Områdebenevnelse
BRÅTEJORDET/ STRØMMEN

Beliggenhet
Leiligheten i Havnehagen 68 ligger på et nyere boligfelt på Bråtejordet/ Strømmen, like ved grensen til Skjetten. Like ved ligger Bråtejordet ungdomsskole og Bråtejordet barnehage, og Bråteskogen ligger rett bak. Her bor du sentralt, samtidig som det gangavstand til fine rekreasjonsmuligheter. Bråteskogen ligger like ved og tilbyr milevis av turstier og frisk skogsluft.

Strømmen byr på et rikt utvalg av butikker og forretninger. Strømmen Storsenter har ca. 200 butikker og tilknyttede virksomheter og ligger 5 minutter unna med bilen. Det er også nærhet til bank, post, vinmonopol, kino, puber og flere spennende restauranter. Lillestrøm sentrum kan også by på en rekke spennende spisesteder og et variert utvalg av butikker. Triaden og Metro senteret på Lørenskog ligger også godt innen rekkevidde. Den daglige handelen kan gjøres ved blant annet Kiwi, Rema 1000, Coop eller søndagsåpen Joker. Alt godt innen kort avstand.

Området gir mulighet for offentlig kommunikasjon via buss og tog. Med bil fra Strømmen tar det ca. 4 min til Lillestrøm, 10 min til Lørenskog, 17 min til Oslo S og 24 min til Oslo lufthavn. Nærmeste bussholdeplass "Bråtejordet" ligger kun 7 minutters gange fra ytterdøren. Kort avstand til Sagdalen togstasjon samt Strømmen togstasjon. Gode forbindelser til bl.a. Oslo og Gardermoen fra Lillestrøm togstasjon. Reisetid til Oslo S fra Lillestrøm stasjon er kun 11 min og til Gardermoen kun 14 min med flytoget.

Gangavstand til Bråtejordet ungdomsskole som åpnet høsten 2014 og Bråtejordet barnehage som åpnet i 2016. Det er også flere skoler på Strømmen som blant annet Frydenlund og Sagdalen skole, samt flere videregående skoler nærområdet som Strømmen, Lillestrøm og Skedsmo.

Bråteåsen og Bråteskogen, med blant annet lysløype byr på et rikt natur- og friluftsliv like utenfor døren. Her ligger alt til rette for deg og din familie.

Østmarka byr også på gode rekreasjonsmuligheter med tur- og skiterreng og bade- og fiskevann. Her finner du flotte gang- og sykkelveier, samt friområder langs Øyeren, Sagelva og Nitelva som også er rike på gode fiske- og båtmuligheter. Ikke langt unna finner du også Nebbursvollen Friluftsbad, et populært badested med basseng, vannsklier og grøntområder. Lillestrøm kommune er med andre ord en meget barnevennlig og attraktiv kommune å bo i.

Adkomst
Se kartfunksjonen i boligannonsen eller på eiendommens hjemmeside for veibeskrivelse. Ved å trykke på kartet får du enkelt tilgang til en spesifisert reiserute fra ønsket startdestinasjon til den aktuelle boligen. Det vil bli skiltet med Proaktivs visningsskilt under annonserte visninger.

Bebyggelse
Området består av blokkbebyggelse og småhus.

Innhold
Leiligheten ligger i 3.etasje og består av: Entré/gang, soverom, bad/wc, stue, kjøkken, bod.

Kjellerbod på ca. 3 kvm.

Standard
Gjennomgang av leilighetens rom:

Entré/gang
Leiligheten har en romslig entré med adkomst til boligens øvrige rom.

Stue/kjøkken
Lys og innbydende stue med åpen kjøkkenløsning, lyse overflater og parkettgulv. De store vindusflatene gir rikelig med naturlig lysinnslipp, og rommet har god plass til både sofagruppe og spisebord. Fra stuen er det direkte utgang til en balkong på ca. 10,1 m², med glassrekkverk og utsyn mot grøntområder.

Kjøkkenet har en moderne innredning med glatte fronter i en kombinasjon av lyse og grå toner, laminatbenkeplate og god skap- og benkeplass. Innredningen er utstyrt med oppvaskmaskin, platetopp og stekeovn. Det er også installert vannstoppsystem, komfyrvakt og kjøkkenventilator med avtrekk ut. Den åpne løsningen gir god sammenheng mellom kjøkken, spiseplass og stue.

Baderom
Moderne bad fra 2022 med flislagte gulv og vegger, gulvvarme og stålplater i himlingen. Badet har en stilren, lys servantinnredning med oppbevaringsplass og speil med belysning. Videre er rommet utstyrt med vegghengt toalett og dusjnisje med innfellbare glassdører. Det er også opplegg for vaskemaskin. Badet er utført som modulbad og har ventilasjon tilknyttet leilighetens ventilasjonsanlegg.

Soverom
Leiligheten har et romslig soverom med god plass til dobbeltseng og nattbord. Rommet er utstyrt med stor garderobeløsning som gir rikelig med oppbevaringsplass.

Bod
Leiligheten har en praktisk innvendig bod på ca. 3 m² med adkomst fra gangen. I tillegg disponerer leiligheten en kjellerbod på ca. 3 m².

Parkering
Det følger ikke med parkeringsplass. Gateparkering etter områdets bestemmelser

Beskrivelse av tomt
Fellesområdene er opparbeidet med plen, beplantning, belysning, sykkelstativer og lekeplass for de yngste beboerne.

Tomtetype
Eiertomt

Fasiliteter

Matrikkelinformasjon

Oppvarming
Vannbåren varme med gulvvarme i alle rom med unntak av boden.

Strømforbruk
Sameiet har tegnet Norgespris på fellesarealer/elbil-lading.

Energimerking
Energiattest følger vedlagt salgsoppgaven

Radonmåling
Det gjøres oppmerksom på at det ved utleie er krav til å gjennomføre radonmåling, og at forsvarlige nivåer skal kunne dokumenteres. Kravet gjelder alle typer utleieboliger, inkludert leiligheter og hybler i tilknytning til egen bolig, såfremt det betales husleie. I de tilfeller hvor det ikke er opplyst at selger har kunnskap om eiendommens radonnivå må kjøpere som ønsker å leie ut hele eller deler av eiendommen, særskilt være oppmerksom på at de overtar ansvaret for den usikkerheten dette medfører. Se http://www.nrpa.no for nærmere informasjon.

