Byggemåte
Generelt
Generasjonsbolig bygget i 1968. Boligen har eldre standard på overflater, innredning og tekniske
installasjoner. Boligen er å anse som et rehabiliteringsobjekt.
Om ikke annet er oppgitt vil tilstandsgrad være satt til TG0 eller TG1
UTVENDIG
Taktekking TG2
Punktet må sees i sammenheng med Takkonstruksjon/Loft.
Taktekking med sutak, lekter og betongtakstein. Taket er kun enklere besiktiget fra bakkenivå.
Vedr. levetid:
Vindskier og dekkbord har en normal brukstid på 15 til 25 år. Betongtakstein har en normal brukstid på 30
til 60 år. Pga. nedbørsmengdene på vestlandet må det påregnes en kortere reell levetid, normalt sett
mellom ca. 30-40 år.
Vurdering av avvik:
- Mer enn halvparten av forventet brukstid på taktekkingen.
- Elde/slitasje.
Tiltak:
- Tidspunkt for utskiftning av taktekking nærmer seg.
- Overvåk tilstanden jevnlig. For å få tilstandsgrad 0 eller 1 må tekkingen skiftes ut, men tidspunktet for når
dette er nødvendig er vanskelig å si noe om.
Nedløp og beslag TG2
Takrenner og nedløp i plast. Evt. drypp fra skjøter er ikke kontrollert (oppholdsvær på
befaringstidspunktet).
Vedr. levetid: Takrenner og nedløp i plast har en normal brukstid på 20-30 år.
Vurdering av avvik:
- Det er ikke tilfredsstillende bortledning av vann fra taknedløp ved grunnmur.
- Det mangler snøfangere på hele eller deler av taket, men det var ikke krav om dette på
byggemeldingstidspunktet.
- Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på renner/nedløp/beslag.
Tiltak:
- Det er ikke krav om utbedring opp til dagens krav.
- Overvåk tilstanden jevnlig. For å få tilstandsgrad 0 eller 1 må beslag/renner/nedløp skiftes ut, men
tidspunktet for når dette er nødvendig er vanskelig å si noe om.
- Det bør lages system for bortledning av vann fra taknedløp ved grunnmur.
Veggkonstruksjon TG2
Isolert trekonstruksjon emd stående rettkantkledning. Partier med liggende enkeltfals kledning.
Varierende alder/slitasjegrad.
Merk: Eldre yttervegger tilfredsstiller ikke dagens krav mtp. isolasjon og utførelse. En må være
oppmerksom på at konstruksjonen er fra byggeår. Ved oppussing eller ombygging der konstruksjoner
åpnes vil det kunne avdekkes feil og mangler. Det gjøres ikke destruktive inngrep og åpning av
konstruksjoner på dette undersøkelsesnivået (iht. NS3600), tilstand bak kledning er derfor ikke vurdert.
Vurdering av avvik:
- Elde/slitasje.
- Spredte råteskader.
- Begrenset/mangelfull lufting.
- Manglende musesperre.
Tiltak:
- Det må påregnes vedlikehold.
- Det bør gjøres tiltak for å forbedre lufting av kledning.
- Det bør monteres musesperre.
Takkonstruksjon/Loft TG2
Punktet må sees i sammenheng med Taktekking.
Takkonstruksjon med tresperrer. Det ble gjort inspeksjon fra kaldloft i hoveddel og tilleggsdel. Merk at det
var begrenset tilkomst til loft i tilleggsdel, med forbehold om skjulte feil og mangler.
Merk: Oppbygging av eldre takkonstruksjoner tilfredsstiller ikke dagens krav mtp. isolasjon o.l. og vil
avvike fra dagens byggeskikk. Fuktskjolder, aktivitet etter mit/borebille, skjeve takstoler,
punktert/manglende dampsperre, fuktskjolder, mangelfull lufting, aktivitet etter skadedyr og lignende er
avvik som kan forekomme i eldre takkonstruksjoner.
