Byggemåte
Tilstandsrapporten er en teknisk gjennomgang av boligen og angir bla. eventuelle byggetekniske avvik, konsekvensen av disse, samt kostnadsoverslag på utbedring av avvik som er gitt TG3.
Byggemåte:
Tak: Taktekkingen er av skifertakstein, takplater over inngangsparti.
Fasade: Fasade/kledning har liggende bordkledning.
Vinduer: Bygningen har malte trevinduer med 2-lags glass, og noen vinduer har PVC-karmer.
Etasjeskille: Etasjeskiller er av trebjelkelag.
TILSTANDSGRADER :
TG0: Ingen avvik.
TG1: Mindre avvik.
TG2: Vesentlige avvik og mindre avvik som etter NS 3600 gir TG2.
TG3: Store eller alvorlige avvik.
TGIU: Ikke tilgjengelig for undersøkelse
Av rapporten fremgår TGIU (tilstandsgrad ikke undersøkt), TG2 og TG3 som angir avvik fra normal slitasje, høy alder, bygningsdel som må utbedres, beskrivelser av avvik på undersøkte bygningsdeler uten tilstandsgrad mm.
Boligen har fått følgende TG3:
- Utvendig - Taktekking - Det er påvist skader eller avvik på selve taktekkingen. Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på taktekkingen og på undertak. Skifertaket er fra byggeår. Det er observert diverse løse eller manglende skiferstein, samt stedvis mosegroe. Når taktekking og undertak begynner å bli gamle, øker risikoen for lekkasjer, noe som kan føre til omfattende og kostbare reparasjoner av underliggende konstruksjoner dersom en ikke foretar tiltak på konstruksjonen før dette oppstår.
- Utvendig - Nedløp og beslag -Det er ikke tilfredsstillende bortledning av vann fra taknedløp ved grunnmur. Det mangler snøfangere på hele eller deler av taket, men det var ikke krav om dette på byggemeldingstidspunktet. Det er store deformasjoner i renner og nedløp. Renner og nedløp bør skiftes ut for å sikre tilfredsstillende funksjon. Snøfangere bør vurderes montert for å redusere risiko for snøras og
skade på personer eller eiendom. Det bør etableres et system for bortledning av vann fra taknedløp ved grunnmur for å unngå oppfukting og skader på grunnmuren. Manglende tiltak kan føre til vannskader, økt
vedlikeholdsbehov og redusert levetid på bygningskonstruksjonen.
- Utvendig - Veggkonstruksjon - Det er påvist betydelige råteskader i bordkledningen. Råteskader i bordkledningen vil fortsette å utvikle seg både i tilliggende bordkledning og til bakenforliggende veggkonstruksjon,
dersom en ikke foretar tiltak. Det bør monteres musebånd under nederste kledningsbord for å hindre skadedyr i å komme inn i konstruksjonen. Skadeomfanget av råte i bordkledningen må kartlegges, og råteskadet
kledning må skiftes ut for å unngå ytterligere skade på underliggende konstruksjon og redusere risikoen for fuktskader og svekket bæreevne.
- Utvendig - Vinduer - Det er påvist at enkelte vinduer er vanskelig å åpne/lukke. Det er påvist tegn på innvendig kondensering av enkelte vindusglass. Det må påregnes noe vedlikehold og at enkelte vinduer må skiftes ut. Kondensering på enkelte glass har medført fuktskader i treverk som kan medføre utskiftningsbehov av enkelte vinduer.
- Utvendig - Utvendige trapper - Det er betydelig forvitring og skader i betongtrappen. Rekkverket er for lavt og har store åpninger mellom rekkverksbordene. Det bør gjennomføres utbedring av betongtrappen for å hindre videre forvitring og skader, samt sikre tilstrekkelig bæreevne og levetid. Rekkverket må heves og åpningene reduseres for å oppfylle gjeldende forskriftskrav, slik at risiko for fallulykker og personskade reduseres.
- Innvendig - Etasjeskille/gulv mot grunn - Det er generelt skjevheter og ujevnheter i gulvet på flere ulike nivåer. For å oppnå tilstandsgrad 0 eller 1 må høydeforskjellene rettes opp. Ytterligere undersøkelser bør gjennomføres for å kartlegge omfanget av utbedringsbehovet. Dersom skjevhetene ikke utbedres, kan det føre til redusert bokomfort, problemer med gulvbelegg og økt risiko for følgeskader på konstruksjonen.