Byggemåte
Tilstandsrapporten er en teknisk gjennomgang av boligen og angir bla. eventuelle byggetekniske avvik, konsekvensen av disse, samt kostnadsoverslag på utbedring av avvik som er gitt TG3.   

TILSTANDSGRADER : 
TG0: Ingen avvik.
TG1: Mindre avvik.
TG2: Vesentlige avvik og mindre avvik som etter NS 3600 gir TG2.
TG3: Store eller alvorlige avvik.
TGIU: Ikke tilgjengelig for undersøkelse
 
Av rapporten fremgår TGIU (tilstandsgrad ikke undersøkt), TG2 og TG3 som angir avvik fra normal slitasje, høy alder, bygningsdel som må utbedres, beskrivelser av avvik på undersøkte bygningsdeler uten tilstandsgrad mm.   
 
Boligen har fått følgende TG2:
 - Våtrom > 3. Etasje > Bad/wc > Overflater gulv: Det er tilfredsstillende fall mot sluk i dusjsonen. Gulvet utenfor dusjsonen har ikke fall på minimum 1:100 mot sluk. Ved slike fallforhold forutsettes det tilstrekkelig oppkant på det vanntette sjiktet langs vegger (25 mm) og ved terskel (15 mm). Det er ikke dokumentert eller påvist at denne løsningen er utført.

Boligen har fått følgende TG-IU:
 - Våtrom > 3. Etasje > Bad/wc > Tilliggende konstruksjoner våtrom: Badet har baderomskabin i betong og det er ikke praktisk mulig å gjennomføre boring av hull for fuktsøk. En baderomskabin er en forhåndsprodusert del som settes inn i bygget i stedet for at badet bygges på stedet, ofte som et totalt og ferdig bad.
Forskrift til avhendingsloven stiller krav om at at man skal gjøre alternativt fuktsøk med egnet apparat/instrument. Den eneste alternative muligheten jeg har er overflatesøk. SINTEF (Byggdetaljer 474.531) beskriver at slike instrumenter kan benyttes til å indikere forskjeller i fuktinnhold i eller like under overflater, særlig på belegg og plater.
I dette badet er det fliser på overflater og overflatesøk er dårlig egnet, da apparatet søker 2-3 cm ned i overflaten. Om det hadde vært slik at det ble funnet fukt, for eksempel i en dusjsone, kan ikke apparatet avgjøre om fukten sitter bak flisen (på riktig side av membranen), eller om den er bak membranen(feil side av membranen). Det er ikke gjort observasjoner i dusjsonen(sprekker, riss etc) som tilsier unormal fukt.
 
Tilstandsrapporten er inntatt i salgsoppgaven og inneholder ytterligere informasjon om byggemåte, årsak bak tilstandsgrader, konsekvens og anslag på eventuelle utbedringskostnader. Ettersom kjøper regnes å være kjent med forhold som tydelig fremkommer av tilstandsrapporten oppfordres interessenter til å sette seg grundig inn i rapporten i sin helhet og kontakte bygningssakyndig ved eventuelle bygningstekniske spørsmål. 

Generell beskrivelse:
Innvendig:
Innvendig er det gulv av parkett.
Vegger og himling har malte, glatte flater.
Etasjeskiller er av betongdekke.
Leiligheten ligger i 3.etasje. Oppholdsrommene er plassert i etasje som ikke omfattes av krav til radonforebyggende tiltak etter strålevernforskriften. Det er derfor normalt ikke krav om radonmåling eller radontiltak.
Innvendige dører er malte, glatte dører.

Utvendig:
Vinduer i trevirke med 3-lags glass og utvendig aluminiumslist.
Bygningen har brann- og lydklassifisert entrédør.
Bygningen har balkongdør i tre med 3-lags glass og utvendig aluminiumslist.
Balkong i betong med rekkverk i stål/plater/glass. Adkomst fra stuen.

Tekniske Installasjoner:
Rør i rør system med fordelingskap på badet og i boden (2stk). Vanninntak og stoppekran i skapene. Kombinert forbruksvann og vannbåren gulvvarme i boden(se vannbåren varme)
Det er avløpsrør av plast. Vurderte avløpsrør er de som er internt i leiligheten og synlige, som i kjøkkenbenken og servant skapet på badet/toalettrommet. Skjulte felles avløps stammer o.l er ikke vurdert, da dette anses som fellesområder. Vurderingen er basert på alder og avrenning ved samtidig tapping.
Ventilasjonsanlegg med aggregat i boden. Tilluft i soverommet og stue/kjøkken. Avtrekksventiler fra badet, kjøkkenet og boden.
Det skiftes filter hver 6.mnd, ifølge eier. Filtrene ble sist skiftet 18.10.2026.
Rørskap med opplegg for vannbåren varme i skap i boden(se også vannledninger). Vannbåren varme med gulvvarme i alle rom med untak av boden.
Hovedsikring og strømmåler i skap på fellesområder.
Automatsikringer i sikringsskap plassert i boden. Jordfeilbrytere på alle kurser. Anlegget er delvis skjult/delvis åpent. Det vil si at kabelføringer og lignende både er skjult i vegger og himling, men noe klamret på listverk og andre overflater. Lamper stikk-kontakter og brytere er synlig. Belysning i leiligheten består i hovedsak av lamper og downlights.
Tilstanden er vurdert ut fra den forenklede og begrensede kontrollen som forskriften inneholder. El-anlegget kan ha feil og mangler som en slik forenklet undersøkelse ikke vil avdekke. Vær derfor oppmerksom på denne risikoen, og søk videre veiledning eller få en fullstendig kontroll utført av registrert elektrovirksomhet.
Elektriske anlegg krever normalt ettersyn og vedlikehold gjennom hele levetiden. Det er eiers ansvar å følge opp anlegget og kontakte registrert elektroinstallatør ved mistanke om feil eller behov for utbedringer.
Røykvarsler, sprinkelanlegg og håndslokkerapparat registrert i leiligheten.

