Byggemåte
Selveid enebolig med hybel eller leilighet oppført i 1979. Eier har hatt boligen siden 2013.
En del egenskaper, som for eksempel varmeisolasjon og ventilasjon, er dårligere enn for bygninger oppført etter dagens krav. Vanligvis har de fleste bygningsdeler som utsettes for slitasje en levetid på 15 til 40 år, og flere av bygningsdelene har derfor begrenset gjenværende levetid. Dette gjelder for eksempel bad, drenering, taktekking, vinduer, kledning og isolasjon.
På eldre hus kan det oppstå uforutsette forhold som skyldes elde, slitasje og bruk. Eldre bygninger krever mer vedlikehold, og det bør påregnes at noe råte kan avdekkes. Dette må tas med i betraktning ved kjøp av eldre boliger. Ved salg av eiendommen er det viktig å informere kjøper om at eldre hus er bygget i henhold til andre krav og byggeskikker enn det som gjelder i dag. Endret bruk kan føre til at det over tid dukker opp skjulte feil som ikke er synlige ved en vanlig visuell befaring.
Det er konstatert en del svakheter ved boligen både utvendig og innvendig, og utbedringer må påregnes. Det ble oppdaget mus på loftet ved oppussing i 2023, noe som førte til en forsikringssak med påfølgende musetetting av huset.
Det er tilkomst til utleiedelen fra boligens hoveddel.
Taktekkingen består av aluminiumsplater. Taket er besiktiget fra bakkenivå.
Siden taket (takkonstruksjon, taktekking og skorstein) kun er observert fra bakkenivå, er vurderingen begrenset av dette. Det vurderes som ikke sikkerhetsmessig forsvarlig å bevege seg ut på taket eller observere fra stige. Selv om det ikke ble avdekket skader under befaringen, betyr ikke dette at det ikke kan foreligge skader som en besiktigelse oppe på taket ville avdekket. Vær oppmerksom på denne risikoen. En grundigere undersøkelse kan utføres av en fagperson under tilstrekkelige sikkerhetsforhold.
Takrenner og nedløp er i plast, mens beslag er i metall. Tak med tilstrekkelig vinkel eller fall, der det er fare for snø og isras, må sikres i sin helhet med snøfangere i henhold til dagens forskrifter. Man må være særlig oppmerksom på takflater som vender mot inngangspartier eller andre områder der folk ferdes. Hvilken vinkel som utløser rasfare avhenger av materialet i taktekkingen. Dersom taket har en ru overflate, som takpapp, shingel eller takstein, skal det monteres snøfangere ved en takvinkel på 27 grader eller mer. Ut fra tegninger er takvinkelen her oppgitt til 22 grader.
Veggene har bindingsverkskonstruksjon fra byggeår, og fasaden har liggende bordkledning. Forventet intervall for utskifting av kledning er 40 til 60 år.
Takkonstruksjonen er utført som en sperrekonstruksjon. Bygningen har malte trevinduer med tolags glass fra byggeår som ikke er skiftet. Forventet levetid for vinduer er 20 til 60 år. Det er kun utført en enkel funksjonstest av et tilfeldig utvalg vinduer. Med tanke på alder bør det forventes behov for justering og vedlikehold. Vær oppmerksom på at punkterte vinduer tidvis kan være vanskelige å avdekke på grunn av vær og lysforhold.
Bygningen har malt hovedytterdør og malt balkongdør i tre. Forventet levetid for utvendige tredører er 20 til 40 år. Det er kun utført enkel funksjonstest, og det bør forventes behov for justering og vedlikehold grunnet alder. Det er en luftealtan i gavlen med utgang fra soverom.
Tilstandsrapporten er en teknisk gjennomgang av boligen og angir bla. eventuelle byggetekniske avvik, konsekvensen av disse, samt kostnadsoverslag på utbedring av avvik som er gitt TG3.
TILSTANDSGRADER :
TG0: Ingen avvik.