Lekkasje fra takvindu på loft kan ha forårsaket fuktskade i etasjeskille, og omfanget må kartlegges og utbedres for å unngå ytterligere skade.
- Innvendig - Pipe og ildsted - Pipevanger er ikke synlige. Mursteinpipe er tildekket/innebygget. Pipevanger må gjøres tilgjengelig slik at tilstanden kan vurderes, og eventuelle pålegg fra brann- og feievesen må etterkommes.
- Tekniske installasjoner - Varmtvannstank - Det er ikke påvist tilfredsstillende el-tilkobling av varmtvannstank iht. gjeldende forskrift. Det er opplyst om at varmtvannstank er defekt. Det er påvist at varmtvannstank er over 20 år. Varmtvannstanken bør skiftes ut umiddelbart for å hindre ytterligere lekkasje og følgeskader på bygningens konstruksjon. Det bør også etableres tilfredsstillende el-tilkobling etter gjeldende forskrift for å redusere risiko for elektriske feil og brann.
- Våtrom - 2. Etasje - Bad - Generell - Våtrommet må oppgraderes for å tåle normal bruk etter dagens krav. For at rommet skal kunne benyttes til bad/våtrom må rommet oppgraderes i sin helhet. Våtrommet må totalrenoveres. Alle forhold med tettesjikt, våtsone, sluk m.m. må dokumenteres. Rommet må totalrenoveres og oppgraderes i henhold til dagens krav for våtrom, inkludert etablering av godkjent tettesjikt, sluk og ventilasjon. Dersom dette ikke utføres, vil det være betydelig risiko for fuktskader, lekkasjer og følgeskader på bygningskonstruksjonen ved bruk som våtrom. Manglende oppgradering av våtrommet medfører høy risiko for at konstruksjonene ikke vil tåle vanlig bruk av vann eller lekkasjer. Selv om det er dusjkabinett, er det fortsatt en betydelig risiko for at våtrommets konstruksjoner ikke tåler lekkasjer. Dette kan føre til fuktskader på
tilstøtende konstruksjoner.
- Kjøkken - 1. Etasje - Kjøkken - Avtrekk - Det er registrert avvik med avtrekk. Arbeidet med ventilator må ferdigstilles, inkludert tilkobling og utlufting, for å sikre tilfredsstillende avtrekk. Manglende ferdigstillelse medfører risiko for utilstrekkelig ventilasjon, som kan føre til dårlig inneklima og økt fuktbelastning i rommet.
- Våtrom - 1. Etasje - Bad - Generell - Våtrommet må oppgraderes for å tåle normal bruk etter dagens krav. Vurdering våtrom: Det er registrert spor etter lekkasje i taket, og det er synlige fuktmerker i himlingen som skyldes lekkasje fra varmtvannsbereder i etasjen over. Baderomsplatene mangler hjørnelist. Det er ikke montert foring/listverk på vindu eller taklister. Badegulvet har dels motfall.
- Våtrom - Kjeller - Bad - Ventilasjon - Det etablerte avtrekkssystemet fungerer ikke tilfredsstillende. Rommet har ingen ventilasjon. Mekanisk avtrekk og tilluft må etableres.
- Tomteforhold - Forstøtningsmur - Det mangler rekkverk/annen sikring på forstøtningsmuren(e) ut ifra dagens krav. Rekkverk/annen sikring på forstøtningsmur må settes opp/utbedres.
Boligen har fått følgende TG2:
- Utvendig - Takkonstruksjon/Loft - Det er påvist avvik rundt gjennomføringer i takflaten. Det er påvist fuktskjolder/skader i takkonstruksjonen. Hele takkonstruksjonen er gjenbygget. Det er ingen mulighet til vurdering utover alder og observasjoner fra underliggende etg.
- Utvendig - Balkonger, terrasser og rom under balkonger - Det mangler beslag i overgangen mellom terrassedekke og yttervegg. Rekkverkshøyden er ca. 93 cm, mens dagens krav til rekkverkshøyde er 100 cm.