Sammendrag selgers egenerklæring
1 Har det vært feil på bad, vaskerom eller toalettrom?
Ja, Drypplekkasje underside toalett. Meldt som reklamasjon til utbygger. Feil utbedret av rørlegger.

2 Er det utført arbeid på bad, vaskerom eller toalettrom?
Ja, Rørlegger bestilt/utsendt av utbygger etter reklamasjon meldt om drypplekkasje underside toalett. Rørlegger demonterte vegghengt toalett og
utbedret feil som førte til drypplekkasje. Det har ikke vært feil på toalett etter dette.
Utbygger bestilte rørlegger, 2025.

4 Er det utført arbeid på tak, yttervegg, vindu eller annen fasade?
Ja, Servicemann utsendt av AF-gruppen justerte vinduer og byttet knapper med fjær på soveromsvindu.
Servicemann utsendt av AF-gruppen, 2025.

5 Har sameiet eller borettslaget hatt problemer med fukt, vann eller oversvømmelse i kjeller eller underetasje?
Ja, Vannlekkasje ved inngangsparti, Havnehagen 68 og ned i garasjen under.

15 Har det vært feil på varmeanlegg eller ventilasjonsanlegg?
Ja, Reim i ventilasjonsanlegg røket. Reklamasjon meldt til utbygger, serviceperson installerte ny reim. Ingen feil på ventilasjonsanlegg etter dette.
Service bestilt av utbygger, 2024.

19 Har det vært skadedyr i boligen eller andre bygninger på eiendommen?
Ja, September 2026 informerte styret om mottatte meldinger om funn eller mistanke om skjeggkre i tre forskjellige blokker. Havnehagen 58, 64 og 68.
Styret har gjennomført engangskartlegging med limfeller i samtlige leiligheter i alle tre blokkene. Det er ikke gjort funn av skjeggkre i undertegnedes leilighet.

20 Har det vært skadedyr i fellesområdene til sameiet eller borettslaget?
Ja, Rotter på fellesområder. Styret har gjort tiltak gjennom avtale med Anticimex. Det ble satt ut profesjonelle feller i området.

28 Er det andre forhold av betydning eller sjenanse for eiendommen eller nærområdet?
Ja, Nabovarsel vedr. tomt ved siden av Bråtejordet B7.

Formuesverdi primær
kr 1 120 218

Formuesverdi primær år
2024

Formuesverdi sekundær
kr 4 480 870

Formuesverdi sekundær år
2024

Info formuesverdi
Stortinget har vedtatt en ny modell for beregning av formuesverdi for bolig. Den nye utregningsmodellen beregner boligverdier basert på grunnkretser i stedet for kommuner, og skal benyttes fra og med inntektsåret 2026.

Dette kan medføre at markedsverdien settes høyere eller lavere enn tidligere og innebærer at både selger og megler kan benytte tall som ikke nødvendigvis er oppdaterte på tidspunktet for utarbeidelse av salgsoppgaven.

Det tas derfor forbehold om at formuesverdien kan bli endret og eventuelt øke ved endelig fastsettelse i skatteåret.

For primærbolig utgjør formuesverdien 25 % av beregnet eller dokumentert markedsverdi opptil kr 14 000 000, og deretter 70 % av den delen som overstiger dette beløpet.

For sekundærbolig utgjør formuesverdien 100 % av beregnet eller dokumentert markedsverdi.

Tilbud på lånefinansiering
Vi bistår gjerne med å etablere kontakt med ulike banker, men vi har ingen fast bankforbindelse som vi benytter. Vi mener at vilkårene i ulike finansinstitusjoner varierer fra kundegruppe til kundegruppe, og kan derfor ikke anbefale en bestemt bank, men hjelper mer enn gjerne med å finne en bank som kan tilby deg gode lånevilkår.

Sameiet
Bråtejordet B7 Boligsameie

Sameiets org.nr
928797821

Om sameiet
Sameiet består av 185 seksjoner, 122 blokkleiligheter og 63 rekkehus.
Garasjene inngår i næringseksjon 186 og består av 124 plasser. Ideell eierandel i næringsseksjon nr. 186 er 1/124 pr p-plass.
El-billading v/ Omhia Charging - Ladeabonnemnt bestilles av den enkelte hos Ohmia Charging https://portal.ohmiacharging.no/ordering

Styret kan kontaktes på e-post bratejordet-b7@styrerommet.no. Du kan også komme i kontakt med styret via Vibbo.no.

I eierseksjonssameier blir kjøper eier av en sameieandel i eiendommen og får enerett til bruk av sin eierseksjon med eget seksjonsnummer i bygget. Kjøper du en eierseksjon i et eierseksjonssameie, reguleres eierforholdet av lov om eierseksjoner samt vedtekter og husordensregler i sameiet. Vanligvis kan du kjøpe, selge, leie ut og belåne boligen helt fritt. Vedtektene kan inneholde rådighetsbegrensninger. I henhold til eierseksjonsloven er det forbud mot kortidsutleie av seksjonen i sin helhet mer enn 90 døgn i året.

Eierseksjonen hører til boligsameie. Vi oppfordrer alle til å sette seg inn i vedtekter, husordensregler, regnskap, budsjett og årsberetning. Dokumentene vil være tilgjengelig hos meglerforetaket. Det gjøres oppmerksom på at fellesgjeld og felleskostnader kan variere over tid som følge av beslutninger foretatt i sameiets styre og/eller generalforsamling.

Ingen kan direkte eller indirekte erverve mer enn to boligseksjoner i et boligsameie lf. eierseksjonsloven §23. Dersom et erverv har funnet sted i strid med eierseksjonslovens regler kan Kartverket nekte overskjøting. Dersom overskjøting blir nektet, er kjøper likevel forpliktet til å gjennomføre handelen med selger, og oppgjør til selger vil finne sted tross manglende overskjøting.

