenter til å sette seg grundig inn i rapporten i sin helhet og kontakte bygningssakyndig ved eventuelle bygningstekniske spørsmål.