- Innvendig - Overflater - Det er behov for vedlikehold, og enkelte overflater må fornyes eller skiftes ut.
- Innvendig - Innvendige trapper - Det mangler håndlist, og rekkverket er for lavt i forhold til dagens krav. Det er også for stor avstand mellom rekkverksspiler, noe som utgjør en risiko for barns sikkerhet mot fall.
- Innvendig - Innvendige dører - Det er påvist avvik som tilsier at det bør foretas tiltak på enkelte dører. Det er skader på enkelte dørblad, samt det er registrert dører som tar i karmen.
- Tekniske installasjoner- Vannledninger - Det er påvist at vannrør som er utsatt for kulde har mangelfull isolering
- Tekniske installasjoner - Ventilasjon - Det er påvist mangelfull ventilasjon på ett eller flere rom i boligen.
- Tomteforhold - Fuktsikring og drenering - Det mangler klemlist mellom grunnmursplast og grunnmur. Det ligger diverse materiell og utstyr tett inntil huset, noe som medfører unødvendig oppsamling av fuktighet mot muren.
- Tomteforhold - Grunnmur og fundamenter - Det er registrert skråriss som er symptom på setninger. Grunnmuren har sprekkdannelser.
- Tomteforhold - Terrengforhold - Det er påvist dårlig fall eller flatt terreng inn mot grunnmur og dermed muligheter for større vannansamlinger.
- Våtrom - 2. Etasje - Bad - Tilliggende konstruksjoner våtrom - Hulltaking er ikke foretatt da det allerede er påvist andre avvik i våtsonen.
- Kjøkken - 1. Etasje - Kjøkken - Overflater og innredning - Arbeidet med kjøkkeninnredningen er ikke ferdigstilt. Det er observert løse håndtak, og det mangler skapdør til ventilasjonsskapet.
- Kjøkken - Kjeller - Stue/Kjøkken - Overflater og innredning - Det er observert fuktskjolder og oppsvulmet benkeplate og dørfront ved vaskekum.
- Våtrom - Kjeller - Bad - Overflater vegger og himling - Det er vindu/dør med ikke fuktbestandige materialer i våtsonen (ved vask, dusj, badekar, osv.), løsningen eller byggematerialet er uegnet. Våtromsplater er ikke montert fagmessig. Det er påvist andre avvik: Det er ikke etablert sokkelflis eller oppkant mellom baderomsplater og gulvflis. Det er synlig avløpsrør i vegg bak dusjkabinett, noe som medfører økt risiko for lekkasje.
Det er vindu og dør i våtsone som ikke er beskyttet med egnet materiale.
- Våtrom - Kjeller - Bad - Overflater gulv - Det er lite fall på gulvet fra dørterskel mot dusjkabinett. Fall til topp slukrist er ikke målt, da dusjkabinettet hindrer nødvendig tilgang for kontroll. Det anbefales å vurdere demontering av dusjkabinettet for å kunne gjennomføre en fullstendig kontroll av fallforholdene. Det er også påvist avvik ved at det ikke er etablert sokkelflis på vegg bak baderomsplater, noe som kan medføre økt risiko for fuktskader i overgang mellom gulv og vegg.
- Våtrom - Kjeller - Bad - Sluk, membran og tettesjikt - Det er påvist mangelfull/feil utførelse rundt rørgjennomføringer e.l. som gir fare for fukt i konstruksjonen i våtsone.
- Våtrom - Kjeller Bad - Tilliggende konstruksjoner våtrom - Synlig avløpsrør i dusjsone.
Boligen har fått følgende TG-IU:
- Våtrom - 1. Etasje - Bad - Tilliggende konstruksjoner - Det er pga bygningsmessige hindringer ikke fysisk mulig å foreta hulltaking i vegg bak våtsone.
Tilstandsrapporten er inntatt i salgsoppgaven og inneholder ytterligere informasjon om byggemåte, årsak bak tilstandsgrader, konsekvens og anslag på eventuelle utbedringskostnader. Ettersom kjøper regnes å være kjent med forhold som tydelig fremkommer av tilstandsrapporten oppfordres interessenter til å sette seg grundig inn i rapporten i sin helhet og kontakte bygningssakyndig ved eventuelle bygningstekniske spørsmål.