Forkjøpsrett
Det kreves ikke styregodkjennelse av kjøper. Boligen er heller ikke beheftet med forkjøpsrett.

Styregodkjennelse
Sameiet krever ikke styregodkjennelse.

Lånebetingelser fellesgjeld
Ingen lån registrert på sameiet.

Sikringsordning fellesgjeld
Sameiet er ikke tilknyttet sikringsordning.

Regnskap / Budsjett / Kostnadsøkninger
Regnskapet for 2025 viser følgende:
Driftsinntekter til sammen kr. 7 512 545,-
Driftsutgifter til sammen kr. 7 119 418,-
Årsresultatet etter finansinntekter/-kostnader gir da et overskudd på kr. 64 367,-
Det er budsjettert årsresultat med overskudd på kr. 55 950,-
Egenkapital pr. 31.12.2025 var kr. 1 723 924,-
 
ÅRSRAPPORT FOR 2025
Styrets arbeid
Styret har i løpet av året arbeidet med en rekke saker knyttet til drift, økonomi og oppfølging av tekniske installasjoner i sameiet.
En betydelig del av arbeidet gjelder fortsatt oppfølging av forhold etter byggeprosjektet, hvor styret må følge opp entreprenør og leverandører for å sikre at sameiet mottar det som er levert i henhold til avtaler og kontrakter. Gjennom året har det også gått mye tid til budsjettoppfølging og informasjonsdeling til seksjonseiere, som følge av at Lillestrøm kommune endret sin praksis rundt fakturering av kommunale avgifter.
Styret arbeider samtidig kontinuerlig med å redusere sameiets kostnader der dette er mulig uten at det går utover kvaliteten på tjenestene.

Energi og energikostnader
Energi utgjør en betydelig del av sameiets driftskostnader.
Styret har derfor arbeidet aktivt med å sikre mer stabile og forutsigbare energipriser for sameiet.
I løpet av året har sameiet inngått avtale om Norgespris på både strøm og fjernvarme.
Avtalen gjelder også ladestrøm til elbillading i garasjeanlegget.
Formålet med avtalen er å redusere risikoen for store svingninger i energiprisene og samtidig gi sameiet mer forutsigbare kostnader over tid.

Forsikringsavtale
Styret har i løpet av året gjennomgått sameiets forsikringsavtale og innhentet tilbud fra alternative leverandører.
Etter en samlet vurdering har styret valgt å gå videre med tilbud fra Trygg Forsikring.
Den nye avtalen gir en beregnet besparelse på 64 828 kroner per år, noe som tilsvarer omtrent 350 kroner per boenhet per år.

Reduksjon av kostnader til drift og vedlikehold
Styret har også arbeidet aktivt med å redusere kostnader knyttet til drift og vedlikehold av sameiet.
For tjenester knyttet til vaktmestertjenester og gressklipping har sameiet inngått avtale med Bratlie Eiendomsservice. Gjennom denne avtalen er kostnadene for disse tjenestene redusert til omtrent halvparten av tidligere nivå.
Styret har også inngått avtale om filterbytte og rengjøring av felles ventilasjonsaggregater i blokkene samt avtrekk og varmevifter i garasjeanlegget. Denne avtalen er inngått med Haugland Teknikk og Service, og også her er kostnadsnivået redusert til omtrent halvparten av tidligere kostnader.

Oppfølging av tekniske installasjoner
Sameiet har flere tekniske installasjoner som krever jevnlig oppfølging.
Styret har blant annet arbeidet med oppfølging av energisentral og varmefordeling, ventilasjonssystemene i blokkene samt tekniske installasjoner i garasjeanlegget.

Reklamasjonssaker
Styret arbeider fortsatt med reklamasjonssaker mot entreprenør etter byggeprosjektet.
Dette gjelder blant annet tekniske forhold i byggene samt mangler i dokumentasjon. Slike saker krever ofte omfattende dialog mellom entreprenør, rådgivere og leverandører.

Bomiljø
Styret legger vekt på å bidra til et godt bomiljø i sameiet.
I løpet av året har styret organisert og gjennomført to dugnader og én julegrantenning.
Styret har, i tett samarbeid med Hagegruppen (en frivillig gruppe i sameiet som skal bidra til bedre bomiljø), sørget for å anskaffe et nytt sikkerhetsgjerde mellom lekeplassen og veien.

Styrets arbeid i tall
Styret mottar mange henvendelser fra beboere via Vibbo. Per i dag er det registrert over 3200 besvarte meldinger i systemet.
Oppfølging av drift, reklamasjonssaker og tekniske installasjoner medfører også omfattende e-postkommunikasjon. E-postsystemet som benyttes til styrearbeidet inneholder per i dag over 2500 mottatte e-poster og over 2000 sendte e-poster.
Styret gjennomfører også jevnlige befaringer av området for å kontrollere drift, tekniske installasjoner og vedlikehold.

Ladeanlegg og infrastruktur for elbillading
Styret har i løpet av året arbeidet med videre utvikling av ladeinfrastrukturen i garasjeanlegget.
Sameiet har overtatt og etablert egen infrastruktur for ladeanlegget. Dette innebærer at sameiet selv eier den tekniske infrastrukturen for lading, mens selve ladetjenesten leveres gjennom ladeoperatør.
Bakgrunnen for dette arbeidet har vært å redusere kostnadene for brukerne av ladeanlegget og samtidig sikre bedre kontroll over den tekniske løsningen i garasjeanlegget.
Gjennom etablering av egen infrastruktur har styret lagt til rette for en mer kostnadseffektiv løsning for lading av elbil, noe som bidrar til betydelig lavere kostnader for brukerne av ladeanlegget sammenlignet med tidligere løsning.
Styret vil også fremover følge opp utviklingen av ladeanlegget og sikre at løsningen fungerer godt for beboerne.