Vurdering av avvik:
- Det er fra loft/kryploft påvist indikasjoner på at det er punktering av dampsperre, som medfører svekket
effekt av dampsperrefunksjonen.
- Stedvis begrenset lufting mot raft (dvs. at isolasjon ligger opp mot undertak som kan medføre kondens).
- Noen fuktskjolder.
- Nedbøyinger og slitasje på plater v/takutstikk.
- Ventilasjonsrør på loft i hoveddel er ikke ført over tak.
Tiltak:
- Det bør etableres tilstrekkelig avstand mellom isolasjon og undertak ved raft for å forbedre lufting.
- Ved utskifting av taktekking vil det være naturlig å gjøre nærmere undersøkelser og tiltak.
- Det bør gjøres utbedring vedr. kanal som ikke går over tak.
Vinduer TG3
Kjeller:
Vinduer med koblet glass. Vinduer med 2-lags isolerglass i malte trekarmer i stue. Eldre vinduer. Vinduer
i stue fra 1970.
1. etasje - hoveddel:
Vinduer med 2-lags isolerglass i malte trekarmer. Eldre vinduer. Vindu på soverom fra 2022.
1. etasje - tilleggsdel:
Vinduer med 2-lags isolerglass i malte trekarmer. Eldre vinduer. Vindu i PVC-karmer på soverom 2, bad
og kjøkken fra 2021/2022.
Vurdering av avvik:
- Det er påvist et betydelig antall vinduer med punkterte eller sprukne glassruter.
- Tilstandsgrad er satt på bakgrunn av en helhetsvurdering mtp. antall eldre vinduer med punkteringer,
samt registrerte råteskader.
Tiltak:
- Det må påregnes utskifting av eldre vinduer.
Kostnadsestimat: Over 300 000,-.
Ytterdører - 1. etasje TG2
Ytterdør med huntonitt dørblad og 2-lags cotswoldglass til hoveddel. TG2
Ytterdør med huntonitt dørblad og 2-lags isolerglassfelt til tilleggsdel. TG1. Nyere dør.
Vurdering av avvik:
- Fuktsvelling på dør til hoveddel.
Tiltak:
- Dør bør skiftes ut.
Balkongdører med råte TG3
Sidehengslede balkongdør med 2-lags isolerglass i trekarmer. Dører fra slutten av 80-tallet.
Vurdering av avvik:
- Råteskader på dører.
Tiltak:
- Dører må skiftes.
Kostnadsestimat: 10.000 - 50.000.
Balkongdør i tilleggsdel 2. etasje
Sidehengslet balkongdør med 2-lags isolerglass i malte trekarmer. Dør fra slutten av 80-tallet.
Ytterdør - kjeller TG2
Ytterdør med blyglassfelt i trekarmer.
Vurdering av avvik:
- Elde/slitasje.
- Dør er svært treg å åpne og lukke.
Tiltak:
- Det er påregnelig med utskifting av dør.
Balkonger, terrasser og rom under balkonger TG2
Terrasse på 25,7 m² med utgang fra stue i hoveddel og soverom i tilleggsdel.
Trykkimpregnerte terrassebord og rekkverk med liggende bord. Rekkverkshøyde ble målt til 0,86 meter.
Terrrasse på 36,0 m² v/inngangsparti.
Trykkimpregnerte terrassebord og rekkverk/levegg med stående bord. Rekkverkshøyde ble målt til 0,86
meter.
Balkong på 7,3 m² med utgang fra stue i tilleggsdel.
Trykkimpregnerte terrassebord og rekkverk med liggende bord. Rekkverkshøyde ble målt til 0,87 meter.
Til informasjon: Ihht. avhendingslovens paragraf 2-13 skal rekkverkshøyde og åpninger undersøkes mot
gjeldende byggteknisk forskrift på befaringstidspunktet.
Fra TEK 17 (paragraf 12-17):
Balkonger, terrasser, tribuner, passasjer og lignende skal ha rekkverk med høyde;
a) minimum 1,20 m der nivåforskjellen er mer enn 10 m
b) minimum 1,00 m der nivåforskjellen er inntil 10 m.