TG1: Mindre avvik.
TG2: Vesentlige avvik og mindre avvik som etter NS 3600 gir TG2.
TG3: Store eller alvorlige avvik.
TGIU: Ikke tilgjengelig for undersøkelse
Av rapporten fremgår TGIU (tilstandsgrad ikke undersøkt), TG2 og TG3 som angir avvik fra normal slitasje, høy alder, bygningsdel som må utbedres, beskrivelser av avvik på undersøkte bygningsdeler uten tilstandsgrad mm.
Det er registrert totalt 4 stk. TG3, 19 stk. TG2 og 1 stk. TG-IU i tilstandsrapporten.
Boligen har fått følgende TG3:
- Innvendig > Overflater Gå til side
- Våtrom > 1. Etasje > Bad (4,6 kvm) > Generell
- Våtrom > Underetasje > Vaskerom (6,3 kvm) H=2,44m > Generell
- Våtrom > Underetasje > Bad (4,7 kvm) > Generell
Boligen har fått følgende TG2:
Utvendig > Taktekking
Utvendig > Nedløp og beslag
Utvendig > Vinduer
Innvendig > Pipe og ildsted
Innvendig > Rom Under Terreng
Tekniske installasjoner > Vannledninger
- Tekniske installasjoner > Avløpsrør
- Tekniske installasjoner > Ventilasjon
- Tekniske installasjoner > Andre VVS-installasjoner
- Tekniske installasjoner > Varmtvannstank
- Tomteforhold > Fuktsikring og drenering
- Tomteforhold > Grunnmur og fundamenter
- Tomteforhold > Utvendige vann- og avløpsledninger G
- Våtrom > 1. Etasje > Bad (4,6 kvm) > Tilliggende konstruksjoner våtrom
- Spesialrom > Underetasje > Kjølerom (2,5 kvm) > Overflater og konstruksjon
- Spesialrom > Underetasje > Kjølerom (2,5 kvm) > Teknisk anlegg
- Kjøkken > Underetasje > Stue/kjøkken (30 kvm) > Overflater og innredning
- Kjøkken > Underetasje > Stue/kjøkken (30 kvm) > Avtrekk
- Våtrom > Underetasje > Bad (4,7 kvm) > Tilliggende konstruksjoner våtrom
Boligen har fått følgende TG-IU:
- Våtrom > Underetasje > Vaskerom (6,3 kvm) H=2,44m > Tilliggende konstruksjoner våtrom
Avvik på undersøkte bygningsdeler uten tilstandsgrad:
- Åpninger i rekkverk er større enn dagens forskriftskrav til rekkverk i innvendige trapper.
- Åpninger mellom trinn i innvendig trapp er større enn dagens forskriftskrav.
- Det er ikke foretatt radonmålinger, og bygget er heller ikke utført med radonsperre.
- Det er mangler/skader på røykvarslerutstyr ihht gjeldende forskrift om brannforebygging.
- Det mangler håndløper på vegg i det innvendige trappeløpet.
- Rekkverket på balkong eller terrasse er for lavt i forhold til dagens krav.
- Rekkverkshøyder er under dagens forskriftskrav til rekkverk i innvendige trapper.
Åpenbare ulovligheter:
Det er etablert dør mellom hoveddel og utleiedel i ettertid. Det er ikke fremlagt dokumentasjon på at døren tilfredsstiller krav til brannmotstand og lydisolering mellom boenheter. Tiltaket er ikke funnet på godkjente tegninger fra kommunen.
Tilstandsrapporten er inntatt i salgsoppgaven og inneholder ytterligere informasjon om byggemåte, årsak bak tilstandsgrader, konsekvens og anslag på eventuelle utbedringskostnader. Ettersom kjøper regnes å være kjent med forhold som tydelig fremkommer av tilstandsrapporten oppfordres interessenter til å sette seg grundig inn i rapporten i sin helhet og kontakte bygningssakyndig ved eventuelle bygningstekniske spørsmål.