Arbeid fremover
Styret vil også i tiden fremover arbeide videre med oppfølging av tekniske installasjoner og reklamasjonssaker etter byggeprosjektet.
Videre vil styret fortsette arbeidet med å sikre en kostnadseffektiv drift av sameiet, herunder oppfølging av leverandøravtaler, energikostnader og tekniske anlegg.
Styret har oppsagt avtalen for måke- og strøtjenester, og vil i god tid før vinter-sesongen inngå en ny kontrakt for disse tjeneste. Årsaken er todelt, hvor den gjeldende avtalestrukturen både er svært byråkratisk, men muligens også kostnadsdrivende, i tillegg til at styret ønsker å sikre at leverandøravtalene til enhver tid innehar konkurransedyktige vilkår.

Kommentarer til årsregnskapet
Styret mener at årsregnskapet gir et korrekt bilde av sameiets økonomiske stilling.
Forutsetningen om fortsatt drift er lagt til grunn for regnskapet.

El-billading v/ Omhia Charging - Ladeabonnemnt bestilles av den enkelte hos Ohmia Charging https://portal.ohmiacharging.no/ordering

Boligselskapet har avtale med Techem AS om avregning av energi (og kommunale avgifter, vann og avløp for blokkleilighetene.). OBOS Eiendomsforvaltning AS fakturerer den enkelte beboer a konto på vegne av Techem AS sammen med ordinær innkreving av felleskostnader. Techem AS avregner faktisk energiforbruk mot innkrevd akontobeløp, halvårlig, i juli og januar påfølgende år. Avregning vann og avløp for blokkleiligheter skjer årlig, i januar påfølgende år.
Ved salg av boligen må kjøper/selger lese av måler og selv sende inn avlesningsskjema til Techem AS. Skjemaet kan lastes ned fra Techem AS sine sider http://www.techem.no.

Sameiets forsikringsselskap
Gjensidige Forsikring

Polisenummer felles forsikring
93033605

Vedtekter / husordensregler
Vedtekter og ordensregler ligger vedlagt salgsoppgaven. Øvrige dokumenter for sameiet kan fås ved henvendelse til megler.

Husdyrhold
Dyrehold er tillatt så lenge dette ikke på en urimelig eller unødvendig måte er til skade eller ulempe for de øvrige brukerne av eiendommen.

Felleskostnader inkluderer
Akonto vann/avløp kr 404
Fjernvarme akonto kr 1 080
Felleskostnader kr 2 044,74
TV/Bredbånd kr 547
Fast gebyr vann/avløp/avfall kr 615

Månedlige felleskostnader som ikke er spesifiserte, dekker boligselskapets driftskostnader.

Avregner av faktisk energiforbruk mot innkrevd akontobeløp skjer halvårlig, i juli og januar påfølgende år.
Avregning vann og avløp for blokkleiligheter skjer årlig, i januar påfølgende år.

Felleskostnader pr. mnd
kr 4 691

Andel fellesformue
kr 3 028

Andel fellesformue pr. dato
30.12.2025

Eierskiftegebyr
kr 6 725

Ferdigattest / Midlertidig brukstillatelse
Ferdigattest er en sluttattest fra bygningsmyndighetene om at et søknadspliktig tiltak er ferdigstilt. At evt. ferdigattest / midl. brukstillatelse eksisterer, gir ingen garanti for at det ikke er utført arbeid som ikke er byggemeldt eller godkjent.

Det foreligger ferdigattest for nybygg boliger/rekkehus - Bråtejordet B7, datert 25.05.2023.
Det foreligger godkjente og byggemeldte tegninger, som stemmer med dagens bruk.

Adgang til utleie
Seksjonseieren disponerer fritt over egen seksjon med de begrensningene som følger av sameieforholdet og eierseksjonsloven, jf. eierseksjonsloven § 24. Seksjonseieren kan fritt selge, pantsette og leie ut sin egen seksjon.

Korttidsutleie av hele boligseksjonen i mer enn 90 døgn årlig er ikke tillatt. Med korttidsutleie menes utleie i inntil 30 døgn sammenhengende. Grensen på 90 døgn kan fravikes i vedtektene og kan i så fall settes til mellom 60 og 120 døgn. Slik beslutning krever et flertall på minst to tredjedeler av de avgitte stemmene på årsmøtet.

Sameiets styre skal underrettes skriftlig om alle overdragelser og leieforhold.

Det er krav til forsvarlige radonnivåer på utleieboliger. I de tilfeller hvor det ikke særskilt er opplyst at selger har kunnskap om eiendommens radonnivå må kjøpere som ønsker å leie ut hele eller deler av eiendommen, særskilt være oppmerksom på at de overtar ansvaret for den usikkerheten dette medfører. Se http://www.nrpa.no for nærmere informasjon.

Vei / Vann / Avløp
Eiendommen har adkomst via offentlig vei. Eiendommen er tilknyttet kommunalt ledningsnett via private stikkledninger. Eier er selv ansvarlig for private stikkledninger til bygningen. For private fellesledninger er det normalt solidarisk vedlikeholdsplikt.  

Reguleringsplan
Eiendommen ligger i et område regulert til boligbebyggelse i henhold til reguleringsplanen.
Kopi av reguleringskart og reguleringsbestemmelser kan sees hos megler.

Det er sendt nabovarsel datert 16.06.2026 om planlagt boligutbygging på Bråtejordet felt B6. Prosjektet omfatter seks boligblokker med leiligheter og rekkehus, samt parkeringskjeller og tilhørende uteområder. Utbyggingen kan medføre byggeaktivitet og endringer i nærområdet.

Offentligrettslige pålegg
Det gjøres oppmerksom på at megler ikke har innhentet særskilte opplysninger om det finnes pålegg fra brann/feiervesen på eiendommen.