Vurdering av avvik:
- Rekkverket er for lavt i forhold til dagens krav til rekkverkshøyder.
- Elde/slitasje.
- Kort avstand mellom terrassebord og kledning.
- Lokale skjevheter trolig grunnet dårlig fundamentering.
Tiltak:
- Det er ikke krav om utbedring av rekkverkshøyde opp til dagens forskriftskrav.
- Det må påregnes vedlikehold.
- Det bør etableres større avstand mellom terrassebord og kledning. Det bør monteres beslag i den
forbindelse.
- Det bør gjøres tiltak vedr. fundamentering.
INNVENDIG
Overflater TG2
Observasjoner: Boligen har eldre overflater med en del slitasje.
Kommentarer: Overflater er en skjønnsmessig vurdering og TG er vurdert ut fra om det er skader/større
slitasje på overflatene. Stedvis noe hakk og merker, hull i vegger etter bilder, misfarging på gulv etter
tepper og lignende må forventes i en brukt bolig. Det ble ikke flyttet på tunge møbler etc.
Vurdering av avvik:
- Overflater bærer preg av elde/slitasje.
Tiltak:
- Det er påregnelig med oppgradering av overflater.
Etasjeskille/gulv mot grunn TG2
Etasjeskillere av trebjelkelag. Det ble foretatt kontroll av ujevnheter med laservater.
Merk: Det ikke ble flyttet på tunge møbler etc. Målinger er basert på stikkprøver. Avvik kan forekomme. Det
må påregnes skjevheter/knirk/lokale svanker/nedbøyninger i eldre boliger. En må være spesielt
oppmerksom på dette i boliger hvor det er lagt nytt gulv på eksisterende bjelkelag uten at det har vært gjort
fullstendig avretting o.l.
Bjelkelag/etasjeskillere i eldre boliger/bygg tilfredsstiller nødvendigvis ikke dagens krav til stivhet/lyd, da
disse er oppført etter eldre forskrifter. Ved oppussing eller ombygging der konstruksjoner åpnes vil det
kunne avdekkes feil og mangler.
Vurdering av avvik:
- Målt høydeforskjell på over 15 mm gjennom hele rommet. Tilstandsgrad 2 gis med bakgrunn i
standardens krav til godkjente måleavvik.
- Varierende høydeforskjeller ved måling gjennom rom i boligen. I stue i tilleggsdel ble det målt opp mot
nærmere 30 mm høydeforskjeller.
Tiltak:
- For å få tilstandsgrad 0 eller 1 må høydeforskjeller rettes opp. Det vil imidlertid sjelden være økonomisk
rasjonelt som et enkeltstående tiltak i en bolig som dette. Dersom boligen en gang skal renoveres, kan
man vurdere slike tiltak.
Radon TG2
Vurdering av avvik:
- Det er ikke foretatt radonmålinger, og bygget er heller ikke utført med radonsperre.
Tiltak:
- Det bør gjennomføres radonmålinger.
Pipe og ildsted TG2
Pipe: Murt pipe.
Ildsteder: Vedovn med glassfront i 1. etasje. Kamin i kjeller.
Vurdering av avvik:
- Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på pipe.
- Oppsprekking samt rennemerker fra feieluke.
Tiltak:
- Konf. feier vedr. behov for evt. tiltak som pipefornying.
- Det må påregnes vedlikehold.
Rom Under Terreng TG3
Punktet må sees i sammenheng med Drenering.
Det ble ikke foretatt hulltaking da kjelleren har en konstruksjon som gjør hulltaking unødvendig pga.
synlige mur/betongvegger mot terreng (enkelte påforingsvegger).
Merk: Grunnmur/betonggulv er antatt bygget opp etter byggeårets krav og forskrifter. Dette må ikke
forveksles med dagens krav til isolasjon etc. som bygget ikke vil innfri. Det må påregnes fuktvandring
gjennom eldre grunnmurer/betonggulv.