Servitutter
På eiendommen er det tinglyst følgende heftelser og rettigheter som følger eiendommens matrikkel ved overskjøting til ny hjemmelshaver:

3205/78/1681/156:
12.10.2021 - Dokumentnr: 1270565 - Bestemmelse om adkomstrett
Kan ikke slettes uten samtykke fra: Lillestrøm Kommune
Org.nr: 820 710 592
Rettighetshaver allmennheten
Overført fra: Knr:3205 Gnr:78 Bnr:1681
Gjelder denne registerenheten med flere

15.10.2025 - Dokumentnr: 1237857 - Bestemmelse om jordvarme/jordsløyfe/fjernvarme
Rettighetshaver: Knr:3205 Gnr:78 Bnr:390
Adkomstrett for drift og vedlikehold av anlegg/ledninger/kabler
Bestemmelse om endring i terrenget i nærheten av anlegg/ledninger/kabler
Gjelder denne registerenheten med flere

15.10.2025 - Dokumentnr: 1237857 - Bestemmelse om jordvarme/jordsløyfe/fjernvarme
Bestemmelse om solidaransvar
Gjelder denne registerenheten med flere

13.01.2022 - Dokumentnr: 50290 - Seksjonering
Opprettet seksjoner:
Snr: 156
Formål: Bolig
Sameiebrøk: 60/16936

01.01.2024 - Dokumentnr: 190743 - Omnummerering ved kommuneendring
Tidligere: Knr:3030 Gnr:78 Bnr:1681 Snr:156

27.02.2025 - Dokumentnr: 227773 - Reseksjonering
Snr: 156
Formål: Bolig
Tilleggsdel: Bygning og grunn
Sameiebrøk: 60/16936
Endring av fellesareal

Tinglyste heftelser og rettigheter
På eiendommen er det tinglyst følgende heftelser og rettigheter som følger eiendommens matrikkel ved overskjøting til ny hjemmelshaver:

3205/78/1681/156:
12.10.2021 - Dokumentnr: 1270565 - Bestemmelse om adkomstrett
Kan ikke slettes uten samtykke fra: Lillestrøm Kommune
Org.nr: 820 710 592
Rettighetshaver allmennheten
Overført fra: Knr:3205 Gnr:78 Bnr:1681
Gjelder denne registerenheten med flere

15.10.2025 - Dokumentnr: 1237857 - Bestemmelse om jordvarme/jordsløyfe/fjernvarme
Rettighetshaver: Knr:3205 Gnr:78 Bnr:390
Adkomstrett for drift og vedlikehold av anlegg/ledninger/kabler
Bestemmelse om endring i terrenget i nærheten av anlegg/ledninger/kabler
Gjelder denne registerenheten med flere

15.10.2025 - Dokumentnr: 1237857 - Bestemmelse om jordvarme/jordsløyfe/fjernvarme
Bestemmelse om solidaransvar
Gjelder denne registerenheten med flere

13.01.2022 - Dokumentnr: 50290 - Seksjonering
Opprettet seksjoner:
Snr: 156
Formål: Bolig
Sameiebrøk: 60/16936

01.01.2024 - Dokumentnr: 190743 - Omnummerering ved kommuneendring
Tidligere: Knr:3030 Gnr:78 Bnr:1681 Snr:156

27.02.2025 - Dokumentnr: 227773 - Reseksjonering
Snr: 156
Formål: Bolig
Tilleggsdel: Bygning og grunn
Sameiebrøk: 60/16936
Endring av fellesareal

Omkostninger kjøper info
4 190 000,00 (Prisantydning)



--------------------------------------------------------
4 190 000,00 (Kontraktsum totalt)
 
Omkostninger
 
13 300,00 (Boligkjøperforsikring * (valgfritt))
104 750,00 (Dokumentavgift)
260,00 (Panteattest kjøper)
545,00 (Tinglysningsgebyr pantedokument)
545,00 (Tinglysningsgebyr skjøte)

--------------------------------------------------------
106 100,00 (Omkostninger totalt (uten Boligkjøperforsikring ))
119 400,00 (Omkostninger totalt (med Boligkjøperforsikring ))
 
--------------------------------------------------------
4 296 100,00 (Totalpris inkl. omkostninger (uten Boligkjøperforsikring ))
4 309 400,00 (Totalpris inkl. omkostninger (med Boligkjøperforsikring ))
 
--------------------------------------------------------
 
Vi gjør oppmerksom på at ovennevnte totalsum er beregnet ut fra kjøpesum tilsvarende prisantydning. Det tas forbehold om endring i gebyrer.

Betalingsbetingelser
Kjøpesum med tillegg av omkostninger skal være disponibelt på meglers klientkonto innen overtagelse. Normalt innebærer dette at fullt oppgjør må være innbetalt på meglers klientkonto senest to virkedager før avtalt overtagelsesdato.
Eventuelle vilkår knyttet til innbetalingen, eksempelvis pantedokument som skal tinglyses til fordel for kjøpers bank, må være megler i hende i god tid før overtagelse kan finne sted.

Kjøpesummen skal innbetales fra norsk finansinstitusjon og/eller kjøpers konto i norsk finansinstitusjon. Eventuell egenkapital skal innbetales i én samlet betaling fra kjøpers egen konto i norsk finansinstitusjon.

Alle eiendomsmeglingsforetak har lovpålagt forsikring av klientmidler begrenset oppad til kr 45 mill. Enkeltsaker er forsikret inntil kr 15 mill. Dersom kjøpers låneinstitusjon krever tilleggsforsikring ved omsetning over 15 millioner, må kjøper selv eller dennes låneinstitusjon dekke utgiftene forbundet med dette.

Boligselgerforsikring
Selger har tegnet boligselgerforsikring. Selgers egenerklæringsskjema er vedlegg til dette prospekt. Forsikringsvilkår kan fås ved henvendelse til megler.

Boligkjøperforsikring
Mange kjøpere har anledning til å tegne boligkjøperforsikring. Vedlagt i salgsoppgaven følger informasjon om Boligkjøperforsikring fra Söderberg & Partners. Boligkjøperforsikring er en rettshjelpsforsikring som gir trygghet og profesjonell juridisk hjelp dersom det oppdages uventede feil eller mangler ved boligen de neste fem årene. Les mer om Boligkjøperforsikring i vedlagte materiell eller på https://www.soderbergpartners.no/eiendom/boligkjoper/.

Budgivning
Bud kan legges inn på nettannonsen på "gi bud" knappen eller via hjemmesiden. Ved elektronisk budgivning så kan bud legges inn trygt og enkelt med bank-ID. Megler kan også kontaktes for tilsendelse av budskjema og budskjema finnes også i salgsoppgaven.