Vurdering av avvik:
- Det er påvist indikasjoner på noe fuktgjennomtrenging i kjellergulv og inn i kjellermur.
- Det er konstantert høyt fuktnivå og synlig skade i vegg.
- Synlig fuktinntrenging.
- Begrenset ventilering i kjeller.
TIltak:
- Det påviste fuktnivå gir grunn til å overvåke konstruksjonen jevnlig for å se utvikling over tid, og eventuelt
foreta tiltak for å unngå fuktskader.
- Det må påregnes utbedringer. Det vil være naturlig å gjøre tiltak ved oppgradering av boligen.
- Ventilasjonsløsningen i kjeller bør forbedres.
Kostnadsestimat: 50.000 - 100.000.
Krypkjeller TG2
Boligen har krypkjeller. Det ble gjort inspeksjon av tilgjengelige deler.
Kommentar: Fuktigheten i krypkjellere kan variere med årstidene og fuktskader kan oppstå på grunn av
fuktighet fra grunnen, innsig av vann og/eller kondensering. En tilstandsrapport som denne baseres på
en visuell befaring uten inngrep i konstruksjonen. Fukt kan gi skader i konstruksjoner som bjelkelag, og
utvikler seg over tid. Sommeren er den mest kritiske perioden med tanke på høy fuktighet. Det gjøres
oppmerksom på at krypkjellere er å betrakte som en særlig fuktutsatt konstruksjon, og det anbefales
jevnlig å kontrollere krypekjeller for å følge med på tilstanden.
Vurdering av avvik:
-Fuktig miljø i krypkjeller. Dette kan være på grunn av fukt fra grunnen, kondens eller øvrig fuktinnsig.
- Det er begrenset med ventilering som medfører dårlig lufting.
- Manglende dampsperre.
- Begrenset terrengfall mot krypkjeller (usikkerhet vedr. bortledning av vann).
- Begrenset tilkomst for inspeksjon av hele krypkjelleren. Det må påregnes risiko ut i fra alder og type
konsttruksjon. Krypkjellere av denne type har skadepotensiale.
Tiltak:
- Det bør foretas tiltak for å redusere fuktighet i kjeller.
- Ved rehabilitering må en være oppmerksom på forholdene, da det ikke kan utelukkes ytterligere behov
for tiltak ifb. med bjelkelag eller øvrige konstruksjoner. Dette krever nærmere undersøkelser.
- Krypkjelleren bør jevnlig kontrolleres.
- Det anbefales å montere dampsperre på bakken.
Innvendige trapper TG2
Mellom kjeller og 1. etasje i hoveddel. Furutrapp med spilerekkverk.
Mellom 1. etasje og loftsetasje i tilleggsdel. Malt tretrapp med rekkverk.
Vurdering av avvik:
- Åpninger i rekkverk er større en dagens forskriftskrav til rekkverk i trapper.
- Det mangler håndløper på vegg i trappeløpet.
- Rekkverkshøyder er under dagens forskriftkrav til rekkverk i trapper.
Tiltak:
- Det er ikke krav om utbedring av åpninger opp til dagens krav.
- Håndløper må monteres på vegg for å tilfredsstille krav på byggetidspunktet.
Innvendige dører TG2
Hoveddel: Kompaktdører samt enkelte glassdører.
Tilleggsdel: Formpressede innerdører. Glassdører fra vindfang til hall.
Vurdering av avvik:
- Eldre dører i boligen bærer preg av slitasje. En del skjevheter og trege dører ble registrert.
Tiltak:
- Det må påregnes justeringer (hvis mulig) eller utskifting av dører. En må være oppmerksom på at
justeringer kan være vanskelig på eldre dører, hvor utskifting ikke kan utelukkes.
VÅTROM 1. ETASJE HOVEDDEL BAD
Generell TG3
Fliser på gulv, baderomsplater på vegger og takplater i himling.
Inneholder: Vegghengt servant med ett-greps blandebatteri, speil/skap, vegglampe og badekar.