All budgivning må foregå ved skriftlighet. Ta kontakt med megler dersom det er behov for bistand for å inngi bud.

Eiendomsmegler skal legge til rette for en forsvarlig avvikling av budrunden og kan ikke videreformidle bud med en kortere akseptfrist enn kl. 12.00 første virkedag etter siste annonserte visning. Etter klokken 11:30 anbefaler vi akseptfrist på minimum 30 minutter.

Megler kan ikke formidle bud med forbehold om at budet eller forbehold i budet skal holdes skjult (hemmelig) for andre budgivere og interessenter.

Megler tar ikke noe ansvar for forsinkelser på el- eller telenettet. Under budrunden kan akseptfristene kortes inn ved mottakelse av nye bud. Akseptfristen fra kjøper er absolutt. Det betyr at dersom selger velger å akseptere budet, må kjøper meddeles aksept innen utløpet av akseptfristen. Dersom du utsetter inngivelse av bud til tett opp mot akseptfristen, er det en reell fare for at eiendommen kan bli solgt før ditt bud fremkommer til megler. 

Hvitvaskingsreglene
Det følger av lov om tiltak mot hvitvasking og terrorfinansiering at meglerforetaket er forpliktet til å foreta kundetiltak av begge parter i handelen. For oppdragsgiver skjer dette i forbindelse med inngåelse av oppdraget, og for kjøper på tidspunkt for kontraktsinngåelse. Dersom slik kundekontroll ikke kan gjennomføres, er meglerforetaket pålagt å avstå fra gjennomføring av oppgjøret. Partene er selv ansvarlig for eventuelle kostnader og ansvar dette kan medføre uten at det kan anføres et kontraktsrettslig ansvar overfor meglerforetaket.

Innbo og løsøre
Med mindre annet er uttrykkelig avtalt gjelder NEF´s normgivende liste over løsøre og tilbehør, se vedlagt liste til salgsoppgaven. Til orientering er det full avtalefrihet om hva som skal følge med bolig og fritidsbolig ved salg. I de tilfeller det medfølger hvitevarer i handelen, overleveres disse uten noen form for garanti utover leverandørgaranti.

Medfølger ikke:
Vegghylle stue
Vegghylle kjøkken
Vegghylle soverom

Personopplysningsloven
Vi gjør oppmerksom på at vi lagrer personopplysninger på interessenter, budgivere og kjøpere. Videre opplyser vi at mulighetene for å slette sine personopplysninger er begrenset, som følge av at eiendomsmeglingsforetak har plikt til å oppbevare kontrakter og dokumenter i minst 10 år, iht. eiendomsmeglingsforskriften. Du kan lese om vår behandling av personopplysninger i vår personvernerklæring på https://proaktiv.no/personvernerklæring

Lovanvendelse
Eiendommen selges etter reglene i avhendingsloven.
Salgsoppgaven er basert på de opplysningene selger har gitt til megler, den bygningssakyndiges tilstandsrapport, samt opplysninger innhentet fra kommunen, Kartverket og andre tilgjengelige kilder. Selger har godkjent salgsoppgaven. Det er viktig at kjøper setter seg grundig inn i alle salgsdokumentene, herunder salgsoppgave, tilstandsrapport og selgers egenerklæring. Kjøper anses kjent med forhold som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene, og slike forhold kan ikke påberopes som mangler. Dette gjelder uavhengig av om kjøper har lest dokumentene. Alle interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen nøye, gjerne sammen med fagkyndig før bud inngis. Kjøper som velger å kjøpe usett kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe han burde blitt kjent med ved undersøkelsen. Dersom det er behov for avklaringer, anbefaler vi at interessenter rådfører seg med eiendomsmegler eller egne rådgivere før det legges inn bud.

En bolig som har blitt brukt i en viss tid, har vanligvis blitt utsatt for slitasje og skader kan ha oppstått. Slik bruksslitasje må kjøper regne med, og det kan avdekkes enkelte forhold etter overtakelse som nødvendiggjør utbedringer. Normal slitasje og skader som nødvendiggjør utbedring, er innenfor hva kjøper må forvente og vil ikke utgjøre en mangel. Kjøper og selgers rettigheter og plikter reguleres av avtalen mellom partene, samt informasjonen som har vært tilgjengelig for kjøperen i forbindelse med handelen. Avtalen utfylles av avhendingsloven, og det gjelder ulike avtalevilkår avhengig av om kjøper er forbrukerkjøper eller ikke. Dette er nærmere beskrevet nedenfor.

På grunn av ulike avtalevilkår kan selger vurdere bud fra en som ikke er forbruker, ulikt fra en forbrukers bud. Dersom kjøper ikke er forbruker, er selger sitt mulige mangelsansvar begrenset fordi eiendommen selges «som den er». Selger kan ikke ta «som den er» forbehold ovenfor en forbrukerkjøper. Selv et lavere bud fra en som ikke er forbruker kan foretrekkes fordi begrensningen i mulig mangelsansvar kan ha egenverdi for selger. Selger står fritt til å forkaste eller akseptere ethvert bud, og er for eksempel ikke forpliktet til å akseptere høyeste bud. Budgiver skal i budskjemaet avgi egenerklæring om budgiver er forbruker eller næringsdrivende/person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet.

Forbrukerkjøp - definisjon: Med forbrukerkjøp menes kjøp av eiendom når kjøperen er en fysisk person som ikke hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet.

Forbruker - avtalevilkår: Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen, eller det foreligger brudd på bestemmelsene i avhendingsloven §§ 3-2 til 3-8. Hvis eiendommen ikke er i samsvar med det kjøperen må kunne forvente ut ifra alder, type og synlig tilstand, kan det være grunnlag for mangelskrav. Det samme gjelder hvis det er holdt tilbake eller gitt uriktige opplysninger om eiendommen. Dette gjelder likevel bare dersom man kan gå ut ifra at det virket inn på avtalen at opplysningen ikke ble gitt eller at feil uriktige opplysninger ikke blir rettet i tide på en tydelig måte. Boligen kan ha en mangel etter avhendingsloven § 3-3 dersom det er avvik mellom opplyst og faktisk innvendig areal, forutsatt at avviket er på 2% eller mer og minimum 1 kvm.