Støpejernssluk og avtrekksventil i himling.
Vurdering av avvik:
- Våtrommet må oppgraderes for å tåle normal bruk etter dagens krav.
- Tilstandsgrad er satt på bakgrunn av alter på membran/tettesjikt/slukløsning for lekkasje og skader.
Badet ansees som utdatert etter dagens krav. Det er derfor heller ikke gjennomført en detaljert
tilstandsvurdering av hver enkel bygningsdel i rommet.
Tiltak:
- Våtrommet må totalrenoveres. Alle forhold med tettesjikt, våtsone, sluk m.m. må dokumenteres.
- For å oppfylle dagens krav til våtrom må det påregnes utgifter til oppgradering. Det anbefales også å
skifte, vann- og avløpsledninger og sluk i forbindelse med en eventuell oppgradering. Dersom våtrommet
har varmekabler bør disse skiftes ved oppgradering.
Kostnadsestimat: 100.000 - 300.000.
Tilliggende konstruksjoner våtrom TG2
Vurdering av avvik:
- Hulltaking er ikke foretatt da det allerede er påvist andre avvik i våtsonen.
Tiltak:
- Gjennomføre ytterligere undersøkelser og foreta utbedring av skade.
VÅTROM KJELLER HOVEDDEL BAD TG3
Generell TG3
Belegg på gulv, vinyl/panel på vegger og malt panel i himling.
Inneholder: Baderomsmøbel med heldekkende servant og ett-greps blandebatteri, speilskap,
vegglampe, gulvstående toalett og dusjkabinett. Støpejernssluk og avtrekksventil på vegg.
Vurdering av avvik:
- Våtrommet må oppgraderes for å tåle normal bruk etter dagens krav.
- Tilstandsgrad er satt på bakgrunn av alder på membran/tettesjikt/slukløsning og risiko for lekkasje og
skader. Badet ansees som utdatert etter dagens krav. Det er derfor heller ikke gjennomført en detaljert
tilstandsvurdering av hver enkel bygningsdel i rommet.
Tiltak:
- Våtrommet må totalrenoveres. Alle forhold med tettesjikt, våtsone, sluk m.m. må dokumenteres.
-For å oppfylle dagens krav til våtrom må det påregnes utgifter til oppgradering. Det anbefales også å
skifte, vann- og avløpsledninger og sluk i forbindelse med en eventuell oppgradering. Dersom våtrommet
har varmekabler bør disse skiftes ved oppgradering.
Kostnadsestimat: Over 300.000.
Tilliggende konstruksjoner våtrom TG2
Vurdering av avvik:
- Hulltaking er ikke foretatt da det allerede er påvist andre avvik i våtsonen.
Tiltak:
- Gjennomføre ytterligere undersøkelser og foreta utbedring av skade.
VÅTROM KJELLER HOVEDDEL VASKEROM
Generell TG3
Betonggulv, malte flater på vegger og panel i himling.
Inneholder: Opplegg for vaskemaskin. Støpejernssluk og avtrekksventil på vegg.
Vurdering av avvik:
- Våtrommet må oppgraderes for å tåle normal bruk etter dagens krav.
- Tilstandsgrad er satt på bakgrunn av alder på membran/tettesjiikt/slukløsning og risiko for lekkasje og
skader. Vaskerommet ansees som utdatert etter dagens krav. Det er derfor heller ikke gjennomført en
detaljert tilstandsvurdering av hver enkel bygningsdel i rommet.
Tiltak:
- Våtrommet må totalrenoveres. Alle forhold med tettesjikt, våtsone, sluk m.m. må dokumenteres.
- For å oppfylle dagens krav til våtrom må det påregnes utgifter til oppgradering. Det anbefales også å
skifte, vann- og avløpsledninger og sluk i forbindelse med en eventuell oppgradering. Dersom våtrommet
har varmekabler bør disse skiftes ved oppgradering.