Ved beregning av et eventuelt prisavslag eller erstatning må kjøper selv dekke tap/kostnader opptil et beløp på kr. 10 000 (egenandel).

Ikke-forbruker (næringsdrivende) - definisjon: Hvis kjøper er en juridisk person, eller en fysisk person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet, vil kjøpet ikke anses som et forbrukerkjøp.

Ikke-forbruker - avtalevilkår: Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen. Eiendommen selges «som den er», og selgers ansvar utover det konkret avtalte er da begrenset etter avhendingsloven § 3-9, første ledd andre setning. Avhendingsloven § 3-3 andre ledd fravikes, og hvorvidt boligens arealsvikt utgjør en mangel vurderes etter avhendingsloven § 3-8. Informasjon om kjøpers undersøkelsesplikt, herunder oppfordringen om å undersøke eiendommen nøye, gjelder også for kjøpere som ikke anses som forbrukere.

Interessenter og kjøper må godta at selger og megler bruker elektronisk kommunikasjon i salgsprosessen. 

Dersom kjøper er utenlandsk statsborger kreves det at vedkommende har et såkalt D-nummer til erstatning for norsk personnummer. Rekvirering av D-nummer må sendes Kartverket samtidig med innsending av skjøtet for tinglysing. Skjøtet blir liggende i Kartverket inntil kjøper har fått D-nummer av Skatteetaten. Når Kartverket har mottatt D-nummeret fra Skatteetaten, vil skjøtet bli tinglyst umiddelbart. Rekvisisjon av D-nummer i forbindelse med tinglysing av skjøte vil ofte medføre at oppgjør og utbetaling til selger blir forsinket med noen uker. Kjøper må i disse tilfellene enten ta forbehold i bud om forsinket utbetaling til selger, eller være forberedt på å dekke forsinkelsesrenter til selger. Kontakt ansvarlig megler for informasjon før budgivning.

Meglers vederlag
Det er avtalt fastprisbasert vederlag kr. 45 000 inkl. mva.
I tillegg er det avtalt følgende faste vederlag: Elektronisk signeringsgebyr kr 890, Kredittkostnad kr 4 500, Markedspakke kr 26 800, Oppgjørshonorar kr 7 900, Spørring i grunnboken kr 250, Tilretteleggingsgebyr kr 16 000, Visning (pr. stk.) 1 gratis kr 2 950
Utlegg og andre utgifter: Utlegg kommunale opplysninger kr 4 660, Utlegg opplysninger forretningsfører kr 5 200, Utlegg tinglysingsgebyr sikringsobligasjon/urådighet kr 545, Eierskiftegebyr, selger kr 6 725, Tilstandsrapport (faktura fra takstmann) kr 12 000
Sum vederlag kr. 104 290
Sum utlegg og andre utgifter kr. 29 130
Totalt kostnadsoverslag kr. 133 420
Hvis oppdragsgiver tegner boligselgerforsikring, kommer dette i tillegg til ovennevnte utlegg og andre utgifter. Avtalte vederlag, satser og utlegg kan variere mellom eiendommer.
 
Proaktiv Gruppen AS og eiendomsmeglingsforetakene som er tilknyttet Proaktiv har samarbeid med forskjellige foretak som tilbyr forbrukerne produkter eller tjenester i forbindelse med et salgsoppdrag. Våre samarbeidspartnere er: Søderberg & Partners AS - formidler av boligkjøperforsikring, Gjensidige - formidler av boligselgerforsikring, Meglerfront - leverandør av digitale oppgjørsskjemaer og overtakelsesprotokoller som også inneholder tilbud til forbruker om tilpassede strøm-, internett - og alarmtjenester, Vend Marketplaces AS og Bomega AS - markedsplasser på nett, Schibsted - markedsføring i SOME, Eiendomsverdi - formidler av nabolagsprofiler. Hvilke produkter/ tjenester kjøper og selger får i forbindelse med oppdraget, kan variere ut fra hvor i landet eiendommen ligger.
Dersom Oppdraget blir sagt opp av Oppdragsgiver før oppdragstidens utløp uten at salg er kommet i stand har Megler ikke krav på vederlag etter pkt. 5, foruten tilretteleggingsgebyr, vederlag for avholdte visninger, og markedsføring (med tillegg av evt. ytterligere avtalt markedsføring) dersom provisjonsbasert vederlag er valgt. Ved timebasert vederlag vil Oppdragsgiver bli fakturert faktisk timeforbruk. Dekning av utlegg kan kreves i samsvar med avtalen uten hensyn til oppsigelsen.

Dersom oppdraget utløper uten at handel er kommet i stand, og oppdraget ikke blir fornyet har Megler ikke krav på vederlag etter pkt. 5, foruten tilretteleggingsgebyr, vederlag for avholdte visninger, og markedsføring (med tillegg av evt. ytterligere avtalt markedsføring) dersom provisjonsbasert vederlag er valgt. Ved timebasert vederlag vil Oppdragsgiver bli fakturert faktisk timeforbruk. Dekning av utlegg kan kreves i samsvar med avtalen uten hensyn til oppsigelsen.

Dersom Oppdraget sies opp av Megler som følge av rettsregler Megler er pliktig til å følge, har Megler krav på rimelig vederlag for utført arbeid. Megleren skal skriftlig angi hvilket arbeid som er utført. Dekning av utlegg kan kreves i samsvar med avtalen uten hensyn til oppsigelsen.

Meglers krav på vederlag og evt. utlegg etter dette punkt forfaller 14 dager etter at Oppdraget har utløpt eller er sagt opp.

Vedlegg
Vedleggene er en del av den komplette salgsoppgaven. Det er viktig at interessenter setter seg godt inn i vedleggene og kontakter megler med eventuelle spørsmål før bud inngis.