- Estimat omfatter utskifting til tilsvarende standard som i dag. Ved oppgradering med fliser må det
påregnes en høyere kostnad. Merk at det kan forekomme avvik på estimat (grovt estimert).
Kostnadsestimat: 50.000 - 100.000.
Tilliggende konstruksjoner våtrom TG2
Vurdering av avvik:
- Hulltaking er ikke foretatt da det allerede er påvist andre avvik i våtsonen.
Tiltak:
- Gjennomføre ytterligere undersøkelser og foreta utbedring av skade.
VÅTROM 2. ETASJE TILLEGGSDEL BAD
Generell
Keramiske fliser på gulv, fliser/malte flater/baderomsplater på vegger og malt panel i himling.
Inneholder: Baderomsmøbel med hyller, heldekkende servant og ett-greps blandebatteri, gulvstående
toalett, opplegg for vaskemaskin, varmtvannsbereder og dusj med dusjgarnityr samt hånddusj. El.
varmekabler, plastsluk og avtrekksventil i himling.
Overflater vegger og himling TG2
Overflater ble visuell kontrollert
Vurdering av avvik:
- Uegnede materialer i våtsone.
Tiltak:
- Uegnede materialer i våtsone bør skiftes ut.
Overflater gulv TG2
Det ble gjort visuell kontroll av overflater samt kontroll av bom (hulrom under fliser). Fallforhold ble
kontrollert med høydelaser.
Vurdering av avvik:
- Det er påvist avvik i fallforhold til sluk i forhold til krav i forskrift på byggetidspunktet.
Tiltak:
- Vær oppmerksom ved bruk. For å få tilstandsgrad 0 eller 1 må gulvet bygges om, for å få riktig fall til sluk.
Det vil imidlertid sjelden være økonomisk rasjonelt som et enkeltstående tiltak. Ved en eventuell
renovering, påse at våtrommet bygges med riktig fall til sluk.
Sluk, membran og tettesjikt TG3
Støpejernssluk m/ukjent membranløsning. Bilder av membranutførelse eller øvrig dokumentasjon er ikke
mottatt/kontrollert. Det gjøres spesielt oppmerksom på at tekking (membran og mansjetter) ikke er
kontrollerbare fordi dette bare kan gjøres ved å demontere fliser. Denne type destruktive undersøkelser
blir aldri foretatt ved en tilstandskontroll.
Kostnadsestimat: 100.000 - 300.000.
Sanitærutstyr og innredning TG2
Sanitærutstyr og innredning er visuelt kontrollert.
Vurdering av avvik:
- Fuktsvelling på baderomsmøbel.
Tiltak:
- Avvik er av visuell betydning. Sanitærutstyr og innredning skiftes etter ønske/behov.
Ventilasjon TG2
Naturlig ventilasjon via avtrekksventil i himling.
Vurdering av avvik:
- Rommet har kun naturlig ventilasjon.
- Våtrommet mangler tilluftsventilering, f.eks. spalte/ventil ved dør.
Tiltak:
- Det bør etableres tilfredsstillende tilluft til våtrom f.eks. luftespalte ved dør e.l.
- Elektrisk avtrekksvifte bør monteres for å lukke avviket.
Tilliggende konstruksjoner våtrom
Det ble foretatt hulltaking fra tilliggende rom mot dusjsone, uten å avdekke unormale fuktforhold. Relativ
luftfuktighet ble målt med probe. Den viste relativ luftfuktighet på % ved en temperatur på grader.
Definisjon av målte verdier:
Relativ luftfuktighet under 60 % anses å være tørt.
Relativ luftfuktighet mellom 60-74 % er akseptabelt.
Relativ luftfuktighet mellom 75-85 % anses å være fuktig.
Relativ luftfuktighet mellom 86,5-100 % anses å være meget fuktig.
Relativ luftfuktighet på 100% anses å være vått.
KJØKKEN 1. ETASJE HOVEDDEL
Overflater og innredning TG2
Kjøkkeninnredning med profilerte fronter, benkeplate i laminat og nedfelt stålvask med skyllekum,
avrenningsbrett og ett-greps blandebatteri. Fliser over benkeplate og belysning under overskap.
Hvitevarer:
- Komfyr med keramisk platetopp.
- Frittstående kjøleskap med frysedel.
- Integrert ventilator.
Vurdering av avvik:
- Elde/slitasje.
Tiltak:
- Kjøkkenet fungerer per dags dato, men det må påregnes oppgraderinger hvis en skal oppnå dagens
krav til standard.
Avtrekk TG3
Integrert ventilator.
Vurdering av avvik:
- Avtrekk fungerer ikke.
Tiltak:
- Det må gjøres nærmere undersøkelser og evt. utbedringer eller utskifting av ventilator.
Kostnadsestimat: Under 10.000.
KJØKKEN 2. ETASJE TILLEGGSDEL
Overflater og innredning TG3
Kjøkkeninnredning med profilerte fronter/vitrineskap, benkeplate i laminat og nedfelt stålvask med
skyllekum, avrenningsbrett og ett-greps blandebatteri. Fliser over benkeplate og belysning under
overskap.
Hvitevarer:
- Komfyr med keramisk platetopp.
- Plass til kjøleskap.
Integrert ventilator. Merk at det er noe slitasje på innredning.
Vurdering av avvik:
- Utettheter rundt kjøkkenkran.
Tiltak:
- Det bør gjøres lokal utbedring. Estimat omfatter kun utbedring av kran.
Kostnadsestimat: Under 10.000.
Avtrekk
Integrert ventilator. Det bel gjort funksjonstest av ventilator uten å avdekke avvik med avtrekk.
SPESIALROM WC 1. ETASJE
Overflater og konstruksjon TG2
Laminat på gulv, malte flater på vegger og i himling.
Inneholder: Vegghengt servant med ett-greps blandebatteri, vegglampe og gulvstående toalett.
Avtrekksventil på vegg.
Vurdering av avvik:
- Slitasje/fuktmerker på laminat.
Tiltak:
- Det må påregnes oppgraderinger.
TEKNISKE INSTALLASJONER
Vannledninger TG2
Vannforsyningsrør av kobber.
Vurdering av avvik:
- Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på innvendige vannledninger.
Tiltak:
- I forbindelse med oppgradering av våtrom vil det være naturlig med utskifting av rør.
Avløpsrør TG2
Avløpsrør av støpejern med enkelte plastforgreninger. Stakeluke i kjeller.
Vurdering av avvik:
- Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på innvendige avløpsledninger.
Tiltak:
- I forbindelse med oppgradering av våtrom vil det være naturlig med utskifning av rør.
Ventilasjon TG2
Naturlig ventilasjon. Periodisk avtrekk fra kjøkken.
Vurdering av avvik:
- Dels begrenset ventilering i boligen.
Tiltak:
- Ventilasjonsløsningen bør forbedres ved oppgradering av boligen. Merk at løsningen fungerer, men det
må påregnes jevnlig lufting med åpning av vinduer etc. En må være oppmerksom på at bygget er oppført
etter eldre forskrifter som ikke innfrir dagens krav.
Varmtvannstank TG3
Varmtvannsbereder i hoveddel på 198 liter fra Oso Hotwater, plassert på bad i kjeller.
Bereder fra 2003.
Varmtvannsbereder i tilleggsdel på 200 liter fra Høiax, plassert på bad. Eldre bereder.
Vurdering av avvik:
- Det er ikke påvist tilfredsstillende el-tilkobling av varmtvannstank iht. gjeldende forskrift.
- Det er påvist at varmtvannstank er over 20 år.
- Drypp fra ventil på bereder i tilleggsdel (TG3).
Tiltak:
- Det bør etableres tilfredsstillende el-tilkobling etter gjeldende forskrift.
- Det er ikke behov for utbedringstiltak siden tanken fungerer i dag, men ut ifra alder kan skader plutselig
oppstå på eldre tanker.
- Bereder i tilleggsdel må påregnes å skiftes ut. Estimat omfatter kun utskifting av denne grunnet gitt TG3.
Kostnadsestimat: Under 10.000.
Elektrisk anlegg TG2
Sikringsskap er plassert i gang i hoveddel og vindfang i tilleggsdel. Skrusikringer i hoveddel.
Automatsikringer i tilleggsdel. Automatisk strømmåler m/fjernavlesning (x2).
Sikringsskapet i hoveddel inneholder hovedsikring på 40A, 1 kurs på 20A og 5 kurser på 10A.
Sikringskapet i tilleggsdel inneholder hovedsikring på 40A, 1 kurs på 25A, 8 kurser på 16A og 2 kurser på
10A.
Merk: varmekilder er ikke funksjonstestet.
Branntekniske forhold
Røykvarslere og brannslukningsapparat. I følge forskrift om brannforebyggende tiltak og branntilsyn, skal
alle boliger ha minst én godkjent røykvarsler, samt manuelt slukningsutstyr i form av enten pulverapparat
eller brannslange. Teknisk anlegg er ikke funksjonstestet på befaring, det er heller ikke opplyst om
problemer ved tekniske anlegg eller funksjoner i boligen.
TOMTEFORHOLD
Byggegrunn
Fundamentert på antatt faste masser av sprengstein/grov pukk på fjell. Det er ikke gjort nærmere
undersøkelser av grunnforhold. Det settes ikke tilstandsgrad på byggegrunn iht. NS3600.
Drenering TG2
Punktet må sees i sammenheng Rom Under Terreng.
Tilbakefyllt med antatt selvdrenerende masser av sprengstein/kult. Drenering er nedgravd og skjult, og av
den grunn må estimert tilstand vurderes ut i fra alder. Estimert teknisk levetid på drenssystem har et
betydelig sprang, og er mellom 20 - 60 år. Av nevnte grunner er det vanskelig å angi noen eksakt tilstand,
men basert på alder er restlevetiden vurdert til å være usikker.
Vurdering av avvik:
- Stedvise sprekker/avskallinger.
Tiltak:
- Det må påregnes vedlikehold.
Terrengforhold TG2
Kommentar: Evt. stående vann på eiendommen er ikke kontrollert pga. oppholdsvær på befaringsdagen.
Vurdering av avvik:
- Begrenset terrengfall vekk fra bygning.
Tiltak:
- Det bør etableres terrengfall vekk fra bygning. Anbefalt 1:50 fall på 3 meter. Det er viktig at vann
transporteres vekk fra krypkjeller, hvor dette må hensyntas.
Utvendige vann- og avløpsledninger TG2
Eiendommen er tilknyttet offentlig vann- og avløp via private stikkledninger. Utvendige vannledninger fra
byggeår. Utvendfie avløpsledninger fra dels byggeår. Stikkledning til offentlig nett fra 2001. Opplysninger
er hentet fra bergenskart.no. Utvendige vann- og avløpsledninger er skjult. Det må gjøres nærmere
undersøkelser med kamerainspeksjon o.l. for å kunne si noe om tilstand på utvendige vann- og
avløpsledninger. For eldre røranlegg øker sannsynligheten for funksjonssvikt, trykkfall og/eller lekkasjer.
Levetid og anbefalt brukstid varierer med materialvalg, bruk etc.
Vurdering av avvik:
- Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på utvendige vann- og avløpsledninger.
Tiltak:
- Det er ikke behov for utbedringstiltak siden anlegget fungerer i dag, men ut ifra alder kan skader
plutselig oppstå på eldre anlegg.
Oljetank TG2
Vurdering av avvik:
- Det er ukjent om det er nedgravd oljetank på eiendommen (takstmann har ikke opplysninger om dette).
Tiltak:
- Det bør gjøres nærmere undersøkelser.
Se vedlagt boligsalgsrapport avholdt 30.10.24 09:00, hvor ovennevnte opplysninger er hentet fra, for
nærmere teknisk beskrivelse av eiendommen.
Soverom
